Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse

Transkript

1 Vedlegg 3: Presentasjon av planforslaget PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR GANG- OG SYKKELVEG LANGS ÅSHEIMVEIEN OG OMREGULERING AV DET INTERNE VEGNETTET PÅ NEDRE UGSTAD PLAN ID:

2 Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 2 av 37

3 INNHOLDSFORTEGNELSE INNLEDNING 5 11 BAKGRUNN 5 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 6 21 BELIGGENHET 6 Figur 1 Planområdets beliggenhet 6 22 PLANOMRÅDETS AVGRENSING 7 3 Føringer for planarbeidet / Planstatus 9 31 Kommuneplan 9 32 Reguleringsstatus for planområdet Pågående eller påtenkte planer i nærområdet Andre styrende planer og dokumenter 11 Fylkeskommunale- og regionale planer: 11 4 DAGENS SITUASJON I OG NÆR PLANOMRÅDET Eksisterende bebyggelse og bruk Landskap, natur og kultur Trafikkforhold Grunnforhold Støy 17 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET PLANKARTET AREALREGNSKAP BESKRIVELSE Bebyggelse, estetikk, landskap Konsekvenser av planforslaget 22 Universell utforming 22 Grønnstruktur og naturmangfold 22 Naturmangfold 23 Landbruk inkludert utmarksbeite 23 Kulturminner 23 Barn og unges interesser 23 Samferdselsanlegg, trafikksikkerhet 23 Teknisk infrastruktur, overvann, brannvann 27 Samfunnsberedskap 26 Støy 27 Andre krav 28 Utbyggingsavtale 28 6 MERKNADER 29 7 FORSLAGSSTILLERS VURDERING 35 8 VEDLEGG 36 Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 3 av 37

4 Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 4 av 37

5 1 INNLEDNING 11 BAKGRUNN Forslagsstiller: Fagansvarlig: Hensikten med planen: Eventuelle politiske vedtak, eller andre forhold som ligger til grunn for oppstart av planarbeidet: Ki Eiendom AS Asplan Viak AS v/olav Schou Knutsen Ki Eiendom AS ønsker å omregulere av deler av Nedre Ugstad, gnr 6 bnr 36 samt regulering av gang- og sykkelveg langs fylkesveg 289 Åsheimveien i retning Verket i Hurum kommune Gang- og sykkelveg langs Åsheimveien er følge av rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan for Nedre Ugstad Hensikten og formålene med planarbeidet er 2 delt; - Omregulere en intern veg i gjeldene plan for Nedre Ugstad, eiendom gnr 6/bnr 36, vedtatt plan fra 14 februar 2012 Planen forøvrige endres ikke - Regulere gang- og sykkelveg for strekningen mellom Nedre Ugstad og Åsheimveien x Tofteveien, som er følge av en rekkefølgebestemmelse for å kunne etablere dagligvarebutikk innenfor planområdet for Nedre Ugstad Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 5 av 37

6 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 21 BELIGGENHET Planområdet ligger på Klokkarstua i Hurum kommune, i krysset mellom fv 289 Åsheimveien, fv 281 Tofteveien og fv3 Grimsrudveien og langs vestsiden av Åsheimveien i retning mot Verket Kart over området er vist på figur 1 Figur 1 Planområdets beliggenhet Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 6 av 37

7 22 PLANOMRÅDETS AVGRENSING Det varslede planområdet er vist på figur 2 under Figur 2 Planområdets avgrensing, varslet plangrense Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 7 av 37

8 Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene: Eiendom Grunneier 6/36 Ki Eiendom AS 6/14 Frode Henriksen 6/30 Monica Berg Vestli 6/8 Morten Anton Tangen 9/23 Hans Kristian Brekke 9/255 Gunnar Aasen 9/76 Hurum kommune Fv 3, fv 281 og fv 289 Buskerud fylkeskommune / Statens vegvesen Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 8 av 37

9 3 Føringer for planarbeidet / Planstatus 31 Kommuneplan I kommuneplanen for omfatter planområdet deler av området Nedre Ugstad, er avsatt til følgende formål: Næringsbebyggelse Arealene langs fylkesveg 289, Åsheimveien, vest for kryss med Tofteveien, er avsatt til: Næringsbebyggelse på østre del av sørsiden av fylkesvegen vest for krysset og nordøst for krysset Landbruks-, natur og friluftsområde for nordvestsiden av fylkesvegen, samt de vestre deler av det aktuelle planområdet Noe eksisterende boligområde i vestre del av planområdet nord for fylkesvegen Utsnitt av gjeldene kommuneplan for er vist på figuren under Figur 3 Utsnitt av kommuneplanens arealdel (Kilde: Hurum kommune) Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 9 av 37

10 32 Reguleringsstatus for planområdet Deler av planområdet inngår som del av plan for Nedre Ugstad, vedtatt av kommunestyret i Hurum 14 februar 2012 Jfr utsnitt i figur 4 under Områdene sydvest for kryss med Tofteveien er uregulert Figur 4 Utsnitt av reguleringsplaner i området (kilde: Hurum kommune) Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 10 av 37

11 33 Pågående eller påtenkte planer i nærområdet I vest har Hurum kommune nylig varslet oppstart av arbeid med reguleringsplan for Hovtun Jfr figur under I følge kartutsnitt for planområdet vil dette ikke komme i konflikt med dette aktuelle planområdet Figur 5 Varslet planområde for planarbeid for Hovtun I tillegg ble det i juni 2016 varsel igangsetting av detaljregulering for næringsutvikling knyttet til Åsheimveien 30 og Åsheimveien 32 (eiendom 6/16) vest for Åsheimveien og nord for området Nedre Ugstad På bakgrunn av innkomne merknader og innstilling fra kommunen satt forslagstiller det videre planarbeidet på vent inntil videre avklaringer gjennom rullering av kommuneplanens arealdel vil foreligge Hensikten med planarbeidet var å legge til rette for nye næringsarealer/ny dagligvarebutikk i tilknytning til Åsheimveien 30, samt sikre opprettholdelse av næringsarealene til bensinstasjonen / Mekonomen på Åsheimveien Andre styrende planer og dokumenter Fylkeskommunale- og regionale planer: Det er ikke registrert spesielle forhold i fylkeskommunale- eller regionale planer som er relevant for reguleringsplan for Klokkarstua Jfr også referat fra oppstartsmøte 24 mars 2017 Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 11 av 37

12 Rikspolitiske bestemmelser og retningslinjer: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, fastsatt ved kglres 20august 2003, sier at «Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen Der skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene» Det skal legges til rette for: Mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport slik at transportbehovet reduseres Kollektive transportformer med utforming av utbyggingsmønsteret og transportsystemet Bruk av sykkel Gående og bevegelseshemmede (krav til universell utforming) T-2/08 RPR for barn og unge: Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen» er fastsatt ved kglres 1 september 1989 Viktige nasjonale mål er å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot skadevirkninger Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområder som er i bruk eller egnet for lek, skal skaffes fullverdig erstatning T-5/99 Tilgjengelighet for alle Bygninger og utomhusområder som skal være tilgjengelig for allmennheten skal som hovedregel sikres tilgjengelighet for alle brukergrupper, - jf krav i Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven), teknisk forskrift og gjeldende veiledere (se regjeringens rundskriv Q-29/2010 om universell utforming) Avvik må begrunnes i forbindelse med byggesøknad Vernede vassdrag Rapport om biologisk mangfold konkluderer med at en korridor langs bekken bør vernes mot ytterligere inngrep Dette er fulgt opp ved å opprettholde løsningen fra reguleringsplan for Nedre Ugstad videre i denne planen Anbefalinger om å beholde et grønt belte langs bekken, samt bygge ny bru over men som opprettholder kantvegetasjonen er beholdt i denne revisjonen Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 12 av 37

13 4 DAGENS SITUASJON I OG NÆR PLANOMRÅDET 41 Eksisterende bebyggelse og bruk Området er 2 delt Deler av arealene inngår i reguleringsplan for Nedre Ugstad mens de øvrige arealene ligger langs vestsiden av Åsheimveien vest for krysset med Tofteveien/Grimsrudveien Områdene innenfor reguleringsplan Nedre Ugstad ligger inntil og rett øst for rundkjøringen mellom Tofteveien x Åsheimveien x Grimsrudveien Dette arealet er forholdsvis flatt og ligger mellom kotehøydene 127 og 131 Området består av skog og mye kratt På tvers av området ligger det en bekk som delvis er gjengrodd og fylt med kvist og avknekte trær Jfr fotoene i figur 6 under og figur 7 på neste side Delområdet 2 som dekker området for gang- og sykkelveg fra rundkjøringen mot vest er i hovedsak jordbruksarealer for korn- og forproduksjon De vestre delene av planområdet er delvis brukt som innhegning for hester Figur 6 Bilder av eksisterende situasjon, sett fra vest 42 Landskap, natur og kultur Planområdet er relativt flatt og består av dyrket mark, natur og av asfaltdekkede flater som vegareal (Åsheimveien og Tofteveien) Delområde 1 som omfatter arealene som er del av Nedre Ugstad består i dag av krattskog som i hovedsak består av gråor Tidligere var dette granskog som delvis omkranset noe dyrket mark Denne skogen er hogd og gråorskogen langs bekken vokser og har delvis overtatt for den tidligere granskogen Tvers gjennom dette arealet ligger det en bekk som er viktig for å drenere ut området, men også for et frodig felt dominert av vendelrot, strutseving, ormetelg, bekkeblom osv Dette er tidligere utredet og registrert i forbindelse med reguleringsplan for Nedre Ugstad, jfr kartlegging av naturmiljø, datert 15 juni 2008 Plan for Nedre Ugstad er godkjent og nye registreringer er således ikke gjennomført Bekken renner ut i Ugstadelva syd for planområdet som igjen renner ut i Rødsjøen Jfr figur 5 på neste side Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 13 av 37

14 Figur 7 Bilde av bekk gjennom planområdet I Miljødirektoratets artsdatabank / naturbase er det ikke registrert arter av «stor forvaltningsinteresse» eller viktige naturtyper innenfor planområdet og utover det som tidligere er beskrevet Jfr reguleringsplan for Nedre Ugstad Like vest for krysset er det et par bolighus der det er plantet hagebusker, trær som skjermvegg mellom hagen og Åsheimveien I delområde 2, strekningen vest for rundkjøringen er et flatt terreng med svak stigning mot vest Disse arealene er i hovedsak dyrket mark for korn- og forproduksjon Den siste strekningen blir også brukt som innhegning for dyr Jfr figur 8 på neste side På motsatt side av Åsheimveien er det et etablert næringsområde med kontor og industri/lager på den første strekning etter krysset, lengre vest er det dyrket mark Områdene med næringsvirksomhet er opparbeidet med plen med enkelt trær samt store parkeringsarealer og manøvreringsarealer for lasting og lossing Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 14 av 37

15 Figur 8 Bilde viser strekningen langs Åsheimveien vest for krysset 43 Trafikkforhold Planområdet ligger langs fv 289 Åsheimveien og fv 3 Grimsrudveien / fv 281 Tofteveien I følge Statens vegvesens vegdatabank hadde fv 289 en trafikkbelastning (ÅDT) på 2300 kjt/døgn vest for krysset i retning Verket/Svelvik Fv 3 Grimsrudveien har en registrert trafikkbelastning på 2300 kjt i retning Drammen, mens det er ca 3200 kjt/døgn langs Tofteveien i retning Tofte Det kan være større trafikk i helgene enn på vanlige dager, noe ÅDT tallene skal ha tatt høyde for Alle de forannevnte vegene er 2 felts veger og i rimelig god standard Krysset er utformet som en rundkjøring Jfr for øvrig figur 9 på neste side Det er ikke slike trafikkmengder at det skal være avviklingsmessige eller kapasitetsmessige problemer i krysset I tilknytning til krysset er det etablert buss-stopp Det er ikke etablert busslommer, men kun satt opp skilt som viser stoppested i kjørebanen I løpet av en periode på ca 20 år, og etter at det ble etablert rundkjøring i krysset, er det skjedd 3 ulykker med personskade innenfor planområdet Det er ikke noen spesielle ulykkestyper eller type hendelser som er utpreget Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 15 av 37

16 Figur 9 Bilde av eksisterende kryss Åsheimveien Tofteveien Grimsrudveien (kilde: Gulesiderno) 44 Grunnforhold Grunnforholdene i området for Nedre Ugstad er vurdert i forbindelse med reguleringsplan for Nedre Ugstad Nye undersøkelser er gjennomført i 2016, og presentert i følgende rapporter/notater: - Klokkarstua, gbnr 6/36, Hurum kommune Datarapport for geotekniske grunnundersøkelser, Multiconsult AS 11november Klokkarstua, gbnr 6/36, Hurum kommune Notat prosjekteringsforutsetninger for rammesøknad ( RIG-NOT-001 Multiconsult AS 24 november 2016 De utførte sonderingene indikerer relativt like grunnforhold i alle borhull fra terreng ned til antatt berg eller avsluttet sondering Borresultatene viser generelt et topplag av leirig tørrskorpesilt i 0,5 3 m dybde Under tørrskorpen er det registrert siltig leire til minst 14 m dybde (Sonderingene ble avsluttet på 16 m) Leiren er undersøkt i laboratorium ned til 9 m dybde Leiren har tynne siltsjikt mellom 7 og 9 m under terreng Leiren er middels sensitiv ned til 9 m Det er ikke registrert kvikkleire Det er registret et vanninnhold på % og grunnvannstanden ligger på mellom 0,5 2,2 m under dagens terreng Det ansees ikke fare for flom på eiendommen Det er ikke gjennomført undersøkelser for områdene langs Åsheimveien for ny gang- og sykkelveg Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 16 av 37

17 Områdene vurderes imidlertid som rimelig greie for de tiltakene som forutsettes regulert Dagens Åsheimvei synes å ligge der uten tegn til setninger eller andre forhold som tilsier spesielt dårlige grunnforhold 45 Støy Tiltakene som er inkludert i planen er ikke av en kategori som bidrar til økt støy Trafikk ble vurdert og utredet i forbindelse med Nedre Ugstad I delområde 1 er det kun planer om å omregulere en intern veg innenfor et allerede regulert næringsområdet Støy ble behandlet som del av reguleringsplanen for Nedre Ugstad Når det gjelder gang- og sykkelveg langs Åsheimveien faller dette under bestemmelsene i T1442 miljø- og trafikksikkerhetstiltak og skal således ikke utløse krav om støytiltak Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 17 av 37

18 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 51 PLANKARTET Figur 10 Planforslaget Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 18 av 37

19 52 AREALREGNSKAP Tabell 1 Arealregnskap Formål Areal i daa PBL 12-5, 1ledd nr 1 Bebyggelse og anlegg Kontor, industri BKB 3,8 PBL 12-5, 1ledd nr 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg o_skv, f_skv Gang- og sykkelveg o_sgs Anne veggrunn o_svt 6,0 2,6 6,4 PBL 12-5; 1 ledd nr - Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm GV 4,7 PBL 12-5, 1 Ledd nr LNFR Landbruk L 3,2 PBL 12-6 Hensynssoner 53 BESKRIVELSE Planområdets størrelse er på ca 26,7 daa, og består av følgende arealer foreslått til: - Kontor, industri - Kjøreveg - Gang- og sykkelveg - Annen veggrunn teknisk anlegg - Vegetasjonsskjerm - Landbruk Planforslaget er 2 delt Den ene delen omfatter omregulering av deler av plan for Nedre Ugstad, noe som omfatter omregulering av en internveg fra hovedatkomstvegen og mot vest innenfor planområdet Internvegen foreslås flyttet nærmere Åsheimveien og bidrar til et større helhetlig areal for kontor/industri og forretning Planen er vist i figur 11 på neste side Hovedformålet i plan for Nedre Ugstad er muligheter for utbygging til formålene industri/lager og kontor Innenfor det arealene som nå reguleres til dette formålet er arealene BKB tillagt det samme formålene og utnyttelse som i plan for Nedre Ugstad I plan for Nedre Ugstad er det i vedtatt plan tillatt med en utnyttelse på 52 % inkl parkering Arrondering av nytt planforslag må sees i sammenheng med den vedtatte av planen i forhold til utbygging av arealene øst for internvegen Det er ikke vist nye volumer for utbyggingen av andre deler av tomten Illustrasjonsplan for tidligere plan er vist på figur 12 Del 2 omfatter forslag om gang- og sykkelveg langs Åsheimveien mellom området Nedre Ugstad og bussholdeplassen ca 500 meter sydvest for rundkjøringen i Åsheimveien x Tofteveien Gangog sykkelvegen starter ved Nedre Ugstad, området for dagligvareforretning, krysser Tofteveien i krysset, krysser Åsheimveien og følger vestsiden av fylkesvegen fram til Bussholdeplassen Planforslaget er vist på figur 13 Det vises også til teknisk plan som grunnlag for reguleringsplan som følger med som et separat vedlegg til planforslaget Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 19 av 37

20 Figur 11 Illustrasjon av en mulig utbygging innenfor planområdet Figur 12 Illustrasjonsplan som grunnlag for ve3dtatt plan Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 20 av 37

21 Figur 13 Plan gang- og sykkelveg Reguleringsplanen innbefatter også regulering inntil senter av eksisterende fylkesveg og senter av eksisterende rundkjøring Det er ikke forutsatt tiltak på eksisterende kjøreveg innenfor planområdet Gang- og sykkelvegen har 3 m bredde med 0,25 m skulder og ligger i 3 m avstand fra vegkant Inn mot krysset, de siste 5-10 meterne reduseres bredden på dele noe, i hovedsak for å redusere konsekvensene for eiendom 6/18 Normalprofil er vist på figur 14 under Gang- og sykkelvegen krysser Åsheimveien og videre Tofteveien via trafikkøyene inn mot rundkjøringene Nordøst for rundkjøringen ligger gang- og sykkelvegen øst for Åsheimveien fram til regulert innkjøring til Nedre Ugstad Nord for innkjøringen tilknyttes gang- og sykkelvegen regulert gang- og sykkelveg fram til regulert busslomme Figur 14 Snitt Gang- og sykkelveg sammen med eksisterende kjøreveg Gang- og sykkelveg forutsettes etablert med fast dekke Det forutsettes en dreneringsløsning som viderefører dagens løsning med åpen drenering der vannet føres mot sandfangkummer På strekningen langs Åsheimveien mellom rundkjøringen og bussholdeplassen ligger det i dag sandfangkummer for å håndtere overvann Det ligger i størrelsen 4 6 sandfangkummer på strekningen Dette forutsettes videreført og vil bli liggende mellom gangog sykkelveg og kjøreveg Det kan være nødvendig med mindre justeringer av slukplassering, noe som må avklares i senere byggeplanfaser Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 21 av 37

22 54 Bebyggelse, estetikk, landskap Det er forutsatt å videreføre den BYA som ble innarbeidet i reguleringsplan for Nedre Ugstad For området avmerket BKB forutsettes det en BYA på 52 %, som omfatter både bebyggelse og parkering i samsvar med TEKs krav Bygningene kan ha flatt eller skrått tak med takvinkler mellom 0 og 40 grader Gesims og mønehøyder skal ikke overstige henholdsvis 12 og 17 meter Det er ikke konkretisert bebyggelsesform, men det legges det samme til grunn som ble gjort i reguleringsplanen for Nedre Ugstad Planen viser arealer inn mot vegene og langs bekken som avsettes som vegetasjonsskjerm Vegetasjonsskjerm langs fylkesvegen er innenfor det som er byggeforbudssone Langs bekken er hensikten det å videreføre en mest mulig urørt sone langs bekken Langs gang- og sykkelveg er det forutsatt at et belte på begge sider av traseen tilsås og beholdes grønt Dette er vist som annet vegareal i reguleringsplanen 55 Konsekvenser av planforslaget Universell utforming Det er nedfelt i formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging, og kravene til det enkelte byggetiltak Dette skal sikre at også de som har nedsatt funksjonsevne skal ha likeverdige muligheter til samfunnsdeltagelse På strekningen vil det ikke etableres trappetrinn el Lignende som er til hinder for friferdsel Kryssing av midtdeler og vegkant i Åsheimveien x Tofteveien forutsettes det at det etableres nedsenket kantstein som avgrenser kjørebanene Grønnstruktur Arealene langs vegen opprettholdes som vegetasjonsskjerm ut mot vegen i tråd med gjeldene plan for Nedre Ugstad Likeledes opprettholdes et grøntområde på begge sider av bekken mot sør, også dette i samsvar med vedtatt plan Grønndraget langs bekken har en bredde på minimum 20 meter innenfor planområdet Det er som i plan for Nedre Ugstad foreslått ny bru over bekken innenfor planområdet Denne er flyttet noe nærmere Åsheimveien, men bestemmelsen om at det som minimum skal være 1 m grøntbelte på begge sider av bekken Ny gang- og sykkelveg langs østsiden av Åsheimveien øst for krysset vil også krysse bekken Denne foreslås også etablert med en bro som opprettholder de samme breddene som bro for den interne vegen Figur 15 Prinsippskisse for kryssing av bekkeløp Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 22 av 37

23 Naturmangfold Områdene tilknyttet plan for Nedre Ugstad er allerede regulert til utbyggingsformål, og ny plan vil således ikke påvirke dette ytterligere Det ble i forbindelse med plan for Nedre Ugstad også utredet biologisk mangfold i området Det vurderes derfor til at tiltaket ikke kommer i konflikt med naturmangfoldet Det er ikke registrert viktige naturområder i Miljødirektoratets Naturbase Landbruk inkludert utmarksbeite Områdene tilknyttet plan for Nedre Ugstad er allerede regulert til utbyggingsformål, og ny plan vil således ikke medføre ytterligere inngrep av landbruk/beiteområder Gang og sykkelveg langs Åsheimveien berører på hele strekningen landbruksjord som utnyttes for korn- og forproduksjon Totalt innebære planforslaget et inngrep på 4,7 daa landbruksareal Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet Det er heller ikke registrert nyere tids kulturminner som blir berørt innenfor planområdet For arealene som inngår i reguleringsplan for Nedre Ugstad ble temaet utredet og frigitt i tilknytning til behandling av denne planen For strekningen vest for krysset og langs Åsheimveien vil det bli gjennomført nye registreringer før høringsperioden Sannsynlighetene for funn er små, da det allerede er etablert en vann- og avløpsledning i denne traseen Barn og unges interesser Planområdet er ikke et utpreget areal for lek eller oppholdsareal for barn og unge og det er ikke registrert barnetråkk innenfor dette aktuelle planområdet, hverken i området som inngår i plan for Nedre Ugstad eller arealene langs Åsheimveien Like nordvest for krysset er det etablert en ball-løkke Denne vil ikke bli berørt av planforslaget Ny gang- og sykkelveg langs Åsheimveien, fra bebyggelsen i vest ned mot Verket, kan bidra til at barn og unge får en bedre og sikrere veg til ball-løkka Hvor omfattende denne ball-løkka er i bruk er usikkert Forslaget om å legge om internvegen inne på området Nedre Ugstad vil ikke påvirke forholdene for barn og unge Ny gang- og sykkelveg mellom Åsheimveien x Tofteveien og bussholdeplassen i vest, vil imidlertid kunne bidra positivt for barn og unges muligheter for en sikrere ferdsel langs fylkesvegen Konklusjonen synes å være at tiltaket samlet vil kunne gi positive konsekvenser for barn- og unges interesser i området Samferdselsanlegg, trafikksikkerhet Trafikkgenerering og trafikkavvikling I forbindelse med plan for Nedre Ugstad ble det gjennomført en trafikkanalyse for den virksomheten som da ble planlagt etablert på Nedre Ugstad Denne trafikkanalysen dannet grunnlag Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 23 av 37

24 for dimensjonering av vegnett og utforming av vegkryssene både med Åsheimveien og internt på området I ettertid er det ikke lagt til grunn like omfattende utbygging av handel, slik at turproduksjonen fra området vil bli mindre enn det som den gang ble beregnet Det er nå gjennomført en ny vurdering i forhold til det som nå foreligger av planer for utbygging, men likevel innenfor det som reguleringsplan for Nedre Ugstad tillater Totalt planlegges det å bygge ut på Klokkarstua med en ny og større dagligvareforretning, verksteder og produksjonsbedrifter med tilhørende kontorer Tabell 2 Samlet økning i turproduksjon etter planlagt utbygging (kjt/døgn) Variasjonsområde Sannsynlig Min (kjt/døgn) Maks (kjt/døgn) (Kjt/døgn) Kiwi A D E B, C, F, G sum I utkjøringen fra planområdet antas det en fordeling med 50/50 i hver retning, dvs at 50 % kjører i retning Sætre, og 50 % i retning rundkjøringen på Klokkarstua På Klokkarstua fordeler denne trafikken seg med 50 % i retning Tofte og 25 % i hver av de to andre retninger Som grunnlag for å vurdere kapasitet og avviklingsmessige konsekvenser vurderes dette med grunnlag i framskrevet trafikk år fram i tid Dvs at dagens trafikk gis en %-vis økning mens den trafikk som skyldes tiltaket, ikke blir del av den generelle veksten Normalt er det tidligere lagt til en generell trafikkvekst på 1,5 % pr år fram til 2020 og 0,9 % etter dette, noe som tilsvarer en trafikkvekst på ca 20 % i en periode på år Nå er det et overordnet politisk mål at det skal være 0-vekst i personbiltrafikken Dette innebærer at vi i realiteten ikke bør legge til grunn den samme veksten i biltrafikken framover som tidligere er gjort Trafikk fra planområdet tillegges ikke generell trafikkvekst En vekst til/fra dette området vil i tilfelle skyldes konkret utbygging Åsheimveien, Grimsrudveien og Tofteveien vil alle få en generell trafikkvekst på ca 20 % og vil få en belastning år fram i tid til følgende uten utbygging av planområdet: Tabell 3 Trafikkbelastning 20 år fram i tid uten utbygging Trafikk 2016 Trafikk 2035 (kjt/døgn) (kjt/døgn) uten utbygging Trafikkvekst som følge av utbygging Trafikk etter utbygging 2035 (kjt/døgn) Grimsrudveien Tofteveien Åsheimveien mot Sætre Åsheimveien mot Verket Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 24 av 37

25 Figur 16 Trafikkbelastning etter utbygging i 2035 (kjt/døgn) Det øvrige tiltaket, del 2, som omfatter gang- og sykkelveg langs Åsheimveien vil isolert ikke generere trafikk Vi vurderer det slik at nye trafikkanalyser ikke skal være nødvendig som følge av det planen innebærer av utbygging Gang- og sykkelveg Dagens tilbud for syklister og fotgjengere er ikke gode Det er hverken fortau, gang- og sykkelveger eller markerte krysningspunkter Planen inneholder forslag til gang- og sykkelveg mellom bussholdeplassen i vest til busslomme øst for innkjøring til næringsarealene på Nedre Ugstad Denne busslommen er vist og inngår i vedtatt plan for Nedre Ugstad I tillegg foreslås det fotgjenger kryssinger av Åsheimveien og Tofteveien i forbindelse med rundkjøringen Dette innebærer at tilbudet for myke trafikanter forbedres betraktelig Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 25 av 37

26 Konklusjonen i forhold til dette er en positiv forbedring av forholdene som følge av foreslått tiltak Bussholdeplass Plan for Nedre Ugstad inneholder busslommer i tilknytning til ny atkomst til Nedre Ugstad Det vurderes derfor ikke å være behov for ytterligere suppleringer av dette Trafikksikkerhet Generelt vil en trafikkøkning kunne bidra til å redusere trafikksikkerheten i et område, hvis det ikke kompenseres med fysiske tiltak Dette tiltaket generer i utgangspunktet ikke økt trafikk i forhold til allerede godkjente planer for Nedre Ugstad Det har også skjedd svært få ulykker, jfr kap 43 i de siste årene Planforslaget innebærer at det skal bygges gang- og sykkelveg atskilt fra Åsheimveien gjennom planområdet Tidligere planforslag innebærer også at det skal etableres egne busslommer nær krysset inn til Nedre Ugstad Dette innebærer at dagens buss-stopp i kjørebanen flyttes bort fra kjørebanen Dette vil kunne bidra til forbedret trafikksikkerhet for trafikantgruppen fotgjengere og syklister Samlet sett vil foreslått tiltak forbedre trafikksikkerheten i området Arealbeslag De eiendommer som blir berørt er opplistet i tabell 4 under: Tabell 4: Oversikt over berørte eiendommer Gnr / Type areal Permanent Midlertidig bnr 6 / 1 Privat, 0,03 daa 6 / 8 Privat, dyrket mark 1,24 daa 1,14 daa 6/36 Privat, regulert næringsareal 2,83 daa 3,48 daa 9/23 Privat, dyrket mark 1,82 daa 1,98 daa 9 /76 Hurum kommune 0,35 daa 0,02 daa 9/255 Privat, tomtegrunn 0,05 daa 0,05 daa Samfunnsberedskap Av analysen framgår det at planområdet er oversiktlig og bør være enkelt å håndtere i forhold til et normalt risikobilde forutsatt de mindre tiltakene som er beskrevet gjennomføres Planlagt utbygging medfører ingen større risiko for miljø og samfunn Det er ikke avdekket forhold i og rundt planområdet som skulle tilsi at planlagt utbygging ikke bør eller kan realiseres Forurensningssituasjonen vil ikke bli merkbart påvirket, noe som medfører at forhold tilknyttet støy, forurensing, trafikksikkerhet får noen merkbar endring Grunnforholdene kvalitetssikres i tilknytning til byggesaken Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 26 av 37

27 Teknisk infrastruktur, overvann, brannvann Alt eksisterende vann- og avløpsnett ligger i dag langs Åsheimveien, og det er for planen Nedre Ugstad forutsatt en tilknytning til dette Overvann fra ny gang- og sykkelveg langs Åsheimveien forutsettes å samles opp i grøft mellom veg og gang- og sykkelveg og føres til eksisterende sandfang og sluk som ligger langs Åsheimveien Det kan være nødvendig med justeringer av eksisterende kummer og tilpasses nytt grøftetverrsnitt Dette forutsettes avklart i senere byggeplanfaser Gangvegen har ensidig fall inn mot grøft inn mot kjørebanen, slik at alt overvann fra gangvegen føres inn i dette systemet Overvann fra skråningen på vestsiden av gang- og sykkelveg infiltreres i skråningen og arealene som reguleres til annet vegareal Figur 17 Vann og avløpsanlegg Støy Plan for Nedre Ugstad er ikke endret vesentlig og det vil ikke medføre endringer i utbygging eller turgenerering som innebærer endrede støyforhold som følge av dette I plan for Nedre Ugstad er det regulert inn støyskjerm for boligeiendom gnr 6/bnr 16 på motsatt side av Åsheimveien i forhold til Nedre Ugstad Mht til det som genereres av trafikk fra Nedre Ugstad vil forslag til plan ikke generere mer trafikk og dermed heller ikke bidra til økte støyulemper Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 27 av 37

28 Når det gjelder gang- og sykkelveg langs Åsheimveien faller dette under bestemmelsene i T1442 miljø- og trafikksikkerhetstiltak og skal således ikke utløse krav om støytiltak I bestemmelsene er det påpekt at søkes det om å bygge ut støyømfintlig tiltak skal Det gjennomføres støyberegninger og eventuelle tiltak planlegges Andre krav Radon Radongass kan forhindres vha membran Forebyggende tiltak etableres iht til TEK 10 Utbyggingsavtale Det kan inngås utbyggingsavtale knyttet til gjennomføring av reguleringsplanen Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 28 av 37

29 6 MERKNADER Varsel om planoppstart skjedde i Røyken og Hurum Avis 30 mars 2017 og med brev til berørte parter og offentlig etater datert 23 mars 2016 Frist for å komme med merknader var 19 mai 2017 Jfr kopi av annonse under: Figur 18 Annonse med varsel om planoppstart Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 29 av 37

30 Innen fristen ble det mottatt 8 innspill til varsel om planoppstart Følgende er mottatt: - Fylkesmannen i Buskerud - Fiskeridirektoratet - Kystverket - Statens vegvesen - Buskerud fylkeskommune - NVE - Naturvernforbundet - Klokkarstua-Verket nærmiljøforum - Morlis AS/Åsheimveien 30 AS - Hans Kristian Brekke/Margrethe Jæger Brekke Sammendrag av innkomne merknader og plankonsulentens kommentarer til disse følger med i vedlegg 5 Det er ingen vesentlige endringer i planområdet siden varsel om planoppstart ble sendt ut Av innspill som ble mottatt nevnes, der plankonsulentens kommentarer er beskrevet til høyre i tabellen: Fylkesmannen i Buskerud Sammendrag av merknader Det må som en del av planarbeidet redegjøres for hvordan prinsippene i 8-12 i Naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp Det må legges vekt på å ivareta landskapsmessige og estetiske forhold De ber om det planlegges løsninger som gir minst mulig beslag av dyrket mark Foreslår fortau og gang- og sykkelveger med fysisk skille vurderes for å minimere arealinngrepet De anbefaler at det blir vurdert om eksisterende støyfølsom bebyggelse langs Åsheimveien er belastet med støy over anbefalt grenseverdigjennomført støyskjermingstiltak som del av tiltaket med etablering av gang- og sykkelveg Kommentar Dette vil ivaretas i planbeskrivelsen Dette vil ivaretas i planbeskrivelsen Dette kommer også i konflikt med kravene fra Statens vegvesen som normalt ber om 3 m skille mellom vegkant og gang- og sykkelveg, samt 3 m til ny eiendomsgrense Dette ivaretas gjennom planarbeidet og vil dokumenteres i planbeskrivelsen Støy vil bli vurdert iht til kap 6 i T1442 og kravene der vil etterkommes Fiskeridirektoratet Sammendrag av merknader Fiskeridirektoratet kan ikke se at det varslede reguleringsplanarbeidet kan medføre konsekvenser for de interesser direktoratet skal ivareta i planleggingen og har derfor ingen innspill Kommentar Tas til orientering Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 30 av 37

31 Kystverket Sammendrag av merknader Kystverket kan ikke se at et planforslag som vist vil ha betydning for deres interesser og har således ingen merknader til varsel om planoppstart Kommentar Tas til orientering Statens vegvesen (SVV) Sammendrag av merknader Regulering av ny virksomhet medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler og de trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere For større utbygginger vil det ofte være nødvendig med en trafikkanalyse Forhold til kollektivtrafikk, trafikksikkerhet for myke trafikanter må avklares Endringer på riks- eller fylkesveg må ivaretas i planarbeidet Normalt byggegrense for fylkesveger er 50 m For regulering av støyømfintlige formål nær riks- eller fylkesveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen Hele planområdet Nedre Ugstad bør vurderes samlet Breddebehovet fra kant fylkesveg er normalt m, og det kreves normalt teknisk detaljplan som grunnlag for regulering Alle tiltak på/langs fylkesveg krever byggeplan og gjennomføringsavtale med Statens vegvesen Kommentar Planarbeidet medfører ingen endring av innholdet i eksisterende regulering Regulering av gang- og sykkelveg gjennomføres som del av rekkefølgebestemmelsene for reguleringsplanen Nedre Ugstad For øvrig vises det til planbeskrivelsen i forhold til de øvrige forholdene som er beskrevet Tas til etterretning Planområdet Nedre Ugstad er regulert Det er kun aktuelt å justere på en intern atkomstveg, noe som ikke skal utløse behov for å ta opp hele planen på ny Tas til etterretning Breddene på gang- og sykkelvegen vil vurderes i planen, men det legges i hovedsak til grunn 3 m skille mellom kjøreveg og gang- og sykkelveg Avstand til ny eiendomsgrense nord for gang- og sykkelvegen vurderes i forhold til kravene i PBL og Vegloven Buskerud Fylkeskommune (FK) Sammendrag av merknader Det er ikke opplysninger i deres arkiver om automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet Pga av registreringer i forbindelse med økonomisk kartverk ofte er mangelfulle, kreves det registreringer før de kan uttales seg til planen Det er registrert flere automatiske fredete kulturminner ved Klokkarstua Pga dette og nærheten til Hurum middelalderkirke med kirkegård vurderer de potensiale for funn av Kommentar Det er tatt kontakt med Fylkeskommunen å bestilt nødvendige registreringer Området i tilknytning til plan for NEDRE Ugstad er tidligere frigitt, antas det at det ikke skal være nødvendig med ytterligere registreringer i dette området Det foreligger også en egen registreringsrapport fra dette området Når det gjelder strekningen langs Åsheimveien Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 31 av 37

32 automatiske fredede kulturminner som høyt Det vises til lov om kulturminner 8 og 9 Utgifter til slik granskning må dekkes av tiltakshaver De kjenner ikke til nyere tidskulturminner i eller i umiddelbar nærhet til planområdet De har således ingen merknader til planarbeidet hva gjelder nyere tids kulturminner vil ny gang- og sykkelveg følge en trase for eksisterende VA-ledninger Dette innebærer at dette området tidligere har vært utgravd og således bør det være lite sannsynlig at det skal berører eksisterende kulturminner i området Tas til etterretning Innarbeides i planbeskrivelsen NVE Sammendrag av merknader NVE viser til PBL og Byggteknisk forskrift (TEK10) som setter tydelige krav til sikkerhet mot flom og skred ved ny utbygging NVE viser også til deres sjekkliste som gir innspill til hvordan man kan ivareta NVE sine forvaltningsområder i planarbeidet Dersom planarbeidet berører noen av temaene i sjekklista skal NVE ha planen på høring Kommentar Tas til etterretning Vil ivaretas i planbeskrivelsen og gjennom ROS-analysen som vil utarbeides Tas til etterretning Naturvernforbundet i Hurum og Røyken Sammendrag av merknader Naturvern forbundet er positiv til at det planlegges en gang- og sykkelveg Helt i nordøst går det en traktorveg inn på eiendommen fra nordvest og ut på en høyde med en fjellknatt Denne ble kalt «Farvelhøgda», Hurums gamle rettersted fra middelalderen Det er velkjent at rettersted også fungerte som gravplasser, noe man også kan forvente på Ugstad Det påpekes at etter lov om kulturminner av er en slik gravplass et automatisk fredet kulturminne, og ethvert tiltak i området utløser derfor krav om arkeologisk registrering og utgraving De ber derfor om at denne fjellknatten blir bevart Kommentar Tas til orientering I utgangspunktet vil ikke denne fjellknatten inngår i planområdet Planområdet begrenses av å kunne flytte den interne atkomstveien innenfor planområdet I og med at arealene nylig er regulert (2012), så legger vi til grunn at eventuelle kulturminner er frigitt i forbindelse med denne planen og det vil således ikke være noen konflikt i forhold til registrerte kulturminner Klokkarstua-Verket nærmiljøforum Sammendrag av merknader De mener at den beste linjen på nordvest siden av Åsheimveien og i en rett linje fra terminalen Kommentar Tas til orientering Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 32 av 37

33 til YX-krysset De ønsker ingen kryssing av Åsheimveien på denne strekningen Morlis AS / Åsheimveien 30 AS (brev 15mai 2017) Sammendrag av merknader Gang- og sykkelveg på vestsiden av fv 289 sør for rundkjøringen er i tråd med tidligere innspill fra MORLIS AS Tidligere merknad vedr plassering av gang- og sykkelveg på østsiden samt busslomme sør for rundkjøringen ble ikke tatt til følge Kommentar Planarbeidet har ikke som hensikt å regulere arealene nordvest for senter av Åsheimveien og øst for rundkjøringen Tiltakshaver har ikke sett det som ønskelig å endre eksisterende regulering for områder utenfor Nedre Ugstad og gang- og sykkelveg videre mot vest Tas ikke til følge Busslomme for vestgående trafikk sør for rundkjøringen mener de er naturlig når det nå skal etableres gang- og sykkelveg øst for fv 289 En unngår da konflikt i forhold til bensinstasjonen Det anmodes om at dette blir vurdert på nytt og at regulertbusslomme og gang- og sykkelveg oppheves og at arealene reguleres til andre formål i samsvar med ønsket utvikling for Åsheimveien 30 og 32 Forlengelse av gang- og sykkelveg til næringsarealene ved Åsheimveien 30 og 32 kan eventuelt tas som del av reguleringen for Åsheimveien 30 mfl Det er etter vårt syn ikke naturlig å legge busslommen vest for busslommen Avstanden til bussholdeplassen ved Klokkarstua blir for liten og avstanden til virksomhetene ved Nedre Ugstad for lang For Nedre Ugstad er en holdeplass øst for krysset det beste Tas ikke til følge Dette ligger ikke innenfor det arealene som det varslet planoppstart for Tiltakshaver har ingen kommentarer til at dette innarbeides i planene for Åsheimveien 30 og 32 mfl Tas derfor ikke til følge Hans Kristian Brekke og Margrethe Jæger Brekke, Åsheimveien 34 Sammendrag av merknader Som eier av Åsheimveien 34 mener de at den varslede arealbruken ikke er akseptabel i forhold til deres eiendom De er positive til at det etableres en gang- og sykkelveg, men mener den bør legges på motsatt side av Åsheimveien i forhold til Åsheimveien 34 Hovedtyngden av dagens bebyggelse, samt næringsområdene Nordjordet og Nedre Ugstad ligger på denne siden De mener at kryssing av Åsheimveien bør skje ved Åsheimterminalen Det er 50 km/t og god sikt i begge retninger Kommentar Ta til etterretning Kryssing av en fylkesveg bør skje i tilknytning til kryssområder der hastigheten kan reduseres Ved å legge gang- og sykkelveg på sydsiden av Åsheimveien vil man også redusere inngrep på dyrket mark, da deler av dette er næringsareal Deres eiendom (9/23) består hovedsakelig av LNF-areal og benyttes til beitemark og Tas til etterretning Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 33 av 37

34 forproduksjon En reduksjon av dette arealet kan i stor grad ødelegge denne virksomheten Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 34 av 37

35 7 FORSLAGSSTILLERS VURDERING Dette er en plan som er ment å tilfredsstille rekkefølgebestemmelsene for å kunne etablere en dagligvareforretning innenfor næringsområdet Nedre Ugstad Plan for Nedre Ugstad ble vedtatt i 2012 Kravet er at det skal bygges ut ny gang- og sykkelveg fra Nedre Ugstad til bussholdeplassen langs Åsheimveien vest for kryss mellom Åsheimveien, Tofteveien og Grimsrudveien I tillegg har det videre arbeidet med konkret utbygging av Nedre Ugstad sett behov for å flytte en internveg fra hovedatkomstvegen inn i området til området der ny dagligvarebutikk skal etableres Årsaken er i hovedsak begrunnet i en bedre arrondering av næringsarealene og økt fleksibilitet Det legges til grunn de samme forutsetningene for de endringer som ble lagt til grunn av det interne vegnettet i vedtatt plan Dette omfatter bla krav om å beholde kantsonen langs bekken under bru over bekken, både for ny gang- og sykkelveg og internvegene Det framkom lite motforestillinger til planarbeidet i forbindelse med varsel om planoppstart jfr kap 4 og vedlegg 5 Noen av innspillene er hensyntatt, andre er ikke hensyntatt og mange av innspillene omfatter ønske om tiltak som ligger utenfor planområdet Det er heller ikke noe som tyder på at tiltaket vil innebære merkbar trafikkvekst og ulemper i forhold til det som framkom i vedtatt plan for Nedre Ugstad, bortsett fra for nødvendig arealinngrep for gang- og sykkelveg langs Åsheimveien Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 35 av 37

36 8 VEDLEGG Reguleringsplanen består av følgende dokumenter: Vedlegg 1: Plankart Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser Vedlegg 3: Planbeskrivelse (denne rapporten) Vedlegg 4: ROS-analyse Vedlegg 5: Merknader Vedlegg 6: Illustrasjoner, teknisk plan gang- og sykkelveg Vedlegg 7: Datarapport for geotekniske grunnundersøkelser, Multiconsult AS 11november 2016 Vedlegg 8: Notat prosjekteringsforutsetninger for rammesøknad ( RIG-NOT-001 Multiconsult AS 24 november 2016 Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 36 av 37

37 Reguleringsplan for gsv langs Åsheimveien og intern veg på Nedre Ugstad Planbeskrivelse Side 37 av 37