RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER JURIDISK SEKSJON Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no SE-Arkitektur AS Wernerholmvegen 49 Postboks 62 Nesttun 5852 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /15 EBYGG DABE RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 34 Bnr 129 Tiltakets adresse : Storrinden Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Fagernes Utbygging AS Saken gjelder: Saken gjelder søknad om oppføring av to boliger over to plan. Dette vedtaket gjelder det som er vist som Hus B på situasjonsplan. Bygget er oppgitt av ansvarlig søker til å være 137,3 m 2. Det som er vist som Hus A på situasjonsplan blir behandlet i eget vedtak i sak Historikk: Det ble den gitt avslag på søknad om oppføring av bolig over to plan. Det er innkommet klager fra søker hvor det er lagt frem ny dokumentasjon av tiltaket. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan 2.3. Tiltaket: Med hjemmel i forvaltningslovens 33, 2.ledd endres avslag datert til en rammetillatelse på vilkår. I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om rammetillatelse mottatt bygningsmyndighetene for oppføring av bolig, Hus B, over to plan på 137,3 m 2.

2 Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene samt supplerende dokumentasjon datert , og Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Det må innhentes forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten om tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett. Det må fremlegges en stabilitetsvurdering for terreng/mur utført av foretak med geoteknisk kompetanse. Det må foretas en risikovurdering av magnetfelt fra kraftlinjen forbi eiendommen av kvalifisert foretak. Plassering i horisontalplanet: Plassering godkjennes som omsøkt. Høydeplassering: Plassering godkjennes på tidligere godkjent planert terreng, kote 74,5 m o h. Atkomst/avkjørsel: Omsøkte avkjørsel er i samsvar med stadfestet plan. Vannforsyning og avløp: Det foreligger ikke uttalelse fra Vann- og avløpsetaten i saken. Miljøforhold: Tiltaket er vurdert å ligge i et område som ligger kloss opp til høyspentledning. Før det gis igangsettingstillatelse må det innsendes en risikoanalyse som vise at krav til magnetfeltnivå overholdes. Rasfare: Før det gis igangsetting må det fremlegges en stabilitetsvurdering for terrenget/muren hvor bygget skal oppføres. Bygg- og anleggsavfall: Tiltaket kommer inn under bestemmelsene i avfallsforskriftens kap 15. Det må innsendes søknad om godkjenning av avfallsplan og planen skal være godkjent før det gis igangsettingstillatelse. Godkjenning av ansvarsrett: Nødvendige ansvarsretter må være avklart før det gis igangsettingstillatelse. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus: Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i reguleringsplan R Nabovarsling: På søknadstidspunktet innkom det merknader fra eier av bnr 547, 156 og 509 og eier av bnr 145. Merknadene gikk i hovedsak på for stor tomteutnyttelse og til sjenanse/ulemper vedrørende tap av sol for nærmeste naboeiendommer. Side 2 av 6

3 Ved søknad om dispensasjon i forbindelse med klage på avslag kom det inn merknader fra eier av bnr. 145, eier av bnr.156 og eier av bnr.4. Merknadene går i hovedsak på fare for tap av sol og utsikt samt rasfare. Vannforsyning og avløp: Det foreligger ikke uttalelse fra Vann- og avløpsetaten om tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett. Dette må foreligge før det gis igangsettingstillatelse. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Etter bygningsmyndighetenes vurdering tilfredsstiller tiltaket kravet til estetikk slik dette fremkommer av plbl 74, nr.2. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tidligere avslagsgrunner Det ble tidligere gitt avslag til omsøkte tiltak med hjemmel i bestemmelser knyttet til minste uteoppholdsareal og tomteutnyttelse. I klageomgangen har søker kommet med nye beregninger i forhold til disse problemstillingene. I e-post datert redegjøres det for hvordan kravet til uteoppholdsareal er tilfredsstilt. I oppstilling vedlagt melding om endringer datert , under "Notat 3", ser man at tomteutnyttelsen nå ligger under 35% som er angitt som maksimal utnyttelse i reguleringsplanens punkt 3.2. Rasfare Fra nabo Nils Ivar Dolvik er det i merknad anført at det burde vært gjennomført en rasfarevurdering for å få sett på grunnforholdene ved muren. Det følger av plan- og bygningslovens 68, 1.ledd at "Grunn kan bare deles eller bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. " På denne bakgrunn kreves det at det fremlegges en stabilitetsvurdering for terrenget/muren som bygget skal oppføres på før det gis igangsetting. Dette for å sikre at oppførte mur tåler belastningen av omsøkte bygg. Kraftledning Det har blitt foretatt en ny risikovurdering av eiendommene som er eid av Bergen tomteselskap AS innenfor gjeldende reguleringsplan, se sak Omsøkte eiendom er ikke uttrykkelig inkludert i analysen, men på bakgrunn av nevnte sak vil det med hjemmel i plbl 68 kreves en risikoanalyse også i forhold til magnetfelt fra kraftlinjen. I skriv av fra kommunen i sak fremgår det at kommunen innenfor gjeldende reguleringsplan kan godta at det gjennomsnittlige magnetfelt på en tomts utearealer Side 3 av 6

4 overstiger 0,4 µt, på grunn av begrenset brukstid, men at bebyggelsen plasseres slik at magnetfeltnivået maksimalt er 0,4 µt på husvegg. Innsendte risikoanalyse må vise at overnevnte krav overholdes. Tiltakets plassering I henhold til plan- og bygningsloven 70 nr.1 skal bygningens plassering på tomten (i horisontalplanet), høydeplassering og bygningens høyde i seg selv godkjennes av kommunen. Formålet med godkjenningsordningen er blant annet å sikre gode forhold for lys, trivsel og miljøforhold på tomten, samt at bebyggelsen generelt sett skal plasseres i en viss orden og tilpasses terrenget. Kommunaldepartementet har i rundskriv H-18/90 forutsatt at bestemmelsen skal praktiseres slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for foreksempel naboer og omkringliggende miljø. Innholdet i begrepet "betydelig ulempe" vil variere, og må blant annet vurderes ut fra hva som er påregnelig ut fra strøkets karakter og ulempene må veies opp mot tiltakshavers ønsker og muligheter for alternativ plassering / løsning. Plbl 70 nr.1 er ikke hjemmel for avslag, men tiltakshaver kan måtte nøye seg med et etter hans syn dårligere alternativ dersom en kommer til at det foreligger avgjørende grunner mot omsøkte løsning. I merknader fra naboer anføres det at omsøkte tiltak vil medføre tap av sollys og utsikt. Man har vurdert forholdene på stedet og man har forståelse for at naboer vil oppleve det som en ulempe at det kommer opp nye bygg på omsøkte tomt. Tiltaket skal oppføres på en regulert byggetomt og må således regnes som påregnelig for naboene. En kan ikke se at det tap av utsikt og sol som tiltaket vil føre med seg er av en slik karakter at en kan kalle det en betydelig ulempe for naboene. Vurderingen er at man ikke kan kreve en alternativ plassering av tiltaket med hjemmel i plbl 70, nr.1. Dispensasjon Tiltaket kommer videre i strid med reguleringsplanens 2.3 hvor det er bestemt at "Bebyggelsen kan føres opp i to etasjer i områdene B1 og B2, og i en etasje i de øvrige områder.". En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i plbl kan gis dispensasjon. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til plbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I dispensasjonssøknad fremsatt i klageomgangen vises det blant annet til at "Tiltaket som er omsøkt, dvs to etasjer, gir en samlet høyde på ca 6 meter mot nord/øst, men kun 3 meter mot sør/vest og bakenforliggende naboer.". I forbindelse med klagebehandlingen har man vurdert at omsøkte tiltak er tilpasset terrenget og området rundt. Videre vurderer man, som nevnt over, at tiltaket ikke medfører noen betydelig ulempe for naboene. I dispensasjonsvurderingen vektlegger Etat for byggesak og private planer at det allerede er blitt gitt tillatelse til flere bygg på over en etasje i området. Det vises i den forbindelse til sakene , , og Man vurderer dermed at praksis viser at hensynet bak Side 4 av 6

5 etasjereguleringen i plan ikke lenger gjør seg gjeldende i like sterk grad som tidligere og at det kan tillates tiltak som er godt nok tilpasset terreng og bebygde omgivelser. På bakgrunn av en konkret skjønnsmessig helhetsvurdering finner man at tiltaket ikke bryter med de hensyn som planen skal ivareta og at det kan gis dispensasjon fra reguleringsplanens 2.3 med hjemmel i pbl Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: David Faukner Bendiksen - saksbehandler Ulf Sæterdal - seksjonsleder Kopi: Fagernes Utbygging AS, Postboks 106, 5258 BLOMSTERDALEN Vidar Tangen, Storrinden 147, 5252 SØREIDGREND Nils Ivar Dolvik, Tors Vei 4, 1400 SKI M. Azam Farooqui, Nedbergelien 1, 5178 LODDEFJORD Side 5 av 6

6 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6