Til andelseierne i Teisenløkka Borettslag

Transkript

1 1 Teisenløkka Borettslag Til andelseierne i Teisenløkka Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen du nå holder i hendene inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2014, samt annen nyttig informasjon. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen onsdag 27.mai 2015 kl. 19:00. Dette er en fin anledning til å delta i diskusjonen og du får også mulighet til å velge det styret som skal forvalte Teisenløkka Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Teisenløkka Borettslag Innholdsfortegnelse Side 1 Velkommen til generalforsamling onsdag 27.mai 2015 Side 2 Innholdsfortegnelse Side 3 Saksliste / agenda Side 4 6 Årsmelding 2014 Side 7 8 Revisjonsberetning 2014 Side 9 15 Årsregnskap for 2014 Side Styrets arbeid 2014 Side Viktig og nyttig informasjon om borettslaget Side Søppelhåndtering i Teisenløkka Borettslag Side 38 Regler for bruk av fellesrommet Side Husordensregler Side Vedtekter Side Forslag Side 56 Valgkomiteens innstiling

3 3 Teisenløkka Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Teisenløkka Borettslag avholdes onsdag 27.mai 2015 kl. 19:00 i fellesrommet (inngang ved vaskeriet). Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Varamedlemmer 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om endring av husordensreglene pkt. 15 parkering og sykkelparkering B) Forslag om endring av husordensreglene pkt. 5 og pkt. 8 Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 1 styremedlem for 1 år B) Valg av inntil 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo 22.april 2015 Styret i Teisenløkka Borettslag Gunhild Lind /s/ Ørjan Jektvik /s/ Ronny Mandal /s/ Tania A. Godager /s/

4 4 Teisenløkka Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2014 TILLITSVALGTE / GENERELLE OPPLYSNINGER / FORRETNINGSFØRER Tillitsvalgte Styreleder Gunhild Lind Teisenveien 43 Nestleder Ronny Mandal Bringebærstien 1 Styremedlem Ørjan Jektvik Teisenveien 43 Styremedlem Tania A. Godager Teisenveien 43 Varamedlem Lise M. Frilseth Teisenveien 41 A Varamedlem Leif Johnsen Teisenveien 43 Valgkomite Leif Johnsen Teisenveien 43 Valgkomite Lise M. Frilseth Teisenveien 41A Delegert OBOS Ørjan Jektvik Teisenveien 43 Varadelegert OBOS Klaus Hanssen Teisenveien 43 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 2 menn. Borettslaget påser at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Teisenløkka Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i Oslo kommune bydel Alna og har adresse Teisenveien 41 og 43. Borettslaget er oppført i består 1 høyblokk og 1 lavblokk med totalt 116 andelsleiligheter. Byggearbeidene ble påbegynt og første innflytting fant sted Tomta ble kjøpt i 1986, har gårdsnr. 138 / bruksnr. 54 og er på m 2. Borettslagets hovedformål er etter borettslagsloven å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom. Sammen eier de alle eiendeler, så som leiligheten, fellesrom, utenomhusanlegg m.v. i det borettslaget de bor. Som andelseier har du en særskilt bruksrett til en bestemt bolig i borettslaget. Denne bruksretten kalles en borett, og gir deg som andelseier enerett til å bruke en bolig i borettslaget, samt rett til å benytte fellesarealene til det de vanligvis skal brukes til. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Arbeidsmiljølovens bestemmelser følges og det tilstrebes et godt arbeidsmiljø. Det er 2 deltidsansatte og ikke registrert skader i Styret Styret har kontortid første onsdagen i måneden fra kl. 20:00-20:30. Henvendelser til styret utenom kontortid kan skje skriftlig til styrets postkasse eller pr. e-post til teisenlokka@styrerommet.net Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

5 5 Teisenløkka Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.desember 2014 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr mot budsjettert kr Andre inntekter består i hovedsak av vaskeripenger (se note 3). Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr mot budsjettert kr Avviket skyldes at utskifting av heiser ble kraftig forsinket, samt lavere kostnader til energi/fyring enn antatt. Forsikring 1,5 % Kommunale.avg 5,3 % Andre Kabel-TV driftskostn 5,2 % 4,9 % Finanskostn. 5,8 % Avdrag 3,5 % Styrehonorar 2,9 % Div. honorarer 6,5 % Personalkostn. 9,3 % Energi/fyring 5,0 % Avskrivninger 0,2 % Drift og vedlikehold 49,7 % Diagrammet over viser borettslagets kostnader i 2014 fordelt prosentvis og gir en indikasjon på hva felleskostnadene (husleien) brukes til. I fjor gikk nærmere halvparten til drift og vedlikehold (hvor heisene utgjør en svært stor andel). Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr og foreslås dekket ved overføring fra opptjent egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler har som følge av låneopptak økt med kr og utgjør kr pr. 31.desember 2014.

6 6 Teisenløkka Borettslag KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjett for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatregnskapet. I posten drift og vedlikehold er det utover ordinært vedlikehold avsatt ca. kr til fullføring utskifting av heiser. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. Budsjettet for 2015 er noe redusert i forhold til Forsikring Forsikringspremien for 2015 øker med ca. 7 %. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i vårt Borettslag. Lån Borettslaget har pr. 31.desember 2014 pantelån i Eika Boligkreditt v/obos til flytende rente 3,35 %. Lånet er et annuitetslån med månedlige terminforfall og er iht. betalingsprognose nedbetalt 30.mars For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.januar 2015) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret til OBOS for 2015 reduseres med 4 %. Samtidig har regjeringen vedtatt innføring av 25 % merverdiavgift på forretningsførerhonorar fra 1.januar 2015 slik at honoraret vil utgjøre kr for Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2015 som øker med 2 % fra 1.april Samtidig justeres trappevask/gangvask-tillegget fra samme dato. Til tross for økte felleskostnader viser budsjettet at borettslagets disponible midler reduseres, men styret mener det er forsvarlig i Oslo 22.april 2015 Styret i Teisenløkka Borettslag Gunhild Lind /s/ Ronny Mandal /s/ Ørjan Jektvik /s/ Tania A. Godager /s/

7 7 Teisenløkka Borettslag

8 8 Teisenløkka Borettslag

9 . 9 Teisenløkka Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

10 RESULTATREGNSKAP 10 Teisenløkka Borettslag Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Antenneanlegg Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Fra opptjent egenkapital

11 BALANSE 11 Teisenløkka Borettslag EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER: Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER: Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 116 * Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, 22.april 2015 Styret i Teisenløkka Borettslag Gunhild Lind /s/ Ørjan Jektvik /s/ Ronny Mandal /s/ Tania A. Godager /s/

12 12 Teisenløkka Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Parkeringsleie Lokaler Trappevask SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Automatpenger Forsøplingsbot Lokalleie 300 SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Ordinær lønn, vikarer Overtid Lønn rengjøringshjelp Annen lønn Påløpte feriepenger Arbeidsgiveravgift Yrkesskadeforsikring Andre personalkostnader SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.

13 NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014 og er på kr Teisenløkka Borettslag NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS OBOS Prosjekt AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Bygningsgebyr Heiser SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg Drift/vedlikehold parkeringsanlegg Kostnader leiligheter, lokaler Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Strøm oljefyr el.bereder SUM ENERGI / FYRING

14 14 Teisenløkka Borettslag NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Verktøy og redskaper -52 Telefon-/kontormaskiner Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vakthold Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell -788 Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Telefonrefusjon Telefon Porto Drivstoff maskiner Vedlikehold maskiner Bilgodtgjørelse -567 Reisekostnader -516 Gaver Bank- og kortgebyr -873 Velferdskostnader -131 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Andre renteinntekter 555 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt lån Eika Boligkreditt lån Andre rentekostnader -229 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Tilgang SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.138/bnr.54. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Traktor m/utstyr, tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER

15 15 Teisenløkka Borettslag NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Håndkasse for tillitsvalgte Skattetrekk overført OBOS SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS lån 1 Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Eika Boligkreditt AS lån 2 Annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 3,35%. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Nedbetalt tidligere Økt SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 20 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 21 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

16 2. STYRETS ARBEID Teisenløkka Borettslag MØTER OG BEFARINGER Ordinær generalforsamling ble avholdt 19. mai 2014 i fellesrommet i kjelleren i lavblokka. Tilstede var 13 andelseiere. I tillegg til de lovpålagte årsmøtesakene behandlet generalforsamlingen et forslag fra styret om endringer i husordensreglene. Forslaget ble enstemmig vedtatt. Det forelå også to forslag fra andelseiere. Det ene var et forslag om begrensning i tiden for banking og boring. Det ble vedtatt. Det andre forslaget gjaldt bygging av sykkelskur. Det ble ikke vedtatt. I 2014 har styret avholdt 12 møter og behandlet i alt 200 saker. (2013: 13/215). Styremedlem Gunhild Lind har i perioden vært medlem av OBOS representantskap. Styremedlemmer har deltatt på møter/samarbeidet med følgende firmaer: OPAS, Securitas Direct, P-Drift, KONE Heis, ThyssenKrupp Elevator, Siemens, DataCall, Anticimex, 2 Rørleggere (Lasse Lunde), Kure, Eiendomssikring, Stansefabrikken, Renholdseksperten, Jonny Lier, DSI-Systemer, Granrud Elektriske og Renovasjonsetaten i Oslo kommune. I tillegg kommer deltagelse på kurs, seminarer og møter med forretningsfører. Det har også blitt avholdt møter med enkelte beboere i spesielle saker. Lagets forvaltningskonsulent er Erik Braathen. Samarbeidet med han og OBOS kontor på Tveita har vært det beste. INFORMASJON TIL OG KOMMUNIKASJON MED ANDELSEIERE OG BEBOERE Borettslagsavisen Teisenløkka-Nytt går i 2015 inn i sin 16 årgang. Gjennom avisen holdes beboerne informert om styrets virksomhet. Avisen utkom med 4 nummer i Bladet legges i postkassen til hver enkelt. Tilbakemeldingene er positive og styret viderefører tiltaket. Videre er beboere blitt informert gjennom generalforsamlingsheftet, rundskriv i postkasse, informasjon på hjemmesiden ( og oppslag på inngangsdører og oppslagstavla. Hefte med ajourførte husordensregler ble delt ut til beboerne høsten Husordensreglene og vedtektene blir hvert år tatt med i årsmeldingen. KURS OG STYREKONFERANSER Fra OBOS gis det gjennom hele året tilbud om kurs og seminarer for styremedlemmer. Styrets medlemmer deltar på noen av disse. Styreleder har deltatt på 2 kurs i 2014 «Reklamasjon» og «Brannsikkerhet i boligselskap». ANSATTE I har borettslaget hatt to faste ansatte og fire ansatte som vikarer og i engasjement. Jonny Lier er ansatt som borettslagets vaktmester. Amarjit Singh er ansatt som renholder. I tillegg bidrar tidligere styreleder Øyvind Larsen som sekretær og konsulent for styret. HMS-ARBEID / BRANNSIKKERHET Styret har i 2014 videreført arbeidet med helse, Miljø og Sikkerhet i borettslaget og kommer til å trappe opp dette arbeidet ytterligere i Brannvesenet var på inspeksjon i desember De var alt i alt godt fornøyd med brannvernarbeidet i borettslaget. De kom med noen forslag til mulige tiltak, men ingen pålegg ble gitt.

17 17 Teisenløkka Borettslag NYE ANDELSEIERE PRISER I 2014 ble det registrert omsatt 22 stk. 1-roms og to 2-roms leiligheter i borettslaget. Høyeste, laveste og gjennomsnittspris for leilighetene framgår av tabellen nedenfor: År Antall leil. Høyeste pris Laveste pris Gjennomsnittspris For 2-roms leilighetene er tallene: År Antall leil. Høyeste pris Laveste pris Gjennomsnittspris (Alle priser er eks. andel av fellesgjeld) Nye andelseiere i borettslaget får av sin megler utlevert bl.a. siste årsmelding med regnskap og husordensregler. GODKJENNING AV NYE ANDELSEIERE I 2014 valgte styret for første gang på 15 år å ikke godkjenne en ny andelseier. Bakgrunnen var at kjøper hadde en historikk med å kjøpe, pusse opp og selge leiligheter i OBOS uten selv å bebo leiligheten. Begrunnelsen for dette er at formålet med OBOS er å skaffe medlemmene bolig til boligformål, ikke investeringsobjekt og næringsformål. Styret vil også i fremtiden avslå søknader om å bli ny andelseier der formålet med kjøpet ikke er å bebo leiligheten. BRUKSOVERLATING/FRAMLEIE GODKJENNING AV SØKNADER Styret godkjente 6 søknader om framleie/forlenget framleie i Framleiesøknader godkjennes vanligvis for inntil 1 år om gangen, men man kan påregne 3 år. Pr. 1. januar 2015 er det registrert 8 framleide andelsleiligheter i borettslaget. BEHANDLING AV KLAGER OG BRUDD PÅ HUSORDENSREGLENE Hvert år behandler styret klager over brudd på husordensreglene. Antall klager i 2014 var omtrent på linje med tidligere år. Klagene går blant annet på oppussingsstøy, brudd på husordensreglene og forsøpling. HUNDEHOLD Det er ikke tillatt å holde hund eller katt i borettslaget. Styret kan allikevel godkjenne søknader om hundehold på visse betingelser (blindehund, tjenestehund eller på medisinsk grunnlag). Det er pr to godkjente hundehold i borettslaget.

18 18 Teisenløkka Borettslag BYGGNINGEN, REHABILITERING OG VEDLIKEHOLD ETABLERING AV BAD I LEILIGHETENE Stadig flere andelseiere søker styret om tillatelse til å bygge ombygge/utvide badet og montere dusjkabinett. I 2014 godkjente styret 5 søknader. FYRINGSANLEGGET - SERVICEAVTALE - NY STYRINGSAUTOMATIKK Borettslaget har siden høsten 2009 hatt serviceavtale på fyringsanlegget med firmaet Ivar Lærum AS. I desember 2013 sviktet mekanismen som automatisk skulle skifte om fra el-kjele til oljekjelen, slik at portner måtte foreta dette manuelt. Ny automatikk ble installert av Ivar Lærum AS i januar Pris kr HEISENE SERVICEAVTALE Borettslaget har fram til februar 2014 hatt serviceavtale på heisene med KONE AS. I forbindelse med rehabilitering av heisene ble denne sagt opp og det ble inngått avtale med ThyssenKrupp Elevator AS. NYE HEISER FULL REHABILITERING Det ble 2013 vedtatt å foreta en totalutskiftning av heiene i høyblokka. Bakgrunnen for dette var at det de senere årene hadde vært foretatt mange og kostbare reparasjoner, særlig på den lille heisen. Dette til tross for at vi i 2007 ble pålagt å foreta en rehabilitering av heisene, som omfattet skifte av innerdører, ombygging av antisig, og ny innredning, nytt anropstablå i 1. etg, samt andre mindre arbeider. Videre reparasjoner eller delvis rehabilitering ville ikke lønne seg og antall driftsstopp ville fortsette å øke. Totalutskiftning var eneste økonomisk forsvarlige løsning. Full utskifting eneste løsning OPAS ved Heiskonsulenten ble engasjert til å utrede saken, utarbeide nødvendige anbudsdokumenter, samt innhente pristilbud fra flere leverandører. Til slutt forelå kun to pristilbud på nye heiser. Prisforskjellen på tilbudene var liten, men det firmaet som hadde den beste løsningen og samtidig det laveste tilbudet var ThyssenKrupp Elevator AS. I møte 23. sept vedtok styret å inngå avtale med firmaet. Vi har fått to helt like store heiser, begge med en kapasitet på 600 kg, dvs. 8 personer. Heisstolen har en bredde på 85 cm, en dybde på 185 cm og en høyde på 210. Det er det maksimale av hva som er mulig å få til med den heissjakten vi har i bygget. Døråpningen er som tidligere 75 cm. Slagdørene på de opprinnelige heisene er blitt byttet ut med automatiske dører. Framdriftsplan Arbeidene ble igangsatt mai Montasjetid pr heis var beregnet til 9 uker. Ferdigstillelse var planlagt til månedskiftet september/oktober Dessverre ble ferdigstillelse kraftig forsinket på grunn av feilleveranse av dører. 19.desember 2014 ble den siste heisen godkjent av Heiskontrollen og satt i drift. Endelig ferdigstillelse og overtakelse av prosjektet skjedde på nyåret Styret takker alle beboere for tålmodigheten i en langvarig og tidvis støyende byggeperiode. For å være helt sikker på at bæreevnen i dekket i heisrommet er tilstrekkelig, er dette blitt forsterket med to ståldragere under dekket.

19 19 Teisenløkka Borettslag Økonomi Kontrakten på utskiftning av heisene med ThyssenKrupp Elevator AS var på (inkl. mva.) Det er påløpt noen mindre tilleggsarbeider i form av sikring av blant annet gulv i heisrom, fjerning av en kabelføring i heissjakt, samt kabling mellom styringsenhet for heisene og brannalarmsentralen. På grunn av forsinkelsen er det påløpt dagsbøter til Thyssen. Dette kommer på totalt kr og dekker et godt stykke på vei borettslagets kostnader med forlenget periode med byggeledelse. Endelig sluttoppgjør kommer etter overtakelse i I tillegg kom kostnader til prosjektledelse ved Heiskonsulenten på totalt kr Det ble i januar 2014 søkt Velferdsetaten i Oslo kommune om tilgjengelighetsmidler til automatiske dører på heisene. Søknaden ble innvilget med et tilsagn på kr Rehabiliteringen av heisene er finansiert ved låneopptak. Dette blir dekket delvis av kraftig reduserte heiskostnader etter rehabilitering og gjennom husleieregulering som ble foretatt i I kontrakten med ThyssenKrupp Elevator AS inngår 5 års service og garanti. Dette medfører at borettslaget ikke vil ha utgifter på heisene utover evt. kostnader ved reparasjon av hærverk.

20 20 Teisenløkka Borettslag 3. VIKTIG OG NYTTIG INFORMASJON OM BORETTSLAGET 3.1 ORGANISASJON ANDELSEIER Som eier av en leilighet i et borettslag, må du også være godkjent som andelseier (se avsnitt lengre bak i kapittelet). Som andelseier er du med å eie bygningsmassen i fellesskap med de andre andelseierne. Generalforsamlingen er borettslagets øverste organ. Den daglige driften av borettslaget utføres av styret som blir valgt av borettslagets generalforsamling. GENERALFORSAMLING Generalforsamlingen er borettslagets høyeste organ. Som andelseier (eier av en leilighet) har du stemmerett på generalforsamlingen. Ordinær generalforsamling avholdes hvert år innen utgangen av juni. På generalforsamlingen behandles regnskap for foregående år, styrets årsberetning, evn endringer i vedtekter og husordensregler, valg av styre og valgkomite, evn innkomne forslag. Frist for å levere forslag som skal behandles på generalforsamling fastsettes av styret, men er som regel ca. 8 uker før generalforsamlingen. Tid og sted for generalforsamlingen, samt forslagsfrist kunngjøres i Teisenløkka-Nytt eller ved oppslag. Årsmøteheftet skal være andelseierne i hende minimum 8 og maksimum 21 dager før generalforsamlingen. Ved ekstraordinær generalforsamling er fristen minimum 3 dager. STYRET Styret består av 4 styremedlemmer og 2 varamedlemmer. Første varamedlem innkalles til alle styremøter, andre varamedlem innkalles ved behov. - Styret skal lede borettslaget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. - Styret kan treffe vedtak i alle saker med mindre beslutningsmyndigheten ved lov eller vedtekter er flyttet til generalforsamlingen. - Styremøte avholdes etter behov dvs. ca. en gang hver måned. Styrets viktigste oppgaver er å: - anvise fakturaer til betaling. - styre borettslagets økonomi og vedta budsjett, herunder foreta nødvendige reguleringer av felleskostnadene (husleiene). - treffe beslutning om bruk av midler til vedlikehold, bomiljøtiltak og andre driftskostnader. - godkjenne nye andelseiere og behandle søknader om bruksoverlating (framleie). Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS. - håndheve borettslagets husordensregler, herunder behandle klagesaker og treffe beslutninger om advarsler og salgspålegg/fravikelse. - ved behov avholder styret møter, hvor løpende og innkomne saker tas opp. Styret skal føre protokoll over sin saksbehandling og beslutninger. - behandle klagesaker. - Jevnlig oppdatering av styrehåndboka. - HMS Ivareta helse-mijlø og sikkerhetsarbeidet i borettslaget. Styret skal blant annet gjennomføre vernerunde to ganger i året (se eget avsnitt).

21 21 Teisenløkka Borettslag HÅNDBOK FOR STYREARBEID Styret har utarbeidet en håndbok for styrearbeid, spesielt tilpasset Teisenløkka borettslag. Boka er inndelt i 5 hovedavsnitt: 1. Generelle opplysninger om borettslaget 2. Alt vedr styringen av laget (11 avsnitt) 3. Avtaler og kontakter vedrørende vaktmestertjeneste og renhold 4. Installasjoner og drift (14 avsnitt) 5. Bygget - fyrings- og el-anlegg, avløp, tak, dører vinduer (12 avsnitt) Til slutt følger 6 vedlegg vedr kontrakter, vedtekter, husordensregler, etiske regler for styrearbeid mv. I 2012 ble det foretatt en full oppdatering av opplysningene i håndboka. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret vedtok i 2006 OBOS forslag til nye Retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Vedtaket ble fornyet i Formålet med retningslinjene er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler blant annet det ansvar styret har for økonomiske midler, habilitet, taushetsplikt, honorering, samt attestasjon og anvisning av utbetalinger. STYREANSVARSFORSIKRING Styret har tegnet styreansvarsforsikring for boligselskaper. Forsikringen gir økonomisk og juridisk bistand dersom styremedlemmer får erstatningskrav rettet mot seg. Dette er ingen dyr forsikring, men gir det enkelte styremedlem trygghet for egen økonomi. KONTORTID - SALG/LADING AV VASKEKORT - KOMMUNIKASJON MED STYRET Styret har kontortid første onsdagen i måneden fra kl. 20:00 20:30. For de fleste besøkende har påfylling av vaskerikort vært det primære ved besøkene. Mange beboere har benyttet besøket på styrerommet til også å ta opp andre saker med styrets representanter, noe vi synes er både hyggelig og positivt. Henvendelser til styret kan også skje ved å benytte e-post: teisenlokka@styrerommet.net Det er fint om du i henvendelsen oppgir ditt telefonnummer. INFORMASJON TIL BEBOERNE TEISENLØKKA-NYTT HJEMMESIDE Borettslagsavisen Teisenløkka-Nytt går i 2015 inn i sin 16 årgang. Gjennom avisen holdes beboerne informert om styrets virksomhet. Bladet legges i postkassen til hver enkelt. Tilbakemeldingene er positive og styret viderefører tiltaket. Forøvrig vises til den informasjon som gis i forbindelse med ordinær og eventuell ekstraordinær generalforsamling, samt ved rundskriv og oppslag på oppslagstavla. Hefte med ajourførte husordensregler ble delt ut til beboerne høsten Husordensreglene og vedtektene blir hvert år tatt med i årsmeldingen. Hjemmeside Borettslagets hjemmeside finner du på Siden oppdateres jevnlig.

22 22 Teisenløkka Borettslag HUSORDENSREGLER Borettslaget har egne husordensregler som regulerer bruken av eiendommen. Disse blir vedtatt av generalforsamlingen. Alle som bor og oppholder seg i borettslaget er pliktige til å følge disse. Du finner husordensreglene lengre bak i heftet. VEDTEKTER Borettslaget har egne vedtekter for styring, organisering, ansvarsfordeling og drift av borettslaget. Disse finner du lengre bak i generalforsamlingsheftet. KLAGESAKER - HUSBRÅK - FORSØPLING - OPPSIGELSE AV LEIEFORHOLD Hvert år behandler styret klager over brudd på husordensreglene. Antall klager i 2014 var omtrent på linje med tidligere år. Oppussingsstøy Årlig flytter ca. 20 nye andelseiere til Teisenløkka og styret mottar mange klager på oppussingsstøy. Det er umulig å unngå noe flyttings- og oppussingsstøy, men uansett årsak er det husordensreglenes bestemmelser som gjelder. Husbråk Mange klager er relatert til husbråk, høy musikk og festing. Styret kontakter de det gjelder og som regel ordnes det opp i forholdet. Mange er ikke klar over hvor lett lyd forplanter seg i en gammel betongbygning. Forsøpling Flere beboere er blitt presentert faktura fra borettslaget for opprydding og bortkjøring etter egen forsøpling. Det er ikke tillatt å hensette noe som helst av søppel utenfor blokka. Våre kameraer ser deg, og styret fakturerer deg. Dette er eneste løsning. Det ville vært helt urimelig om de som forsøpler slipper unna og naboene betaler for bortkjøringen. Se egne avsnitt om «Utplassering av container søppeltømming» og «Hensetting av søppel i kjellerganger, korridorer og på loft». Slipp ingen inn i blokka Av og til får vi besøk av fremmedfolk med uærlige hensikter. De prøver hele tiden å ta seg inn i blokka på en eller annen måte. Det mest vanlige er at de venter ved inngangsdøra til en beboer kommer og låser seg inn. Da følger de med inn. For å unngå dette ber vi alle bli mer aktpågivende. Ikke slipp inn personer du ikke kjenner. Be i stedet vedkommende kontakte beboeren via porttelefonen. De to personene som utløste brannalarmen siste året ble sluppet inn av en beboer på denne måten. Sigarettsneiper på plenen Styret ber om at det ikke blir kastet sigarettsneiper ut fra leilighetene og ned på plenen. Vaktmester melder om mengder med sneiper på plenen. Dette tar lang tid å fjerne. Vår portner arbeider på timebasis og all forsøpling gjenspeiler seg direkte på husleien. Kun skriftlige klager Skriftlige klager følges alltid opp og styret oppgir aldri navnet på klager. Den det klages på blir tilskrevet av styret og bedt om å komme med eventuelle kommentarer. Som regel pleier dette å føre til resultater, men ikke alltid. I noen tilfeller må man gi salgspålegg på leiligheten. De som tross advarsler ikke klarer å bo her uten å være en plage for sine naboer, blir gitt salgspålegg.

23 23 Teisenløkka Borettslag FORVALTNING Teisenløkka Borettslag er et tilsluttet borettslag i boligbyggerlaget OBOS og blir forvaltet av forvaltningsavdelingen i OBOS. Styret har godkjent at kommunikasjonen mellom OBOS og styret kan skje elektronisk. Post i papirformat innkommet til OBOS blir som tidligere videresendt til styret i ordinær post. Borettslagets kontaktperson mot Brønnøysundregisteret er styreleder Gunhild Lind. Teisenløkkas dokumentarkiv i OBOS ble oppdatert våren 2010 og siden holdt løpende ajour. ØKONOMI Styret er ansvarlig for å forvalte borettslagets økonomi, herunder utarbeide budsjett og regnskap. OBOS forestår innkreving av felleskostnader, kontroll med innbetalingene, purring og inkasso av restanser, forvaltning av lagets likvide midler, løpende regnskapsførsel og utarbeidelse av forslag til årsregnskap og årsberetning for styret, samt forslag til budsjetter. Styret er tilsluttet OBOS ordning om elektronisk f@kturabehandling. Gjennom det har styret adgang til borettslagets fakturaer og regnskap via Internett. Løsning sikrer effektuering av borettslagets fakturaer på en sikkerhetsmessig korrekt måte. Styret vil til enhver tid kunne hente fram tidligere betalte fakturaer. FELLESKOSTNADER Innkrevde felleskostnader skal dekke renter og avdrag på fellesgjeld, drift og vedlikehold av eiendommen, forvaltning, forsikring av bygningsmassen, offentlige avgifter, varmtvann og varme med mer. AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER - SIKRINGSORDNING Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Som andelseier i Teisenløkka borettslag løper du derfor ingen risiko dersom andre i borettslaget ikke skulle betale for seg. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon SALG AV LEILIGHETER Leilighetene i borettslaget omsettes til markedspris. Andelseiere i Teisenløkka Borettslag har intern forkjøpsrett når leiligheter selges i vårt borettslag. Den som ønsker å benytte sin forkjøpsrett, må selv følge med på OBOS internettsider (Dette gjelder også leiligheter solgt gjennom andre eiendomsmeglere enn OBOS Eiendomsmeglere). Melding om bruk av forkjøpsrett skal meldes direkte til OBOS avdeling forkjøp på telefon Se også avsnitt om Forkjøpsrett på forrige side. I forbindelse med salg eller refinansiering kan OBOS Eiendomsmeglere levere en verdivurdering basert på registrerte omsetningspriser.

24 24 Teisenløkka Borettslag GODKJENNING AV NYE ANDELSEIERE I borettslag skal alltid ny andelseier godkjennes av styret. I 99,9 % av tilfellene blir ny andelseier godkjent. I noen få enkelttilfeller har imidlertid styret saklig grunn for å nekte å godkjenne en ny andelseier. Dette kan være fordi andelseier tidligere har blitt kastet ut av borettslaget for gjentatte alvorlige brudd på husordensreglene, eller at formålet med kjøpet er enten kommersiell utleie eller å pusse opp for så å selge uten selv å bebo leiligheten. Begrunnelsen for dette, er at formålet med OBOS er å skaffe medlemmene bolig til boligformål, ikke investeringsobjekt og næringsformål. Styret vil også i fremtiden avslå søknader om å bli ny andelseier der formålet med kjøpet ikke er å bebo leiligheten OBS VED VALG AV EIENDOMSMEGLER VED SALG AV LEILIGHET Før du velger megler ved salg av leilighet - sjekk alltid teksten i salgskontrakten som megleren bruker, jf. forrige avsnitt om godkjenning av andelseier. Det er viktig at det i salgskontrakten står klart at det er KJØPER som bærer risikoen dersom han/hun ikke blir godkjent som andelseier og må selge leiligheten videre for egen regning og risiko. Dette er også det mest rettferdige da det er kjøper, ikke selger, som kjenner til om det er forhold ved kjøper som kan gjøre at denne ikke kan godkjennes av styret. I Teisenløkka skjedde det i 2014 for første gang på 15 år at en ny andelseier ikke ble godkjent av styret. Dessverre hadde meglerfirmaet denne gangen en tekst i salgskontrakten mellom selger og kjøper som gjorde at det var selger som bar risikoen dersom kjøper ikke ble godkjent, noe som satte selger uforskyldt i en veldig vanskelig situasjon. Gjør ikke den samme feilen; be alltid om å få lese salgskontrakten megler bruker mellom selger og kjøper av leiligheten før du signer kontrakt med megleren! BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE) Framleie er ikke tillatt uten styrets samtykke og godkjennelse av framleietaker. Ulovlig framleie kan føre til salgspålegg av leiligheten. Styret foretar fra tid til annen en grundig kontroll for å avdekke ulovlig framleie. Mer om reglene for framleie finner du i borettslagets vedtekter lengre bak i generalforsamlingsheftet. Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS på telefon Behandling av søknad, registrering og oppfølging av framleiesøknader koster i OBOS kr (fornyelse eller endring av leietaker kr 500). Styret fører en streng praksis i forhold til framleietillatelser - dette for å ta vare på bomiljøet. Styret anbefaler beboere som ønsker å framleie sin leilighet å være varsom ved valg av leieboer. I enkelte tilfelle har framleieforholdet medført ødeleggelser i leiligheten, bråk og økonomiske tap for eier. ENERGIMERKING Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Fra gjelder dette også boliger mindre enn 50 m 2. På kan andelseier utarbeide en energiattest for sin bolig.

25 3.2 PRAKTISK ORGANISERING AV LAGET 25 Teisenløkka Borettslag SKILTING AV POSTKASSER OG RINGETABLÅ Det er beboers ansvar å skilte ringetablå og postkasser i samsvar med borettslagets regler. Postkasse- og ringetablåskilt skal bestilles hos styret. Det må påregnes noe leveringstid. Skiltene er gratis. De som bor på framleie kan også få skilt i den perioden de bor her. Skiltene skal være påført leilighetsnummer og beboers navn. For å gjøre dette enkelt har styret påtatt seg oppgaven med bestilling av skilt. Dette kan gjøres samtidig som påfylling av vaskerikort. Skilting med tape og/eller påføring av navn med tusj er ikke tillatt. Dersom det skrives med tusj på postkassa, vil styret bestille og montere ny dør for eiers regning. PORTTELEFONER Borettslagets callinganlegg ble skiftet ut i Skilt til ringetablået bestilles hos styret. De er gratis, men det må påregnes noe leveringstid. LÅSBRIKKER Hver leilighet har fått utlevert 2 gratis låsbrikker. Nøkler og brikker overleveres ny eier ved flytting. Tapte brikker og ekstra brikker koster kr 200. AVTALE OM PARKERINGSKONTROLL Borettslaget har siden 2003 hatt avtale med P-drift AS om å forestå håndhevelsen av borettslagets parkeringsbestemmelser. Beboerne er orientert gjennom Teisenløkka-Nytt og ved oppslag. Parkeringsgebyret er p.t kr 760. For mer info om borettslagets parkeringsbestemmelser, se husordensreglene lengre bak i generalforsamlingsheftet. Oblater og gjesteparkeringskort Ved årsskiftet 2013/14 ble det delt ut nye parkeringsbevis for gjester og oblater til andelseierne. Disse gjelder for årene 2014 og Oblater til sykler - se avsnitt om sykkelrom. Ved eierskifte skal parkeringsbeviset overleveres ny eier. Styret vil ved henvendelse gi nye eiere oblat til å feste på bilens frontrute. Dersom parkeringsbevis mistes kan nytt kjøpes hos styret - pris kr 100. Tilbud om eksterne p-plasser 1. På nabotomta (ved tørkebåsene) skal parkeringsplassene rustes opp og merkes. Disse plassene er utleieplasser. De kan også leies av våre beboere. Leieprisen er kr pr år. Leieperioden er fra 1. juli til 30. juni året etter. Det er ingen refusjon ved flytting i perioden. Oppsigelsestiden er 2 mnd. før utløp av leieperioden. Dette er en meget gunstig pris. 2. Q-park er parkeringsdrifter i Ole Deviks vei, ved Rema-1000 butikken. Her er 10 avgiftsplasser med betalingsautomat langs muren til høyre for innkjøring til Ole Deviks vei 2-6. Parkeringsplassene er skiltet med henvisning P og Gjesteparkering. Q-park tilbyr borettslagets gjester/beboere/øvrige besøkende, med behov for ledig parkeringsplass, en mulighet for natt- og helgeparkering, til kr 60 for 12 timers parkering. Ingen maks p-tid. Har du problemer med å finne plass en gang kan dette være et alternativ. SYKKELROM MERKING AV SYKLER SYKKELOPPHENG PÅ VEGG Borettslaget har sykkelrom i kjelleren. Antallet sykler i borettslaget øker jevnt. Det er selvsagt fint at mange velger sykkel som framkomstmiddel, men helt uten problemer er det ikke for styret og vaktmester. Mange setter igjen sykkelen sin ved fraflytting eller unnlater å fjerne den gamle når de kjøper ny. Fra tid til annen må portner fjerne sykler som ikke er i bruk.

26 26 Teisenløkka Borettslag Sykler må merkes med eget sykkeloblat som klebes på sykkelens ramme. Oblatet skal påføres leilighetsnummer og gjelder for 2014 og Vi ber alle merke syklene sine på denne måten. Bare slik kan vi få plass i kjelleren til alle syklene. Sykkeloblat får du ved henvendelse til styret. Andre private saker som plasseres i sykkelrommet blir kastet av vaktmester. Dette må settes i bodene. SØPPELHÅNDTERING I TEISENLØKKA BORETTSLAG Høsten 2013 utarbeidet styret et rundskriv/hefte om søppelhåndteringen i borettslaget, som i desember ble delt ut til samtlige beboere. Her blir det i detalj forklart hvilket søppel som skal legges hvor. Rundskrivet/heftet er tatt inn lenger bak i årsmeldingen. Kildesortering Alle husstander i Oslo omfattes nå av ordningen med kildesortering. En kikk i søppelkassene på Teisenløkka avdekker at svært få bryr seg om søppelsortering. Forbedringspotensialet er stort. I den forbindelse har Renovasjonsetaten i Oslo kommune hatt møte med styret og etter dette gjennomført en dør til dør aksjon i borettslaget. I butikkene får du gratis utlevert ruller med søppelposer med forskjellige farger til plast (blå pose) og matavfall (grønn pose). Restavfallet skal legges i en hvit pose. Den skaffer du selv ved å vrenge en ordinær bærepose. Alle posene skal kastes samme sted som før. Selve sorteringen skjer først når posene kommer fram til sorteringsanlegget. I starten blir det sikkert en overgang for noen, og kanskje er det også litt liten plass under kjøkkenbenken, men etter en stund vil nok de fleste foreta sorteringen helt automatisk. Hensetting av søppel i kjellerganger, korridorer og på loft Det ikke er tillatt å hensette søppel o.a. i kjeller, korridorer eller på brannveranda - selv for kortere tid. Det er brudd på så vel brannforskrifter, som husordensregler. Korridorene er fluktveier ved en eventuell brann. Ikke noe må stå i veien. Som eier av leiligheten er du ansvarlig. Det går ikke å skylde på evt. håndverkere du har engasjert. Møbler, gjenstander og annet som beboerne har satt fra seg i korridorer, kjellerganger, luftebalkonger, sykkelrom og loftsganger vil bli fjernet uten varsel, jf. Husordensreglene. Beboer vil bli belastet kostnadene. Styret ber også om at tomme kjellerboder blir låst. Du faktureres Beboernes forsøpling i borettslaget vårt koster penger. Hærverk forekommer sjelden, men i dusjrommene blir dusjslanger og andre løse ting stjålet. Heisene tilgrises (som oftest i forbindelse med flytting). For styret er valget enten å la være å gjøre noe eller leie folk til opprydding og bortkjøring. Vi har selvsagt valgt det siste, men det koster penger og gir til sist utslag på husleiene. I de tilfeller der gjerningsperson er kjent blir faktura for opprydding og bortkjøring sendt vedkommende. Dersom fakturaen ikke betales går saken til inkasso. Beløpet kan fort bli 2-3 ganger større.

27 27 Teisenløkka Borettslag SKADEDYRBEKJEMPING Borettslaget har siden 2013 hatt avtale med Anticimex AS om skadedyrbekjemping i borettslaget. Avtalen dekker bekjempelse av alle typer skadedyr inne og ute i tilknytning til bygningen. Bekjempelse av veggdyr er begrenset til 1 tilfelle i året. Oppdager skadedyr i din leilighet, eller på borettslagets fellesområder, bes du melde fra til styret eller vaktmester snarest. Dette medfører ingen kostnader for deg som beboer. Ikke for rotter Det er sikkert gjort i beste mening når enkeltpersoner i borettslaget legger ut mat til fuglene. Det må ikke legges eller kastes ut mat på bakken. Dette tiltrekker seg rotter. Det blir helt meningsløst dersom borettslaget betaler for å holde rottebestanden nede, hvis noen beboere forer rottene. Flueproblemer Høsten 2013 fikk borettslaget et betydelig problem med småfluer i de øverste etasjene. Problemet oppstod nærmest over natta. Beboere meldte om flueinvasjon og meldingene var ikke overdrevet. Vindusruter og vegger var dekket med fluer. Styret tilkalte Anticimex som sprøytet der de kom til. Det viste seg at det ikke var bananfluer som først antatt, men gressfluer. Fra tid til annen kan gressfluene opptre i enorme ansamlinger nær boliger. Mindre forekomster kan ses på våren, men det er høstansamlingene, gjerne på varme dager i oktober, som kan nå formidable proporsjoner med titalls millioner fluer samlet. Kontakt styret dersom du opplever dette. SIKKERHETSPROBLEMER - INNBRUDD - KAMERAOVERVÅKING Teisenløkka borettslag er kameraovervåket. Bakgrunnen for at generalforsamlingen i 2001 vedtok dette, var de mange innbrudd og hærverk vi hadde vært plaget med i flere år. Tre år senere ga generalforsamlingen styret fullmakt til å sikre kjellerboder mot innbrudd. Tiltakene inkluderte tidsstyrte låser til kjellerdørene, nøkkelbrikker med berøringsfrie lesere m.m. Etter dette har forholdene bedret seg kraftig. Det går nå mange år mellom hvert innbruddsforsøk. Utendørs er det satt opp flere kameraer og stolper med ny lysarmatur bak blokka. I 2011/12 ble kamerautstyret oppgradert. Det samme gjaldt systemet som registrerer bruk av nøkkelbrikker. Styrekontoret er sikret med alarm. Det er direkte varsling til Securitas Direct. Beboere som blir tatt i å utføre hærverk eller tyveri i borettslaget blir gitt salgspålegg uten forutgående advarsel. PORTNERTJENESTEN Fra høsten 2010 har portner Jonny Lier hatt ansvaret for vaktmestertjenestene i borettslaget. Ved behov assisteres han av renholder og/eller styrets medlemmer. Jonny Lier har vakttelefon Portners postkasse er i 1. etasje i høyblokka. Avtalen omfatter følgende: Gjøremål Spesifikasjon Utføres Søppel Bytte containere, evt. fjerne søppel som har festet seg i Ma-ons-fre nedløpsrør, tømme søppel i vaskeriet og i dunker ved postkasser.fjerne søppel ute, rydde rundt container. Lamperunde Kontrollere og skifte lyspærer høyblokk, lavblokk og Ma-ons-fre kjeller. Fyrrom/vaskeri Inspeksjon/kontroll. Ma-ons-fre Plener Gressklipping. Etter behov Vinteroppdrag Strøing og fjerning av brøytekanter. Etter behov

28 28 Teisenløkka Borettslag RENHOLD Borettslagets renholder er Amar Jit Singh. Arbeidsoppgavene omfatter: Gjøremål Spesifikasjon Utføres Høyblokka 1. Vaske gulv i korridorene fra 1-12 etg. og trapp ned til kjeller, samt inngangspartiet ved postkassene. Trapp fra 4-1 etg. Flekker på vegger/dører i korridorer og postkasse fjernes etter behov. 2. Vaske heisene og heisgangene. Pusse speil i heis. 3. Tømme søppeldunker i dusjrommene Rengjøre glasset i dørene til forgang til heisene og baktrapp, samt vinduene mot luftebalkong. Trapp fra 12-4 etg. 5. Vaske dusjrommene Lavblokka Fyrrommet Høyblokk og lavblokk Høyblokk og lavblokk 1. Vaske trapp fra 2 etg og ned til kjeller og gulvet i vaskeriet + WC Vaske styrerommet. 3. Møterommet Rengjøres etter særskilt bestilling. Kjeller- og loftsganger rengjøres etter særskilt bestilling. Vegger og tak i korridorer og oppganger rengjøres etter særskilt bestilling. 1 gang/uke. Torsdag/fredag gang/måned gang/kvartal 1 gang/uke. Torsdag/fredag gang/måned. VASK AV FELLESBADENE Styret har engasjert Renholdseksperten til vask av fellesbadene en gang hver andre måned. Dette er en type rengjøring som skal fjerne kalkbelegg og føre kontroll med slukene. Beboerne skal fortsatt rengjøre dusjrom og forrom etter bruk. Noen slurver med dette og skyver jobben over på nestemann. Det er ikke trivelig å komme til en dusj der det ligger hår på sluket og hvor såperester eller tomme sjampoflasker ligger igjen. SNØBRØYTING Borettslagets eksterne avtale om snøbrøyting ble avviklet høsten Borettslaget har kjøpt inn eget brøyteutstyr (Bobcat). Den er liten og godt tilpasset våre forhold. Det er portner Jonny Lier, som utfører snøbrøytingen på Teisenløkka. Denne løsningen har vist seg å være både bedre og billigere for borettslaget. KABELNETTET - DIGITAL TV DEKODER OG INTERNETT TIL ALLE Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Spørsmål kan rettes til Kundeservice på telefon eller se for ytterligere informasjon. I 2008 ble det innkjøpt digital TV-dekoder til andelseierne, som nå har tilgang til ca. 25 faste og 15 valgfrie kanaler. Hvilke kanaler som til enhver tid inngår i den digitale grunnpakken, kan du se på Canal Digital sine hjemmesider. Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Modem og fjernkontroll skal følge leiligheten og må ikke tas med ved flytting.

29 29 Teisenløkka Borettslag HUNDEHOLD Det er ikke tillatt å holde hund eller katt i borettslaget. Styret kan allikevel godkjenne søknader om hundehold på visse betingelser (blindehund, tjenestehund eller på medisinsk grunnlag). Det er pr to godkjente hundehold i borettslaget. VASKERIET - VASKETAVLE - SALG AV VASKETID Fellesvaskeriet ligger i kjelleren i Teisenveien 41 B. Vaskekort fås kjøpt hos styret i deres kontortid. Maskinparken i vaskeriet består av 2 tørketromler, 3 vaskemaskiner og en rulle. Begge tørketromlene og en vaskemaskin ble kjøpt inn i De to eldre vaskemaskinene er i god stand og fungerer godt. Rulla er svært lite benyttet. Foruten å ha økt driftssikkerhet, bruker de nye tørketromlene vesentlig mindre energi enn de gamle. Det er DSI-systemer AS, som har stått for leveransen. Salg av vasketid ga i 2014 en inntekt på kr (2013 kr ). Vaskeprisene ble siste gang økt i 2007, etter å ha vært uforandret i en årrekke. Leieprisen for vaskemaskiner er fra 1.april 2015 kr 10 og kr 5 for de øvrige maskiner. Vaskerinøkkelen er erstattet av brikkeleser som er montert ved vaskeridøren. Beboerne kan benytte samme brikke som til utgangsdøren. Kontrollen ligger i at leseren kan gi informasjon om hvem som har vært i vaskeriet og når. Etter at du har vasket skal vaskelåsen enten settes på parkering, eller settes opp på ny vasketid. Mange glemmer dette og sperrer derved for andre som ønsker å vaske. Flere beboere har henvendt seg til styret og klagd over manglende renhold i vaskeriet. Vaskepulver og skyllemiddel ligger igjen på gulvet etter forrige bruker. Styret ber de dette gjelder om å skjerpe seg. Det blir mye triveligere å bruke vaskeriet hvis alle rydder opp etter seg, tar med alle sine våte klær og tørker opp om de søler med vaskepulver eller skyllemiddel. Når en beboer reserverer tid på vasketavla er hele vaskeriet, med samtlige maskiner, reservert for vedkommende i dette tidsrommet. Andre beboere har derfor ikke adgang til vaskeriet i denne perioden. Hvis vaskeriet ikke er tatt i bruk innen ½ time etter reservert tidspunkt kan vasketiden overtas av andre. Se forøvrig husordensreglene bak i heftet. De som ikke respekterer andre beboeres vasketid vil miste retten til å benytte vaskeriet. Beboere som fratas reservert vasketid bes kontakte styret, som vil følge opp saken. 3.3 HELSE MILJØ- SIKKERHET HMS I BORETTSLAGET KONTROLL BRANNSLUKKERE / BRANNVARSLINGS- SYSTEM KONTROLL AV DET ELEKTRISKE ANLEGGET Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet (HMS). Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Det finnes informasjon om HMS og forskrifter på styrerommet. Styrets leder er HMS ansvarlig og fungerer som HMS-kontakt i borettslaget.

30 30 Teisenløkka Borettslag Beboerne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Feil i det elektriske anlegget er årsaken til rundt 20 % av alle boligbranner og har gjerne sammenheng med feil ved installasjon, mangelfullt vedlikehold, manglende oppgradering eller overbelastning. Bruk alltid autoriserte installatører ved arbeid på det elektriske anlegget. Å være hobbyelektriker er både ulovlig og farlig! Følgende er gjort i vårt borettslag: Med bistand fra OBOS Prosjekt AS etablerte styret i 2000 et internkontrollsystem (HMS) i borettslaget. Årsabonnement på ajourhold av HMS-håndboken er bestilt hos OBOS. Nye brannslukkere og brannvarslere delt ut til samtlige andelseiere i 2010/11. Siemens Cerberus kontrollerer brannalarmanlegget hvert år. Brannsentralen ble skiftet ut i Det er dessuten montert 4 nye detektorer i hver etasje, samt 4 til sammen i trappeløpet. Detektorer er også montert i bodrom, fyrrom, ventilasjonsrom og tavlerom i høyblokka. I lavblokka er montert klokke og manuell melder, samt røykdetektor i trappeløpet i 2. etasje, vaskeriet, styrerommet og i loftsrommet i lavblokka. Arbeidene ble utført av Siemens Cerberus AS. Borettslaget har ikke lekeplasser, slik at dette punktet utgår for vår del. Borettslaget har yrkesskadeforsikringen for portner og renholder, samt styreansvarsforsikring for styrets medlemmer. Tørropplegg for Brann- og redningsetaten montert. Nye brannklokker montert i kjeller på høyblokk/lavblokk i Ekstra dekodere montert i kjeller. Frisørbutikken er tilkoblet anlegget. På oppdrag fra styret foretok OPAS, høsten 2009, HMS-kontroll av borettslaget. Sommeren 2009 foretok Infratek AS en kontroll av det elektriske anlegget og borettslagets rutiner for avvik. Påpekte mangler ble utbedret. Høsten 2009 ble det montert vippesikringer i sikringsskapet i vaskeriet og montert to nye lyspunkter ute, for å bedre lysforholdene foran blokka. Stoffkartotek er opprettet. HMS-relatert dokumentasjon er samlet i egen HMS-mappe. Branninstruks hengt opp i hver etasje, ved brannmelder. Brannteknisk tilstandsrapport utarbeidet i 2011 av Norconsult AS. Siste sikkerhetskontroll av heisene ble foretatt av Heiskontrollen i desember BRANNSIKKERHETSARBEID Brannslokker og røykvarsler. I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Som et ledd i å øke brannsikkerheten vedtok styret i 2010 å kjøpe inn brannslukkere og nye moderne brannvarslere (med 10-års batterier) til samtlige leiligheter. I fellesrom som fyrrom, møterom, vaskeri er det utplassert skumapparater.

31 31 Teisenløkka Borettslag Tørropplegg for brann og redningsetaten. I 2006 ble det i høyblokka etablert tørropplegg for innvendig vannuttak for Brann- og redningsetaten, som et ledd i en større plan for å øke sikkerheten ved brann i høyblokker i Oslo. Anlegget ble trykktestet av Brann- og redningsetaten i Alle kuplinger og lokk ble kontrollert - ingen feil funnet. Brannsentral. Ved brannsentralen i 1.etg i høyblokka er det satt opp en oversikt over manuelle brannmeldere i borettslaget. Det er utarbeidet manual for nullstilling av brannalarm. Brannalarmer utløst av personer. Et par ganger i året har brannalarmen blitt utløst av personer, som tydeligvis vurderer dette som svært morsomt. Kontroll av brannanlegg. Borettslaget har avtale med Siemens om årskontroll av brannalarmanlegget. BRANNTEKNISK TILSTANDSRAPPORT På oppdrag fra borettslaget utarbeidet Norconsult AS i 2011 en brannteknisk tilstandsrapport. Det vises forøvrig til punktet under om Helse, miljø og sikkerhet (HMS). LEGIONELLA Legionellabakterier overlever ikke temperaturer over 65 grader. Hos oss er det kun i dusjhodene i fellesbadene hvor dette kan tenkes å oppstå. Styret har fulgt henstillingen fra helsemyndighetene og skiftet ut dusjhodene. Arbeidet blir utført av portner Jonny Lier. Det understrekes at det ikke er registrert bakterieforekomster hos oss. Dette er kun å betrakte som et forebyggende tiltak. 3.4 BYGNINGSMASSE / BYGNINGENE FORSIKRING Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Alle andelseiere må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

32 32 Teisenløkka Borettslag ETABLERING AV BAD I LEILIGHETENE Stadig flere andelseiere søker styret om tillatelse til å bygge ombygge/utvide badet og montere dusjkabinett. Det er vedtatt ny bygningslov som er langt strengere når det gjelder arbeider i våtrom enn tidligere. Rørleggerfirmaet du benytter vil kunne hjelpe deg med evt. søknad til kommunen. Borettslagets praksis i forbindelse med godkjenning av etablering eller ombygging av bad i leilighetene er derfor endret. Ingen må foreta etablering av bad i leiligheten uten styrets godkjennelse. Styrets eventuelle godkjenning vil ha følgende ordlyd: Arbeidene skal utføres av håndverker med godkjent våtromssertifikat. Dersom arbeidet krever offentlig godkjenning, er andelseier ansvarlig for å innhente dette. Det skal legges membran under hele badegulvet. Dersom det skal legges varmekabel, må dette gjøres ved påstøp på eksisterende gulv. Pigging av gulv er ikke tillatt. Andelseier er ansvarlig for alle skader som borettslaget og/eller omkringliggende leiligheter blir påført som følge av arbeidet. Arbeidene må utføres på en slik måte at det ikke svekker den bærende konstruksjonen. Arbeidene må gjøres på en slik måte at leilighetens verdi ikke reduseres. Byggevareavfall skal ikke legges i containeren eller settes ut i korridoren. Du må derfor selv besørge bortkjøring etter hvert som arbeidet skrider frem. Hensynet til naboer må ivaretas ifb. ombyggingsarbeidene. Husk at støy forplanter seg i en høyblokk. Husordensreglene skal derfor overholdes. Autorisert rørlegger og godkjent materiell Dersom det skal utføres arbeid på røranlegg for vann og avløp skal det utføres av autorisert rørlegger med materiell som er sanitærteknisk godkjent for bruk i Norge. FYRINGSANLEGGET - SERVICEAVTALE - NY STYRINGSAUTOMATIKK Borettslaget har felles sentralfyr for levering av varmtvann og varme til leilighetene. Per i dag har borettslaget en oljekjele og en el-kjele til oppvarming av vannet i anlegget. Borettslaget har siden høsten 2009 hatt serviceavtale på fyringsanlegget med firmaet Ivar Lærum AS. I desember 2013 sviktet mekanismen som automatisk skulle skifte om fra el-kjele til oljekjelen, slik at portner måtte foreta dette manuelt. Ny automatikk ble installert av Ivar Lærum AS i januar Pris kr KJØP AV KRAFT TIL EL-KJEL OG FYRINGSOLJE Borettslaget er tilsluttet OBOS avtale med Statoil Norge AS om levering av olje og andre fyringsrelaterte produkter. Rabatten gis på Statoils til enhver tid gjeldende listepris. Strøm til el-kjelen leveres av LOS. Øvrig gårdsstrøm leveres av Hafslund, som også er nettleverandør.

33 33 Teisenløkka Borettslag FELLESROMMET I KJELLEREN VED VASKERIET Rehabilitering og innredning av tilfluktsrommene under frisørsalongen til møterom og kjøkken ble sluttført våren Lokalene kan ta inntil 25 personer og kan leies for kr 300 ved henvendelse til styret. Det er utarbeidet regler for bruk av fellesrommet, se bakerst i dette heftet. BUTIKKLOKALENE De siste 10 årene har borettslaget leid ut butikklokalene til Studio Lene (frisørsalong og hudpleie). Leieforholdet har vært problemfritt. Studio Lenes virksomhet medfører liten biltrafikk og minimal forsøpling. De årlige inntektene var i 2014 kr Kontrakten med Studio Lene ble forlenget i 2014 med 5 år. Den løper derved til LÅSSYSTEMET Høsten 2009 ble borettslagets nøkkelsystem lagt om og antall nøkler sterkt redusert. Det er utarbeidet en låsplan for borettslaget. I 2012 ble det foretatt en oppgradering av adgangskontrollen. Det medførte at samtlige brikker måtte omregistreres fra gammelt til nytt system. Nytt lavspenningsvern for låssystemet ble satt opp samme år. Det ligger nå inne i sikringsskapet. SERVICEAVTALE - VENTILASJON I 2012 ble det inngått serviceavtale med A-team Inneklimaservice AS vedrørende ventilasjon i fyrrommet og på loftet. Service foretas i desember hvert år. AVTREKKSVIFTER Borettslaget har et avtrekkssystem som er basert på naturlig oppdrift. Avtrekksvifter må derfor ikke tilkobles avtrekket. Det vil forstyrre avtrekket i andre leiligheter og føre til at naboer får din matlukt inn i leiligheten. Benytt i stedet vifte med kullfilter og rengjør dette ofte. BORETTSLAGETS VANN- OG AVLØPSRØR Våre vann- og vannrør har passert en alder av 50 år og er ikke lenger i topp forfatning. Hvor lenge de vil holde er vanskelig å si, men år pleier å være en vanlig grense for holdbarhet. Våren 2010 engasjerte styret OPAS om å foreta kontroll av vann- og avløpsrørene i et antall leiligheter og av avløpsrørene i kjeller. Kontrollen ble foretatt den 23. mars 2010 og rapporten ble i sin helhet gjengitt i Teisenløkka-Nytt nr 3/2010. Konklusjonen var følgende: «Vår vurdering er at vann- og avløpsrør er i en slik tilstand at øyeblikkelige tiltak ikke er nødvendig. Man skal imidlertid være klar over at man har et gammelt anlegg. Man bør ta en ny tilstandsvurdering av vann og avløpsrør om ca. 6-8 år. Dette fordi vann- og avløpsrør av en viss alder bør inspiseres jevnlig slik at tiltak kan gjøres før anlegget er fullstendig utslitt. Under inspeksjonen ble det oppdaget to tilfelle av etablerte dusjløsninger i gang utenfor klosettrom. Dette er en lite heldig løsning med hensyn på vannskadesikkerhet, og bør unngås». I 2012 ble avløpsrørene fra fellesbadene rehabilitert. Utover dette er det intet som tyder på at det er nødvendig å revurdere konklusjonen fra OPAS.

34 34 Teisenløkka Borettslag REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 1988/89 Beredere, el-kjel og hele anlegget i fyrrommet ble skiftet. Heisene ble rehabilitert, vinduer byttet ut, fasaden pusset opp og kledd med plater, samt maling av verandaer. 1992/93 Alle lysarmaturer i høyblokken og noen i lavblokken skiftet ut og erstattet med sparepærer Alle fellesdusjer ble forbedret med nylegging av fliser og det ble lagt varmekabler i gulvene. Vaskemaskinene byttet ut og det ble lagt ned ny oljetank. 1995/96 Korridorene i lavblokken malt, ventilasjonsanlegget rengjort. 1996/97 Utbedring av heiser og legging av nytt sikkerhetsutstyr etter nye forskrifter Ny hoveddør i høyblokk, grunnmur pusset opp, butikkfasaden ble pusset opp, etablering av styrerom i kjelleren, asfaltering, nytt sykkelstativ, ny trappeseksjon til høyblokka, installert/skiftet ut vifte og aggregat i vifteanlegget for gangene og dusjene i alle etasjer Gulvbelegg i oppgangene er skiftet ut Utskifting av avløpsrør, batteri og benkeplater, samt montering av stoppekraner. Oppgradering av kabel-tv anlegget. To-veis kommunikasjon i heiser Full oppussing av vaskeriet, ny sentrifuge, gammel sentrifuge kastet, IK-runde gjennomført, påbegynt rehabilitering av fyringsanlegget, montert nytt avtrekk i høyblokka. Ny ordning med parkeringskort Nye entrédører og dører til dusjrom, hovedtavler er skiftet ut, maling av alle etasjeplan i høy- og lavblokka, sluttført rehabilitering av fyringsanlegget, omlegging av røranlegget i bøttekottene 1 12 etg Utskifting av samtlige postkasser, montering av rullestolheis, samt ny brannsentral og oppsetting av detektorer Nytt gulv på vaskeri, oppgradering og utvidelse overvåkingsanlegg, nytt nøkkelsystem Full vindusutskifting. 2005/06 Nytt callinganlegg. Oppgradering og utvidelse av overvåkingsanlegget Tørropplegg for Brann- og redningsetaten montert. Deler av dreneringen rundt høyblokka gravd opp og utbedret Omlegging av tak på begge blokker, asbestsanering, rehabilitering av heiser og rehabilitering av samtlige fellesbad Tilfluktsrom ombygget til fellesrom, samt renovering av avløpsledning Nytt ringetablå Fjernstyring av fyringsanlegget. Nye brannslukningsapparat og røykvarslere Oppgradering og utvidelse av overvåkingsanlegget Rehabilitering av avløpsrør fra fellesbadene Betongrehabilitering av felles brann- og luftebalkonger i høyblokka og balkongene i lavblokka 2014 Totalutskifting av heisene og heistekniske anlegget i høyblokka. Ny styringsautomatikk i fyrrommet.

35 35 Teisenløkka Borettslag

36 36 Teisenløkka Borettslag