FØRESEGNER Reguleringsplan for klyngetun gnr.57, bnr. 5 - Fjell gard Reguleringsplan utarbeidd av : Dato for siste revisjon av planen 26.05.08 Dato for vedtak i kommunestyret... 1.1 AVGRENSING Planen viser regulert område med plangrense. 1.2 FØREMÅL Arealet innafor planområdet er regulert til : 1. BYGGEOMRÅDE * konsentrert småhusbusetnad, B1-B3 2. LANDBRUKSOMRÅDE * jord- og skogbruk, LB1-LB2 3. OFFENTLEG TRAFIKKOMRÅDE * offentleg gang/sykkelveg, GS * anna veggrunn, AV 6. SPESIALOMRÅDE * frisiktsone, FS1-2 * privat veg, PV * bevaring av anlegg, BV * anna spesialområde - for støyskjerm, AS 7. FELLESOMRÅDE * felles avkøyrsel, FA1-FA2 * felles parkeringsplass, FP * felles leikeareal, FL1-2 * felles grøntareal, FG1-5 * felles gangveg, GA1-4 * felles areal for avfall og post, AF1 * felles teknisk anlegg, AF2 1 GENERELT 1.3 AVTALAR Etter at denne reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner er stadfesta, kan det ikkje gjerast privatrettslege avtalar som er i strid med planen og føresegnene. 2.1 PLANKRAV 2 FELLES FØRESEGNER 2.1.1 Før handsaming av søknad om rammeløyve / søknad om igangsettingsløyve (to-stegsmodellen) vert det krevje utarbeidd plan for utbygging for husgruppe i målestokk 1 : 500 i byggeområde for bustader.
Planen skal visa hus med kotehøgder ferdig golv, gesims- og mønehøgde, tilkomst til hus, interne vegar, trim/leikeapparat, parkeringsplassar/-garasje, søppelhandsaming, postkasser og avkøyrsler. 2.1.2 Tiltakshavar skal ved handsaming av søknad om rammeløyve / søknad om igangsettingsløyve sikra at utbygginga får ei god form og materialval, og at bygg i same bustadgruppe får ei heilskapleg og harmonisk utforming. Farge på hus og taktekking skal godkjennast av kommunen. 2.1.3 I samband med detaljplanlegging og seinare tiltak i området (byggesøknader etc.) er det krav om at naudsynte tiltak mot inntrenging av radongass må undersøkjast og eventuelt setjast i verk før byggearbeid startar opp. 2.1.4 Felles utomhusareal og tilkomst til den einskilde bustad skal tilfredsstille krav til universell utforming. 2.2 REKKEFØLGEKRAV 2.2.1 Privat avkøyrsle (ny kryssløysing til R555) med frisiktsonar og felles avkøyrsel (FA1-2) skal vere opparbeidd i samsvar med planen før det vert gjeve byggeløyve for bustadene. Felles parkeringsplass (FP), leikeareal (FL1-2), grøntareal (FG1-5), gangvegar (GA1-4), plass for avfall og post (AF1) og felles teknisk anlegg (AF2) skal vere opparbeidd i samsvar med planen før bustadene vert tekne i bruk. 2.3 BYGGJEGRENSER 2.3.1 Innafor viste byggegrenser skal bygg plasserast som vist i planen. 2.3.2 I fellesareal kan det plasserast garasjeanlegg mindre enn 50 m2 (FP) og mindre bygg for felles teknisk anlegg (AF2) utanom byggegrensene. 2.4 BUSTADTYPAR/ETASJETAL / BYGGEHØGDER 2.4.1 Bustadområdet vert tillete bygd ut med tomannsbustader og einebustader i rekkje. Gjennomsnittleg gesimshøgde skal ikkje overstiga 6,0 m (to etasjar). Der terrenget gjer det naturleg, kan bygga utførast med underetasje og ein gjennomsnittleg gesimshøgde på maksimum 8,0 m i samsvar med byggeforskriftene og planog bygningsloven. 2.4.2 Bustadene skal ha saltak. Mindre bygg som bodar, garasjar og mindre anneks (kontor, verkstad etc.) kan ha pulttak. I areal for fellesrom i B3 nord for FL2 kan bygg utformast med flatt tak. Takvinkel skal ikkje overstiga 35 grader. Minste takvinkel skal vere 22 grader. 2.5 PARKERING / TILKOMST 2.5.1 Parkering skal som hovudregel skje i fellesanlegg med minimum 2 plassar pr. einebustad der den eine plassen skal ha plass til garasje på bakken eller som fellesanlegg i underetasje bustadbygg. Mindre bustader inntil 65 m2 bruksareal skal ha 1 parkeringsplass pr. bustadeining. Der einebustad har hybelhusvære må det reknast med 3 plassar pr. bustadeining. 2.5.2
Garasjar kan innanfor føresegnene i byggeforskriftene, oppførast som fellesanlegg under bustadgruppe 2 (B2) og som individuelle dobbeltgarasjar på bakken i felles parkeringsplass FP. Endeleg plassering og utforming av garasjar skal godkjennast av kommunen. Plassering av garasje skal vera vist på situasjonsplan som fylgjer søknad om rammeløyve/søknad om løyve til tiltak, sjølv om garasje ikkje skal oppførast samtidig med bustader. 2.5 UBYGDE AREAL 2.5.1 Ingen del av planområdet må tilplantast med buskar eller tre som etter kommunen si meining kan virka sjenerande for offentleg ferdsel. Dei ubygde områda må gjevast ei tiltalande form og handsaming. 2.5.2 Transformatorkioskar o.l. vert berre tillete oppført der dei etter kommunens si meining ikkje er til ulempe og ikkje inntil eller i leikeområde. Det vert stilt strenge krav til arkitektonisk utforming av denne typen mindre bygg. 3 BYGGEOMRÅDE KONSENTRERT SMÅHUSBUSETNAD 3.1 Areal for bustader skal nyttast til tomannsbustader og rekkjehus med tilhøyrande anlegg innafor dei avgrensingar som er gitt i reguleringsføresegner og plankart. Maksimal prosent utbygd areal (%BYA) er for kvar bustadgruppe: B1: % BYA= 30 % B2: % BYA= 60 % B3: % BYA= 35 % 3.2 For bustadområda skal det opparbeidast nødvendige garasje/parkeringsplassar (sjå pkt. 2.4.1). 3.3 Bustadgruppene skal byggjast ut i den rekkjefølgja dei er talfesta. Tilsvarande skal infrastruktur (vegar, vass- og avlaupsanlegg/leidningar) følgje same rekkjefølgje. 3.4 I samband med byggesøknader for bustadgruppa skal det leggjast fram fotomontasje som syner korleis busetnaden vert sjåande ut sett frå Fjell sentrum m.o.t. det omkringliggjande natur- og kulturlandskapet (fjernverknaden). Bustadgruppene må i form, proporsjonar, storleik og materialbruk ta spesielt omsyn til landskapsverknaden av tiltaket og omkringliggjande busetnad. 3.5 Alle bustadgrupper skal i størst mogleg grad ha universell utforming med omsyn til funksjonshemma brukarar (rørsle, syn, orientering etc.). I kvar bustadgruppe skal minimum 50% av bustadene ha tilkomst og felles utomhusareal som er universelt utforma. Hovuddel i kvar bustad skal ha livsløpsstandard. 3.6 I kvar bustadgruppe for seg skal det setjast av eit privat uteareal eigna for opphald på minimum 50 m2 (MUA) pr. bustadgruppe i gjennomsnitt i tillegg til fellesareal for leik og rekreasjon. Minste uteopphaldsareal (MUA) er for kvar bustadgruppe: B1: MUA= 100 m2 B2: MUA= 50 m2 B3: MUA= 100 m2 3.7 Mindre bygg utan busetnad (bod o.l.) inntil 15 m2 bruksareal kan setjast opp utanfor byggegrensa for føremålet. 3.8
Støynivå i uteopphaldsareal skal ikkje overstige 55 db (A). 3.9 For bustadgruppe 3 (B3) skal det i byggeområde konsentrert småhusbusetnad sikrast gangvegrett fram til hovudinngang i kvar bustad. Minimum 50 % av bustadene i denne bustadgruppa skal ha tilgjenge for rullestolbrukarar. 4 LANDBRUKSOMRÅDE 4.1 Landbruksområde er frisktsone for privat avkøyrsle til R555. 5.1 Offentlege trafikkområde er delt i: * offentleg gang/sykkelveg * anna veggrunn 5.2 Gjeld del av gang/sykkelveg ved avkøyrsla til R555. Anna veggrunn er del av frisiktsone til avkøyrsla. 6.1 Spesialområde er delt i: * frisiktsone veg * privat veg * bevaring av anlegg * anna spesialområde for støyskjerm 5 OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDE 6 SPESIALOMRÅDE 6.2 I frisiktsone ved R555 kan det ikkje oppførast utplantning eller andre tiltak høgare enn 0,5 m som kan redusere frisikta. 6.3 Privat veg er veg mellom avkøyrsle mot R555 fram til eigedomane 56/7, 56/28 og felles avkøyrsle FA1. 6.4 Eksisterande steingjerde som går mot eigedomen 56/3 i sør skal opprustes og bevarast. 6.5 Langs felles avkøyrsle (FA1) skal det etablerast støydempande tiltak (støyskjerm) mot eigedomen 56/3 i h.h.t. privatrettsleg avtale dagsett 14.08.07 mellom grunneigarane for 56/4, 57/5 og 56/3, før det vert gitt mellombels bruksløyve eller ferdigattest for byggetiltak i planområdet. 7.1 Fellesområde er delt i : * felles avkøyrsel, FA1-2 * felles parkeringsplass, FP * felles leikeareal, FL1-2 7 FELLESOMRÅDE
* felles grøntareal, FG1-5 * felles gangveg, GA1-4 * fellesareal for avfall & post, AF1 * felles teknisk anlegg, AF2 7.2 Felles avkøyrsle (FA1) er felles med fleire brukarar som ligg utanom planområdet. 7.3 I felles parkeringsplass, FP kan det oppførast separate garasjeanlegg (dobbeltgarasjar) med bruksareal inntil 49 m2. 7.4 Felles leikeareal for barn (leikeplass ved inngang) skal tilretteleggast i nær tilknyting til kvar bustadgruppe, med eit areal på min. 50 m2 for kvar leikeplass. Maks avstand frå bustad til leikeplass ved inngang skal vere 50 m. Saman med felles grøntareal (FG3) skal disse areala gi minimum 50 m2 felles utomhusareal pr. bustad for heile bustadfeltet. 7.5 Alle fellesareala er felles for heile bustadfeltet og kan nyttast av alle bebuarane.