Tåsenveien 26 0853 Oslo Tlf. 22 23 22 57 Mobil 90 68 32 23 Org.nr: 970294155 Verdi- og lånetakst over andel i Orremyr Borettslag Andelsleilighet Odvar Solbergs vei 10 0970 OSLO Gnr. 96 Bnr. 64 Leilighet nr. 3043 Andelsnr.: 179 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Treroms andelsleilighet beliggende på Romsås, i etablert boligstrøk med blokkbebyggelse. Adkomst fra asfaltert internvei på området. Gjennomgående leilighet i tredje etasje med nordvestvendt balkong og utsyn mot utvendige fellesarealer. Sydøstvendt utsikt over Groruddalen fra kjøkkenside og luftebalkong. Adkomst fra stikkvei til Odvar Solbergs vei. Romsås senter med forretninger og diverse servicefunksjoner i nærheten. Barnehager og skoler i nærområdet. Parkering i felles garasjeanlegg. Gjesteparkeringsplasser. Pent opparbeidet felles tomtegrunn med asfalterte gang- og kjøreveier, lekeplasser, plenarealer og beplantning. Borettslagets bygninger er omfattende oppgradert for ca ti år siden. Vinduer og fasadebekledning er skiftet, balkonger er oppgradert og våtromsrehabilitering er utført. Velholdt leilighet med god standard. Boligen er påkostet med standardheving av innvendige overflater i de senere år. Leiligheten er i utgangspunktet en fireromsleilighet. Planløsningen er endret ved at tidligere gang og ett tidligere soverom er fjernet og arealet inkludert i kjøkken. Himlinger i stue og kjøkken er senket og utstyrt med downlights. Ny kjøkkeninnredning er montert. Boligen fremstår med åpen og tiltalende planløsning. Se forøvrig teknisk beskrivelse i det følgende. Andel av felleskostnader er for tiden kr. 4.192. pr. mnd. Markeds- og låneverdi Beregning av markedsverdiene er basert på de forhold som er nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. Det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje, og utidsmessighet. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 800 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 530 000 20.05.2011..................................... Hans Petter Tangen Byggmester/Takstmann MNTF. Hans Petter Tangen Org.nr. 970294155 HP Tangen 7985 10.05.2011 1 av 5
Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretningsog næringsbygg. Rekvirent Rekvirert av: Helge Hellevang Besiktigelse, tilstede Dato: 10.05.2011 - Hans Petter Tangen - Eier som også ga opplysninger. Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Opplysninger vedr. eiendomsbetegnelser, hjemmel, tomteareal og byggeår er oppgitt ved elektronisk grunnbok, Norsk Eiendomsinformasjon. Andre dok./kilder: Eier Opplysninger vedr. påkostninger og vedlikehold oppgitt av eier. Forretningsfører Diverse opplysninger oppgitt av forretningsfører pr. tlf. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 96 Bnr. 64 Leilighet nr.: Leilighet nr. 3043 Etasje 3. etasje Eier adkomstdok.: Helge Hellevang Selskap/borettslag: Orremyr Borettslag Leilighetstype: Andelsleilighet Andelsnr.: 179 Pålydende: Kr 100 Obligasjonsnummer: 179 Pålyd./innsk.: Kr 18 900 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 4 192 Tomt: Eiet tomt. Areal 55 400 m² Adkomst: Offentlig Årsregnskap Forretningsfører: OBOS Tlf. 22 86 55 00 Regnskapsår: 2009 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 33 900 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 6 625 100 Andel av disponible midler/formue: 10 104 Andel av langsiktig fellesgjeld: 262 329 Andre opplysninger: Andel av gjeld pr. 01.05.2011. Andel av formue pr. 31.12.2010. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: OBOS Skadeforsikring. Avtalenummer: 10361 Kommentar: Fellespolise for borettslaget Hans Petter Tangen Org.nr. 970294155 HP Tangen 7985 10.05.2011 2 av 5
Bygninger på eiendommen Boligblokk - Andelsleilighet Byggeår: 1970. Utskrift fra elektronisk grunnbok, Norsk Eiendomsinformasjon. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk - Andelsleilighet - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3. etasje 90 82 82 Entré, bad/wc., spisestue/kjøkken, stue to soverom og vaskerom. Balkong med utgang fra stue, ca 12 m2. Balkong med utgang fra vaskerom, ca 2 m2. En kjellerbod. Garasjeplass i fellesanlegg. Arealet er oppmålt på stedet. Sum bygning 90 82 82 Boligblokk Andelsleilighet - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3. etasje Entré, spisestue/kjøkken, stue, bad/wc, vaskerom, soverom 1, soverom 2 Hans Petter Tangen Org.nr. 970294155 HP Tangen 7985 10.05.2011 3 av 5
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk - Andelsleilighet Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Boligblokk - Andelsleilighet 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter på fast grunn. Støpt grunnmur. 221 Gulv på grunn Støpt gulv på grunn. 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i betong. 225 Yttervegger Betongkonstruksjon med isolert bindingsverk mellom bærende elementer. Ny fasadebekledning i 1999. 227 Takkonstruksjoner Oppforet betongdekke, tekket med papp eller folie. 261 Trapper og ramper Støpte trapper med terrasso belegg. 621 Heiser Bygget har personheis. 3. etasje 233 Vinduer Vinduer med isolerglass, produsert i 1999. 235 Ytterdører og porter Terrassedør med isolerglass, produsert i 1999. 254 Overflater på innvendige vegger Fliser og glassbyggersten i bad/wc. Tapet i kjøkken. Tapet på én vegg i stue. Malte plater og malt murpuss forøvrig. 254 Dekker - Gulv og overflate Fliser med gulvvarme i bad/wc. Malte fliser i vaskerom. Parkett forøvrig. 255 Overflater på innvendig himling Takessplater med downlights i bad/wc. Malte plater med downlights i stue og kjøkken. Pusset og malt betong i entré, vaskerom og begge soverom. 262 Balkonger, terrasser ol. Balkong med utgang fra stue, 12 m2. Balkongdekke i malt betong. Rekkverk i glassbygersten front over med innglassing. 270 Fast inventar, generelt Nyere kjøkkeninnredning med glatte mørke skapfronter. Belysning under overskap. Fliser på vegg over benkeskap. Benkeplater i heltre eik med nedfelt hvit kum. Kjøkkenøy med heltre eik benkeplate og skapsider. Integrert komfyrtopp på kjøkkenøy med fritthengende ventilator i stål over. Oppvaskmaskin, kjøl/frys stekeovn og kaffemaskin er integrert i innredningen. Skyvedørsgarderobe med glassfronter i entré. Garderobeskap med glatte hvite fronter i soverom 2. Bad/wc: Skapinnredning for servant. Veggskap med speilfront og to veggskap med glassfronter over servant. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad/wc.: Dusjkabinett, servant og klosett. Mekanisk avtrekk i bad. Vaskerom: Opplegg for vaskemaskin/tørketromme og bereder. Hans Petter Tangen Org.nr. 970294155 HP Tangen 7985 10.05.2011 4 av 5
320 Varme, generelt Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme i bad/wc. 400 Elkraft, generelt Teknisk kurs på 20 amp., fire kurser på 16 amp., og tre kurser på 13 amp. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Dørcalling. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 50 304 Ansatte vedlikeholdskostn.: 4 000 Sum kostnader Kr: 54 304 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk Andelsleilighet 2 060 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 200 000 Teknisk verdi bygninger: 1 860 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 860 000 Normal tomteverdi: 200 000 Andel disponible midler: 10 104 - Andel fellesgjeld: 262 329 Verdi adkomstdokument: 1 807 775 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 800 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 530 000 Hans Petter Tangen Org.nr. 970294155 HP Tangen 7985 10.05.2011 5 av 5