Verdi- og lånetakst over andel i Klosterhagen Borettslag Ekebergveien 3 F 0192 OSLO Gårdsnr. 233 Bruksnr. 104 Leilighet nr. 25 Andelsnummer: 25 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det er avholdt forenklet befaring. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres interressenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Besøk våre web-sider på www.bntakst.no for utfyllende opplysninger om faguttrykk, arealbegreper m.m. som benyttes i takstdokumentet. Sammenfattet beskrivelse 3-roms gjennomgående andelsleilighet i nyere boligblokk i Gamlebyen. Adkomst fra Ekebergveien via felles oppgang med heis. Kort vei til bytrikk, skole og ulike forretninger i Schweigaards gate, Oslo gate og Grønlandsleiret. Gangavstand til Jordal idrettsanlegg og Middelalderparken. En garasjeplass i felles garasjekjeller følger leiligheten. Forøvrig parkering i offentlig gate. Tomten er pent opparbeidet med store terrasser, plen, prydbusker og stenmurer. Boligblokk oppført i 2007 med et tidsmessig uttrykk og med en god standard. Leiligheten har en god standard og gir et bra helhetsinntrykk. Ankerveien 38 A, 0785 Oslo, Tlf: 970 13 031/ 22 13 80 59/ faks 22 13 80 73 E-post: jan_age.reigem2@chello.no Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084119 04.04.2008 1 av 6
Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 800 000 Oslo, 17.04.2008..................................... Jan Åge Reigem Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084119 04.04.2008 2 av 6
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 04.04.2008 Advokatfirmaet Furre DA v/cathrine Aspestrand Furre Jan Åge Reigem Takstmann Tlf.: 97 01 30 31/ 22 13 80 59/fak Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Tomteareal, matrikkelnummer og byggeår er hentet fra Norges eiendommer. Andre dok./kilder: Årsberetning/regnskap Borettslaget ble stiftet den 25.01.07 og det er ikke framlagt godkjent årsberetning/regnskap. Forretningsfører Opplysninger vedrørende husleie, eier av adkomstdokumentene, adkomstdokumentenes nummer og størrelse m.m er oppgitt av forretningsfører. Eiendomsdata Leilighet nr.: Leilighet nr. 25 Etasje 3. Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Andelsnummer: 25 Glenn Eriksen Klosterhagen Borettslag Andelsleilighet Obligasjonsnummer: 25 Pålyd./innsk.: Kr 756 689 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 9 984 Kommentar: Tomt: Eiet tomt. Areal 1 782 m² Adkomst: Årsregnskap Inkl. v.vann (228,-), trappevask, kabel-tv (110,-) og vaktmestertjenester. Offentlig Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS - 22 86 59 99 Regnskapsår: Ikke oppgitt Årsregnskap: Andel av langsiktig fellesgjeld: 1 634 000 Andre opplysninger: Ligningsopplysninger pr 05.12.2007 iflg. forretningsfører. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: 5455738 Kommentar: Felles bygningsforsikring i borettslaget. Ligningstakst Ligningstakst: Det er ikke framlagt ligningsverdi for leiligheten. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084119 04.04.2008 3 av 6
Bygninger på eiendommen Boligblokk i 5 etasjer + kjeller. - Andelsleilighet Byggeår: Arealer og anvendelse 2007. iflg. Norges Eiendommer. TEKNISK AREALBEREGNING FOR BOENHETER Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2008 (Utgitt av informasjonsselskapet Verdi AS). Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger har Standard Norge, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund funnet det riktig å benytte egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk i 5 etasjer + kjeller. - Andelsleilighet - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Kjeller 1 kjellerbod. 1 fast garasjeplass. Felles sykkelparkering. 3. etasje 66 60 60 Stue med kjøkkenavdeling, yttergang, entre, 2 soverom og bad - utgang til balkong fra stua. Arealet er omtrentlig og er oppmålt på stedet. Sum bygning 66 60 60 Boligblokk i 5 etasjer + kjeller. Andelsleilighet - romfordeling Etasje Primærareal (P-rom) Sekundærareal (S-rom) 3. etasje Stue, entré, soverom, soverom 2, bad/wc/vaskerom, gang Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084119 04.04.2008 4 av 6
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk i 5 etasjer + kjeller. - Andelsleilighet Lokalisering Boligblokk i 5 etasjer + kjeller. - Andelsleilighet 3. etasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Boligblokk oppført i 2007 med et tidsmessig uttrykk og med en god standard. 210 Grunn og fundamenter, generelt Såle på ukjent grunn. 222 Vegger mot grunn Grunnmur i støpt betong. 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i armert betong. 225 Yttervegger Antatt flatdekkekonstruksjon med yttervegger i bindingsverk, isolert med mineralull, utvendig kledd med fasadeplater og innvendig kledd med plater. 227 Takkonstruksjoner Flatt tak antatt tekket med papp. 233 Vinduer Vinduer med energiglass. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekkssystem i gården. 621 Heiser Personheis i hver oppgang. 200 Bygning, generelt Leiligheten har en god standard og gir et bra helhetsinntrykk. 250 Overflater, generelt Det er fliser på badegulvet og parkett i øvrige rom. Det er fliser på baderomsveggene og malte plater i øvrige rom. Det er malte plater en del av i himlingen i entreen og malt puss i øvrige rom. 262 Balkonger Ca 4 kvm balkong med adkomst fra stua. 272 Kjøkkeninnredning Tidsmessig kjøkkeninnredning med laminat/malt front, laminat benkeplate, støpt oppvaskbenk i plast, integrert stekeovn/komfyrtopp, opplegg for oppvaskmaskin, kullfilterventilator i stål og fliser over benken. 274 Skap og reoler Tilsammen 4 garderobeskap i soverommene og entreen.. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Dusj, nedfelt servant, servantskap, overskap, klosett og opplegg for vaskemaskin i badet. 400 Elkraft, generelt Sikringsskap med automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. 442 Belysningsutstyr Det er Down-lights i himlingen i badet. Det er Down-lights med dimmefunksjon i himlingen i entreen. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084119 04.04.2008 5 av 6
450 Elvarme, generelt Oppvarming med panelovner supplert med varmekabler i badet. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Bredbånds kabelanlegg med mulighet for tilknytning til internett og telefoni. 900 Annet Dørtelefon og kabel-tv. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 119 808 Korrigert for fyring Kr: -3 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 6 000 Sum kostnader Kr: 122 808 Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Boligblokk i 5 etasjer + kjeller. Andelsleilighet 1 750 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 40 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 1 710 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 950 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 2 660 000 - Andel fellesgjeld: 1 634 000 Verdi adkomstdok.: Adkomstdokumentenes normalverdi: 1 026 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 000 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 800 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084119 04.04.2008 6 av 6