Byplankontoret Planident: r20130068 Arkivsak:13/37721 Detaljregulering av Øvre Solberg, gnr/bnr 179/1 m. fl., Heimdal Offentlig ettersyn Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 23.02.2015 Dato for godkjenning av bygningsrådet: 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket Pir II AS, datert 01.07.2014, revidert 23.01.2015. 2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til følgende formål, med feltangivelser som vist på plankartet: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse (BK7) Boligbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse (BK1 -BK6) Boligbebyggelse Blokkbebyggelse (BB1 - BB4) Barnehage (BH) Renovasjonsanlegg (f_re) Uteoppholdsareal (f_ut1 - UT4) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (o_kv1, o_kv2, f_kv3, KV4 og KV5) Fortau (o_fortau, f fortau) Gang-/sykkelveg (o_gs1, o_gs2, o_gs3, f_gs4 og o_gs5) Annen veggrunn teknisk areal Annen veggrunn grøntareal (o_avg) Kollektivholdeplass (o_kh1 og o_kh2) Grønnstruktur Naturområde - Grønnstruktur (N1 og N2) Friområde (f_f1) Vegetasjonsskjerm Hensynssoner Høyspenningsanlegg (H370) Bevaring naturmiljø, viltkorridor (H560) Bestemmelsesområde Midlertidig snuplass (#1) 3 OFFENTLIGE OG FELLES FORMÅL Areal merket o_ på plankartet skal være til offentlig formål. Areal merket f_ skal være felles for alle boliger innen planområdet.
Side 2 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Boligbebyggelse - fellesbestemmelser 4.1.1 Arealbruk I feltene BK1-BK7 og BB1-BB4 skal det etableres boliger. Det tillates også etablert fellesfunksjoner som forsamlingsrom, treningsrom etc i bebyggelsen. 4.1.2 Grad av utnytting Innenfor planområdet skal det etableres minimum 475 boenheter. Ved trinnvis utbygging skal det redegjøres for hvordan krav til tetthet og boligsammensetning kan ivaretas ved senere søknad om tiltak. Grad av utnytting for de ulike feltene skal ikke overstige m² BRA som vist på plankartet. Ved beregning av bruksareal BRA skal bodareal, kjellerareal, tekniske rom og parkeringsplasser under ferdig bearbeidet terreng ikke regnes med. 4.1.3 Høyde på bebyggelse Bebyggelsens gesims-/mønehøyde skal ikke overstige de kotehøydene som er vist på plankartet. 4.1.4 Plassering av bebyggelse Bebyggelsen skal plasseres innenfor de viste byggegrenser. Parkeringskjellere/-sokkel tillates å overskride byggegrensene der anlegget er under terreng. Minsteavstand til vegkant/fortau skal være 2 meter. Nødvendige støttemurer med rekkverk tillates utenfor byggegrensene. 4.1.5 Uteoppholdsareal Arealoversikt over boligers bruksareal, samt privat og felles uteareal, skal følge søknad om tillatelse til tiltak. Alle boliger skal ha et privat uteareal i direkte tilknytning til boligen, enten som balkong, terrasse eller hage. Det skal avsettes minimum 50 m 2 uterom pr 100 m 2 BRA boligformål eller pr boenhet, hvorav minimum 25 m 2 skal opparbeides som felles uterom. Felles uterom skal være på bakkeplan. Ved beregning av uterom kan felles uteoppholdsareal f_ut inkluderes i beregningen for tilgrensende boligfelt. Ved beregning av uterom for felt BB1 kan egnet areal på f_re inngå. Småbarnslekeplasser skal lokaliseres slik at det er maksimalt 50 m fra bolig til lekeplass. Lekeplassene skal være på minimum 100 m 2, ha variasjon i lekeapparater, være tilrettelagt for barn under 6 år og skal ha gode solforhold. 4.1.6 Utomhusplan Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn en detaljert og kotesatt plan for delfeltet tiltaket skal skje i. Planen skal vise planlagt bebyggelse, planlagt terreng, trapper/ramper, forstøtningsmurer, dekke over garasjeanlegg, støyskjerming, beplantning, belysning, adkomst, gangveger, bilparkering, sykkelparkering, MC/mopedparkering, avfallshåndtering, lekeområder, oppholdsareal, atkomst for utrykningskjøretøy og forstøtningsmurer. 4.1.7 Avkjørsler Plassering av avkjørsler, som er vist med piler på plankartet, er retningsgivende. Ved en eventuell justering må det dokumenteres at atkomsten ikke kommer i konflikt med kryss, og at siktforhold for gående/syklende blir ivaretatt. I området mellom frisiktslinjer tillates ikke sikthindrende installasjoner eller vegetasjon som er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegs nivå. Maksimum bredde på avkjørsler er 5 meter.
Side 3 4.1.8 Parkering Parkeringsplaner for biler, sykler og MC/mopeder på og under terreng, skal følge søknad om tiltak. Boliger skal ha minimum 1,2 parkeringsplasser for bil og minimum 2 oppstillingsplasser for sykkel pr 70 m² BRA boligformål eller pr boenhet. Det skal avsettes nødvendig areal for oppstilling av moped/mc. Minimum 5 % av parkeringsplassene for boligene skal være tilpasset mennesker med nedsatt bevegelsesevne. Minimum 5 % av parkeringsplassene i parkeringskjeller skal ha lader for ladbar motorvogn. Det skal etableres tilstrekkelig strømkapasitet, slik at antall parkeringsplasser med ladepunkt på sikt kan utvides til minimum 10 %. Med unntak av felt BK7 skal minimum 90 % av parkeringsdekningen for hvert felt etableres i parkeringskjellere/sokkel. Parkering på terreng skal plasseres ved innkjøring til parkeringskjellere/innkjøring til feltet. På felt BK7 tillates parkering etablert på egen grunn i garasje/carport. Det tillates etablert 1 biloppstillingsplass pr boenhet på terreng i tillegg til parkering i garasje/carport. Det tillates ikke eksponerte parkeringssokler, med unntak av mindre deler i tilknytning til innkjøring til parkeringsanlegg. Parkeringsareal skal ha fysisk skille mot uteoppholdsareal og formålsgrense. Det tillates nødvendige støttemurer med rekkverk i tilknytning til innkjøringen til anlegget. Sikt for gående og syklende på fortau/gang- sykkelveg skal ivaretas. Det tillates parkeringskjeller under felles uteoppholdsareal i boligfeltene og under uteoppholdsareal f_ut1, f_ut2, f_ut3 og f_ut4, dersom kjelleren i sin helhet ligger under terreng. Den må videre dimensjoneres for å tåle en jordoverdekning på minimum 80 cm, slik at det kan plantes trær og annen vegetasjon. Arealet over parkeringskjeller skal opparbeides som en del av uteoppholdsarealet. 4.2 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (felt BK7) 4.2.1 Arealbruk I felt BK7 skal det etableres eneboliger/kjedehus. Det tillates kun en felles avkjørsel til feltet. Det skal etableres snarveg fra enden av felles internveg i sør ned til f_kv3. 4.2.2 Høyde, plassering og utforming av bebyggelse Boligene tillates oppført i inntil 4 etasjer inkludert tilbaketrukket loftsetasje på maksimalt 30 % av takflaten. Bebyggelsens høyde skal ikke overstige 10 meter fra ferdig planert terreng. Hver bolig kan ha maksimalt 70 m 2 BYA. I tillegg tillates det oppført garasje/carport mellom boligene, med maksimum 45 m 2 BYA. Maksimal byggehøyde på garasje/carport er 3,5 meter over ferdig planert terrengs laveste punkt. Det tillates nødvendig rekkverk over regulert høyde på garasje/carport. Dekket over garasje/carport skal opparbeides som uteoppholdsareal med direkte tilgang fra boligens oppholdsrom. Garasje/carport skal integreres i terrenget. 4.3 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (felt BK1 BK6) 4.3.1 Arealbruk I felt BK1 BK6 skal det etableres rekkehus. 4.3.2 Tilgjengelige boenheter Minimum 30 % av boligene i BK1- BK6 skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Tilgjengelige boenheter skal ha universelt utformet atkomst til parkering, privat/felles uteoppholdsareal og renovasjonsanlegg.
4.3.3 Høyde, plassering og utforming av bebyggelse Bebyggelsen tillates oppført i inntil 3 etasjer. I tillegg tillates det etablert kjeller under terreng. Utenfor byggegrense tillates det oppført nødvendige oppganger fra parkeringskjeller. Utenfor byggegrense kan det oppføres boder og levegger, med minsteavstand til formålsgrense på 2 meter. Boder kan oppføres med maksimum 10 m 2 BYA pr boenhet, og maksimal byggehøyde 3,0 meter over ferdig terreng. Bodene skal tilpasses bolighusets form, materialbruk og farge. Levegg kan oppføres med høyde inntil 2,0 meter og lengde inntil 3,0 meter. 4.4 Boligbebyggelse blokkbebyggelse (felt BB1 BB4) 4.4.1 Arealbruk I felt BB1-BB4 skal det etableres blokkbebyggelse. Side 4 4.4.2 Boligkvalitet og boligsammensetning Det tillates ikke ensidig belyste leiligheter mot nord eller øst. Minimum 10 % av boligene skal være to-roms, og minimum 15 % skal være tre-roms. Maksimum 15 % kan være ett-roms. 4.4.3 Høyde og plassering av bebyggelse Bebyggelsen tillates oppført i inntil 5 boligetasjer. Bebyggelsen i felt BB1 skal trappes ned til maksimalt 3 etasjer mot hensynssone vilt. Rekkverk tillates oppført inntil 1,2 m over regulert tillatt byggehøyde. Ved etablering av takterrasse tillates det trappehus/heishus med maksimal høyde 3,5 meter over regulert tillatt byggehøyde. Rekkverk på takterrasse skal være transparent og minimum 1 meter inntrukket fra gesims. Utenfor byggegrense kan det oppføres frittliggende overbygd sykkelparkering, med minsteavstand til formålsgrense på 2 meter, hver med maksimum størrelse 40 m 2 BYA og maksimum 4,0 meter over ferdig terreng. 4.4.4 Utforming av bebyggelse Fasadene skal utformes og gis en rytme og inndeling som bidrar til å unngå monotoni. Svalganger, heis og trappehus skal utformes som en integrert del av bebyggelsen, og skal ikke framstå som elementer lagt utenpå bygningskroppen. Svalgangslengden skal ikke overskride 60 % av bygningskroppens lengde. Ved svalgangsløsning tillates passering av inntil 3 leiligheter fra hovedadkomst til egen bolig i samme etasje. Det tillates at balkonger krager ut over byggegrensene med inntil 2,5 meter. 4.5 Barnehage (felt BH) Det skal etableres barnehage i inntil 2 etasjer pluss sokkel/kjeller. Barnehagens uteareal tillates inngjerdet. Bygningens maksimale gesimshøyde er 12 meter fra ferdig bearbeidet terrengs laveste nivå rundt bygningen. Det tillates oppført frittliggende boder med maksimalt 45 m 2 BYA og maksimal byggehøyde 3,0 meter over ferdig terreng. Boder skal tilpasses barnehagens form, materialbruk og farge. Det skal etableres nødvendig parkering for henting/bringing innenfor byggeområdet. 4.6 Renovasjonsanlegg (felt f_re) Det skal etableres stasjonært avfallssug med kapasitet til å betjene hele planområdet. Det skal også etableres returpunkt for øvrige fraksjoner innen området. Det tillates plassert nettstasjon innen området. Plassering av nettstasjon skal avklares med netteier. Anlegget skal plasseres under terreng innen byggeområdet. Dekket over avfallssuget skal opparbeides i parkmessig stand. Det tillates nødvendige støttemurer med rekkverk. Det tillates
Side 5 etablert maksimum 4 p-plasser på terreng, ved innkjøring til anlegget. Parkeringsplassene skal plasseres i samråd med renovasjonsselskapet. 4.7 Felles uteoppholdsareal (felt f_ut1 5) Felles uteoppholdsareal skal tilrettelegges for opphold og aktiviteter for alle aldersgrupper, for alle årstider. Innenfor f_ut 1 skal det opparbeides kvartalslekeplass på minimum 1000 m 2. Arealet skal utformes for lek for barn i skolealder, med ballplass, sittegrupper, lekeapparater og andre elementer for robust lek. Ballplassen på kvartalslekeplassen skal være rektangulær, og ha minimumsstørrelse 20 x 30 m + tilstrekkelig sideareal mot bygg, terrengendring og formålsgrense. Ballplassen skal ha slitesterkt dekke, og bør ha ballfangergjerde. Innenfor f_ UT 4 skal det opparbeides kvartalslekeplass på minimum 1000 m 2. Arealet skal utformes med tanke på lek for barn i skolealder, med plass for ballek, sittegrupper, lekeapparater og andre elementer for robust lek. Det skal etableres en gjennomgående gangveg/snarveg fra bussholdeplass o_kh1, gjennom f_ut1- F_UT4, til atkomst til marka ved gangveg o_gs2. Det er ikke krav om universell utforming av snarvegen. Det skal etableres en gangveg/snarveg fra f_ut1 til krysset mellom Ringvålvegen og o_kv2. Det er ikke krav om universell utforming av snarvegen. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg, gang- og sykkelveg, fortau, samt bussholdeplasser skal opparbeides som vist på plankartet og i samsvar med tekniske planer godkjent av Trondheim kommune. Ringvålvegen tillates opprettholdt uendret. Gang- og sykkelveg o_gs2 skal tilpasses eksisterende terreng for å ivareta området som ski- /akebakke. Gang- og sykkelvegen skal opparbeides i 3 meters bredde + sideareal for snøopplag. Gang- og sykkelveg o_gs5 skal opparbeides som kjørbar gangveg fra Jacob Vingsands veg for å sikre adkomst til gnr/bnr 178/290, 178/291, 178/294. Det tillates biladkomst til eksisterende bebyggelse. Ved søknad om nye tiltak på gnr/bnr 178/291 og 178/294 skal det etableres ny kjøreadkomst fra Lundåsen. 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 Naturområde N1 Tiltak etter plan- og bygningsloven tillates ikke innenfor området. 6.2 Naturområde N2 I grønnstruktur N2 skal eksisterende trær og vegetasjon i størst mulig grad bevares. Eventuell reetablering skal bestå av stedegne busker og trær. Det skal etableres gangveg/snarveg fra f_ut 4 fram til eiendomsgrense for Lund Vestre, gnr/bnr 178/295. Andre terrenginngrep tillates ikke innenfor området. 6.3 Friområde f_f1 Innenfor friområde f_f1 skal det opparbeides skiløype/helårs turvei inn mot marka. Skiløypa skal opparbeides i 3 meter bredde. Det tillates etablert anlegg og utstyr tilpasset områdets bruk som tur-, rekreasjons- og aktivitetsområde.
Side 6 7 HENSYNSSONER 7.1 Faresone - høyspenningsanlegg H370 Det tillates ikke bebyggelse innen hensynssonen. 7.2 Bevaring av naturmiljø, hensynssone vilt H560 Tiltak etter plan- og bygningsloven tillates ikke innenfor området. 7.3 Bevaring av naturmiljø, vegetasjonsskjerm Trær og busker skal bevares som et skjermende vegetasjonsbelte mellom bebyggelsen og hensynssone vilt. Der eksisterende busker og trær mangler, skal det etableres nye eller suppleres. Vegetasjonsskjermen skal bestå av stedegne busker og trær. Plan for dette skal godkjennes av Trondheim kommune. 8 BESTEMMELSESOMRÅDE Innenfor bestemmelsesområde #1 kan det etableres midlertidig snuplass for kjøreveg o_kv2. 9 VILKÅR FOR GJENNOMFØRING 9.1 Tekniske planer Tekniske planer for veg, gang- og sykkelveg, vann, avløp og avfall skal være godkjent av Trondheim kommune før tiltak for nye boliger igangsettes innenfor planområdet. Planene skal også redegjøre for plassering/utforming av støyskjermer, for nødvendig fordrøyning av overvann og frisiktsoner ved avkjørsler. Plan for bygge- og anleggsfasen skal gjøre rede for hvordan og hvor deponering av masser skal skje. Dersom det skal deponeres masser innenfor planområdet, skal det være rene masser tilsvarende tilstandsklasse 1 i TA-2553. Planen skal også redegjøre for transport av masser. 9.2 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2012, skal følges ved gjennomføring av detaljplanen. Lydnivå innendørs skal tilfredsstille NS 8175 klasse C. Boliger skal ha uteoppholdsarealer som ikke overstiger L den = 55 dba. Barnehagen skal ha utearealer som ikke overstiger L den = 50 dba. Det kan tillates boliger i gul støysone dersom boligen har en stille side, og har tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå. Støyskjermer tillates oppført dersom de har transparente felt som sikrer utsyn og innsyn, og utformes som en integrert del av utomhusarealene. Plassering og utforming av støyskjermer må følge søknaden for boligene. 9.3 Støy - og luftforurensing i anleggsfasen Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold og støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. For å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen skal luftkvalitets- og støygrenser som angitt i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T- 1520 og T-1442/2012, legges til grunn.
Side 7 9.4 Geoteknikk Rapport for geoteknisk/ingeniørgeologisk prosjektering av tiltaket skal være ferdig før igangsettingstillatelse kan gis. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. 9.5 Forurenset grunn Før det kan gis igangsettingstillatelse skal tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn, i tråd med forurensningsforskriftens kapittel 2, være godkjent av forurensningsmyndigheten. Alternativt må det dokumenteres at grunnen ikke er forurenset. 9.6 Disponering av matjord Matjord som ikke brukes innenfor planområdet skal primært brukes til jordbruksformål i nærområdet. Jordmasser som skal flyttes må være fri for floghavre og potetål, noe som skal kontrolleres av lokal landbruksmyndighet. Sammen med søknad om tiltak innen områdene avsatt til bebyggelse og anlegg eller samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, skal det følge godkjent plan for disponering av matjord. 9.7 Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljprosjektering av tiltaket. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge godkjent plan for behandling av alt overvann, herunder takvann, overflatevann og drensvann. 9.8 Avfallshåndtering Ny bebyggelse innenfor planområdet skal tilknyttes stasjonært avfallssuganlegg innenfor f_re. Alle boenheter skal ha maksimum 50 meter fra hovedinngang til nedkast for avfall. Inntil avfallssuganlegget er ferdigstilt, kan det benyttes containere på terreng. Det skal redegjøres for plassering av midlertidige løsninger ved søknad om tiltak. 10 REKKEFØLGEKRAV 10.1 Opparbeidelse av bebyggelse og anlegg Utearealer skal opparbeides samtidig med bebyggelsen iht. godkjent utomhusplan. F_UT1-4 (felles uteoppholdsareal) skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det kan gis ferdigattest for bebyggelsen i tilgrensende felt. F_RE avfallssuganlegg skal være etablert før ny boligbebyggelse får ferdigattest. Skiløype skal være etablert før bolig nr 200 får ferdigattest. 10.2 Opparbeidelse av samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Offentlig veg, fortau, gang- sykkelveg og felles avkjørsler skal bygges ut samtidig med tilgrensende bebyggelse, og skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjente planer før det gis brukstillatelse for byggetiltak. Atkomst for utrykningskjøretøy må være opparbeidet før ny boligbebyggelse kan tas i bruk.
Side 8 o_gs1 (gang - og sykkelveg langs Ringvålvegen) skal være ferdig opparbeidet fra kollektivholdeplass o_kh1 til undergang på gnr/bnr 177/3, før ny boligbebyggelse innenfor planområdet kan tas i bruk. Del av o_gs1 (gang- og sykkelveg langs Ringvålvegen) vest for f_kv3, skal være etablert før ny boligbebyggelse som har o_kv2 som atkomstveg, kan tas i bruk. o_gs2 (gang - og sykkelveg til Lundåsen) skal være ferdig opparbeidet før bolig nummer 200 får ferdigattest. Snarveg fra felles internveg innenfor BK7 ned til f_kv3 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for boliger i BK7. o_kh1 og o_kh2 (kollektivholdeplasser), samt fortau ved o_kh2 skal være ferdig opparbeidet før ny boligbebyggelse innenfor planområdet kan tas i bruk. 10.3 Opparbeidelse av grønnstruktur Før anleggsarbeider starter i felt BB1 og/eller f_re skal vegetasjonsskjerm etableres/sikres. Det tillates ikke inngrep i vegetasjonsskjermen, eller bearbeiding av terreng etter at vegetasjonsskjermen er etablert/sikret. 10.4 Støy Før brukstillatelse kan gis for ny bebyggelse skal nødvendige støyskjermingstiltak for eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse være etablert. 10.5 Infrastruktur VA-tilknytning for området skal være avklart før første igangsettingstillatelse kan gis for ny bebyggelse. 10.6 Skolekapasitet Tiltak for utbygging av boliger kan ikke godkjennes før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet. 10.7 Barnehagekapasitet Før utbygging av boliger kan igangsettes, skal det være avklart med kommunen om det er tilstrekkelig barnehagekapasitet. Dersom Trondheim kommune anser at det er behov for en barnehage i området, kan det ikke gis ferdigattest for flere enn 200 boliger innenfor planområdet før barnehagen innenfor planområdet er etablert.