Detaljregulering av Nordre Hallsetveg 103 og 105, Trondheim kommune. Oversiktskart, 22.12.14 Trondheim Nordre Hallsetveg 103 og 105
KORT BESKRIVELSE I FORBINDELSE MED VARSEL OPPSTART PLANARBEID. DETALJREGULERING AV NORDRE HALLSETVEG 103 og 105 Bakgrunn. Sivilingeniør Godhavn AS planlegger ny boligbebyggelse på eiendommen i Nordre Hallsetveg 103 og 105. Før ønsket utbygging kan gjennomføres må det vedtas ny detaljplan, da utbyggingen med hensyn til byggehøyde og utnyttingsgrad ikke er i samsvar med gjeldende bebyggelsesplan for området. Eiendommene ligger med svak halling sørøstover mot Nordre Hallsetveg, med en intern høydeforskjell på ca 4 meter. Eiendommene er bebygd med frittliggende småhusbygning. Berørt eiendommer. Utbyggingsområdet omfatter gnr. 102, bnr. 3 som er ca. 2,9 daa, gnr. 102, bnr. 157 som er ca. 0,8 daa, i tillegg til adkomstveg over gnr. 102, bnr. 154.. Eiendommene er bebygd med et bolighus, garasje og uthus. Boligbygget i Nordre Hallsetveg 105 er vist som bevaringsklasse C - antikvarisk verdi i kommunalt temakart. Kommuneplanen. Området er i kommuneplanens arealdel 2012 2024 avsatt til boligbebyggelse. Planområdet ligger i ytre sone for parkeringsdekning (med krav om minimum 1,2 parkeringsplasser for bil og minimum 2 parkeringsplasser for sykkel pr boenhet /70 m² BRA). Minimumskrav til samlet uterom er 50 m² pr boenhet / 100 m² BRA. Gjeldende reguleringsplaner. r0134v, bebyggelsesplan vedtatt 16.01.68 omfatter mesteparten av eiendommene. r0134, vedtatt 04.09.54, omfatter en liten del av arealet mot Nordre Hallsetveg. r0134h, vedtatt 25.08.67, omfatter en liten del av bnr. 3 mot krysset Nordre Hallsetveg og Selsbakkvegen. Planområdet grenser i sør og vest til planident r0651 og i nord til planident r0134. Skole og barnehage. Området er på barneskoletrinnet tilknyttet Hallset skolekrets og grenser til Byåsen skolekrets. Området er videre knyttet til Selsbakk ungdomsskole. Det er flere barnehager innen 1 km fra planområdet, med Skjermvegen barnehage som den nærmeste (avstand ca 500 meter). Grunnforhold. Det er ikke kjent registrert kvikkleiresoner på eiendommen. Sone 186 Selsbakk har sin utbredelse ca. 160 meter vest for planområdet. Mellom denne kvikkleirsonen og planområdet viser tidligere geotekniske undersøkelser at det er sannsynlig oppstikkende fjell og løsmasser av fast leire. Med bakgrunn i tidligere kjent og nåværende bruk av eiendommene, ansees det ikke å være forurensing i grunnen. Det er tidligere foretatt registreringer sør for Nordre Hallsetveg i et område tidligere benyttet til militære installasjoner. Der er relativ liten risiko for at planforslaget vil komme i konflikt med automatisk fredede kulturminner. Side 1
Veg, vann og avløp, fjernvarme. Adkomst til eiendommene er fra Nordre Hallsetveg som er en kommunal veg med fartsgrense 30 km/t og med ÅDT ca 800. Sammen med komplett planforslag vil det bli utarbeidet et skolevegskart mellom planområdet og barne- og ungdomsskole (avstand, fortau m.m.) Vann og avløp fra nye boliger tilknyttes eksisterende vann- og avløpsledninger i området. Det går kommunale ledninger over deler av Nordre Hallsetveg 105 og i forbindelse med utbyggingen må disse legges om. Eiendommene som skal reguleres ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, med ledningstrase i Selsbakkvegen. Naturverdier. Nordre Hallsetveg 105 er en stor boligtomt med opparbeidet hage. En fortetting vil, i henhold til registreringer i kommunale temakart eller via søk i naturbasen, ikke komme i konflikt med viktige viltområder, verneverdig natur- og vegetasjonsområder, annen biologisk mangfold eller forhold knyttet til vassdrag. Rekreasjonsverdi. Barn og unges bruk av området. Planområdet er ikke tilgjengelig for barn og unge som rekreasjonsområde. Planområdet ligger i gangavstand (ca 500 meter) fra idrettsanlegg på Dalgård og lekeareal ved Byåsen skole, Hallset skole og Selsbakk skole. Støv og støy. I følge kommunalt temakart over støysoner, ligger deler av eiendommene i gul sone p.g.a. trafikkstøy fra Selsbakkvegen (ÅDT ca 3.000 i 2012, fartsgrense 40 km/t) og fra Nordre Hallsetveg (ÅDT ca 800 i 2011, fartsgrense 30 km/t). Beskrivelse og vurdering av mulig utbygging. Det er foretatt en enkel områdeanalyse som grunnlag for vurdering av mulig utbygging. Området domineres av småhus, rekkehus og blokkbebyggelse. Ved en fortetting legges det vekt på å skåne småhusfeltet mellom Nordre Hallsetveg og rekkehusene i nord. Ny bebyggelse er foreslått lagt langs Nordre Hallsetveg. En slik plassering vil gjøre det mulig å bevare Engstua og mye av eksisterende hageanlegg. Den nye bygningskroppen vil forbedre støyforhold på uterommene samtidig som solforhold ikke blir vesentlig endret. Situasjonsskisse over mulig bebyggelse i Nordre Hallsetveg 103 og 105. Side 2
Det er foreslått en «byvilla»-typologi som kan megle mellom med småhusbebyggelsen i nord og vest, og blokkbebyggelse lenger øst langs Nordre Hallsetveg. «Byvillaen» vil være i 3 etasjer med inntrukket 4. etasje fra hageside. Trapperommene går bare til 3. etasje og er transparente for å gi kontakt mellom hage og gate. De er også trukket inn for å gi en naturlig oppdeling av fasaden mot gate og hage. Første etasje vil ligge på kote 139 med en gesims høyde på ca kote 153,5. Antall leiligheter i foreløpig skisse er 32. Utforming av nedkjøring til parkeringskjeller vurderes i planperioden. Engstua tenkes utskilt som egen boenhet med tilhørende hage og uteoppholdsareal. Utearealet innen leilighetsbebyggelsen mot Nordre Hallsetveg 105 er i nordvest og åpner seg mot vest. Det er satt av ca 800 m² uteareal i tillegg til at det legges opp til balkonger mot nordvest, samt takterrasser for øverste leiligheter. Det er avholdt møte med byantikvar Gunnar Houen som har gitt en foreløpig uttalelse til situasjonsplanen Aktuell planavgrensing. Det er aktuelt at planavgrensingen følger eiendomsgrense for gnr. 102, bnr. 3 og bnr. 157, samt den del av gnr. 102, bnr. 154 som omfatter adkomstveg blant annet til Nordre Hallsetveg 103. Aktuell planavgrensning Utredningsbehov/ROS-analyse. Planlagte tiltak antas ikke å ha et omfang eller virkning som gjør at det kommer inn under de krav som forutsetter konsekvensutredning, jamfør gjeldende forskrifter Nødvendige utredninger for å avklare virkningene av planen / tiltaket vil bli gjennomført i forbindelse med planbeskrivelse, jamfør pbl. 4.2. Det er utarbeidet en foreløpig ROSvurdering i samsvar med pbl. 4-3 i forbindelse med oppstartsmøtet. Solem Arkitektur AS Trondheim, 22.12.2014 Side 3
Nordre Hallsetveg 103 og 105. Skisse situasjonsplan, mulig utbygging.
FORELØPIG ROS-VURDERING I FORBINDELSE MED VARSEL OPPSTAR PLANARBEID. DETALJREGULERING NORDRE HALLSETVEG 103 OG 105. Trondheim, 22.12.2014 1 OMRÅDET OG TILTAKET Sivilingeniør Godhavn AS planlegger ny boligbebyggelse på eiendommene i Nordre Hallsetveg 103 og 105. Eiendommene ligger med svak halling sørøstover mot Nordre Hallsetveg, med en intern høydeforskjell på ca 4 meter. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse. Eiendommene er i dag bebygd med frittliggende småhusbygning. 2 ROS-VURDERING 2.1 Sjekkliste og risikovurdering Gjennom sjekklisten nedenfor kommer en fram til hvilke punkt hvor det er behov for å gjennomføre en risikovurdering i planarbeidet(punktene som er markert med Ja i listen). Der det er aktuelt med avbøtende tiltak, skal disse kommenteres, og vises hvordan de skal følges opp. Risiko er definert som produktet av sannsynligheten for at en uønsket hendelse innen nevnte forhold vil oppstå (S-nivå) og konsekvensen for samfunn og miljø når dette inntreffer (Knivå). HENDELSE/SITUASJON Aktuelt S- NIVÅ K- NIVÅ RISIKO Kommentarer/tiltak Natur- og miljøforhold Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsatt for, eller kan planen/ tiltaket medføre risiko for: 1. Masseras/-skred Ja S1 K3 Grønn Planområdet ligger ikke innenfor registrert kvikkleirsone. Sone 186 Selsbakk ligger ca 160 meter vest for pllanområdet. Tidligere grunnundersøkelser viser at det er oppstikkende fjell rett øst for Selsbakkvegen. 2. Snø-/isras Helling ca 1:15 3. Flomras Ikke registret flomraspunkt i kommunalt temakart. 4. Flodbølge Eiendommen ligger ca 140 m.o.h. 5. Undersjøisk ras deponi Eiendommen ligger ca 140 m.o.h. 6. Tidevannsflom/stormflo Eiendommen ligger ca 140 m.o.h. 7. Radongass Forholdet er ikke undersøkt. I henhold til 13-5 i Forskrift om tekniske krav til byggverk skal bygninger prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak når det ikke er dokumentert at forholdene er tilfredsstillende. Vær, vindeksponering. Er området: 8. Vindutsatt
9. Nedbørutsatt Natur- og kulturområder. Medfører planen/tiltaket fare for skade på eller konsekvenser for: 10. Grøntstruktur/sårbar flora Ikke registrert treff i naturbasen. 11. Sårbar fauna, vannlevende organismer 12. Sårbar fauna land 13. Verneområder 14. Vassdragsområder 15. Automatisk fredete kulturminner 16. Kulturminne/-miljø nyere tid Ja S2 K3 Gul Deler av nåværende bebyggelse ( Engstøa ) i Nordre Hallsetveg 105 er i kommunalt temakart registrert i klasse C, bebyggelse med antikvarisk verdi. Byantikvaren er kontaktet i saken. Menneskeskapte forhold Strategiske områder og funksjoner. Kan planen/tiltaket få konsekvenser for: 17. Veg 18. Havn, kaianlegg 19. Sjøkabler 20. Sykehus/-hjem, kirke 21. Brann/politi/sivilforsvar Branntekniske løsninger må vurderes i forbindelse med melding om byggetiltak. Sikkerheten ved brann er ivaretatt gjennom dagens brannordning. 22. Kraftforsyningsanlegg 23. Vannforsyning naboskap 24. Vannforsyning industrivann 25. Annen kommunal ledningssystem Ja S4 K2 Rød I følge kommunalt ledningskart går det kommunale ledninger over eiendommen, langs den gamle traseen for Nordre Hallsetveg.I forbindelse med utbyggingen må ledningen flyttes. 26. Forsvarsområde 27. Tilfluktsrom 28. Område for idrett/lek 29. Friluftsområde 30. Vannområde for friluftsliv Forurensningskilder. Berøres planområdet av: 31. Fare for akutt forurensning 32. Permanent forurensning 33. Støv og støy; industri 34. Støv og støy; trafikk Ja S3 K2 Gul I følge kommunalt temakast over støysoner, ligger deler av planområdet i gul sone p.g.a. trafikkstøy fra Selsbakkvegen (ÅDT ca 3.000 i 2012, fartsgrense 40 km/t) og fra Nordre Hallsetveg (ÅDT ca 800 i 2011, fartsgrense 30 km/t). 2
35. Støy; andre kilder Ca 100 meter til Gråkallbanen 36. Forurenset grunn Tidligere bruk av arealet tilsier liten fare for forurenset grunn. 37. Forurensning i sjø/vassdrag 38. Høyspentlinje (stråling) Der går ikke høyspentledninger inntil eller over planområdet. 39. Risikofylt industri mm (kjemikalier/eksplosiver osv) 40. Avfallsbehandling 41. Oljekatastrofeområde Medfører planen/tiltaket: 42. Fare for akutt forurensning 43. Støv fra egen trafikk Planlagt utbygging antas ikke å medføre trafikk av et omfang som gir vesentlig støv. 44. Støy fra egen trafikk Planlagt utbygging antas ikke å medføre trafikk av et omfang som gir vesentlig støy. 45. Støy og støv fra andre kilder 46. Forurensning til sjø/vassdrag (overflatevann) 47. Forurensning av dypvann og sjøbunn 48. Fare for uhell ved bruk av kjemikalier, eksplosiver osv Transport. Er det risiko for: 49. Ulykke med farlig gods 50. Vær/føre begrenser tilgjengelighet til området Trafikksikkerhet: 51. Ulykke i av-/påkjørsler Det må vises trafikksikker adkomst til eiendommen. 52. Ulykke med gående/syklende Det må vises trafikksikker adkomst til eiendommen. 53. Andre ulykkespunkter Andre forhold: 54. Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? 55. Er det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? 56. Regulerte vannmagasiner, med spesiell fare for usikker is, endringer i vannstand 57. Naturlige terrengform. som utgjør spesiell fare 3
58. Gruver, sjakter, steintipper Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring 59. Tilrigging, anleggsvirksomhet Ja S1 K2 Grønn Tilrigging m.m.vil i hovedsak skje innenfor utbyggingsområdet, men riggplass må drøftes. Plan skal utarbeides for anleggsvirksomheten, og krav sikres i planbestemmelsene 60. Trafikk Ja S2 K2 Grønn I anleggsperioden vil det bli noe økt trafikk på tilliggende offentlige veger og i adkomstområdet. 4