HELP Boligkjøperforsiing Sier deg et trygt boligkjøp Gjeldende fra 01.07.2013
Innhold s. 4 Hva er boligkjøperforsiing? s. 5 Hva betyr det for deg som kjøper at selger har eierskifteforsiing? s. 6 Dekning s. 8 5 grunner til at du som kjøper bolig bør tegne boligkjøperforsiing s. 10 Boligkjøperforsiing er viktig for alle boligtyper: Enebolig/rekkehus/to- eller flermannsbolig Selveierleilighet Borettslagsleilighet Hytte/fritidsbolig s. 17 Når og hvordan s. 18 Vilkår 2 BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING 3
Hva er boligkjøperforsiing? Med boligkjøperforsiing får du hjelp fra spesialiserte advokater hvis du får problemer i forbindelse med boligkjøpet. Selv om både selger og megler har gjort alt korrekt i forbindelse med boligsalget, er det ikke mulig å gardere seg mot uforutsette problemer når man kjøper bolig. Skulle noe oppdages, sparer du mye tid, penger og efter på å ha en profesjonell part som hjelper deg fra første dag og helt til saken er avsluttet. En stor andel boligkjøpere ender opp med å klage på boligen de har kjøpt. Uten profesjonell hjelp kan en slik prosess bli lang og ressursevende, og svært mange klager blir avvist. 4 BOLIGKJØPERFORSIKRING Boligkjøperforsiing: > Gir fri tilgang til advokathjelp ved klage på kjøpt bolig der du som kjøper kan rette av mot selger basert på avhendingsloven. > Kan tegnes på alle typer brukte boliger, men ikke på nybygg/ prosjektsalg. > Dekker motpartens saksomkostninger hvis disse blir idømt. > Hjelper deg til å få den erstatningen du har av på. > Gir advokathjelp fra signering til overtagelse, og videre i fem år etter overtagelsen. Motpartens eierskifteforsiing Hva betyr det for deg som kjøper at selger har eierskifteforsiing? De fleste som selger boligen sin velger å tegne eierskifteforsiing. For deg som kjøper betyr det at i stedet for å klage direkte til selger, må du forholde deg til et ressurssterkt forsiingsselskap som benytter spesialiserte advokater. Eierskifteforsiingen trer altså inn i selgers sted og påtar seg det eventuelle ansvaret som selger får, dersom det er rettslig grunnlag for det. Som boligkjøper uten den samme spesialkompetansen i ryggen, vil det ofte være svært vanskelig å få gjennomslag for klagen din, selv om det i utgangspunktet er rettslig grunnlag for det. Du som kjøper får med andre ord ikke flere rettigheter selv om selger har eierskifteforsiing. Det hjelper ikke deg som kjøper at selger har eierskifteforsiing. Det er svært viktig at du som kjøper også har spesialiserte advokater på din side. Det er avgjørende å ha nødvendig kunnskap om hvilke argumenter som taler for at kjøper har av på prisavslag, erstatning eller heving, hvilke argumenter som taler i mot, og hvilke argumenter som veier tyngst. Hvis det finnes mulighet for å nå frem med et av mot selger, vil HELPs advokater ta hånd om hele reklamasjonsprosessen, og boligkjøperforsiingen dekker alle kostnader frem til dom i siste instans. BOLIGKJØPERFORSIKRING 5
Boligkjøperforsiing vs dekning gjennom villa- /innboforsiing Dekning De fleste villa- /innboforsiinger har et element som dekker rettshjelp, men denne har sterke begrensninger og kan ikke sammenlignes med boligkjøperforsiing i omfang: > HELPs kunder får tilgang til advokathjelp også før det oppstår en tvist. > Du får en ubegrenset dekning som også omfatter motpartens omkostninger. > Erfaringen viser at HELPs kunder får raskere og bedre oppgjør nettopp på grunn av den ubegrensede dekningen. Rådgivning fra Huseiernes Landsforbund Medlemmer av Huseiernes Landsforbund får noe juridisk veiledning som medlemsfordel. Dette er ikke en forsiing og kan på ingen måte sammenlignes med dekningen man får gjennom boligkjøperforsiing. Boligkjøperforsiing dekker > Ubegrenset tilgang til spesialiserte advokater fra første stund > Advokat siver klagen > Ingen egenandel > Stopper ikke-saker > Tar saken hele veien, helt til Høyesterett om nødvendig > Motpartens omkostninger > Ingen øvre grense gir bedre posisjon i forhandlinger > Kunden har ingen økonomisk risiko 6 BOLIGKJØPERFORSIKRING Villa-innboforsiing dekker > Dekket bistand først etter at det har oppstått tvist > Man må finne advokat selv > Egenandel (vanligvis 4 000) + 20 % av kostnadene > Dekker normalt 100 000 av kostnadene i forbindelse med tvisten > Ikke motpartens omkostninger > Svak forhandlingsposisjon når rammen er benyttet fullt ut BOLIGKJØPERFORSIKRING 7
Hvorfor boligkjøperforsiing I snitt klager hver fjerde boligkjøper på kjøpet de har gjort 5 grunner til at du som kjøper bolig bør tegne boligkjøperforsiing Boligkjøperforsiing gir deg som kjøper nærmest ubegrenset tilgang til spesialiserte advokater når du oppdager feil eller mangler. Selv i tilfeller der det viser seg ikke å være grunnlag for en reklamasjon, vil du som kunde likevel spare alle utgifter til egen advokat, og du unngår å bruke tid og ressurser på saker som ikke kan føre frem. Av de sakene som HELPs advokater brakte inn for domstolene i 2012 vant rundt 70 prosent av kjøperne fram. Dette viser verdien av å ha kvalifisert advokathjelp i ryggen. Med seier i rettsapparatet mener vi at kjøper fikk et bedre resultat enn han var tilbudt før rettslige sitt ble varslet. 8 BOLIGKJØPERFORSIKRING 1 Eierskifteforsiing er selgers forsiing. Boligkjøperforsiing er kjøpers motvekt. 2 Boligkjøperforsiing gir deg trygghet hvis du skulle oppdage feil eller mangler ved boligen. 3 Boligkjøperforsiing er en liten kostnad i forbindelse med bolighandelen. Får du problemer er det dyrt å stå uten forsiing. 4 Du får tilgang til spesialiserte advokater og profesjonell hjelp når du trenger det. 5 Du unngår økonomisk risiko. Boligkjøperforsiing sparer deg for tid og penger dersom du oppdager noe. BOLIGKJØPERFORSIKRING 9
For alle boligtyper Boligkjøperforsiing er viktig for alle boligtyper Enebolig/rekkehus/ to- eller flermannsbolig Uansett hvilken boligtype du kjøper, kan du støte på uventede problemer. Våre statistikker viser at det er omtrent like mange klagesaker på alle boligtyper, og alder på boligen er heller ingen indikator på at problemene vil utebli. Det er flest skader på disse boligtypene, men skadene skiller seg ikke vesentlig fra mangler som kan oppdages ved for eksempel en blokkleilighet. Et utett bad er et utett bad uansett, men i tillegg kommer problemer knyttet til drenering, taklekkasjer, utleieproblematikk, ulovlige tilbygg, med mer. 10 BOLIGKJØPERFORSIKRING Sak vi har løst for kunde med enebolig: Sak vi har løst for kunde med rekkehus: I en oppgradert enebolig fra 1941 ble det avdekket feil på både bad og elektrisk anlegg, i tillegg til en rekke andre mangler. Det var utført mye mer egenarbeid enn opplyst. Et rekkehus fra 1974 ble solgt uten negative opplysninger, men etter overtagelsen fant kjøperne rottelik på kjøkkenet og store skader som følge av dette. Etter forhandlinger mellom HELP og eierskifteselskapet aksepterte boligkjøper et tilbud om prisavslag. HELP sendte teknisk fagkyndig og førte deretter saken mot eierskifteselskapet. Etter forhandlinger kom partene til enighet. Boligkjøper fikk: Prisavslag Boligkjøper fikk: 575 000 Prisavslag 160 000 Dekket fagkyndigkostnad 20 000 Dekket omkost. 5 000 40 advokattimer 60 000 20 advokattimer 30 000 Totalt 655 000 Totalt 195 000 BOLIGKJØPERFORSIKRING 11
For alle boligtyper Selveierleilighet og borettslagsleilighet Problemene ved leiligheter er stort sett de samme som for andre boligtyper. Også i selveier-/ borettslagsleiligheter er eieren selv ansvarlig for vedlikeholdet av de dyreste rommene, kjøkken og bad. Det koster like mye å pusse opp badet i en borettslagsleilighet som i andre leiligheter. Hvis bad eller kjøkken er ufagmessig oppført, eller selger har gitt uriktige opplysninger om hvem som har gjort jobben, kan kjøper bli sittende igjen med en stor regning, både til advokat og for å få utbedret skadene. Det kan også oppstå problemer vedrørende opplysninger om planlagt oppussing som vil øke fellesutgiftene. 12 BOLIGKJØPERFORSIKRING Det finnes også en del eksempler fra borettslag på saker om tilbakeholdte/ uriktige opplysninger om blant annet lydforhold, naboforhold, manglende parkeringsplass eller bod, utbyggingsmuligheter på loft eller kjeller (ikke lov å bygge ut likevel), eller hvordan fellesarealene disponeres. I tillegg er mange saker knyttet til problemer på overtagelsen, dårlig vask, hva som følger med leiligheten, spørsmål om tilbakehold av hele eller deler av kjøpesummen eller om man kan nekte å overta, selgerforpliktelser som ikke oppfylles ( ja, det skal jeg fikse for deg! ), solforhold, med mer. Sak vi har løst for kunde med selveierleilighet: Sak vi har løst for kunde med borettslagsleilighet: Balkongen var brukt som salgsfremmende argument i salgsoppgaven til selveierleiligheten. Men kjøper fant dokumenter som viste at det før salget var oppdaget lekkasje ned til terrassen under, og at terrasserekkverket var i elendig forfatning. Borettslagsleiligheten var besevet som helt strøken, med bad fra 2007 utført av fagfolk, men kjøperne oppdaget løse fliser på badet. HELP sendte teknisk fagkyndig, som fant en rekke feil og mente hele badet måtte bygges på nytt. Etter at HELP tok ut forliksklage, fikk kjøper tilbud om prisavslag fra selgers eierskifteselskap. Eierskifteselskapets takstmann kom til samme konklusjon, og kjøper fikk tilbud om fullt prisavslag. Boligkjøper fikk: Prisavslag Boligkjøper fikk: Dekket fagkyndigkostnad 48 750 Prisavslag 130 000 8 375 Dekket omkost. 6 575 17 advokattimer 34 000 6 advokattimer 9 000 Totalt 91 125 Totalt 145 575 BOLIGKJØPERFORSIKRING 13
For alle boligtyper Sak vi har løst for kunde med hytte: Hytte/fritidsbolig Det er like mange skader på fritidsboliger som på andre boligtyper, og moderne hytter lider stort sett av samme type skader som boligmarkedet for øvrig. I tillegg eksisterer det et ferdigmarked for hytter av varierende kvalitet, og særlig de litt eldre fritidseiendommene kan bære preg av at selvgjort har vært oppfattet som velgjort, både med hensyn til valg av materiale og byggemetode. Reguleringsbestemmelser og byggesaksregler skaper minst like mange tvister mellom kjøpere og selgere av fritidsbolig, som av annen eiendom. 14 BOLIGKJØPERFORSIKRING Da kjøperen rev gulvet i hytta fra 1984 ble det oppdaget både død røyskatt, eksementer fra mus og røyskatt, og fukt- og råteskader. Teknisk fagkyndig sendt fra HELP mente at alle gulv måtte rives og oppdaget også store sprekker hvor dyr kunne komme inn i hytta. Bare noen timer etter at reklamasjonen ble sendt, fikk kjøper tilbud om prisavslag fra eierskifteselskapet, noe som viser betydningen av at både kjøper og selger har profesjonell hjelp. Boligkjøper fikk: Prisavslag 140 000 Dekket fagkyndigkostnad 10 000 40 advokattimer 4 500 Totalt 154 500 BOLIGKJØPERFORSIKRING 15
Når og hvordan > Boligkjøperforsiing tegnes gjennom eiendomsmegleren din senest ved kontraktssignering. > Forsiingsselskapet HELP Forsiing AS representerer deg som boligkjøper. Ved behov tar du direkte kontakt med forsiingsselskapet, som gir deg den hjelpen du trenger. > Boligkjøperforsiing betales som en engangssum og gjelder fra bestilling til overtagelse, og i fem år etter overtagelse. > Det er ingen egenandel på forsiingen. BOLIGKJØPERFORSIKRING 17
Boligkjøperforsiing Forsiingsvilkår av 1. juli 2013 1. Hvem gjelder forsiingen for? Forsiingen gjelder for privatperson, som har kjøpt bolig som er ferdig oppført på kjøpstidspunktet og som har inngått forsiingsavtalen tilknyttet denne boligen (heretter kalt Siede). 2. Hvilket eiendomskjøp dekkes av forsiingen? Forsiingen gjelder for kjøp av bolig i Norge, som angitt i forsiingsbeviset. Med bolig menes fast bolig, pendlerbolig eller fritidsbolig som til vanlig benyttes av Siede selv og/eller dennes nærmeste familie. 3. Hvor lenge varer forsiingen? Forsiingen gjelder så lenge Siede har rett til å reklamere i henhold til avtalen mellom partene (kjøpekontrakt med bilag samt opplysninger gitt av selger) og den lovgivning som gjaldt for kjøp av bolig på kjøpstidspunktet. Forsiingen gjelder ikke for av som er meldt til HELP Forsiing (heretter kalt Selskapet) etter at siede inngår avtale (dvs. aksepterer bud) om videresalg til tredjeperson. Tilsvarende gjelder ved skifte. 4. Hvilke av dekkes ikke av forsiingen? Forsiingen dekker ikke av mot andre enn selger av bolig eller selgers forsiingsselskap. Dersom Siede vil rette av mot andre, må Siede selv og for egen regning sørge for at nødvendige sitt blir tatt og evt. engasjere advokat. Forsiingen gjelder heller ikke andre av enn de som kan utledes av kjøpekontrakt, avhendingsloven eller generelle rettsregler som regulerer forholdet mellom kjøper og selger av eksisterende bolig. 5. Hvilke kostnader dekkes av forsiingen? Forsiingen dekker nødvendige kostnader ved reklamasjon og eventuell rettslig tvist med selger eller eierskifteforsiing, dersom boligen ikke stilles til Siedes disposisjon til avtalt tid eller det anses sannsynlig at boligen hadde én eller flere mangler i henhold til kjøpekontrakt og avhendingsloven. Forsiingen dekker alle nødvendige kostnader som påløper etter at saken er meldt til Selskapet. Selskapet har rett til å holde motparten ansvarlig for sakskostnadene. Slik erstatning tilfaller Selskapet. 6. Siedes plikter Dersom Siede oppdager ett eller flere forhold ved boligen som kan utgjøre en mangel, skal Siede snarest mulig etter at den mulige mangelen ble oppdaget, kontakte Selskapet og gi melding om de aktuelle forhold. Siede plikter å ta vare på all dokumentasjon knyttet til boligkjøpet og eventuell mangel, og forevise dette til Selskapet på forespørsel. Så lenge Selskapet håndterer saken overfor selger skal Siede ikke selv ta sitt i saken uten etter uttrykkelig avtale med Selskapet. 7. Selskapets plikter Selskapet skal ivareta Siedes rettigheter overfor selger i henhold til kjøpekontrakten og gjeldende lovgivning om kjøp av bolig. Selskapet plikter å håndtere hele saksbehandlingen og representere Siede overfor selger av boligen eller dennes representant eller forsiingsselskap. Etter innmelding av sak vil Siede bli kontaktet av en advokat som har særskilt kompetanse på rettsområdet som saken gjelder, og som vil være ansvarlig for å følge opp saken videre. Hvis Siede ønsker at saken i stedet skal håndteres av en annen advokat etter Siedes valg, kan dette meldes til Selskapet ved registrering av saken. Selskapet dekker alle nødvendige kostnader vedrørende sakshåndteringen, herunder advokatutgifter, fagkyndigutgifter, rettsgebyr og eventuelt idømte sakskostnader. I de tilfeller der saken håndteres av en annen advokat etter Siedes valg, dekkes advokatutgiftene i henhold til offentlig salærsats. Selskapet vurderer om Siede har et av mot selger som med sannsynlighet vil føre frem og avgjør deretter om avet mot selger skal forfølges videre. Dersom Selskapet etter å ha påbegynt saksbehandlingen ikke anser avet mot selger for å ville føre frem, kan Selskapet beslutte å avslutte saksbehandlingen. Dersom Siede velger å føre saken videre på egenhånd og for egen kostnad, og vinner frem med sitt av mot selger, dekkes nødvendige kostnader. Vurderingen gjøres med bakgrunn i tvistelovens regler om fastsettelse av sakskostnader. 8. Nemndbehandling Dersom Siede er uenig i Selskapets avgjørelse om å avslutte saksbehandlingen eller ikke forfølge avet videre, kan Siede eve at avgjørelsen overprøves av en uavhengig nemnd, som skal bestå av tre personer, hvorav minst én representant har bakgrunn fra forbrukerorganisasjon eller fra offentlig virksomhet som arbeider med forbrukersaker, og ett medlem skal ha juridisk kompetanse. Nemndbehandlingen skjer uten kostnad for Siede. Nemnden avgjør om saksbehandlingen skal fortsette for Selskapets regning eller avsluttes.. Siede skal orienteres om utfallet av nemndens behandling. Nemndens formann har anledning til å avvise klager som klart ikke vil føre frem. 9. Egenandel Siede betaler ingen egenandel. 10. Bakgrunnsrett Lov av 16. juni 1989 nr 69 om forsiingsavtaler, Forsiingsavtaleloven, gjelder for forsiingsavtalen. Vilkår av 1.7.2013 18 BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING 19
Boligkjøperforsiing er den enkleste og beste måten kjøper kan få ubegrenset og spesialisert advokathjelp på, fordi: > Ingen løser flere saker for kjøpere enn HELPs advokater. > HELP har rundt 40 advokater som kun jobber med boligtvister. > Vi vet hvilke av som kan føre frem, og hvilke saker som mangler rettsgrunnlag. > Når selger kan holdes ansvarlig, forfølger vi saken helt til den er avgjort ved forlik eller dom. > Vi er spesialister på boligjuss, uten timepris eller egenandel, men vi dekker ingen reparasjoner. > Selv om saken skulle være usikker, har du ingen risiko. Forsiingen dekker motpartens kostnader om du taper. > Du får en sterk forhandlingsposisjon. Du betaler ikke for advokathjelpen, og risikerer ikke å måtte betale selgers utgifter ved tap. Dette vet motparten. > Hvis selger ikke kan holdes ansvarlig, gjør vi vårt ytterste for at du skal forstå hvordan avhendingsloven fungerer. Enten du bare trenger råd, eller saken må avgjøres i retten, betaler du kun forsiingspremien. Selger har vanligvis advokathjelp gjennom sin forsiing. Derfor skaper boligkjøperforsiing likevekt mellom kjøper og selger. Det er viktig! Kundeservice: 07 123 Faks: 22 98 52 01 post@help.no www.help.no Postadresse: HELP Forsiing AS Postboks 1870 VIKA 0124 OSLO Besøksadresse: Holbergs gate 21 0166 Oslo in association with