Verdi- og lånetakst over Vossegata 24 0475 OSLO Gnr. 225 Bnr. 383 Seksj.nr. 15 Eierbrøk: 19/1174 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Sammenfattet beskrivelse 1-roms selveierleilighet beliggende på Torshov i et etablert boligområde med blokkbebyggelse. Adkomst fra Vossegata via felles oppgang. Vestvendt balkong. Forretninger, servicetilbud og off. kommunikasjon ligger i nærheten. Nydalen med bl.a. BI/NMH ligger i gangavastand. Trikkestallen og Torshovparken ligger like ved. Parkering i offentlig gate. Beboere kan leie biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg og utendørs i bakgården - etter venteliste. Forøvrig parkering i offentlig gate. Bakgård med gressplen, ulik beplantning og enkle sittegrupper. Boligblokk oppført i 1967 med et tidstypisk uttrykk og en god standard. Leiligheten er nyoppusset, har en god standard og gir et bra helhetsinntrykk. Baderommet er av noe eldre dato. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 720 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 450 000 Oslo, 20.08.2011..................................... Jan Åge Reigem Ankerveien 38 A, 0785 Oslo, Tlf: 970 13 031/ 22 13 80 59/ E-post: jan@a4taksering.no A4 taksering - ing. Jan Åge Reigem Org.nr. 881001152 20114232 16.08.2011 1 av 5
Rekvirent Rekvirert av: Maiken Jeanette Andersen Besiktigelse, tilstede Dato: 16.08.2011 - Jan Åge Reigem Takstmann Tlf.: 97 01 30 31/ 22 13 80 59 - Maiken Jeanette Andersen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Årsberetning/regnskap for 2010. EDR Tomteareal, matrikkelnummer og byggeår er hentet fra Norges eiendommer. Andre dok./kilder: Eier Opplysninger vedrørende påkostninger og vedlikehold i leiligheten er oppgitt av eier. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 225 Bnr. 383 Seksj.nr. 15 Sameiets navn: Bolisameiet Vossegaten 24 og 30 Forretn.fører: Advokat Christian Førde - 22 98 17 50 Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Kr 1 152 Inkl. trappevask, kabel-tv og vaktmestertjenestenester. Fellesutgiftene er vedtatt økt med 15 % fom. 01.01.2012 og det vil bli innkrevd et engangsbeløp på ca 5.000 NOK (usikkert) den 01.11.2011. Maiken Jeanette Andersen Tomt: Eiet tomt. Areal 2 080 m² Andel fellesareal: 34 m² Fellesgjeld: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: - Andel fellesgjeld: 6 000 Omtrentlig fellesgjeld pr. 31.12.10. Andel gjeld vil øke når fasadeoppussingen er ferdigstilt. Ikke konsesjonspliktig. Offentlig Kommunal tiknytning. Kommunal tiknytning. Området er regulert. Forsikringsforhold Kommentar: Felles bygningsforsikring i sameiet. Bygninger på eiendommen Boligblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. - Eierseksjon Byggeår: 1967. iflg. Norges Eiendommer. Anvendelse: Sameiet består av 56 eierseksjoner og et garasjeanlegg. A4 taksering - ing. Jan Åge Reigem Org.nr. 881001152 20114232 16.08.2011 2 av 5
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. - Eierseksjon - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 1 kjellerbod. Fellesvaskeri. 3. etasje 32 28 28 Stue med åpent kjøkken, entrè og bad. Arealet er omtrentlig og er oppmålt på stedet. BTA er skjønnsmessig beregnet. Loft 1 loftsbod. Sum bygning 32 28 28 Boligblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. Eierseksjon - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3. etasje Stue m/ åpent kjøkken, entré, bad/wc KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. - Eierseksjon Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Boligblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. - Eierseksjon 200 Bygning, generelt Takstmannen har ikke foretatt noen reell vurdering av bygningens tilstand. 210 Grunn og fundamenter, generelt Antatt betongsåler på stabil grunn. Grunn og fundamenter er ikke undersøkt eller vurdert av takstmannen. 222 Vegger mot grunn Grunnmur i antatt støpt betong. A4 taksering - ing. Jan Åge Reigem Org.nr. 881001152 20114232 16.08.2011 3 av 5
3. etasje 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i armert betong. 225 Yttervegger Antatt veggskivekonstruksjon med yttervegger i betong med innfelt bindingsverk, isolert med mineralull, utvendig pusset og malt, delvis kledd med trepanel. 227 Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjon antatt tekket med takstein/plater i metall. Taket er ikke inspisert av takstmannen. 233 Vinduer Balkongdør og vinduer med energiglass (2002), karm og ramme i tre. 200 Bygning, generelt Badet er av eldre dato (antatt ca 15 år), har opprinnelig sluk og vannsøl på gulv/vegg bør derfor unngås/begrenses. Det er vedtatt låneopptak på inntil 1,3 mill. NOK for oppussing av fasadene. Påkostninger: Det elektriske anlegget er oppgradert/utvidet, vegger er helsparklet og kjøkkeninnredning og lister er skiftet i 2011. 250 Overflater, generelt Det er fliser på badegulvet og ny laminatparkett i øvrige rom. Det er fliser på baderomsveggene og malt puss i øvrige rom. Det er skifermosaikk på vegg i kjøkkenet. Det er malte plater i himlingen i badet og malt puss i øvrige rom. 262 Balkonger Ca 6,5 kvm balkong med adkomst fra stua. 270 Fast inventar, generelt Det er en fastmontert sengehems og seng i stua. 272 Kjøkkeninnredning Ny IKEA kjøkkeninnredning type Abstrakt med høyglansmalte fronter, laminat benkeplate, rustfri oppvaskkum, integrert stekeovn (AEG)/induksjons-platetopp (AEG), kullfilterventilator og en barløsning. 274 Skap og reoler Plassbygde garderobeskap i entreen og stua. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Dusj, dusjvegger i plast, servant, servantskap, overskap med speilfront og klosett i badet. 400 Elkraft, generelt Sikringsskap med skrusikringer og jordfeilbryter. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. 442 Belysningsutstyr Det er Down-lights med dimmefunksjon i himlingen i badet. Det er dimmefunksjon på et takpunktet i entreen og over barbenken. 450 Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming. Varmekabler i badegulvet. 900 Annet Dørtelefon, røykvarsler og brannslukningsutstyr. Bredbånds kabelanlegg (GET) med mulighet for tilknytning til internett og telefoni. A4 taksering - ing. Jan Åge Reigem Org.nr. 881001152 20114232 16.08.2011 4 av 5
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 13 824 Ansatte vedlikeholdskostn.: 3 000 Sum kostnader Kr: 16 824 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. Eierseksjon 1 020 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 180 000 Teknisk verdi bygninger: 840 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 900 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 740 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 720 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 450 000 A4 taksering - ing. Jan Åge Reigem Org.nr. 881001152 20114232 16.08.2011 5 av 5