Verdi- og lånetakst over andel i 83 Pynten borettslag Mellombølgen 60 1157 OSLO Gårdsnr. 159 Bruksnr. 137 og 210 Leilighet nr. 445 Andelsnummer: 468 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det er avholdt forenklet befaring uten eier til stede. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres interressenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Besøk våre web-sider på www.bntakst.no for utfyllende opplysninger om faguttrykk, arealbegreper m.m. som benyttes i takstdokumentet. Sammenfattet beskrivelse 3-roms gjennomgående andelsleilighet, beliggende i toppetasjen i lavblokk på Lambertseter v/bergkrystallen i etablert og barnevennlig boligområde. Adkomst fra Mellombølgen via felles oppgang. Bergkrystallen T-banestasjon, nærbutikk og idrettsanlegg ligger like ved. 10-15. min. gange til Lambertseter Senter med ulike forretninger og servicetilbud. Det er turveitrasè i nærheten med forbindelse til Østmarka med flotte rekreasjonsområder. Solrik sørvendt balkong. Mulighet for leie av fast parkeringsplass, forøvrig gateparkering. Eiendommen er dels naturtomt, dels opparbeidet med gressplen, beplantning, asfalterte veier/plasser, lekeplass og tørkestativ. Bygningen virker godt vedlikeholdt utvendig og innvendig. Ankerveien 38 A, 0785 Oslo, Tlf: 970 13 031/ 22 13 80 59/ faks 22 13 80 73 E-post: jan_age.reigem2@chello.no Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084117 14.04.2008 1 av 7
Leiligheten har en alminnelig god standard. I brev av 22/5-2002 har Pride Architects AS varslet om igangsetting av arbeid med reguleringsplan for g.nr.159, b.nr. 1, 203 og 209 Bergkrystallen. Etter dette er planene endret og det planlegges bl.a. oppføring av langblokker i 7 etasjer over og ved dagens T-banestasjon. For utfyllende opplysninger, vises til forretningsfører og Planprogram for Lambertseter, dat. 28.05.2004. I Pynten brl har generalforsamlingen vedtatt følgende: "Ved bytte/salg av leilighet skal det utføres tilstandsrapport for våtrom og rom der vann er tilført. I de tilfeller der det ikke er lagt ved slik rapport, eller er utført noen form for godkjent rehabilitering av våtrom, skal dette anføres i salgspapirene." Baderommet i denne leiligheten er av nyere dato. Takstmannen har ikke fått framlagt noen dokumentasjon på arbeidene. Det er heller ikke utført noen tilstandsrapport av badet. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 620 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 350 000 Oslo, 23.04.2008..................................... Jan Åge Reigem Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084117 14.04.2008 2 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 14.04.2008 Advokatfirmaet Furre DA v/cathrine Aspestrand Furre Jan Åge Reigem Takstmann Tlf.: 97 01 30 31/ 22 13 80 59/fak Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Årsberetning/regnskap for 2007. Borettslaget har avtale med OBOS om garanti for betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Andre dok./kilder: Forretningsfører Opplysninger vedrørende husleie, eier av adkomstdokumentene, adkomstdokumentenes nummer og størrelse m.m er oppgitt av forretningsfører. Eiendomsdata Leilighet nr.: Leilighet nr. 445 Etasje 4. Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Kari Sæther 83 Pynten borettslag Andelsleilighet Andelsnummer: 468 Pålydende: Kr 100 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 2 504 Kommentar: Inkludert fyring, trappevask, kabel-tv, vaktmesterordning og entredørtillegg (268,-). Tomt: Adkomst: Årsregnskap Eiet tomt. Areal 78 232 m² I følge opplysninger hentet fra forretningsfører. Offentlig Forretningsfører: OBOS Regnskapsår: 2007 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 56 400 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 4 588 100 Omløpsmidler: 6 880 505 Kortsiktig gjeld: 332 111 Sum disponible midler: 6 548 394 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 13 980 969 Andel av langsiktig fellesgjeld: 21 000 Andre opplysninger: Fellesgjeld pr. 21.11.07 iflg. forretningsfører. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Nordeuropa Forsikring. Avtalenummer: 111-1657749-0 Kommentar: Ligningstakst Felles bygningsforsikring i borettslaget. Ligningstakst: Kr 134 065 År 2006 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084117 14.04.2008 3 av 7
Bygninger på eiendommen Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. Byggeår: Anvendelse: Arealer og anvendelse 1958. I følge forretningsfører. Borettslaget består av 564 andelsleiligheter fordelt på 23 bygninger. TEKNISK AREALBEREGNING FOR BOENHETER Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2008 (Utgitt av informasjonsselskapet Verdi AS). Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger har Standard Norge, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund funnet det riktig å benytte egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Kjeller 1 kjellerbod. Felles sykkelbod. Fellesvaskeri i borettslaget. Felles samlingsrom. Det er mulig å leie en ekstra bod. 4. etasje 73 67 63 4 Entre, bad, 2 soverom, bod, kjøkken og stue - adkomst til balkong fra stuen. Arealet er omtrentlig og er oppmålt på stedet. Sum bygning 73 67 63 4 Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. - romfordeling Etasje Primærareal (P-rom) Sekundærareal (S-rom) 4. etasje Stue, entré, kjøkken, soverom, soverom 2, bad/wc Bod Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084117 14.04.2008 4 av 7
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. Lokalisering Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Leiligheten har en alminnelig god standard. Badet er av nyere dato. Det er ikke framlagt dokumentasjon fra autorisert firma på utførelsen for takstmannen. Gården er generelt godt vedlikeholdt utvendig og innvendig. Borettslagets vinduer ble skiftet og det fikk ny fasadekledning og etterisolering i 1989. Grøntanlegget ble rehabilitert i 1993. Heisen i høyblokka ble rehabilitert i 1994. Nye kjøleaggregater til fryseriet ble montert i 1995. Stigeledninger og sikringsskap ble fornyet i 1995/97. Det ble montert tak over fittstående balkonger og balkonger ble oppusset i 1997. Garasjeanlegget ble kjøpt/rehabilitert i 1998. Vinduer og dører ble beiset, tak skiftet, parkeringsplasser fikk strøm og utemiljøet ble rehabilitert i 1999. Hele Granittvn. har fått basisplasser for søppelhus, takene i Granttveien og Grusveien er rehabilitert med ny papp og nye pipebeslag i 2000. Halve Grusvn. har fått basisplasser for søppelhus, garasjetakene er rehabilitert, 21 oppganger er pusset opp og det er bygd 33 utleieboder i 2001. Lekeområdene er oppgradert i 2002. Fyrhuset er ombygd og det er installert kombinert fyranlegg for pellets, olje og strøm i 2003. Frysehuset er ombygd til velferdshus for inntil 40 personer, med komplett utstyr. Alle oppganger i langblokkene er pusset opp. Byttet ut gammel belysning på loft og montert tidsbrytere i 2004-05. Lagt ny takpapp og reparert takplater på gesimsen på høyblokka, og også lagt inn ny innmat i nedløp fra taket. Lagt varmekabler inn i alle nedløp og takrenner i 8 punktblokker. Lagt ny drenasje ved vaskeriet i Grusvn 30 (på for og bakside), ved 1 av garasjeradene og på baksiden av Mellombølgen 48. Spylt og rengjort alle blokker. Malt alle verandaer og reparert skader. Fra Grusveien 28 til 34 er det lagt ny drenering, og område er planert og tilsådd i 2005/06. Drenert rundt fyrhus, rehabilitert inngangspartiet og montert nye større balkonger i høyblokka og montert 7 nye garasje bak Mellombølgen 60 i 2007. 210 Grunn og fundamenter Såle på ukjent grunn. Grunnen antaes å være stabil. 230 Yttervegger Grunnmur i støpt betong. Yttervegger i teg/betong, utvendig etterisolert og kledd med fasadeplater. Påkostninger: Fasadene ble rehabilitert i 1989. 233 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Isolerglassvindu med karm og ramme i tre. Påkostninger: Vinduene var nye i 1988. 240 Innervegger Det er fliser på badegulvet, korkfliser i kjøkkenet, linoleum i boden og vinylbelegg/vinylfliser i øvrige rom. Det er fliser på badeveggene, tapet i stua, malt puss i boden og i kjøkkenet, tekstitapet i entreen og malt glassfiberstrie i soverommene. Det er malte plater i himlingen i badet og malt puss i øvrige rom. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084117 14.04.2008 5 av 7
243 Innervegger - vinduer, dører m.m. Ny brann- og lydklassifisert entredør (B30/dB35). 250 Dekker Støpte dekker. 260 Yttertak Svakt skrånende tak, tekket med papp. 271 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med dels eikefinert og dels laminat front, laminat benkeplate, rustfri oppvaskkum, v.vannsbereder og kullfilterventilator. 272 Garderobe Plassbygde garderobeskap i entreen. 284 Balkonger Ca 3,5 kvm balkong med adkomst fra stua. 315 Sanitær - Utstyr Dusj, dusjvegger i herdet glass, heldekkende servant, servantskap, veggmontert klosett med skjult sisterne og opplegg for 45 cm vaskemaskin i badet. 320 Varme Radiatorer tilknyttet sentralt fyringsanlegg. 400 Elkraft Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Påkostninger: Det elektriske anlegget ble omtrekt/oppgradert i 2003. Stigeledninger og sikringsskap ble fornyet i 1996. 442 Belysningsutstyr Det er Down-lights med dimmefunksjon i himlingen i badet. 540 Alarm- og signalanlegg Bredbånds kabelanlegg med mulighet for tilknytning til internett og telefoni. 900 Annet Dørtelefon og kabel-tv. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 30 048 Korrigert for fyring Kr: -5 500 Ansatte vedlikeholdskostn.: 5 500 Sum kostnader Kr: 30 048 Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Lavblokk i 4 etasjer + kjeller og loft. 1 580 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 350 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 1 230 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 450 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 1 680 000 - Andel fellesgjeld: 21 000 Verdi adkomstdok.: Adkomstdokumentenes normalverdi: 1 659 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084117 14.04.2008 6 av 7
Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 620 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 350 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084117 14.04.2008 7 av 7