MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Svein Høksaas AS Langåsen 2 4513 MANDAL DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/1599-2 Robert Helle, 160/1008/L42 14.07.2016 DISPENSASJON OG TILLATELSE Oppføring av tilbygg gnr. 160, bnr. 1008. Sted/adresse: Speiderveien 13, 4514 Mandal Tiltakshaver: Morten Thomassen og Camilla Håland. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav a, og 20-3 gis det tillatelse til å oppføre tilbygg på 88,3m², med vilkår nevnt under og i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt 10.07.16. Det skal være et klart skille på tak mellom eksisterende bolig og nytt tilbygg, minimum 70 cm. Snitt tegninger som viser begge gavlene skal legges ved når det søkes om anmodning av ferdigattest. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra Reguleringsbestemmelsen 2-1 som gjelder at tilbygg i B2 skal gies en takhøyde minimum 1meter. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Svein Høksaas AS søker på vegne av Morten Thomassen og Camilla Håland om dispensasjon og tillatelse til oppføring av tilbygg på BYA 88,3m². Det søkes også om fritak for kravene til energi og lufttetthet i TEK10 i eksisterende bolig forbindelse med nytt tilbygg til eksisterende bolig på gnr. 160, bnr. 1008. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
Arealplanstatus Reguleringsplan for Vestnes. Formål : Bolig. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan 2-1 heter det bl.a. at: B2: % BYA = 30 % Gesimshøyde: 5,0 meter Mønehøyde: 9 meter. Takoppbygging skal i størst mulig grad begrenses og skal fortrinnsvis plasseres mot bakhage. Lengden på ark skal ikke overstige 1/3 av lengden på hovedtaket. Flere enkeltarker/småarker skal ikke overstige 1/3 av lengden på hovedtak. Gesimshøyde for låvekvist skal minimum være 1 meter under hovedvolumets mønehøyde. Front av kvist bør gå i ett med eksisterende veggliv (uten takstensrekke). Detaljering og materialbruk for ark/kvist skal tilpasses områdets karakter i tillegg til eksisterende hus i front, side og taktekking. Bredden på takvindu kan maksimalt være 80 cm og høyden maksimalt 120 cm. Det tillates ikke takterrasse på saltaksbebyggelsen. For nye tilbygg/påbygg vises til prinsippene i retningslinjene for Vestnes. Tilbygging på gavl skal fortrinnsmessig benyttes for utvidelse, med saltak og lik takvinkel som opprinnelig bygg. Tilbygget skal underordne seg hovedhuset og gis en mønehøyde minimum 1 meter under hovedvolumets mønehøyde. Saltaksvolum på tvers av hovedvolum skal bare anvendes på hageside med lavere mønehøyde enn hovedhusets mønehøyde og underordnet hovedhuset. Ved større utbygging anbefales det å skille mellom nytt og eksisterende bygg.. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Vestenes 2-1 vedrørende nytt tilbygg i område B2 skal gies en takhøyde minimum 1meter under hovedbygg. Tiltakshaver begrunner søknaden med at det ønskes samme mønehøyde på tilbygg som hovedbygg med at det blir en uforholdsvis dårlig utnyttelse av 2 etg, ved å senke mønen med 1 meter og samtidig følge reguleringsbestemmelsens krav om lik takvinkel som opprinnelig bygg. Tiltakshaver mener videre at man lett kan skille nytt og eksisterende byg ved at man trekker tilbygget bak i forhold til hovedbygget. Dette gjør at man også vil skille på takene. Det er også gitt dispensasjon for liknende tiltak i nyeretid. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må
fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd bør kommunen heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for bestemmelsen om at tilbygg skal underordnes hovedhuset og gis en mønehøyde minimum en meter under hovedvolumets mønehøyde. Hensynene bak reglene som er gitt i reguleringsplanen å legge til rette for en videreutvikling av Vestnes som harmonerer med og tilpasses etterkrigsbebyggelsen og å sette premissene for utnyttelsen av de ulike byggeområdene slik at man får en kontrollert og forutsigbar utvikling av Vestnes. Et av hovedmomentene synes å ha vært det arkitektoniske uttrykket innenfor reguleringsplanen. Mandal kommune viser til at det ved å gi dispensasjonen for å øke mønehøyden til det omsøkte tilbygget, vil boligen fremdeles være størrelsesmessig i samsvar med bestemmelsene om utnyttelsesgrad i reguleringsplanen. Det er flere boliger innenfor reguleringsplanen som har fått dispensasjon for tilsvarende til- og påbygg og Planutvalget har tidligere gitt teknisk forvaltning tillatelse til å gi dispensasjon fra bestemmelsen i reguleringsplanen. Det er ikke registrert mottatt merknader fra naboene og Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon for oppføring av tilbygget som omsøkt. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får oppført tilbygget, og får kunne gjøre seg bruk av det, i samsvar med tiltakshavers ønske. Tilbygget vil gi bedre utnyttelse av både boligen og tomten og således gi tiltakshaver bedre bokvalitet. Estetisk vil boligen ikke skille seg ut på noen måte, da det er gitt tilsvarende dispensasjoner for tilbygg i område tidligere. Da det ikke er mottatt merknader fra nabo eller påpekt noen negative sider ved søknaden finner Mandal kommune at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra bestemmelsen i reguleringsplanens 2.1 10 ledd vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Adkomst og tilknytning va Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar med planen. Spesielle forhold Mandal kommune vurderer på bakgrunn av opplysningene som er gitt i søknaden at det ikke er mulig i denne omgang å tilpasse eksisterende byggverk til nytt tilbygg vedrørende tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Det gis derfor fritak for kravene til energi i TEK10 etter Pbl. 32-2 fjerde ledd i forbindelse med ombyggingen som nå er omsøkt.
Mandal kommune opplyser videre at fritaket ikke gjelder det nye tiltaket. Ansvar og kontroll Foretaket Svein Høksaas AS er erklært ansvarsrett for å kunne ivareta søkerfunksjonen, og godkjennes med dette som ansvarlig søker for tiltaket. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. Ansvarsretter Lategne Arkitekter AS er erklært ansvarsrett som prosjekterende vedrørende konstruksjonssikkerhet for tiltaket. Vidar S Aasen er erklært ansvarsrett som utførende vedrørende landskapsutforming for tiltaket. Heimtun Bygg AS er erklært ansvarsrett som utførende tømmerarbeid samt montering av trekonstruksjoner for tiltaket. Mandal Rørleggerservice AS er erklært ansvarsrett som prosjekterende, utførende og kontrollerende for sanitæranlegget for tiltaket. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl. 29-2. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 4400,- Gebyrtype, Påbygg Pbl. 20-3 10 000,- Til sammen 14 400,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Kontroll Det skal gjennomføres kontroll av utførelse, slik det framgår av kravet i SAK 10 som gjengitt nedenunder: «Ansvarlig kontrollerende skal kontrollere at det er foretatt tilstrekkelig prosjektering, jf. 14-2 første ledd, og foreta en enkel kontroll av at utførelsen er gjennomført i samsvar med produksjonsunderlaget, at nødvendig produktdokumentasjon for byggevarer er tilgjengelig, og at produktene er brukt i samsvar med forutsetningene.». Radon Det vises til byggteknisk forskrift 13-5. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon på at kravene i.h.t. forskriften er tilfredsstilt, må bygningen sikres med radonsperre i grunnen.
Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 317/16. Med hilsen Glenn Anderson Leder teknisk forvaltning Robert Helle Avdelingsingeniør Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Morten Thomassen og Camilla Håland Speiderveien 13 4513 MANDAL