Byggmester Evensen AS Kollerøysveien 25 A 1400 SKI Vår ref.: TPS/MOLKJE Deres ref.: Arknr.: GNR 101/18 - L42 Dato: 19.08.2011 Jnr.: 11/1390-8 13846/11 DISPENSASJON OG TILLATELSE TIL TILTAK etter markaloven 15 og plan- og bygningsloven kap 19 og 20-1 Det vises til søknad mottatt her den 16.06.2011 samt kommunens brev av 06.07.2011 til Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus, samt deres svarbrev av 15.08.2011. Kopi av brevene følger vedlagt. Tiltak: Tilbygg til enebolig og rehabilitering av bad og toalett Byggested: Laholveien 18, gnr. 101/bnr. 18 Tiltakshaver: Ellen Margrethe og Svein Magne Thomsen Ansvarlig søker: Byggmester Evensen AS Bruksareal: 61m 2 Bygningsnr.: 6572650-1 Nærmere beskrivelse av tiltaket Søknaden gjelder tilbygg til enebolig. Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet fra vassdrag og i Marka, og tiltaket omfattes derfor av markaloven. Området er uregulert men er i kommuneplanen avsatt til LNF-formål i Marka og er relativt mye utbygd med boliger. I tillegg søkes om rehabilitering av eksisterende bad og toalett. Dette drøftes ikke nærmere i dette brevet. Nabovarsling Søknaden er vedlagt dokumentasjon for varsling av naboer i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl) 21-3. Det er ikke kommet inn nabomerknader i saken. Dispensasjon fra byggeforbudet i markaloven Tiltakene faller inn under det generelle byggeforbudet i markaloven 5, og tiltaket krever derfor dispensasjon fra byggeforbudet, jf lovens 15. Etter bestemmelsens siste ledd kan ikke kommunen gi dispensasjon dersom direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg mot at det blir gitt dispensasjon. Saken er forelagt Fylkesmannen og Fylkeskommunen som ikke har motsatt seg at det gis dispensasjon. Etter markaloven 15 kan det dispenseres fra byggeforbudet dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi en dispensasjon anses klart større enn ulempene for friluftslivet, naturmiljøet eller allmenne interesser. PLAN- OG BYGGESAK Postadresse: Postboks 3010, 1402 SKI Kontoradresse: Rådhuset Idrettsvegen 8 SKI Giro: 1602.44.88105 Org.nr: 960 507 878 Telefon: 64 87 87 00 Telefaks: Kristian Larsen
- 2 - Formålet med loven er etter 1 å fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Loven skal sikre Markas grenser og bevare et rikt og variert landskap og natur- og kulturmiljø med kulturminner. Området framstår som et utpreget boligområde med bebyggelse som sådan. Laholveien er en blindvei som ikke er særlig allment beferdet. Eiendommene langs veien er ikke tilgjengelig for allmennheten, og den aktuelle eiendommen ligger tilbaketrukket ved enden av veien. I og med at tiltaket knapt vil være synlig for de som ferdes på vannet, blir publikum som oppsøker Marka (vannet) for rekreasjon ikke berørt av tiltaket. Marka som frilufts- og naturområde blir derfor ikke berørt. Lovens vilkår om at fordelene ved en dispensasjon skal være klart større enn ulempene anses oppfylt, jf at kommunen ikke kan se nevneverdige ulemper ved tiltakene. Det er forutsatt at 15 skal være en snever unntaksregel som bare skal anvendes i spesielle tilfeller. Dette tilfellet kan muligens ikke betraktes som spesielt, i og med at Ski kommune har en del etablerte, bebygde bolig- og hytteområder som dette. Sett i lys av de hensyn markaloven skal ivareta og det aktuelle områdets karakter, kan kommunen imidlertid ikke se noen betenkeligheter ved å gi dispensasjon fra planformålet i dette tilfellet. Avslutningsvis viser kommunen til at det i Ot.prp. nr 23 (2008-2009) om ny markalov på s. 47, første spalte, er gitt et eksempel på tiltak hvor dispensasjon bør kunne gis. Eksemplet passer for den foreliggende saken. Det heter der bl.a.: Det bør kunne gis dispensasjon for mindre tiltak på eller i forbindelse med eksisterende bebyggelse til lovlig bruk, for eksempel for å få bedre sanitærløsninger eller en mer tidsmessig planløsning dersom dette ikke har negativ betydning for naturkvaliteter og friluftslivskvaliteter i området. Dette vil for eksempel kunne være aktuelt i forbindelse med hytter eller etablerte lokalsamfunn i Marka. Dette området må betraktes som et etablert boligområde som ikke i overskuelig framtid vil tjene noe annet formål enn det. Vilkårene i markaloven 15 for å dispensere fra byggeforbudet i 5 anses på denne bakgrunn å være oppfylt. Kommunen finner at dispensasjon skal gis. Dispensasjon fra kommuneplanen Tiltaket krever dessuten dispensasjon fra plan, da det er i strid med LNF-formålet angitt i kommuneplanens arealdel. Etter pbl 19-2 kan dispensasjon fra plan gis etter grunngitt søknad, men bare dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse og hensynene bak den aktuelle planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Søknaden ble innsendt før ny kommuneplan ble vedtatt 22.06.2011. Tidligere kommuneplan med bestemmelser legges derfor til grunn for tiltaket. Det er imidlertid ingen forskjeller mellom tidligere og nye bestemmelser for så vidt gjelder den aktuelle eiendommen. For eksisterende bolig- og fritidshus innenfor 100-metersbeltet langs vassdrag er det gitt følgende utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel ( 6): Det gis i utgangspunkt ikke dispensasjon for tilbygg/påbygg innenfor 100-meters-beltet fra vassdrag. Eventuelle søknader om dispensasjon fra kommuneplanen blir å vurdere ut fra særlige hensyn til virkninger tiltaket måtte ha sett fra vassdraget og om forholdene ellers ligger til rette for det og allmennhetens interesser ikke blir berørt.
- 3 - Det skal ved vurderingen legges vekt på tilpasningen til landskapet og virkningen på vassdraget, også jfr. Vannressurslovens 11 (om bevaring av et eksisterende vegetasjonsbelte langs vassdraget). Eventuelle tilbygg skal i slik sammenheng legges med orientering bort fra vassdraget og ikke overstige angitte størrelser i avsnittet over. I hovedsak trekker planbestemmelsene fram de samme hensynene som markaloven gjør. Når man skal vurdere tiltaket i forhold til gjeldende plan, bør man derfor ta utgangspunkt i at planformålet for området er LNF, og at tiltak som har sammenheng med boligformål er i strid med dette formålet. Et slikt tiltak vil derfor kreve dispensasjon fra formålet, jf pbl 19-2. Vilkåret etter pbl 19-2 er for det første at hensynet bak bestemmelsen og lovens formålsbestemmelse ikke skal bli vesentlig tilsidesatt. Hensynet framgår særlig av 6 i de utfyllende bestemmelsene. Det aktuelle tiltaket er et tilbygg med BYA 62m 2. Det er plassert med orientering bort fra vassdraget og vil i liten om noen grad være synlig fra vannet. Virkningen sett fra vassdraget er uansett helt minimal. Forholdene ligger etter kommunens vurdering godt til rette for det aktuelle tiltaket. Eiendommen er relativt stor og tiltaket foranlediger ikke større terrenginngrep. Området framstår som et boligområde og eiendommene er for det meste utbygd som ordinære boligeiendommer. Tiltaket har en utforming som harmonerer med boligen i størrelse og utforming. På bakgrunn av områdets karakter av boligområde vil allmennhetens interesser ikke bli negativt berørt av tiltaket, heller ikke allmennhetens tilgang til strandsonen. Eiendommen er synlig fra vannet, men et tilbygg som dette framstår som tilpasset omgivelsene og ikke som noe fremmedelement. Så lenge tiltaket ikke medfører noen ulemper, kan man heller ikke stille strenge krav til fordelene ved tiltaket, jf pbl 19-2. Det skal i så måte likevel bemerkes at det i dag er en lovlig bolig på eiendommen, og at det samme gjelder for øvrige eiendommer i området. Etter kommunens oppfatning bør en bolig i et område som består av boligeiendommer også ha mulighet for endringer som gjør den mer tidsriktig og praktisk brukbar, så lenge det ikke er negativt i forhold til planens formål. Lovens vilkår om at fordelene skal være klart større enn ulempene anses således oppfylt. På denne bakgrunn finner kommunen at vilkårene for å gi dispensasjon fra planen er oppfylt, og gir dispensasjon. Denne dispensasjonsbehandlingen utløser gebyr, jf pbl 33-1. Tomteutnyttelse For tiltaket vil kommunen legge til grunn de regler for tomteutnyttelse som gjelder for områder regulert til bebyggelse. Dette tilsier at det tillatte bebygde arealet (%-BYA) av bygninger på eiendommen ikke skal overstige 24,0% av netto tomteareal. I dette tilfellet får eiendommen en tomteutnyttelse på 12,5%, som ligger klart innenfor tillatt utnyttelse. Avstand til nabogrense Tiltaket kommer 1,5 meter fra nabogrensen mot eiendommen gnr 101 bnr 105 (Laholveien 16). Eier av denne eiendommen har gitt skriftlig samtykke til dette, og det kan ikke sees å foreligge grunner som taler mot slik plassering. Plasseringen godtas derfor, jf pbl 29-4, 3. ledd. Utforming Det omsøkte tiltaket tilfredsstiller relevante krav til utforming og visuelle kvaliteter, både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf pbl 29-1 og 29-2.
VEDTAK A. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanen og utfyllende bestemmelser 6. B. I medhold av markaloven 15 gis dispensasjon fra byggeforbudet i lovens 5. - 4 - C. I henhold til plan- og bygningsloven kap 23 gis følgende sentralt godkjente foretak ansvarsrett innenfor de nødvendige funksjonene i forbindelse med tiltaket: Byggmester Evensen AS SØK: Ansvarlig søker PRO, UTF: Grunn-, tømrer- og murerarbeid NVS AS avd Jensen & Søn PRO, UTF: Rørleggerarbeid i bad/wc D. I henhold til plan- og bygningslovens 20-1 gis det tillatelse for tiltaket i samsvar med innsendt søknad mottatt 16.06.2011. E. Tiltakshaver plikter å betale slikt behandlingsgebyr: Tiltaket Kr 7 980,- -10% for komplett søknad Kr 798,- Dispensasjon Kr 5 590,- Ansvarsrett x 2 Kr 1 480,- Sum Kr 14 252,- Faktura ettersendes og forfaller til betaling på angitt forfallsdato. Klageadgang Vedtakene kan påklages av en part eller andre med rettslig klageinteresse i henhold til forvaltningsloven (fvl) 28 jf plan- og bygningsloven 1-9. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at underretning om vedtakene er kommet fram til den klageberettigede, jf fvl 29. Klagen rettes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til Ski kommune. Når det gjelder vedtak om gebyr, vil kommunen opplyse at beløpet er fastsatt i henhold til standard satser for gebyr ved byggesaksbehandling og planbehandling. Disse framgår av kommunens forskrift om gebyr for behandling av byggesaker, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 33-1. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det i forbindelse med framsetting av klage kan bes om utsatt iverksetting av vedtaket, jf fvl 42. Det er kommunen som etter fritt skjønn avgjør om utsatt iverksetting skal gis. For øvrig opplyses om følgende: Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt faller den bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. BYGGESAKSAVDELINGEN Tore P. Stensrud avdelingsleder Kjell Ivar Moland spesialrådgiver
- 5 - Kopi: Ellen Margrethe og Svein Magne Thomsen, Laholveien 18, 1404 SIGGERUD Forkontoret i 4.etg. v/ Hilde Kjønvik Geodata- og oppmålingsavdelingen Avgiftskontoret Planavdelingen ved Kirsti Nyberg Karlsen Fylkesmannen i Oslo og Akershus Akershus fylkeskommune Oslo og omland Friluftsråd Vedlegg: Kopi av brev fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus Kopi av brev fra Akershus fylkeskommune
- 6 - REGISTRERING AV DISPENSASJONER (skrives ut og leveres Kirsti) Gnr./bnr.: 101/18 Adresse: Laholveien 18 Saksnummer i esak : 11/1390 PBL Tiltak : Tiltak etter liste: 10. Arbeid som krever byggetillatelse 20. Nybygg/tilbygg/påbygg, anlegg 21. Nybygg 22. Tilbygg 23. Påbygg 24. Underbygg 25. Konstruksjon 30. Fasadeendring, endring/reparasjon 31. Fasadeendring 32. Reparasjon 35. Bruksendring, utvidelse/endring drift 39. Riving av tiltak 40. Byggetekniske installasjoner 41. Heis, rulletrapp 42. Ventilasjonsanlegg 45. Sammenføying av bruksenheter i boliger 50. Innhegning, skilt, reklame og lignende 51. Gjerde Beskrivelse av tiltaket: Tilbygg til enebolig i LNF-område Vedtak 1. Godkjent 2.Godkjent midlertidig 6. Trukket 7. Opphevet 8. Foreldet 9. Avslått Vedtaksdato: 19.08.2011 Dispensasjon fra lov 10. PBL med tilhørende forskrift, vedtekt 11. PBL 12. Byggeforskrifter 13. Vedtekter til PBL 14. Arealbruk kommune(del)plan 15.Bestemmelser kommune(del)plan 16. Regulerings- / bebyggelsesplan 20. Veglov 30. Jordlov 40. Arbeidsmiljølov Beskriv med kapittel/paragraf og tekst Arealformål og best. 6 Beskrivelse av området: 1. LNF og Marka 2. LNF utenfor Marka 3. Sårbarhetsbeltet rundt Langen 4. 100-metersbelte fra annet vassdrag Annet. (Beskriv): 100-metersbelte rundt Bindingsvann Koordinater legges inn av reguleringsavdelingen Denne blanketten legges ved kopi av dispensasjonsbehandlingen til reguleringsavdelingen.
MATRIKKELREGISTRERING FOR BYGNING Bygningens identifikasjon Saksnr. Gnr./bnr. Bygningsnr. Løpenr. Seksj.nr. Saksbeh. 11/1390 101/18 6572650 1 MOLKJE - 7 - Byggeplassadresse Laholveien 18, 1404 Siggerud Gatekode Datoer Rammetill. gitt Igangsettingstill. gitt 19.08.2011 Till. 20-2 gitt Midl.brukstill. gitt Ferdigattest gitt Rivetill. gitt Bygning revet Bygging avlyst Bygn.nr. utgår Tatt i bruk Bygningstype og næringsgruppe Tiltak (nybygg, tilbygg etc.) Bygn.type Næringsgrupe Tilbygg 111 X Tiltakshaver Rolle Type Navn T P Ellen Margrethe og Svein Magne Thomsen Adresse Postnr. Poststed Laholveien 18 1404 Siggerud Etasjer Etasje Antall boliger BRA bolig BRA annet BRA total H 01 1 61 61 SUM Boligspesifikasjon Husnr. Bolignr. Seksj.nr. BRA bolig Ant.rom Kjøkkenk. Ant.bad Ant. WC 2 Detaljer, kommunal tilleggsdel Energi Oppvarm. Vannfors. Avløp Fundament Renovasjon El. El. Off. Off. Gr.mur Off. Olje Sent.varm Priv. Priv. Såle Bio. Annen Ingen Ingen Peler Priv. Sol Septik Annet Sommer Gass Ingen Varmepum. Priv.vann Rensing Annet Fjernvarm Borebrønn Innfiltr. Røykløp Annen Vnl.brønn Lukket Heis: Sandfilter Annet BYA 62