Ny eierseksjonslov Avdelingsdirektør/advokat Henning Lauridsen NBBLs kurs i boligjus Trondheim 15.2.2017
Når trer loven i kraft? Høring i kommunalkomitéen 14.2. Kommunalkomitéens innstilling 2.5. Første behandling i Stortinget 9.5. Andre behandling i Stortinget? Ikrafttredelse 1.7.2017 eller 1.1.2018? Standarddokumenter NBBL lager standarddokumenter til ny lov som vil være klare til loven trer i kraft
Det kan fortsatt bli endringer i loven
Loven får sin første formålsbestemmelse 1 Lovens formål Loven skal sikre interessene til både eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet når et eierseksjonssameie opprettes og ved den senere driften.
Kjøperett for leier av bolig Ved seksjonering har leietaker av bolig i dag som hovedregel kjøperett til 80 % av verdi Departementet foreslår at ordningen med kjøperett avvikles En leietaker med en tidsubestemt leiekontrakt vil kunne ha en god forhandlingsposisjon ifbm frivillig avtale om kjøp
Ervervsbegrensningen Hovedregelen i dagens lov er at ingen kan erverve mer enn to seksjoner Lovutvalget foreslo å oppheve bestemmelsen NBBLs syn: NBBL mener at ervervsbegrensningen bør opprettholdes og skjerpes. NBBL mener at det bør stilles krav om at eierinteressene i de ulike selskapene ikke kan kontrolleres av samme personer eller selskaper.
Ervervsbegrensningen Regjeringen har foreslått at bestemmelsen skal opprettholdes inntil videre Departementets syn: På et prinsipielt grunnlag er departementet kritisk til å begrense privates rettslige og økonomiske handlefrihet i et ellers fritt eiendomsmarked. Etter en konkret avveining, der det er lagt vekt på de utfordringene som nå knytter seg til presset i boligmarkedet, har departementet konkludert med at ervervsbegrensningen bør videreføres på kort sikt. I samsvar med departementets prinsipielle syn, vil det imidlertid bli vurdert om begrensningen kan oppheves på lengre sikt.
Ervervsbegrensningen NBBL foreslo å innskjerpe ervervsbegrensningen, men departementet var ikke enig: Utvalget vurderte om det er mulig å forby aksjeselskaper med samme eierskap å kjøpe flere enn to boligseksjoner, men konkluderte med at det er umulig å føre kontroll med hvilke eierinteresser som står bak aksjeselskaper som erverver boligseksjoner. Departementet er enig med utvalget på dette punktet. En slik regel vil dessuten lett komme i strid med prinsippet om at et aksjeselskap og dets aksjeeiere skal behandles som selvstendige og adskilte rettssubjekter, som ikke skal identifiseres med hverandre.
Kan sameiet vedta grenser for utleie? Sameiet kan gjennom vedtektene begrense seksjonseierens rettslige råderett over seksjonen, jf. 22 annet ledd første punktum. Lovteksten setter ingen begrensninger for hva slags innskrenkninger som kan innføres såfremt den eller de det gjelder «slutter seg til» det. Kravet om tilslutning betyr at alle seksjonseiere uttrykkelig må si seg enige. Kravet om enighet stenger i praksis for at det innføres vedtektsfestede utleierestriksjoner på sameiermøtet. For alle praktiske formål vil det derfor være opp til den enkelte seksjonseieren om han ønsker å leie ut.
Kan sameiet vedta grenser for utleie? Departementets utgangspunkt er at en regel som gir eierseksjonssameiet en rett til å innføre begrensninger i utleieretten, vil representere et vesentlig inngrep i den frie eierrådigheten som følger av 22 første ledd. Det bør foreligge svært tungtveiende grunner for eventuelt å innføre regler som gir et kvalifisert flertall av seksjonseierne rett til å begrense mindretallets rett til å leie ut egen boligseksjon. Spørsmålet er om hensynet til bomiljøet likevel kan legitimere begrensninger i utleieretten.
Kan sameiet vedta grenser for utleie? Departementet viser til at loven allerede har regler som skal forebygge bomiljøproblemer. Sameiet kan med hjemmel i 19 sjette ledd vedta vanlige ordensregler for eiendommen. Medfører leierens oppførsel fare for ødeleggelse eller skade på eiendommen, eller er leierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan styret kreve at leieren blir fjernet etter tvangsfullbyrdelseslovens regler. Hvis styret klager til seksjonseieren over vesentlig mislighold fra leierens side, vil passivitet fra seksjonseierens side kunne føre til pålegg om salg av seksjonen.
Kan sameiet vedta grenser for utleie? Etter departementets vurdering har loven tilstrekkelige sanksjonsmidler til å motvirke dårlige bomiljø. Departementet kan derfor ikke se at hensynet til bomiljøet alene kan begrunne restriksjoner i seksjonseiernes rett til å leie ut egen seksjon.
Kan sameiet vedta grenser for hyblifisering? Utvalget drøftet ikke om eierseksjonsloven bør ha regler som gjør det vanskeligere å bygge om boligseksjoner til flere mindre utleieenheter, eller hybler. Stortingsrepresentantene Jan Bøhler, Marianne Marthinsen, Marit Nybakk og Truls Wickholm har imidlertid bedt departementet om å se nærmere på om eierseksjonsloven bør endres for å hindre dette.
Kan sameiet vedta grenser for hyblifisering? Eierseksjonsloven har ikke regler som hindrer en seksjonseier i å gjøre enkle bygningsmessige endringer inne i boligen (bruksenheten) for å tilrettelegge for utleie til bokollektiver eller som selvstendige hybler. Eieren kan derfor dele opp stuen med lettvegger for å etablere hybler. Sameiermøtet må imidlertid med to tredjedels flertall godkjenne større bygningsmessige endringer inne i boligen, jf. 30 annet ledd bokstav a i dagens lov. Dersom de bygningsmessige tiltakene inne i boligen innebærer endringer i bærende konstruksjoner eller lignende, inntrer det søknadsplikt etter plan- og bygningsloven. Også bruksendring kan utløse søknadsplikt etter plan- og bygningsloven, se punkt 7.3.2.2 nedenfor.
Kan sameiet vedta grenser for hyblifisering? Eierseksjonsloven er ikke til hinder for at seksjonseiere leier ut boligen til en «vanlig» husstand, et bokollektiv eller til enkeltpersoner som disponerer hver sin hybel i boligen. Ved endret bruk, eller tilrettelegging for endret bruk, kan det oppstå søknadsplikt etter plan- og bygningsloven Kommunen kan avslå en slik søknad hvis den har hjemmel enten i lov, forskrift eller arealplan, eller eventuelt oppstille vilkår for å avhjelpe ulemper som den mener bruksendringen kan medføre. I tillegg kan kommunen vurdere om endringen er i tråd med arealplan, som for eksempel kommunale restriksjoner om oppdeling av boliger til hybler. Dersom bruken av boligen minner om hotellvirksomhet, kan kommunen også vurdere om bruken er i tråd med planformålet. Er bruken i strid med plan, må eierne søke om dispensasjon.
Kan sameiet vedta grenser for hyblifisering? Departementet er enig med representantene i at det er viktig å legge forholdene til rette for at folk som bor tett i borettslag og eierseksjonssameier skal ha gode og trygge bomiljøer. For departementet er det derfor viktig at den rettslige reguleringen av slike kollektive boformer er god. Regler om ombygging av boligseksjoner til hybler hører etter departementets vurdering naturlig hjemme i plan- og bygningslovgivningen, og er slik departementet ser det allerede tilstrekkelig regulert der. Departementet er derfor kommet til at det ikke er hensiktsmessig å gi særlige regler om «hyblifisering» i eierseksjonsloven.
Oppmåling av utendørs tilleggsarealer Dagens regler innebærer oppmålingsplikt Det rettslige grunnlaget for oppmålingsplikten er matrikkellova 4 og eierseksjonsloven 9 annet ledd. Det følger av matrikkellova 4 første ledd siste punktum at matrikkelen skal vise ytre grenser for matrikkelenhetene, herunder «grenser for uteareal som inngår i eigarseksjon». Eierseksjonsloven 9 annet ledd slår fast at grensene for en eierseksjons utendørs tilleggsdel ikke kan registreres i matrikkelen før det er holdt en oppmålingsforretning.
Oppmåling av utendørs tilleggsarealer Hva innebærer en oppmålingsforretning? Oppmålingsforretning går ut på å klarlegge og beskrive grenser og rettigheter. Forretningen gjennomføres som hovedregel ved at partene møtes på stedet der de med bistand fra landmåler påviser grensene til det aktuelle arealet. Landmåleren merker grensene med grensemerker og måler disse inn med kartkoordinater. I noen tilfeller kan oppmålingsforretning for utearealer utføres på en enklere måte som «kontorforretning» uten oppmøte på uteområdet
Oppmåling av utendørs tilleggsarealer Departementet mener utendørs tilleggsdeler fortsatt bør registreres i matrikkelen. Departementet mener kontorforretning kan brukes i alle tilfeller der tegningsmaterialet er utarbeidet med entydig stedfesting i form av kartkoordinater. Enkel bruk av kontorforretning vil etter dette være hovedregelen for registrering av utendørs tilleggsdeler, jf. forslag til endring av matrikkellova 34. Entydig fastsatte koordinater kan i de fleste tilfellene framskaffes på kurant måte, med korrekt utført tegnings- og kartmateriale med nødvendig nøyaktighet og i tilstrekkelig målestokk. Ordning med privat oppmåling er til behandling
Forholdet til plan- og bygningsloven Loven krever at avgrensingen av bruksenheten skal være «formålstjenlig», jf. 6, 1 Lovutvalget foreslo m/støtte fra NBBL å fjerne bestemmelsen Riktig med regler til boligene i PBL Regelen fører til risiko for ukvalifisert synsing Departementet er enig med utvalget i dets vurdering av at vilkåret om at bruksenheten skal ha en «formålstjenlig» avgrensing bør utgå.
Vaktmesterbolig Reglene i 6 annet ledd fjerde og femte punktum sier at vaktmesterbolig må være fellesareal når sameiet opprettes. Reglene er et utslag av regelen i tredje punktum om at areal som skal tjene felles formål skal være fellesareal ved seksjoneringen. Utvalget mente det ikke er behov for disse reglene fordi egne vaktmesterboliger knapt finnes lenger. Seksjonseierne kjøper vaktmestertjenester i stedet for å ansette egen vaktmester. Utvalget foreslo derfor å oppheve reglene om vaktmesterbolig. Departementet støttet lovutvalget forslag
De vriene reglene om felles garasje I 6 annet ledd fjerde punktum er det bestemt at «felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift» ved opprettelsen av sameiet skal være fellesareal. Regelen innebærer at det på seksjoneringstidspunktet ikke er anledning til å la garasjer, som er ment å være felles, være egen seksjon.
De vriene reglene om felles garasje Utvalget foreslo å oppheve regelen Når det gjelder garasjer og andre arealer som skal tjene felles bruk, er dette ikke et spørsmål om forholdet mellom reguleringsbestemmelser og seksjoneringsvilkårene. For så vidt gjelder garasjer, kan bestemmelsen forstås slik at garasjer alltid må være fellesareal. Dette er neppe korrekt og utvalget foreslår derfor at bestemmelsen blir opphevet. Det bør være opp til den som seksjonerer å bestemme om garasjen eller de enkelte garasjeplasser skal være fellesareal eller ikke.
De vriene reglene om felles garasje Departementet er enig med utvalget. Parkering i sameier reiser kompliserte rettslige spørsmål, og det er forvirrende at loven har regler om parkering på flere steder. Departementet legger i dette lovforslaget opp til en helt ny regulering av parkering.
De vriene reglene om felles garasje Departementet foreslår at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere: at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, og at det for øvrig skal være opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres.
De vriene reglene om felles garasje Konsekvensen av forslaget er at utbyggeren kan velge mellom flere alternativer: Plassene kan være fellesareal dersom utbygger ønsker at de skal være til felles bruk for alle seksjonseierne. De kan også være én (eller flere) næringsseksjon(er), men da må seksjonen ha egen inngang. Næringsseksjonen kan eies av utbygger selv eller noen han selger seksjonen til, noen av seksjonseierne eller alle seksjonseierne i fellesskap. Parkeringsplassene kan også seksjoneres som tilleggsdeler til boligseksjoner. Et siste alternativ er å organisere parkeringsarealet i en egen anleggseiendom.
De vriene reglene om felles garasje Departementet presiserer at en annen konsekvens av forslaget er at kommunen ikke kan kreve at parkeringsplasser skal seksjoneres som fellesareal heller ikke dersom det ikke er like mange plasser som seksjoner. Kommunens oppgave i seksjoneringssaken skal være å kontrollere at sameiet har laget så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever.
De vriene reglene om felles garasje Det skal sikres at HC-plasser kan tilbys de som trenger dem Departementet foreslår at loven får en regel om at sameiene må ha vedtekter som sikrer at de tilrettelagte plassene gjøres tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne.
De vriene reglene om felles garasje Eksempel ved vedtektsbestemmelse som kan brukes: Tilrettelagte parkeringsplasser er forbeholdt beboere som på grunn av nedsatt funksjonsevne har et dokumentert behov for tilrettelagt plass. Disse beboerne har krav på å få tilgang til plassen mot et midlertidig bytte av sin egen parkeringsplass. Byttet gjelder så lenge beboeren har et dokumentert behov. Styret kan gi nærmere regler om tildelingskriteriene. Plassen byttes tilbake ved salg av seksjonen. Det er ikke nødvendig å reseksjonere i hvert enkelt tilfelle. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endring av vedtekten.
De vriene reglene om felles garasje Vedtekten må registreres i Foretaksregisteret for å sikre rettsvern overfor godtroende kjøpere som ønsker å beholde en bred parkeringsplass
Kobling mellom esl og pbl ved seksjonering Departementet har kommet til at forbrukerinteresser og andre samfunnsmessige hensyn med stor tyngde taler for at eierseksjonsloven bør kobles til plan- og bygningsloven når det gjelder kravene til å opprette en boligseksjon (eierseksjonsloven) og kravene til en boenhet (plan- og bygningsloven).
Seksjoneringsformål og arealplanformål I eierseksjonsloven finnes kun to formål; bolig og næring Næring behøver ikke å være det samme som næringsformål etter plan og bygningsloven Enkelte kommuner går seg vill i reglene og nekter å godta næringsseksjoner ( f eks parkeringsseksjon med plasser til boligeierne) på tomter som er regulert til bolig Lovutvalget foreslo at kommuner ikke skal sjekke næringsformål i esl opp mot reguleringsplan Departement foreslår at dagens regel med kontroll av begge formål mot formål i reguleringsplan skal videreføres
Når kan anleggseiendom brukes? Dagens regel i Matrikkellova 11 fjerde ledd Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige Bestemmelsen legger opp til at kommunene skal vurdere om det er mest hensiktsmessig om en eiendom organiseres som eierseksjonssameie eller som anleggseiendom. Ulik praksis mellom kommunene Departementet foreslår å oppheve regelen
Når kan anleggseiendom brukes? Departementet understreker at vilkårene i matrikkellova 11 første ledd fjerde punktum gjelder uforandret. En anleggseiendom må således være en selvstendig funksjonell bygnings- eller konstruksjonsenhet, klart og varig skilt fra andre grunneiendommer og anleggseiendommer. Kravet er ikke til hinder for at anleggseiendommen kan ha behov for visse fellesfunksjoner med naboeiendommen, for eksempel adkomst og avløp, plassering av enkelte konstruksjonselementer som søyler eller forankringer, eller at visse drifts- og vedlikeholdsfunksjoner skjer via naboeiendommen. Kommunen kan sette som vilkår for å opprette anleggseiendom, at slike funksjoner er sikret som tinglyste rettigheter
Forkjøpsrett Innspill fra NBBL innfør regler som gir bedre rettslig grunnlag for forkjøpsrett i sameier: Departementet peker på at borettslag er en variant av samvirkeforetak, der det alltid har vært et viktig prinsipp å gi fordeler til medlemmene både i borettslaget og i tilknyttet boligbyggelag. Eierseksjonsloven bygger på helt andre prinsipper, blant annet om at sameierne skal ha størst mulig grad av frihet til selv å bestemme og med så få innslag av kollektive ordninger som mulig. Å innføre et forkjøpsrettsinstitutt i eierseksjonsloven ville viske ut en av de tydeligste gjenværende forskjellene mellom den rettslige reguleringen av borettslag og eierseksjonssameier. Departementet kan derfor ikke vurdere realiteten i et slikt forslag uten at det har vært på alminnelig høring.
Når kan seksjonering skje? Tidspunkt for seksjonering flyttes fra igangsettingstillatelse (IG) til rammetillatelse Gjelder både nybygg og bestående bygg Kommunen kan kreve reseksjonering 22 Dersom eiendommen ble seksjonert før den var utbygd, og det er avvik av betydning mellom faktisk situasjon og tinglyste seksjoneringsbegjæring
Saksbehandlingstid Dagens regel Eierseksjonsloven setter ikke frister for kommunenes behandling av seksjoneringssaker. Forslag om frist Departementet foreslår en saksbehandlingsfrist for kommunen på åtte uker - 14
Saksbehandlingstid Fristoversittelse Kommunens seksjoneringsgebyr reduseres med 25% pr påbegynt uke Seksjoneringsgebyr Maksimalt de nødvendige kostnadene kommunen har med slike saker (i dag 3-5 R som tak) I tillegg kan kommunen kreve gebyr for oppmålingsforretning, matrikkelbrev og tinglysing av vedtaket
Bør loven legge til rette for å kunne begrense Airbnb og tilsvarende? Regjeringen oppnevnte den 4. mars 2016 et utvalg som skal se på delingsøkonomien.1 Utvalget skal ifølge mandatet blant annet undersøke reguleringer i enkeltmarkeder der delingsøkonomiaktører er særlig fremtredende, og vurdere behov for lovendringer. Utvalget vil blant annet vurdere overnattings- og hospitalitymarkedet. Utvalget ville også drøfte den type reguleringer som har vært innført i andre europeiske byer, typisk gjennom å begrense antall dager med tillatt utleie. Ettersom delingsøkonomiutvalget vil se på disse spørsmålene, mener departementet at det ikke vil være riktig å foreslå lovendringer i denne proposisjonen.
Airbnb mv hva foreslo delingsøkonomiutvalget 6.2.? Etter eierseksjonsloven 19 annet ledd heter det at bruken av seksjonen ikke på en urimelig eller unødvendig måte må være til skade eller ulempe for de øvrige beboerne. Forarbeidene gir begrenset veiledning i hva som ligger i «urimelig eller unødvendig skade eller ulempe», men seksjonseieren må ta hensyn til at han bor tett inn på andre og må derfor finne seg i at bruken av eiendommen begrenses av hensyn til naboene. Videre bestemmer 19 sjette ledd at sameiermøtet (årsmøtet) kan vedta vanlige husordensregler. Brudd på 19 annet ledd og/eller husordensregler kan etter omstendighetene medføre pålegg om salg og krav om fravikelse etter lovens 26 og 27
Airbnb mv hva foreslo delingsøkonomiutvalget 6.2.? Når det gjelder borettslag, har Kommunal- og moderniseringsdepartementet (2015) gitt en tolkningsuttalelse om adgangen til kortidsutleie gjennom Airbnb. I uttalelsen heter det: Dersom man erverver en andel i et borettslag kun for å drive utleie gjennom Airbnb eller lignende, vil hovedformålet med bruken kunne karakteriseres som næringsvirksomhet som krever styrets samtykke etter borettslagsloven 5-11 tredje ledd. Bruken kan da sammenlignes med det å drive hotell, motell, pensjonat eller liknende overnattingssted
Airbnb mv hva foreslo delingsøkonomiutvalget 6.2.? Det er ikke mulig å angi nøyaktig hvor grensen går for hvor bruk av bolig endrer karakter til bruk som tilsvarer næringsvirksomhet, og dermed utgjør en søknadspliktig bruksendring. Dette må vurderes konkret på bakgrunn av blant annet formålet med bruken og virkningene på omgivelsene. Det kan være relevant å se hen til forvaltningspraksis fra skattelovens område ved vurdering av om bruken av bolig til blant annet Airbnb, kan sies å utgjøre næringsvirksomhet, se i den forbindelse bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet fra 2016 (BFU-2016-6).
Airbnb mv hva foreslo delingsøkonomiutvalget 6.2.? Saken gjaldt spørsmålet om to leiligheter planlagt innkjøpt til bruk i kontinuerlig korttidsutleie via Airbnb utgjorde en virksomhet skattemessig, noe Skattedirektoratet kom til var tilfellet. I uttalelsen vises det blant annet til Lignings-ABC 2015/16 side 1591 pkt. 3.3.12 hvor følgende framgår: Også utleie i mindre omfang enn nevnt ovenfor kan være virksomhet. Dette vil bl.a. være tilfelle når skattyter har et høyt aktivitetsnivå, f.eks. i forbindelse med intensiv korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende.
Airbnb mv hva foreslo delingsøkonomiutvalget 6.2.? Særlig ved korttidsutleie til fritidsformål vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut. Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold. Dersom bruken av bolig til utleie via Airbnb utgjør en virksomhet skattemessig, er det mye som taler for at det har skjedd en endring av bruken som må vurderes opp mot planog bygningsloven, herunder om den er i tråd med blant annet arealplan og materielle krav gitt i medhold av loven.
Airbnb mv hva foreslo delingsøkonomiutvalget 6.2.? Det kan lett oppstå tvister knyttet til naboskap ved omfattende kortidsutleie av leiligheter. Gjennomgangen av gjeldende rett i 7.3.4.2 viser at en viktig rettslig sondring er hvorvidt bruken er så omfattende at den karakteriseres som næringsvirksomhet. Etter eierseksjonsloven kan korttidsutleie være en type næringsvirksomhet som ikke lovlig kan drives i boligseksjoner. Etter borettslagsloven kan andelseieren ikke bruke boligen til annet enn boligformål uten samtykke fra styret. Grensedragningen for hva som utgjør næringsvirksomhet, må etter gjeldende rett gjøres konkret for hvert enkelt tilfelle. Gitt den store variasjon det vil være i enkelttilfeller, anser utvalget dette som en hensiktsmessig regulering.
Airbnb mv hva foreslo delingsøkonomiutvalget 6.2.? Utvalget påpeker dessuten at eierseksjonssameier og borettslag kan bruke husordensregler til å klargjøre de nærmere grenser for hvor omfattende korttidsutleie kan være, og til å regulere nærmere aktivitet knyttet til utleie som kan utgjøre en ulempe for naboene. På den bakgrunn ser utvalget ikke behov for noen endringer i dagens regelverk.
Airbnb mv hva foreslo delingsøkonomiutvalget 6.2.? Etter plan- og bygningsloven kan det foreligge søknadsplikt om bruksendring dersom bygget tas i bruk til eller tilrettelegges for noe annet enn det som følger av tillatelsen. Formålet med bestemmelsen er at kommunen skal kunne vurdere om den endrede bruken er i tråd med arealplan og bygnings- og bruksmessige krav, og i så fall kunne stille vilkår for å avhjelpe ulemper som endringen kan medføre. Også på dette området, dvs. hvor grensen for søknadspliktig bruksendring går, må det gjøres en konkret vurdering. Selv om grensene kan være vanskelige å trekke, ser utvalget ingen åpenbare problemer med dagens regelverk på området.
Vedlikehold Like regler med borettslag? Departementet oppfatter det slik at forskjellene som utvalget har foreslått til burettslagslovas regler, ikke er store, men godt begrunnet i forskjeller mellom boformene. Selv om det er et poeng å ha regler som ligner på de i burettslagslova, er det etter departements syn et større poeng å ha de reglene som er best tilpasset eierseksjonsforhold.
Vedlikehold Grensen mellom partenes vedlikeholdsplikt Utvalget foreslo ikke å gjøre endringer i gjeldende (ulovfestet) rett når det kommer til grensen mellom hva seksjonseierne skal vedlikeholde og hva sameiet skal vedlikeholde. Ingen av høringsinstansene har hatt prinsipielle innvendinger mot dette utgangspunktet, som også departementet er enig i. Dette innebærer at de enkelte seksjonseierne har vedlikeholdsplikten for bruksenhetene, mens sameiet har vedlikeholdsplikten for fellesarealene. Departementet har imidlertid utformet lovtekstene litt annerledes enn det utvalget foreslo.
Vedlikehold Historien om sluk på våtrom Dagens ulovfestede regel sameiet har ansvar for å skifte sluk i bærende dekker mv OBOS foreslo at sameiets utskiftningsplikt skulle klargjøres i lovteksten for å hindre tvil
Vedlikehold Departementets vurdering: Problemstillingen med sluket er vanskelig. På den ene siden kan man se det slik at sluket er en forlengelse av rørsystemet, og derfor også bør være sameiets ansvar. Også det at det er vanskelig å skifte sluket uten å gripe inn i de bærende konstruksjonene taler for dette. På den annen side er sluket nærmest uløselig knyttet til membranen, ettersom sluket normalt må skiftes sammen med membranen dersom overgangen mellom disse skal bli tett. Dette tilsier at sluket bør være seksjonseierens ansvar.
Vedlikehold Så kommer det som er drøy å svelge: Konsekvensen av OBOS forslag til endring av utvalgets utkast til 17 tredje ledd annet punktum, vil være at enhver forsvarlig våtromsoppussing («forsvarlig» inkluderer regelmessig å skifte sluk) blir noe seksjonseieren må søke styret om tillatelse til. Det er grunn til å spørre om dette er ønskelig i et eierseksjonssameie, der den enkeltes frihet som utgangspunkt skal være større enn i et borettslag.
Vedlikehold Som gjennomgangen har vist, er det argumenter som tilsier at slukene bør være sameiets reparasjons- eller utskiftingsansvar, og argumenter som taler for at det bør være seksjonseierens ansvar. Muligens, men uten at dette er dokumentert, vil flest vannskader unngås med OBOS forslag. Samtidig vil en slik regel antagelig generere mange tvister knyttet til om skadeårsaken er noe sameiet har ansvaret for (sluket) eller noe seksjonseieren har ansvaret for (membranen). Departementet ønsker ikke å foreslå en regel som i utgangspunktet ser ut til å kunne bli prosessdrivende og som ikke tillater en seksjonseier å pusse opp badet uten å måtte søke styret. Departementet er følgelig kommet til at seksjonseieren bør ha reparasjonsog utskiftingsansvaret for sluket.
Vedlikehold Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.
Vedlikehold Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som inventar utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker apparater, for eksempel brannslukningsapparat skap, benker, innvendige dører med karmer listverk, skillevegger, tapet gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk vegg-, gulv- og himlingsplater rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring vinduer og ytterdører.
Vedlikehold Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører. Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
Vedlikehold Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk. I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet. Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.
Vedlikehold og erstatningsansvar Uklare ulovfestede regler i eierseksjonssameier Lovutvalget foreslo å innføre kontrollansvar som i borettslag, men i en modifisert form Departementets vurderinger At erstatningsansvaret ikke er lovfestet skaper uklarhet og uforutsigbarhet for brukerne av loven. Departementet foreslår derfor å lovfeste nye regler om erstatning. Departementet registrerer utvalgets synspunkt om at det ikke er selvsagt at kontrollansvaret i sin rene form passer inn i en regulering av eierseksjonsforhold, der vedlikeholdspliktene ikke (egentlig) bygger på kontrakt.
Vedlikehold og erstatningsansvar Departementet er et stykke på vei enig med utvalget i at et rent kontrollansvar kan virke strengt i forhold til seksjonseierne. OBOS og NBBL, som har bred praktisk erfaring med burettslagslovas regel, opplyser imidlertid at den fungerer godt i borettslagsforhold. Både OBOS og NBBL er sterkt kritiske til å velge en annen løsning i eierseksjonsforhold. Departementet mener det er et selvstendig poeng å legge vekt på det aktører som OBOS og NBBL hevder, når synspunktene er basert på praktisk erfaring. I tillegg er utvalgets forslag rettsteknisk komplisert. De foreslåtte reglene vil antagelig bli vanskelige å anvende i praksis.
Vedlikehold og erstatningsansvar Departementet ser også OBOS og NBBLs argument om at det foreslåtte ansvarsfritaket for aktsomt valg av tredjeperson kan bli konflikt- og prosesskapende. Departementet er etter dette kommet til å ville foreslå en regel som etablerer et rent kontrollansvar både for sameiet og for seksjonseierne, det vil si uten de to modifikasjonene som utvalget tok til orde for i seksjonseiernes ansvar.
Dugnads-, innflyttings- og utleiegebyr Dugnadsgebyr Seksjonseiere har ikke arbeidsplikt, og kan ikke ilegges gebyr som straff for ikke å delta på dugnad. Departementet finner det ikke nødvendig å foreslå særskilte regler om dette. Innflyttingsgebyr Departementet er kjent med tilfeller av at sameier har krevet innflyttingsgebyr av kjøperen av en seksjon. Departementet har i en tolkingsuttalelse fra 15. mars 2016 til burettslagslova 4-6 uttalt at et borettslag ikke har hjemmel i burettslagslova 4-6 for å pålegge kjøper innflyttingsgebyr.
Dugnads-, innflyttings- og utleiegebyr Departementet la likevel til grunn at borettslaget på alminnelig avtalerettslig grunnlag antagelig kan kreve at kjøper betaler det det koster å file opp eventuelle nøkler (som kjøperen ikke har fått fra selgeren) samt postkasse- og ringeklokkeskilt (for å sikre ensartet utseende på slike skilt). Forutsetningen måtte være at kostnadene kan dokumenteres overfor den enkelte kjøperen, og at kostnaden ikke er dekket av et eventuelt overdragelsesgebyr som selgeren har betalt. Videre uttalte departementet at inn- og utflytting kan føre til noe ekstra slitasje, og at dette vil være en påregnelig driftskostnad som normalt må dekkes av borettslaget.
Dugnads-, innflyttings- og utleiegebyr Eventuell erstatning for skader ved inn- og utflytting måtte etter departementets syn vurderes konkret i forhold til reglene om vedlikeholdsansvar og erstatningsplikt etter lovens 5-16.1 Departementet mener at de samme vurderingene gjør seg gjeldende for eierseksjonssameier, og finner ikke grunn til å regulere lovligheten av slike gebyr.
Enerett til bruk av fellesareal Dagens lov gir adgang til å etablere midlertidig enerett til bruk av fellesareal For eksempel vedtektsbestemmelse om at eier har rett til en bestemt parkeringsplass i sin eiertid Nye regler foreslås i 25
Ordensregler og dyrehold 28 Ordensregler og dyrehold Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Dyrehold er tillatt. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dersom dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Arbeiduhell ift dagens regel? Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold i seksjonssameiet, kan bruker av seksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.
Felleskostnader - fordeling Arbeidsuhell i 29, 2 ledd? Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Dersom alle seksjonseierne er enige om det, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd. Dagens regel: Samtykkekravet omfatter «de sameierne det gjelder»
Enerett til bruk av fellesareal Adgang til å fastsette 10 årig enerett i Rene boligsameier Kombinerte sameier der næringsseksjonen(e) kun består av parkering eller boder mv til boligdel Kombinerte sameier/næringssameier der kun en seksjonseier får varig enerett Adgang til å fastsette mer enn 10 år/varig enerett Sameier som inneholder næring der to eller flere har enerett
Enerett til bruk av fellesareal Enerett kan evt suppleres av nærmere regulering av bruken Prosedyre for å gi enerett Inntil 10 år samtykke fra seksjonserne som får enerett Mer enn 10 år samtykke fra alle Endring av enerett krever samtykke fra de berørte Enerett kan ikke gjelde Arealer andre seksjonseiere trenger tilgang til Areal som er avsatt til felles uteopphold etter pbl
Salgspålegg og fravikelse Videreføring av dagens regler Departementet har ikke hørt på NBBLs forslag om 3 måneders frist for salgspålegg Ny tilleggsregel som gir mulighet til å gi salgspålegg i sameier med to seksjoner Departementet har heller ikke hørt på innspill vedr endring av fravikelsesbestemmelsen
Inhabilitet på årsmøte Dagens regel forbyr en seksjonseier å stemme over avtale med seg selv F eks avtale mellom sameiet og seksjonseierens elektrikerfirma Departementet foreslår å fjerne bestemmelsen slik at en seksjonseier ikke blir inhabil når det skal stemmes over avtale med seg selv
Årsmøtets beslutningsmyndighet Lovutvalget ønsket visse innskrenkninger i beslutningsmyndigheten Bomiljøtiltak frykt for luksustiltak som høyhastighets fibernett og svømmebasseng Større oppgraderinger mv
Årsmøtets beslutningsmyndighet Tak for bomiljøtiltak I dag kan et kvalifisert flertall på årsmøtet vedta kostnadskrevende bomiljøtiltak som går ut over vanlig forvalting og vedlikehold. Departementet mener som utvalget at det er grenser for hvor store kostnader flertallet kan påføre den enkelte gjennom en slik beslutning. Imidlertid er det usikkert hvor denne grensen går. En lovfestet øvre grense et «tak» vil derfor utvilsomt rydde all tvil av veien, og samtidig gi forutsigbarhet for hvor store utlegg et flertall kan pådra den enkelte.
Årsmøtets beslutningsmyndighet Tak for bomiljøtiltak Mindre enn 5 % av årlige felleskostander = vanlig flertall Mer enn 5 % av årlige felleskostander 2/3 flertall Mer enn ½ G samtykke fra de som «rammes» Uklar grense mellom: Fysiske tiltak som krever 2/3 flertall, og Bomiljøtiltak
Årsmøtets beslutningsmyndighet Krav om enstemmighet - dagens regel: «vesentlig endring av sameiets karakter» Modell: Sameielovens 4, 2ledd der det heter at man ikkje kan beslutte «å gjera tingen om til noko anna» Endres til: «særlig inngripende eller viktige avgjørelser»
Årsmøtets beslutningsmyndighet OBOS, NBBL og amanuensis Gert-Fredrik Malt er bekymret for at utvalgets forslag åpner opp for «kverulanter». Den foreslåtte bestemmelsen favner etter departementets syn bedre over det reelle innholdet i bestemmelsen enn dagens lovtekst. Departementet vil ikke se bort fra at dagens uklare formulering om «vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter» er årsaken til at bestemmelsen brukes lite i praksis.
Årsmøtets beslutningsmyndighet Etter departementets syn er det imidlertid uheldig om det er formuleringen av reglene at publikum ikke skjønner hva regelen egentlig innebærer som forhindrer dem i å påberope regelen. Dagens regel er i så måte uheldig, og departementet er enig med utvalget i at lovteksten i større grad bør peke på de reelle vurderingstemaene enn dagens lovtekst gjør. Departementet understreker at endringen ikke innebærer at bestemmelsen får et nytt innhold, men denne ordlyden vil etter departementets syn gjøre det mer tydelig i hvilke situasjoner det kreves at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enig.
Regnskap og revisjon Gjeldende lov: Regnskap etter regnskapsloven/revisor hvis mer enn 21 seksjoner eller 9 eller flere seksjoner der mindre enn ¾ av seksjonene er boliger Lovutvalgets forslag: Kan vedtektsfeste at også sameier større enn 21 seksjoner ikke skal føre regnskap etter regnskapsloven og/eller la være å ha revisor. Fortsatt plikt til å ha tilstrekkelig regnskap
Regnskap og revisjon ny regel 64 Plikt til å føre regnskap Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Styret skal legge frem regnskapet for det forrige kalenderåret på det ordinære årsmøtet. I sameier med ni eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven.
Regnskap og revisjon ny regel 65 Plikt til å ha revisor Sameier med ni eller flere seksjoner skal ha én eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. I sameier med åtte eller færre seksjoner kan årsmøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmene vedta at sameiet skal ha en revisor som er valgt av årsmøtet.
Regnskap og revisjon ny regel Det var trolig på nippet at departementet avskaffet regnskap- og revisjonsplikten. Dette strår i pkt 24.2 i Prop 39 L: Når departementet nå foreslår å lempe på eierseksjonssameienes plikt til å føre regnskap og til å ha revisor, se kapittel 19, kan et granskingsinstitutt fremstå som et fornuftig supplement som i unntakstilfeller kan benyttes ved mistanke om økonomiske misligheter fra sameiets side.
Driftsbudsjett Skal det innføres krav om driftsbudsjett i nye sameier? Departementet er enig med utvalget i at det behovet som tilsa tvingende regler om driftsbudsjett i borettslag, neppe eksisterer i eierseksjonssameier. Departementet foreslår derfor ikke å lovfeste noe krav om driftsbudsjett i eierseksjonsloven.
Sameiets partsevne Et borettslag er en selvstendig juridisk person og har partsevne. Burettslagslova bygger på det prinsipielle standpunktet at det er fellesskapet (borettslaget som sådan) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke individene (andelseierne) som inngår i fellesskapet. For eierseksjonssameier er utgangspunktet det motsatte. Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Fellesskapet/sameiet anses mer som en konsekvens av at enkeltindivider kommer sammen og danner et bofellesskap, enn som den viktige enheten som lovgivningen skal bygge på.
Sameiets partsevne Et eierseksjonssameie er av disse grunner ikke et selvstendig rettssubjekt. I utgangspunktet har eierseksjonssameiet derfor heller ikke partsevne. Det følger imidlertid av tvisteloven 2-1 første ledd bokstav f at «andre sammenslutninger», herunder eierseksjonssameier, kan ha partsevne når det er særlig bestemt i lov. Slike regler gir eierseksjonsloven 43 i dag. Bestemmelsen gir imidlertid ikke eierseksjonssameiet en generell partsevne, bare en spesiell partsevne i visse situasjoner.
Sameiets partsevne Styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle seksjonseierne: i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Dette omfatter å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom Grunn til å tro at det fortsatt blir mye bom!
Sameiet som hjemmelshaver Et sameiet kan trolig ikke være hjemmelshaver eller rettighetshaver (selv om Kartverket godtar det av og til ) Kan være praktisk, f eks tomt som eies i sameie med andre, veirett over annens eiendom osv Forslag om at sameiet kan være hjemmelshaver Departementet støtter utvalgets forslag og tiltrer den begrunnelsen utvalget har gitt. På bakgrunn av de enstemmige høringsuttalelsene, fritt for kritiske bemerkninger, synes utvalgets forslag dessuten å være både savnet og ønsket. Departementet kan ikke se at forslaget får noen negative konsekvenser.
Sammenslåing av sameier Eierseksjonsloven har ingen bestemmelser om sammenslåing av eierseksjonssameier. To eller flere eierseksjonssameier kan slås sammen, men dette går fram av matrikkelforskriften 43 fjerde ledd Kartverket har utarbeidet en «sekspunktsliste», inntatt i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.4, som beskriver sammenslåings- og delingsprosessene for eierseksjonssameier. Sammenslåing er praktisk vanskelig og byr på «Catch 22»- situasjoner vedr panthavers rettigheter Departementet foreslår forenklinger ved innføring av kontinuitetsbestemmelser
Sammenslåing av sameier 21 siste ledd: To eller flere eierseksjonssameier kan slås sammen til ett eierseksjonssameie. Dersom bruksenhetene ikke endres ved sammenslåingen, beholder tinglyste rettigheter sin prioritet og det er ikke krav til samtykke fra den som har tinglyst rettighet i den enkelte seksjon.
Deling av sameier Departementet har også sett nærmere på om det er mulig å forenkle delingsprosessen. Det er imidlertid ikke mulig å benytte samme metode ved deling av et sameie som ved sammenslåing av to eller flere eierseksjonssameier. Departementet fremmer derfor ingen forslag til endring av delingsprosedyren for eierseksjonssameier i denne proposisjonen Departementet forstår uansett utvalget dithen at det først og fremst er behov for å forenkle sammenslåingsprosessen.
Større utbyggingsprosjekter Flere høringsinstanser, blant annet Kartverket, Boligprodusentene, Norsk Eiendom, NBBL, OBOS og Selvaag Bolig ønsker en lovregulering av eiendomsorganisering i utbyggingsprosjekter som går over lengre tid. Departementet har ikke hatt ressurser til å utrede alle sider av denne problematikken i dette lovarbeidet. Departementet vil på et senere tidspunkt opprette et ekspertutvalg som kan tenke helhetlig rundt utbygging som går over tid, med tanke på å avskaffe hindre for effektiv og god eiendomsdannelse.
Mulige fremtidige endringer I mandatet til et slikt utvalg vil departementet også kunne be om en vurdering av flere andre innspill som er kommet i høringen. Norges Eiendomsmeglerforbund har etterlyst regler om omdanning av boligaksjeselskap til eierseksjonssameie. Kartverket savner regler for oppløsning av eierseksjonssameier.
Mulige fremtidige endringer Dalan Advokatfirma mener at dagens krav om tilslutning kan hindre svært velbegrunnede forslag om sammenslåing av eierseksjonssameier, og foreslår å forenkle prosessen ved å senke kravet fra dagens tilslutning til at det skal være tilstrekkelig med kvalifisert flertall på sameiermøtet. Kartverket og Statens vegvesen ber om hjemmel for stat, fylkeskommune og kommune til å kreve reseksjonering når areal fra en eierseksjon skal erverves til offentlig vei- eller jernbaneformål.
Foreslåtte overgangsbestemmelser Reglene for søknad = søknadstidspunktet 7 og 8 og kapitlene III og IV gjelder ikke for seksjonering som skjer i samsvar med søknad som er satt frem før loven her trer i kraft. Slike søknader skal behandles etter lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner. Vedtekter om bytte mv av HC-plasser Påbudte vedtekter etter 26 annet ledd må vedtas senest ett år etter at loven her trer i kraft.
Foreslåtte overgangsbestemmelser Legalpanterett Lovbestemt panterett etter lovens 31, jf. panteloven 6-1 tredje ledd, står tilbake for heftelse som hadde fått rettsvern mot seksjonseiernes kreditorer før lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner trådte i kraft, om ikke annet følger av alminnelige prioritetsregler. Stemmeregler i «gamle» sameier 52 første ledd medfører ingen endringer i stemmereglene i eierseksjonssameier hvor seksjonering har skjedd i samsvar med søknad som er satt frem før lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner trådte i kraft. I slike sameier kan det likevel fastsettes i vedtektene at 52 første ledd skal gjelde, forutsatt at alle seksjonseierne uttrykkelig samtykker.
Foreslåtte overgangsbestemmelser Leietakers kjøperett For kjøperett som er utløst før loven trer i kraft, gjelder reglene i lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner kapittel III selv om kjøperetten ikke er gjort gjeldende. Erstatning for forsømt vedlikehold mv 34, 35, 36 og 37 gjelder bare når den handlingen eller den unnlatelsen som førte til skaden, skjedde før loven trer i kraft. Her må det være gjort en tabbe. Det må ha vært hensikten at det skal stå «ikke» i stedet for «bare».
Foreslåtte overgangsbestemmelser Avtaler eller bestemmelser i strid med ny lov Avtaler eller bestemmelser som er i strid med loven her, opphører å gjelde senest ett år etter at loven trer i kraft, om ikke annet går frem av loven