Direktoratet for byggkvalitet Pb. 8742 Youngstorget 0028 Oslo SINTEF Byggforsk Postadresse: Postboks 124 Blindern 0314 Oslo Besøksadresse: Forskningsveien 3B 0373 Oslo Sentralbord: 73593000 Direkte innvalg: 97715003 Telefaks: 22699438 byggforsk@sintef.no http://www.sintef.no/byggforsk/ Foretaksregister: NO 948 007 029 MVA Deres ref.: 15/1248 Vår ref.: AKI : Dato 2015-05- 06 Høringsuttalelse forskriftsendring for eksisterende bygninger SAK 2-2 Oppdeling av boenhet Den politiske bestillingen er løst med et elegant forskriftsforslag, juridisk sett. Vi ser imidlertid en rekke praktiske og helsemessige utfordringer og mangler ved forslaget: Søknadsplikt kan oppstå ved små endringer Forslaget inneholder klare kriterier for når søknadsplikten oppstår. I mange tilfeller vil den oppstå i forbindelse med forberedelse til utskillelse av separat enhet, enten formålet er utleie eller familiemedlemmers ønske om et mer separat liv (typisk ungdom) eller en bolig nær øvrig familie (typisk eldre med moderat omsorgsbehov). Men søknadsplikten kan også oppstå ved "uskyldige" arbeider som forøvrig er utenfor plan- og bygningslovens område, uten at det nødvendigvis er planlagt å skille ut en ny enhet. To litt ekstreme eksempler for å illustrere poenget: I praksis eksisterer det to enheter (ikke ulovlig) med en dør imellom. Døra har i alle år vært låst. Leieboeren vil tapetsere rommet, og setter en plate foran døra for å få tapet på hele veggen. Da oppstår det søknadsplikt. Tapetsering er utenfor plan- og bygningslovgivningen, og tapetsering kan være noe leietaker har full rett til å gjøre uten å informere eieren om det. Kan da eieren anklages for å ha misligholdt søknadsplikten? I en fysisk atskilt (men ikke utleid) del av en bolig er det rom som kan benyttes til oppholdsrom og det er baderomsfasiliteter i denne delen. Det er ikke kjøkken, men det er et vaskerom med skap, benk og kum, samt en vaskemaskin. Ifølge veiledningen til TEK 15-5 faller vaskemaskin utenfor plan- og bygningslovgivningen. Det samme gjør en komfyr. Dersom man pusser opp kjøkkenet i hoveddelen, og setter den gamle komfyren inn i rommet som var brukt som vaskerom, har dette rommet plutselig det som skal til for å kunne kalles kjøkken: Arbeidsbenk, kum, oppbevaringsplass og utstyr for varmebehandling av matvarer. Søknadsplikten oppstår fordi man ikke kaster en eldre komfyr, men lagrer den på et "uheldig" sted. Dette er ment å illustrere at kriteriene også kanskje burde vært knyttet til ny bruk av arealene? Men knyttes kriteriene til ny bruk, får man straks spørsmålet om når innslagspunktet er hvis endringene var i går og ny bruk skjer i morgen. Implikasjoner av "ikke søknadspliktig" 1 av 5
For å forstå implikasjonen av at en ny boenhet ikke er søknadspliktig, må man gjennom følgende konsekvensrekke: SAK 2-2 er knyttet til den overordnede søknadspliktparagrafen pbl 20-1. Hvis noe faller utenfor pbl 20-1 betyr det ikke at det er unntatt fra søknadsplikt, slik 20-2 til 20-4 er, men det betyr at det er utenfor søknadsplikt- området. Hvis noe er utenfor søknadspliktområdet, er det også utenfor tiltaksbegrepet, jf. pbl 1-6. TEK gjelder bare for tiltak, og er det ikke tiltak, så gjelder ikke TEK. Gjelder ikke TEK, så er det bl.a. heller ikke krav til brann- eller lydskille mellom enhetene. Denne tankerekken tror vi ikke menigmann er i stand til å følge. Det vil følgelig framstå som uklart hvilke krav som gjelder i hvilke situasjoner, både for utleier og leietaker. Uklare krav, med tilhørende konflikter, mener vi ikke kan kalles forenkling av regelverket. Vi vil i tillegg fraråde å akseptere en situasjon hvor det ikke kreves brannskille mellom enheter som i praksis er å oppfatte som selvstendige boenheter, selv om man tilfeldigvis ikke behøvde å gjøre bygningsmessige arbeider for å skille dem. Hva er en bolig? Vi oppfatter det slik at bestemmelsen er ment å skulle treffe småhus- segmentet. Men det er ikke noe forbehold om det i forskriftsforslaget. Da gjelder samme regel også for oppdeling av blokkleiligheter? Vi er kjent med at det bygges leiligheter hvor en del av arealet er forberedt for utleie. Dette kan komme til å bre om seg. Da vil forskriftsforslaget medføre en undergraving av kommunens mulighet til via reguleringsbestemmelser å styre antall boenheter eller miksen av størrelse på boenhetene i et prosjekt. I mange omsorgs- og pleiebygninger er hver enhet utformet slik at de faller inn under kriteriene for søknadspliktig boenhet. Vil endringer i slike bygninger også omfattes av søknadsplikt / falle utenfor søknadsplikt? Forslag Vi hadde helst sett at bestemmelsen var helt annerledes at boenhet var knyttet til bruksenhet som i dag, og at oppretting av ny boenhet udiskutabelt var søknadspliktig samt at brannsikkerheten ble ivaretatt også ved utleie. Våre betenkeligheter må også ses i sammenheng med kommentarene til TEK 1-2. Men for å moderere det foreliggende forslaget, foreslår vi at SAK 2-2 blir supplert med én eller flere av følgende begrensninger: Eier må selv bebo hovedleiligheten Det kan skilles ut kun én utleieenhet per hovedleilighet Bestemmelsen omfatter bare småhus SAK 3-1 Tilleggsdel til hoveddel eller omvendt Den foreslåtte endringen anser vi som ubetydelig og den vil neppe få stor praktisk konsekvens. 2 av 5
TEK 1-2 Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel eller omvendt Når blir en bolig "eksisterende"? Hvis en utbygger selger en boenhet dagen etter at byggeprosjektet er ferdigstilt, gjelder Avhendings- lova. Utbygger har vært eier og selger til en ny eier. Så vidt vi kan se, er det rimelig å anta at det han selger, er en eksisterende bolig. Slik vi forstår forskriftsforslaget, kan man dagen etter ferdigattest er mottatt, og før boenhetene er solgt, for eksempel om- døpe alle innvendige boder til rom for varig opphold og la dem inngå i primærareal, såfremt de har planløsning, dagslys osv. som gjør dem egnet. Dette kan umulig være hensikten? I et presset boligmarked er vi overbevist om at slikt spekulasjons- byggeri både kan oppføres og er salgbart, uten at det av den grunn er noe bevis på at "det er det folk vil ha". Det må etter vårt syn inn en forskriftsbestemmelse som sier noe om når en boenhet blir "eksisterende", slik at man stenger døra for slikt spekulasjonsbyggeri. Etter vårt syn er det ikke tilstrekkelig å gjøre dette i veiledningen til TEK. Detaljkrav forsvinner, overordnede krav består Generelt sett er det lagt opp til at endringsarbeidene unntas fra spesifiserte krav, men at man fortsatt må oppfylle overordnede målsettinger. I det ligger en forventning om at boligeier er i stand til å vurdere riktig nivå på sikkerhet mv. og er i stand til å velge løsninger ut fra overordnede funksjonskrav. Ut fra våre erfaringer med skadeoppdrag, deler vi dessverre ikke denne forventningen. Vi mener det må fastsettes klare minstekrav. Vi vil påpeke at flere av innleggene på TEK17- konferansene i vår påpekte behovet for "kokebokløsninger" for det "lavere" segmentet av byggenæringen, og at analyse forbeholdes prosjekter bemannet med høyere kompetanse. Vi vil også påpeke at det i "selvbyggerparagrafen" stilles krav om å synliggjøre kompetanse. Slike krav stilles ikke i forbindelse med endringsforslaget da er det urimelig å forvente analysekompetanse i disse sakene. Kjellere, utleie og helse Ifølge Leieboerforeningen bor en stor andel av deres medlemmer i kjeller- eller sokkelleiligheter. Mange av dem er plaget av innemiljøproblemer som skyldes fuktighet. Ifølge Folkehelseinstituttet er praktisk talt samtlige henvendelser de mottar som er knyttet til boliger, knyttet til fukt og særlig i kjeller- leiligheter. Ofte er det snakk om personer som er i en slik økonomisk situasjon at de ikke har anledning til å gå ut av leieforholdet, selv om de vet de blir syke av å bli boende. Vår erfaring tilsier at privatpersoner i liten grad er i stand til å vurdere eksisterende fuktforhold i rom under bakkenivå, hvordan de kan avbøtes og hvilke konstruksjoner som egner seg i ulike tilfeller. Her er det definitivt behov for å engasjere fagfolk med kompetanse. Krav om tilgjengelig boenhet Vi har forståelse for dette unntaket, selv om unntaket strider med samfunnsmessige hensyn. Planløsning Vi har forståelse for dette unntaket. Det er i utgangspunktet "lett" å orientere seg i sin egen boenhet, uansett hvordan den er utformet, fordi man er godt kjent der. Bad og toalett 3 av 5
Dette skulle vi ønsket ikke sto på unntakslista. Det er først og fremst uhensiktsmessige sanitærrom som gjør at folk må flytte hjemmefra. Den gode effekten av å stille krav til tilgjengelighet i bade- og toalettrom mener vi er såpass stor at det forsvarer de eventuelle ulempene det påfører boligeier. Bod og oppbevaringsplass Unntaket synes rimelig når man begrenser seg til å se på én eiers disponering av egen boenhet. Men endringen vil også påføres framtidig kjøper av boligen. Vi mener at unntaket fra krav om oppbevaringsplass kan få store følger for neste eier. Det er ting som tyder på at særlig førstegangskjøpere har liten bevissthet rundt viktigheten av oppbevaringsplass, og vi frykter at dette unntaket vil få stor negativ innvirkning på brukbarheten av små leiligheter. Se også drøfting under Når blir en bolig "eksisterende". Radon Vi mener unntaket bare bør gjelde når man ikke gjør arbeider på konstruksjoner mot grunnen. Utsyn Vi er betenkt på å fjerne krav om utsyn. Se mer under Dagslys. Energi Forslaget har motsatt retning enn Stortingets klimaforlik. Det er i utallige sammenhenger påpekt viktigheten av å oppgradere energiytelsene til eksisterende bygningsmasse. Vi må fraråde å la denne muligheten til energimessig oppgradering gå fra seg. Romhøyde og ventilasjon Krav til romhøyde var opprinnelig satt ut fra to hensyn: Unngå ubehaget ved en himling som var mindre enn 15 20 cm over hodet Sikre et magasin for forurenset, varm luft over pustesonen Man har for lengst gått bort fra ren naturlig ventilasjon i nye boliger, da man har innsett at det ikke fungerer store deler av året, og at det når det fungerer fører til dårlig termisk komfort og et uakseptabelt stort energitap. Ved ombygging av kjeller vil oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon) ikke fungere uten at det går egen luftkanal over tak. Spalteventiler alene vil ikke gi tilstrekkelig ventilasjon. At man foreslår både en drastisk reduksjon av kravet til romhøyde og spesielt å fjerne krav til effektiv ventilasjon, vil etter vårt syn føre til en uforsvarlig dårlig luftkvalitet i disse rommene. Vi må fraråde denne endringen. Dagslys Forslaget om rømningsvindu er dårlig av to grunner: Det er uavhengig av romstørrelse Rømningsmulighet sier ingenting om hvor mye dagslys som treffer vindusflaten, dvs. i hvilken grad vinduet har utsyn til himmelhvelvingen. 4 av 5
Til tross for de gode helsemessige effektene som dagslyset har, er det mulig atman må akseptere mindre dagslys i endrede rom enn ved nybygging. Men kravet må ha sammenheng med hvor mye dagslys man får i rommet, ikke om man kan rømme via en åpning i veggen. Oppsummering Etter Folkehelseinstituttets syn var sunnhetslovene som kom i andre halvdel av 1800- tallet, det viktigste som har skjedd norsk folkehelse noen gang. Sunnhetslovene stilte kort fortalt krav til konstruksjoner i bakken og om kjeller under rom for opphold for å forhindre fuktpåvirkning på innemiljøet, lovene stilte krav om romhøyde og ventilasjon for å sikre frisk luft i pustesonen og de stilte krav om dagslys. Vi kan ikke se annet enn at forskriftsforslaget til en stor grad er en reversering av de gode effektene som sunnhetslovene innebar. Én ting hadde vært om disse dårlige rommene kun hadde vært til boligeiers eget bruk. Men vi er overbevist om at mange av endringene som kommer til å bli gjort som følge av denne endringen, gjøres med tanke på utleie. Noen av forslagene vil kunne gi svekket helse, særlig hos leietakere/brukere med dårlig boevne. TEK 7-2 og 7-3 Sikkerhet mot flom og skred Den foreslåtte lempingen anser vi som rimelig. Vi stiller imidlertid spørsmålstegn ved om det også skulle være lemping for frittliggende garasje mv. på inntil 50 m 2, med eller unntatt søknadsplikt. Med vennlig hilsen for SINTEF Byggforsk Anders Kirkhus Seniorrådgiver 5 av 5