Informasjon om allmenn byggesak Lovhjemler / kilder Plan-og bygningsloven (pbl) Forskrift om saksbehandling og kontroll 1997 (SAK) + veileder Teknisk forskrift 1997 (TEK) + veileder Forskrift om foretak for ansvarsrett 1997 (GOF) + veileder er kan være tiltak som enten: 1. Behandles etter søknad, eller 2. Behandles etter melding, eller 3. Hverken krever søknad eller melding Tiltak som krever søknad og tillatelse (pbl 93): Følgende tiltak, på eller i grunnen, i vassdrag eller sjøområder, må ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse: Oppføring av nybygg, tilbygg, påbygg eller plassering av varig, midlertidig eller transportabel bygning, konstruksjon eller anlegg. Fasadeendring, vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt i første punkt. Bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av drift av tiltak som nevnt i første punkt. Riving av tiltak som nevnt i første punkt. Oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner (pipe,ildsted, andre større varmeanlegg, heis, ventilasjonsanlegg, sanitæranlegg, vann- /avløpsledninger, alarmanlegg o.) Oppdeling eller sammenføying av boligenheter eller annen ombygging som medfører fravikelse av bolig. Oppføring av innhegning mot vei ( høyere enn 1,5 m), skilt eller reklameinnretninger og lignende. Deling av eiendom eller bortfeste av enhet i mer enn 10 år. Vesentlig terrenginngrep. Anlegg av vei eller parkeringsplass. Enkle tiltak En del søknadspliktige tiltak kan på visse vilkår behandles som "enkle tiltak" (jf pbl 95 b.) Dette kan bl a være: Eneboliger, rekkehus, lagerbygg, konstruksjoner og anlegg. NB! Bygg med arbeidsplasser vil vanligvis ikke være "enkelt tiltak", med mindre Arbeidstilsynets godkjennelse er innhentet på forhånd, jf deres nye rutiner for gebyr m v. Nedre Eiker kommune 15.06.2006 side 1 av 7
Følgende vilkår må være oppfylt: Nabo(er) må ikke ha protestert eventuelt samtykke må være vedlagt søknaden. Tiltaket er i samsvar med de planer, lovbestemmelser, vedtekter og forskrifter som gjelder for tiltaket. All relevant dokumentasjon foreligger i søknaden. Ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet er ikke nødvendig. Eventuelt skal dokumentert samtykke følge søknaden. Kommunen finner saken avklart og grei i forhold til planbestemmelser, offentlige krav og nabointeresser. Dersom vilkårene for behandling som "enkelt tiltak" er tilstede, skal søknaden avgjøres innen 3 uker, og tillatelsen til gjennomføring av tiltaket skal gis i en fase. Trinnvis behandling Søknad som ikke gjelder "enkle tiltak" kan deles i to eller flere trinn (jf pbl 95 A). Rammetillatelse gis for tiltakets ytre og innvendige rammer. Med ytre rammer menes bl a forholdet til planbestemmelser og andre myndigheter, plassering, størrelse, form, fasade, naboforhold. Med innvendige rammer menes bl a detaljert bruk samt funksjonell og teknisk utforming og dimensjonering. Til denne fasen hører også godkjenning av søker og prosjekterende samt tilhørende kontrollerklæringer. Igangsettingstillatelse omfatter dokumentasjon for detaljprosjektering av alt som har betydning for utførelsen av byggearbeidet, herunder kontrollerklæringer og ansvarsforhold. Tiltak som krever melding (se egen veileder): Driftsbygninger i landbruket (pbl 81), herunder installasjoner i slike. Tiltaket kan settes i gang 3 uker etter at meldingen ble mottatt av kommunen (kan forlenges). Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg (pbl 85) som plasseres for kortere tidsrom enn 4 måneder. Mindre byggearbeid på bolig- eller fritidseiendom (pbl 86 a) - Ett enkelt tilbygg med inntil 50 m2 bruttoareal i 1 etasje + kjeller. - En enkelt frittliggende bygning eller annet byggverk i 1 etasje med inntil 70 m2 bruttoareal + kjeller, som ikke brukes til bolig eller næring. Tiltaket må være i samsvar med planbestemmelser, annet lovverk, avstandsbestemmelser og lignende. Tiltaket kan settes i gang 3 uker etter at meldingen ble mottatt av kommunen dersom ikke nabo eller kommunen har krevd at saken behandles som søknad. Om dispensasjon, se eget punkt. Lovens bestemmelser om saksbehandling, ansvar og kontroll gjelder ikke i meldingssaker. Tiltakshaver er selv ansvarlig for at tiltaket utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan-og bygningsloven og annet regelverk, jfr. pbl 95 nr.3. Nedre Eiker kommune 15.06.2006 side 2 av 7
Tiltak som verken krever søknad eller melding: Tiltakene nedenfor er på visse vilkår unntatt fra reglene i plan-og bygningsloven om saksbehandling, ansvar og kontroll (jf SAK 7). Øvrige regler i loven og teknisk forskrift skal ivaretas av tiltakshaver. Det er en forutsetning at tiltakene ikke er i strid med planer eller planbestemmelser og heller ikke fører til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser, og under forutsetning av at ansvaret etter 4 er ivaretatt. Om tiltak som krever dispensasjon fra lov, vedtekt, forskrift eller plan, se eget punkt. 1. Mindre frittliggende bygning på inntil 15 m2 på bolig eller fritidseiendom. Ikke bruk til bolig eller varig opphold for personer. Mønehøyde inntil 3 m, gesimshøyde inntil 2,5m. Minst 4 m fra eiendomsgrense og minst 1 m fra annen bygning. 2. Mindre frittliggende byggverk knyttet til drift av jordbruks-, skogbruks- og reindriftsområder. 3. Mindre fasadeendring (f eks skifte vindu eller dør). Bygningens eksteriørkarakter endres ikke. Tilbakeføring til opprinnelig fasade. Bygning eller område omfattes ikke av reguleringsplan for spesialområde - bevaring. 4. Oppføre/flytte ikkebærende vegg. Innenfor en branncelle eller bruksenhet. Ikke endre vesentlige krav til planløsning nevnt i pbl 74 nr.1. 5. Installere, endre eller reparere enkle installasjoner. F.eks. sanitæranlegg i eksisterende våtrom, kjøkkenventilator, kjølerom i bolig. Bare i eksisterende bygning og innenfor en bruksenhet eller branncelle. Reinstallering og reparasjon av ildsted. Installering og øvrige tiltak som gjelder ildsted, krever ikke søknad eller melding dersom arbeidet kontrolleres av kvalifisert kontrollør. 6. Levegg/skjermvegg (frittstående eller forbundet med bygning). Høyde inntil 1,8 m, lengde inntil 10 m. Minst 4 m fra nabogrense og samsvar med byggegrense mot vei (vegloven). 7. Frittliggende utepeis, utegulv, postkassestativ, mindre skulpturer o l. Utegulv inntil 0,5 m over terreng. 8. Innhegning (gjerde) mot vei med høyde inntil 1,5 m. Ikke over 0,5 m i frisiktsoner mot vei. Nedre Eiker kommune 15.06.2006 side 3 av 7
9. Reklameskilt. Skilt inntil 3,0 m 2 og reklameinnretning og lignende inntil 1,0 m 2 som monteres flatt på vegg. Unntaket omfatter ikke plassering av flere skilt/reklameinnretninger som skal plasseres på samme fasade, og ikke med pulserende lys. 10. Mindre antenner for radio og TV-signaler. Antennemast inntil 2 m høyde. Parabolantenne inntil 1,2 m diameter. Ikke skjemmende plassering (bevaringshensyn o l). 11. Forstøtningsmur. Inntil 1,0 m høyde og minst 2,0 m fra nabogrense eller Inntil 1,5 m høyde og minst 4,0 m fra nabogrense. Ikke hindre sikt i frisiktsoner mot vei. 12. Fylling eller planering av terreng Inntil 1,5 m avvik fra opprinnelig terreng i tettbygd strøk. Inntil 0,5 avvik på eiendom for rekke-eller kjedehus. Inntil 3,0 m avvik i spredtbygd strøk. 13. Graving for kabler (el, tele o l) 14. Reparasjon ved rør- og ledningsbrudd. 15. Biloppstillingsplasser for eiendommens bruk. For landbrukseiendommer er i tillegg anlegg av oppstillingsplass for landbruksmaskiner til bruk på eiendommen unntatt. Forhåndskonferanse Dersom tiltakshaver eller kommunen ønsker det, skal det holdes forhåndskonferanse før søknad sendes inn (jf pbl 93 a). Dette er et møte mellom tiltakshaver og kommunens byggesaksmyndighet. Andre berørte parter og organer kan også delta. Hensikten er å gi partene en mulighet for tidlig avklaring av rammene for prosjektet og saksbehandlingen. Målet er bl a å legge grunnlaget for en best mulig søknad og derved kortere saksbehandling. Forhåndskonferanse må avtales på forhånd, forberedes av alle parter (husk situasjonskart, skisser, tegninger o.!), og det skal skrives referat. Forhåndskonferansen gir imidlertid ingen rettigheter, forhåndstilsagn eller tillatelser. Nabovarsel For tiltak som krever søknad eller melding, må naboer og gjenboere varsles (jf pbl 94.3). Gjenboer er den som har eiendom på andre siden av tilstøtende vei e l. Som nabovarsel bør det benyttes fastsatt skjema som gir opplysninger om frist for merknader (2 uker). Varselet skal sendes rekommandert, eventuelt leveres mot kvittering (eget skjema). Nabo/gjenboer kan skrive f eks "intet å bemerke" i merknadsrubrikken på kvitteringsskjemaet. Derved kan man unngå å vente på Nedre Eiker kommune 15.06.2006 side 4 av 7
merknader til fristen er ute. Ved Søknad om "enkle tiltak" er det krav om at naboer ikke har protestert. Ansvarlig søker er mottaker av nabomerknader for søknadspliktige tiltak og videresender disse til kommunen som vedlegg til søknaden. Av hensyn til naboers rettssikkerhet kan merknader i tillegg sendes i kopi til kommunen. Dispensasjoner/unntak I mange tilfelle vil det være ønskelig eller nødvendig å søke dispensasjon fra planbestemmelser, lovens bestemmelser, forskrifter eller vedtekter (jf pbl 7). Dette må fremgå av søknaden og nabovarselet, det må gis en særlig begrunnelse. Eksemplene nedenfor er vanlige: Dispensasjon fra plan (reguleringsplan, kommuneplanens arealdel m v.) Gjelder f eks tomteutnyttelse, byggehøyde, byggegrense, bruksformål m v. Dispensasjon/unntak fra krav til byggeavstand mot grense eller annen bygning Hovedregel: Avtand til nabogrense skal minst svare til bygningens halve høyde og ikke være under 4 m Kommunen kan godkjenne mindre avstand a) når nabo (eier/fester) har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus o l med grunnflate inntil 50 m2 Pkt a og b krever ikke formell dispensasjon, men kommunen skal vurdere forholdet. For pkt a må nabo aktivt gi skriftlig samtykke på eget skjema. Det er ikke nok med kvittering og påskrift på nabovarselet. Eventuelle branntekniske krav vil bli lagt på tiltaket. Alternativt kan nabo gi erklæring om begrensninger på fremtidig utnyttelse av egen eiendom. Dette bør i så fall tinglyses. Dersom det etter begrunnet søknad (m/nabovarsling) gis nødvendig dispensasjon fra lov eller planbestemmelser (jf pbl 7) og tiltaket for øvrig omfattes av melding eller unntak fra søknad/melding (SAK 7), kan saken behandles uten krav om fullstendig byggesøknad. Evt kan saken behandles som enkelt tiltak. Klage Kommunens vedtak i en byggesak er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven som kan påklages av parter med rettslig klageinteresse (jf pbl 15 og forvaltningslovens 28). Part kan f eks være tiltakshaver eller nabo/gjenboer. Klagen vurderes av kommunen (underinstans) før den eventuelt sendes fylkesmannen (klageorganet) til avgjørelse. Frist for å klage er 3 uker etter at vedtaket er blitt kjent. Igangsetting Når igangsettingstillatelse er gitt, kan tiltaket som hovedregel settes i gang. Bygningsmyndigheten krever å få melding om dato og mål på detaljert plassering og høyde i terrenget. Nedre Eiker kommune 15.06.2006 side 5 av 7
Tiltak bør imidlertid ikke settes i gang før klagefristen er ute eller mens klage er under behandling. I så fall skjer dette på tiltakshavers eget ansvar og risiko. Bygningsmyndigheten (eller klageinstansen) kan vedta at et tiltak ikke kan settes i gang før klagefristen er ute eller klage er behandlet. Dette kalles utsatt iverksetting (eller oppsettende virkning). Hvis et tiltak ikke er satt i gang innen 3 år etter at (ramme-)tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Jf pbl 96. Ansvarsrett/godkjenning av foretak/kontroll Alle søknadspliktige tiltak skal ha en ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende (jf pbl 93 b). Dette betyr at søknaden som hovedregel må utarbeides av kompetente fagpersoner (f eks arkitekt, ingeniør, byggmester). Det skal også utarbeides kontrollerklæringer for prosjekteringen. Ansvarsretten gis til et godkjent foretak. Tilsvarende skal det være ett eller flere ansvarlig utførende foretak for selve utførelsen av tiltaket (jf pbl 98), og det skal foreligge kontrollerklæringer. Det kan også være nødvendig med egen kontrollplan for viktige og kritiske områder. Det kan gis personlig ansvarsrett i særlige tilfelle slik at selvbygging er mulig. Forutsetningen er at en ansvarlig kontrollerende foretar uavhengig kontroll av byggearbeidene eller at dette oppfylles på annen måte. Ferdigattest Når et tiltak er ferdig, skal ansvarlig kontrollerende foreta sluttkontroll og gi bekreftelse om resultetet til kommunen som gir ferdigattest. Ved mindre mangler kan det gis midlertidig brukstillatelse. Jf pbl 99. Tiltaket eller i tilfelle vedkommende del av det, kan ikke tas i bruk før ferdigattest eller brukstillatelse er gitt. Ulovlige forhold Kommunen eller politiet kan reagere med ulike sanksjoner overfor ulovlig bygging eller bruk (jf pbl kap XVIII og XIX). Aktuelle reaksjoner (hver for seg eller sammen) kan være: Byggestopp Bøtlegging (straffereaksjon fra politiet) Tvangsmulkt (dagbøter eller engangsbot) Forelegg og tvangsfullbyrding (f eks riving for tiltakshavers regning) Nedre Eiker kommune 15.06.2006 side 6 av 7
Tidsfrister Det er innført en rekke tidsfrister for kommunal byggesaksbehandling. De nye fristene er: 12 uker for byggesøknader som ikke er enkle tiltak 3 uker for enkle tiltak 3 uker for meldingssaker 4 uker for andre myndigheters uttalelse 2 uker for å avholde forhåndskonferanse 4 uker for søknad om igangsettingstillatelse 1 uke for anmodning om midlertidig brukstillatelse 2 uker for krav om ferdigattest 6 uker for oversendelse av klagesaker 6 uker for at klageinstansen skal behandle saker der førsteinstansvedtaket er gitt utsatt virkning Fristoverskridelse for meldingssaker og enkle tiltak medfører det samme som at kommunen ikke har noen merknader og tiltaket kan igangsettes. Overskridelse av 12 ukers fristen for byggesaksbehandling medfører reduksjon av byggesaksgebyret med ¼ for hver påbegynt uke ut over fristen. For overskridelse av fristen for midletidig brukstillatelse er virkningen at tiltaket kan tas i bruk. For andre myndigheters uttalelse er virkningen av fristoverskridelse at disse mister retten til å avgi uttalelse. For de andre fristene er det ikke gitt regler om rettsvirkninger. Gebyr Kommunen tar gebyr for behandling av søknader og meldinger (jf pbl 109). Satsene er fastsatt i et regulativ vedtatt av kommunestyret. Tiltakshaver får tilsendt regning når søknaden/meldingen er behandlet. For nybygg som skal tilknyttes kommunal vannog/eller kloakkledning påløper også tilknytningsgebyrer på grunnlag av bygningens bruksareal (inkl. kjeller og loft) etter Norsk Standard 3940. For tilbygg påløper tilknytningsgebyr ved endring av gebyrgruppe. Ved tilknytningsgebyr for industri, næringsbygg med mer, gjelder særskilte regler. For delingssaker påløper det egne gebyr for oppmålingsforretning, målebrev m v. Dette kommer i tillegg til behandlingsgebyret for søknaden. Arbeidstilsynet krever eget gebyr for sin behandling av søknader. Noen gode råd Søk profesjonell hjelp til søknad og dokumentasjon (arkitekt, byggmester )! Ta kontakt med naboer og andre berørte parter tidligst mulig i planleggingen! Ring og avtal tid hvis du har spørsmål til kommunen. Forhåndskonferanse må alltid avtales og forberedes. Sørg for at søknad eller melding er korrekt og inneholder all nødvendig dokumentasjon! Dette er en forutsetning for raskest mulig saksbehandling! Nyttige nettadresser: Byggteknisk Etat: http://www.be.no Bygg.no : http://www.ba-torget.no Nedre Eiker kommune 15.06.2006 side 7 av 7