t OBOS FINANSDEPARTEMENTET OBOS Hovedkontor Besøksadresse Hammersborg torg 1 Finansdepartementet Postboks 8008 Dep. 0030 OSLO Sendes både pr. post og til postmottak@finans.dep.no Saksnr. C-1.t>>i"k I2016 06 l l Arkivnr. Postadresse Postboks 6666 St. Olavs plass 0129 Oslo Telefon 22 86 55 00 Foretaksregisteret NO 937 052 766 MVA Deres ref. Deres brev Vår ref. Dato Oslo, 28. april 2006 r:\saker\2004\003500+\s-003564\ 17293.doc NOU 2006:1 Eiendomsmegling - høringsuttalelse I. Innledning Vi viser til Finansdepartementets høringsbrev datert 27. januar 2006. Høringsfristen for hoveddelen av NOU 2006:1 er 2. mai 2006. Selv om OBOS ikke står på høringslisten, ønsker vi likevel å knytte noen kommentarer til forslaget til endringer i lov om eiendomsmegling. OBOS mener at gjeldende lov om eiendomsmegling fra 1989 i det alt vesentlige har fungert tilfredsstillende. Etter vår oppfatning holder bransjen generelt en god etisk og faglig standard. Det har riktignok vært enkelte oppslag i media om kritikkverdige forhold i eiendomsmeglingsbransj en som kan ha bidratt til å svekke tilliten til bransjen. Ifbm. revisjon av eiendomsmeglingsloven må det etter vår oppfatning være et viktig mål å få en lov som bidrar til å øke tilliten til bransjen. II. Kommentarer til enkelte av lovendringsforslagene Vi vil i det følgende kommentere enkelte av lovendringsforslagene (kommenteres kapittel for kapittel): Ka ittel 5 Lovens ormål o virkeområde Me lin av eiendom i utlandet unkt 5.4 Et flertall i utvalget mener at formidling av næringseiendommer, leieformidling og formidling av fast eiendom beliggende i utlandet, fortsatt skal være underlagt lovens anvendelsesområde. OBOS slutter seg fullt ut til denne vurderingen. OBOS slutter seg også til utvalgets forslag til klargjøring av grensen for hva som er eiendomsmegling i utlandet - grensen anses overskredet dersom det ytes bistand utover såkalt "mekanisk formidling" av fast eiendom.
t obos Ka ittel 6Konses' onss stemet o krav til or aniserin av eiendomsroe lin svirksomhet Bevillin ss stemet ka ittel 6 OBOS støtter forslaget om at det foretaksbaserte bevillingssystemet videreføres. Vi er også enig i forslaget om at det innføres krav til egnethet for daglig leder og styret i eiendomsmeglingsforetak. Dette er tiltak som etter vår oppfatning vil bidra til å styrke tilliten til bransjen. Det er viktig at ansvaret for eiendomsmeglingsvirksomheten plasseres hos foretaket. Ansvaret for den faglige utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomheten og det økonomiske ansvaret for virksomheten, henger nøye sammen. Vi støtter derfor forslaget om at bevillingssystemet endres slik at ansvaret for hele virksomheten, herunder den faglige utøvelsen av virksomheten, ligger på foretaket. OBOS støtter forslaget om at fagansvaret deles mellom fagansvarlig og ansvarlig megler. OBOS støtter også forslaget om at ansvarlig megler og fagansvarlig skal ha rett til å få behandlet eiendomsfaglige spørsmål i styret, og i den forbindelse ha møte- og talerett under behandlingen. OBOS er enig i at innføringen av kravet om en ansvarlig megler for hvert oppdrag medfører at det ikke er det samme behovet for å opprettholde nåværende ordning med faglig leder ved hvert enkelte avdelingskontor. OBOS støtter derfor flertallets forslag om at det er tilstrekkelig at hvert foretak har en fagansvarlig megler, som enten er statsautorisert eiendomsmegler, advokat eller jurist med relevant erfaring. Vi kan heller ikke se at det er behov for å stille absolutt krav om at fagansvarlig skal være fast ansatt i foretaket, eller at det skal stilles spesielle krav om fysisk tilstedeværelse. Det sentrale må være at fagansvarlig skal ha et tilstrekkelig faglig tilsyn, og at Kredittilsynet kan trekke tilbake bevillingen dersom så ikke er tilfelle. OBOS er enig i at det neppe er hensiktsmessig å fastsette i lovs form hvor mange medhjelpere en ansvarlig megler kan ha, og støtter forslaget om en forskriftshjemmel som ved behov gjør det mulig å fastsette forholdstallet. Fast kontorsted unkt 6.6 OBOS mener det er en svekkelse av selger og kjøpers interesser at kravet til at eiendomsmegling skal skje fra fast kontorsted foreslås sløyfet. Basert på utvalgets redegjørelse for gjeldende rett på området, herunder hvordan EØS-reglene må forstås, mener OBOS at man i stedet for å sløyfe kravet til fast kontorsted bør velge den lovtekniske løsningen som er valgt i revisorloven (og som det er redegjort for i utredningen). På den måten blir hovedregelen fortsatt at eiendomsmegleren skal ha fast kontorsted i Norge, men at Kredittilsynet ved enkeltvedtak kan gjøre unntak fra kravet om fast kontorsted forutsatt at eiendomsmeglerens dokumenter for klienter i Norge oppbevares på en ordnet og forsvarlig måte i Norge. 2
t obos Ka ittel 7 Utdannin s- o kom etansekrav Utvalget ønsker å opprettholde dagens utdanningskrav, slik at personer som skal være fagansvarlig eller være ansvarlig megler må ha tilsvarende kompetanse som dagens faglige ledere. Utvalget går også inn for at jurister med minimum to års praksis fra eiendomsmegling skal kunne ha disse rollene. OBOS er enig i utvalgets vurderinger av den kompetanse som skal kreves av fagansvarlig og ansvarlig megler. OBOS konstaterer at den eneste offentlig godkjente eiendomsmeglerutdanningen i Norge er tilbudet om Bachelorgrad i eiendomsmegling på BI. OBOS mener det er uheldig at det kun er en utdanningsinstitusjon i Norge som tilbyr slik utdanning. For å sikre det nødvendige mangfold og konkurranse innen utdanning av eiendomsmeglere, mener OBOS at det offentlige bør stimulere til at andre høyskoler og/eller universiteter tilbyr tilsvarende utdanning. Det er flere konkurrerende utdanningstilbud innenfor de aller fleste høyere utdanninger i Norge i dag, og vi kan ikke se noen grunn til at det ikke skal være tilsvarende konkurranse innen utdanning av eiendomsmeglere. Slik konkurranse vil etter vår oppfatning være til fordel både for studentene (som får alternative utdanningsinstitusjoner å velge mellom) og for brukerne av eiendomsmeglingstjenester (vil normalt føre til et bedre utdanningstilbud som igjen vil gi et høyere faglig nivå på de ferdig utdannete kandidatene). Når det gjelder tilegnelse av oppgjørspraksis, så støtter OBOS forslaget om at deltakelse på oppgjørspraksiskurs kan erstatte ordinær oppgjørspraksis. Utvalget foreslår at et slikt kurs skal avsluttes med en prøve. OBOS mener det bør være et krav for å få godkjent kurset som oppgjørspraksis at kandidaten har bestått prøven (m.a.o. ikke tilstrekkelig bare å avlegge prøven). Utvalget foreslår at beregning av praksiskravet på 2 år endres slik at bare praksis som er tilegnet etter at alle eksamener på eiendomsmeglerstudiet er bestått, regnes med. Utvalget presiserer imidlertid at all relevant praksis som er gjennomført før loven trer i kraft bør anses som godkjent praksis uavhengig av om denne er opparbeidet før eller etter fullført studium. OBOS støtter forslaget til endring av tidspunktet for beregning av praksis, herunder den foreslåtte overgangsregelen. Når det gjelder krav til kompetanse for medhjelpere, er OBOS enig med flertallet i utvalget om at det må stilles bestemte kvalifikasjonskrav til disse (med unntak for de som har en ren oppgjørsfunksjon, generell backoffice-funksjon og de som arbeider i spesialiserte næringsmeglingsforetak). Medhjelperne må dokumentere at de har tilstrekkelig kompetanse før de gis adgang til å bistå foretakets kunder. OBOS er imidlertid kritisk til forslaget om at medhjelperne skal gjennomføre et obligatorisk studium på ca. 400 timer, og mener at det må være tilstrekkelig at disse medhjelperne dokumenterer sin kompetanse ved å bestå en eksamen. Ved et slikt system får også personer med annen relevant utdanning mulighet til å dokumentere sin kompetanse. En ytterligere fordel med en slik ordning er at det ikke vil være nødvendig med særlige fritaksregler m.v. For øvrig fremstår dette som den mest kostnadseffektive ordningen både for den enkelte kandidat og for samfunnet. OBOS mener det er naturlig at Kredittilsynet fastsetter regler for eksamen, herunder hvem som skal kunne avholde eksamen. OBOS kan ikke se at det er grunnlag for å regulere hvem som skal ha 3
adgang til å drive kurs eller annen form for organisert opplæring. Det bør for øvrig være opp til den enkelte kandidat om vedkommende ønsker å delta på kurs. OBOS støtter flertallets forslag om at medhjelpere, på samme måte som statsautoriserte eiendomsmeglere m.fl., plikter å fremlegge politiattest. OBOS støtter for øvrig forslaget om obligatorisk etterutdanning slik det fremkommer i lovforslaget 2-3 c. Tittelbruk unkt 7.10.6 Det fremgår av lovforslaget 2-3 fjerde ledd at det bare er statsautoriserte eiendomsmeglere, advokater og jurister med rett til å drive eiendomsmegling som kan bruke tittelen "statsautorisert eiendomsmegler, eiendomsmegler, megler og andre titler som kan forveksles med disse". OBOS støtter ikke forslaget fra fire utvalgsmedlemmer om å gi personer som har bestått egnethetsprøven tittelen "registrert megler". En egen tittel for denne gruppen kan virke forvirrende for publikum, som lett kan forledes til å tro at den registrerte megleren har større kompetanse innen eiendomsmegling enn det vedkommende faktisk har. Innføring av tittelen "registrert megler" kan for øvrig bidra til å undergrave tittelen "statsautorisert eiendomsmegler". I stedet for å gi personer som har bestått egnethetsprøven tittelen "registrert megler", mener OBOS det er naturlig å videreføre begrepet "megler". Dette begrepet, som ikke er noen beskyttet tittel, er allerede godt innarbeidet i bransjen, og vi kan ikke se at det er noen grunn til å nekte de personene som rent faktisk gjennomfører meglingen å kalle seg "megler". Med bakgrunn i ovennevnte foreslår OBOS at tittelen "registrert megler" i lovforslaget byttes ut med begrepet "megler". Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at dersom lovgiver støtter dette forslaget, så bør det gjøres enkelte tilpasninger i lovforslaget 2-3 fjerde ledd hvor det står at bare statsautoriserte eiendomsmeglere, advokater og jurister kan kalle seg "megler". Ka ittel 8 Me lens uavhen i het Forbud mot e enhandel unkt 8.5 Det er etter gjeldende lov 2-12 et forbud mot egenhandel for ansatte og deres nærstående. Dette er foreslått videreført i noe endret form. OBOS er enig i at det er behov for et forbud mot at ansatte og deres nærstående er involvert i handler hvor eiendomsmeglingsforetaket bistår. Slik eiendomsmeglingsvirksomheten er organisert i mange foretak i dag, vil et ubetinget egenhandelsforbud ramme for vidt. OBOS mener derfor det er bra at det presiseres i loven hvilke unntak fra egenhandelsforbudet som gjelder, og at det gis en hjemmel for dispensasjon i enkelttilfeller. OBOS har ut over dette ingen kommentarer til selve utformingen av lovforslaget. 4
Forbud mot inntekter fra andre enn o dra s iver unkt 8.6 Flertallet i lovutvalget går inn for at det innføres forbud mot at meglerforetak mottar inntekter fra andre enn oppdragsgiver, herunder fra tjenesteytere som brukes for å gjennomføre oppdraget, jf. lovutkastet 2-6 annet ledd. Forslaget begrunnes med hensynet til eiendomsmeglers uavhengighet. Flertallet viser bl.a. til at det ikke må kunne oppstå mistanke om at megleren har økonomiske incentiver som kan tenkes å gå på tvers av selger og kjøpers interesser. OBOS er uenig i flertallets forslag om et absolutt forbud mot at meglerforetaket mottar inntekter fra andre enn oppdragsgiver. OBOS mener at mindretallets forslag om en skriftlig varslingsplikt fullt ut ivaretar hensynet til eiendomsmeglers uavhengighet. Det sentrale er - som påpekt av mindretallet - at så lenge det både er full åpenhet om prisen på de enkelte tjenester og full valgfrihet om valg av tjenester, foreligger det ikke noen reell begrunnelse for et lovforbud. OBOS er for øvrig enig i mindretallets begrunnelse om at et absolutt forbud vil føre til at kostnadene for brukerne av eiendomsmeglingstjenester blir høyere enn nødvendig. Ad an en til å delta i annen virksomhet unkt 8.7 OBOS støtter lovutvalgets forslag om å videreføre forbudet mot at eiendomsmeglingsforetak skal ha adgang til å drive annen næringsvirksomhet kombinert med en dispensasjonsadgang. Det er uenighet i utvalget om dagens regelverk som gir eiendomsmeglere adgang til å forestå kredittformidling som ikke krever tillatelse etter annen lovgivning, forvaltning av utleieboliger etter forutgående utleieoppdrag, adgang til eierskap i annonsemedier og adgang til å formidle eierskifteforsikringer mot godtgjørelse bør videreføres. OBOS mener at dagens regelverk bør videreføres. I den utstrekning det kan oppstå tvil om meglers rolle, kan dette best ivaretas med en skriftlig varslingsplikt. OBOS vil særlig peke på at et forbud mot at eiendomsmeglingsforetak eier annonsemedier helt eller delvis vil hindre effektiv konkurranse. I dag utgir mange eiendomsmeglingsforetak egne annonseaviser, og eiendomsmeglingsforetak er medeiere i nettsteder som formidler slike annonser m.v. Et forbud mot slikt eierskap vil bidra til mindre konkurranse og gi de store etablerte annonsemediene større muligheter til å dominere markedet. Også når det gjelder vederlag for formidling av lån, salg av eierskifteforsikring og forvaltning av utleieboliger, mener OBOS at det på bakgrunn av dagens praksis ikke er påvist at dette skader tilliten til eiendomsmegler som uavhengig mellommann. For å bidra til ytterligere åpenhet rundt disse spørsmålene, bør det i stedet for et forbud innføres en plikt til megler om skriftlig å orientere om forholdene. Ka ittel 9 0 dra et - orholdet mellom me leren o o dra s iveren O dra ssk'ema o fastsettelse av vederla Kravet til bruk av oppdragsskjemaet innebærer både et absolutt formkrav og et krav til hvilke opplysninger som skal fremkomme av avtalen. Virkningene av brudd på formkravene er at megler ikke kan bygge noe krav mot oppdragsgiver, dvs. at megler verken kan kreve vederlag eller få dekket utlegg. Etter vår oppfatning er det svært urimelig at bagatellmessige feil ved utfyllingen av oppdragsskjemaet skal ha så vidtrekkende konsekvenser. OBOS er derfor enig 5
med utvalget i at dagens ordning med inngåelse av oppdrag på fastsatt skjema bør erstattes av krav om at det skal inngås en skriftlig avtale. OBOS har ingen kommentarer til de endringene som foreslås i lovutkastet 3-2. OBOS mener at det må opprettholdes full avtalefrihet i forbindelse med fastsettelse av eiendomsmegleres vederlag, herunder retten til å avtale provisjon. Det konstateres at det er et mindretall i utvalget som ønsker å forby provisjonsavtaler i forbindelse med inngåelse av eiendomsmeglingsoppdrag. OBOS kan ikke se at det her fremkommer argumenter som gir grunnlag for å endre dagens ordning med fri fastsettelse av vederlaget. III. Behov for ytterligere tiltak? Finansdepartementet stiller i høringsbrevet spørsmål om det er behov for ytterligere tiltak utover utvalgets forslag, herunder om det i loven bør inntas et krav om at foretakets driftsplan og interne rutiner for organisering skal være vedlagt søknad om bevilling. Utvalget har i 2-1 tiende ledd foreslått at styret i foretak som søker om bevilling til å drive eiendomsmegling skriftlig skal bekrefte at det er utarbeidet rutiner for meglingen. Etter vår vurdering er det naturlig at Kredittilsynet selv vurderer om det anses hensiktsmessig å få kopi av disse rutinene på søknadstidspunktet. OBOS viser i den forbindelse til at det på Kredittilsynets nettside er lagt ut en orientering (datert 02.03.06) om hvilke dokumenter som skal vedlegges søknad om å drive eiendomsmegling. I tillegg er det utarbeidet et søknadsskjema som anbefales benyttet. Etter vår oppfatning må Kredittilsynet løpende vurdere hvilke opplysninger det trenger ifbm. godkjenningsprosessen. Dersom Finansdepartementet måtte mene at Kredittilsynet ikke allerede har den nødvendige hjemmel i hhv. eiendomsmeglingsloven og kredittilsynsloven til å innhente slike opplysninger, bør Kredittilsynet få den nødvendige hjemmel. Med vennlig hilsen OBO ( /m Martin Mæland Adm.dir. Boddvar Kaale Advokat 6