KAP. 2 AVHENDINGSLOVA OG AVHENDINGSAVTALEN

Innholdsfortegnelse FORORD.............................................. 11 KAP. 1 INNFØRING.................................... 13 1.0 Innledning. Avhendingsrett og formuerett............... 13 1.1 Kort om rettskilder i avhendingsretten.................. 16 1.2 Avhendingslovas virkeområde......................... 18 1.20 Begrepet avhending............................ 18 1.21 Avhending og tjeneste. Sammensatte avtaler........ 21 1.22 Tomtefeste m.m................................ 22 KAP. 2 AVHENDINGSLOVA OG AVHENDINGSAVTALEN... 24 2.0 Avhendingslova i forhold til partenes avtale. Avtalefrihet. Forbrukerkjøp...................................... 24 2.00 Hovedprinsipper om kontraktsfrihet og om ufravikelig forbrukerlovgivning............................... 24 2.01 Ufravikelighet kun ved forhåndsavtaler?............ 25 2.02 Avtaleloven 36............................... 29 2.1 Forbrukerkjøp av fast eiendom........................ 31 2.10 Forbrukerregler og ufravikelighet.................. 31 2.11 Begrepet forbrukerkjøp.......................... 32 2.2 Avhendingsavtalen................................. 33 2.20 Avtaleinngåelsen............................... 33 2.21 Avtaleslutning etter FN-konvensjonen CISG.......... 36 2.22 Tolking av avhendingsavtalen.................... 36 2.23 Særlig om standardvilkår........................ 37 2.3 Meglerens rettslige stilling............................ 40 2.30 Meglervirksomhet og offentlig kontroll............. 40 2.31 Meglerens utføring av oppdraget.................. 41 2.32 Spesielt om meglerens plikter ved budgivning........ 43

6 AVHENDINGSRETT 2.33 Meglerens vederlag............................. 44 2.34 Meglerens gunstige prisavslagsregel................ 44 2.4 Profesjonsutøveres erstatningsansvar. Megleren og takstmannen...................................... 45 KAP. 3 GJENNOMFØRINGEN AV AVHENDINGEN......... 46 3.0 Innledning........................................ 46 3.1 Overleveringsplikten og vågnadens overgang............ 46 3.10 Innledning.................................... 46 3.11 Hva er «vågnad» (risiko)?........................ 47 3.12 Hovedregelen om vågnadens overgang............. 49 3.13 Overtagelsestid................................ 50 3.14 Kostnader og avkastning........................ 50 3.15 Unntak fra hovedregelen om vågnadens overgang. Utvidet vågnad for kjøperen...................... 51 3.16 Unntak: Utvidet vågnad for selgeren............... 52 3.2 Betalingsplikten.................................... 53 3.20 Prisfastsetting.................................. 53 3.21 Sted og tid for betaling.......................... 54 3.3 Prinsippet om ytelse mot ytelse (tilbakeholdsrett)......... 55 3.30 Innledning.................................... 55 3.31 Selgerens tilbakeholdsrett........................ 56 3.32 Kjøperens tilbakeholdsrett........................ 57 3.33 Forventet kontraktsbrudd........................ 60 3.4 Rettsvern, skjøte, grunnbokshjemmel og tinglysing........ 64 3.5 Pant i fast eiendom................................. 67 3.6 Tilbehør til fast eiendom............................. 69 3.7 Ektefellers faste eiendom. Samboere mv.................. 70 3.8 Fast eiendom og arv................................. 72 KAP. 4 FORSINKET ELLER UTEBLITT OVERLEVERING.... 74 4.0 Kontraktsbrudd i form av forsinkelse................... 74 4.00 Innledning.................................... 74 4.01 Allment om leveringshindringer.................. 79 4.1 Kontraktsbruddskrav ved forsinket eller uteblitt overlevering 80 4.10 Kjøperen krever å få overta eiendommen............ 80 4.100 Innledning.............................. 80

INNHOLDSFORTEGNELSE 7 4.101 Leveringshindringer....................... 80 4.102 Om tomtefesteavtaler, økonomiske hindringer og etterfølgende forhold.................... 83 4.103 Frist for fremsetting av krav om overtagelse.... 85 4.104 Tvangsfullbyrdelse av krav om overtagelse.... 86 4.11 Kjøperen hever avhendingskontrakten............. 87 4.110 Innledning.............................. 87 4.111 Vesentlig kontraktsbrudd................... 87 4.112 Tilleggsfrist. Reklamasjon................... 89 4.12 Kjøperen krever erstatning....................... 91 4.120 Utgangspunkter. Ansvarsgrunnlag........... 91 4.121 Kontrollansvaret ved forsinket overtagelse..... 93 Ad vilkår A, hindring..................... 94 Ad vilkår B, utenfor kontroll................ 95 Ad vilkår C, kunne ikke ha reknet med. Culpa levissima?............... 96 Ad vilkår D, unngå eller overvinne.......... 98 4.122 Forsinkelse som skyldes tredjeperson.......... 100 4.123 Skyldansvar (culpa) og indirekte tap.......... 102 4.124 Opplysningsplikt om hindring............... 103 4.13 Kontraktsregulering av forsinkelseskravene.......... 104 KAP. 5 MANGLER VED EIENDOMMEN. KONTRAKTSBRUDD I FORM AV MANGEL............................ 107 5.0 Begrepet mangel i avhendingslovas forstand............. 107 5.00 Innledning.................................... 107 5.01 Avtalen er utgangspunktet....................... 107 5.02 Formålet med eiendommen...................... 109 5.03 Partenes faglige styrke og sakkyndighet............ 112 5.04 Pris og kvalitet................................. 115 5.05 Tidspunkt for mangel........................... 116 5.06 Supplering av avtalen med opplysninger fra selgersiden 118 5.060 Noen utgangspunkter..................... 118 5.061 Opplysninger fra selgeren og i selgerens markedsføring............................ 120 5.062 Opplysningen må ha virket inn på avtalen.... 122 5.063 Særlig om manglende areal. Arealsvikt....... 124

8 AVHENDINGSRETT 5.064 Retting av opplysninger.................... 127 5.07 Selgerens opplysningsplikt, særlig der det er tatt «som den er»-forbehold.......................... 128 5.070 Om «som den er»-forbehold. Betydning og bruk 128 5.071 Opplysningsplikten etter avh. 3-7........... 132 5.072 Særlig om normen «måtte kjenne til»......... 135 5.073 Opplysningsplikt om miljø og naboforhold?... 137 5.074 Om identifikasjon.......................... 139 5.075 Kan selgeren fraskrive seg ansvaret etter avh. 3-9?.............................. 5.08 Kjøperens aktsomhetsplikt og undersøkelsesplikt..... 142 5.1 Kontraktsbruddskrav som følge av mangler ved eiendommen 148 5.10 Innledning.................................... 148 5.11 Retting av mangler.............................. 149 5.110 Utgangspunkter........................... 149 5.111 Kjøperens krav på retting................... 150 5.112 Selgerens rett til å rette..................... 152 5.113 Kjøperens plikt til å finne seg i retting. Manglende retting......................... 154 5.114 Reparasjoner som ikke holder................ 155 5.12 Prisavslag..................................... 157 5.120 Generelt om prisavslagsremediet............. 157 5.121 Den allmenne kjøpslovens prisavslagsmodell... 158 5.122 Avhendingslovas prisavslagsmodell.......... 159 5.13 Kjøperen hever avhendingskontrakten............. 160 5.130 Innledning.............................. 160 5.131 Vesentlig kontraktsbrudd................... 161 5.132 Hevingsreklamasjon....................... 164 5.14 Kjøperen krever erstatning....................... 166 5.140 Utgangspunkter. De ulike ansvarsgrunnlagene i avhendingslova.......................... 166 5.141 Kontrollansvaret ved mangelfull eiendom..... 167 5.142 Mangel som skyldes tredjeperson............ 169 5.143 Skyldansvar. Garantiansvar. Dekning av indirekte tap............................. 171 5.144 Erstatning ved skade på andre formuesgoder... 173 5.145 Personskade. Produktansvarsloven........... 176

INNHOLDSFORTEGNELSE 9 5.15 Krav mot tidligere selger eller annen kontraktspart... 177 5.16 Kontraktsregulering av mangelskravene............ 179 5.2 Rettsmangler (vanhjemmel) og rådighetsmangler......... 180 5.20 Rettsmangler (vanhjemmel)...................... 180 5.21 Rådighetsinnskrenkninger. Offentligrettslige krav..... 182 5.22 Ekspropriasjon................................. 183 5.23 Konsesjon..................................... 184 KAP. 6 KONTRAKTSBRUDD FRA KJØPERENS SIDE....... 188 6.0 Innledning........................................ 188 6.1 Avbestillingsspørsmål. Kjøperens plikt til å overta eiendommen....................................... 188 6.10 Fastholdelse, avbestilling og overtagelsesplikt........ 188 6.11 Angrerettloven gjelder ikke....................... 191 6.2 Kontraktsbruddskrav ved forsinket eller uteblitt betaling... 192 6.20 Fastholdelse av kjøpet og inndrivelse av kjøpesummen 192 6.200 Innledning.............................. 192 6.201 Frist for å fremme kravet................... 192 6.202 Betalingshindringer, konkurs og pantesikring.. 193 6.203 Inndrivelsesprosessen...................... 195 6.204 Forsinkelsesrenter mv...................... 197 6.21 Selgeren hever avhendingskontrakten.............. 198 6.210 Vesentlig kontraktsbrudd................... 198 6.211 Tilleggsfrist.............................. 199 6.212 Selgeren kan ikke heve kjøpet når eiendommen er overtatt............................... 199 6.213 Frist for å fremme hevingskrav ved forsinket betaling................................. 202 6.22 Selgeren krever erstatning........................ 202 6.220 Erstatning som følge av forsinket eller uteblitt betaling................................. 202 6.221 Frist for å kreve erstatning ved forsinket betaling 203 6.3 Andre kjøperplikter enn betalingsplikten................ 203 6.30 Krav på heving og erstatning ved kjøperens brudd på overtagelsesplikten............................. 203 6.31 Krav på naturaloppfyllelse, heving og erstatning ved kjøperens brudd på andre plikter.................. 204

10 AVHENDINGSRETT 6.32 Frist for å komme med krav...................... 204 KAP. 7 OPPGJØRET VED KONTRAKTSBRUDD............ 205 7.0 Innledning........................................ 205 7.1 Erstatningsberegning................................ 205 7.10 Grunnvilkårene for erstatning.................... 205 7.11 Tapsposter og erstatningsberegning, særlig om indirekte tap.................................. 207 7.12 Lemping...................................... 212 7.13 Skadelidtes plikt til å begrense sitt tap.............. 212 7.2 Reklamasjonsfrister og foreldelse ved kontraktsbrudd...... 213 7.20 Innledning.................................... 213 7.21 Krav om reklamasjon direkte i tilknytning til kontraktsbruddet............................... 214 7.22 Lengstefristen ved mangler....................... 218 7.23 Spesielt om reklamasjon overfor tidligere selger...... 219 7.24 Foreldelse av reklamasjonskrav................... 220 7.25 Foreldelse etter 13 eller 20 år ved grov skyld?........ 221 7.26 Realitetsdrøftelse............................... 222 7.27 Reklamasjon er et rettsbevarende utsagn............ 222 7.3 Tilbakelevering ved heving........................... 223 7.30 Innledning.................................... 223 7.31 Taushetsplikt om forretningshemmeligheter og takstdokumenter............................... 224 7.32 Tilbakelevering i vesentlig samme stand............ 224 7.33 Godtgjørelse for bruk eller oppussing av eiendommen. Renter av kjøpesummen......................... 226 7.34 Når eiendommen er solgt videre til en ny kjøper..... 227 7.4 Tilsyn med eiendommen............................. 228 Forkortelser............................................. 231 Litteratur............................................... 233 Domsregister............................................ 236 Lovregister............................................. 238 Stikkordregister.......................................... 245