Byggelederstandarden NS 8403 av advokat Anne Cathrine Røed Byggedagene Trondheim 6. januar 2015
Agenda Kort om standardens tilblivelse Hvorfor egen standard for byggeledelse? Gjennomgang av sentrale punkter i NS 8403 Fokus på Oppdragets omfang, Ytelsesbeskrivelser Representasjon og fullmakt Erstatningsansvaret Reklamasjon og foreldelse Forsikring Belyst gjennom sentrale dommer om byggelederansvar 2
NS 8401 PROSJEKTERINGSOPPDRAG ETTER FAST PRIS Rådgiverkontraktene NS 8402 RÅDGIVNINGSOPPDRAG ETTER REGNING NS 8403 BYGGELEDELSE ETTER REGNING
Hvorfor egen standard for byggeledelse? Eksist. standarder (NS 3403, NS 8401/02) mindre egnet Mange uheldige, uegnede (useriøse) kontrakter i bruk Store variasjoner i kontraktsnivå og vilkår Byggeleders betydning for prosjektet Byggskader (Bla. Sintef Byggforsk 1994/2008) Sterkere fokus på byggeleders ansvar Seriøse aktører vegrer seg i dagens marked
NS 8401 Prosjekteringsstandarden NS 8402 Rådgiverstandarden NS 8403 Byggelederstandarden Typisk prosjektering eller annen rådgivning der er forutberegnelighet knyttet til omfang Gjerne prosjektering i produksjonsfasen Fastpris med endringer Omfanget/tjenesteytelsen må være klarlagt før prisen fastsettes Mer omfattende og komplisert enn NS 8401 (bl.a solidarsansvar/ gruppekontrakter/økt varsling) Løpende rådgivning der det er vanskelig å forutse omfanget Typisk planleggings- eller utredningsoppgaver Medgått tid uten endringsregler Enkel kontrakt Stor likhet med tidligere NS 3404 Oppfølgning der ytelsen vil variere gjennom prosjektet Oppdragsgiver ikke har full innflytelse på fremdrift Kombinert bestemmelser (evt. mot rammer) Ikke endringsregler, men en viss mulighet for variasjon Skreddersydd for byggeleders kontrollfunksjon Byggeleders ytelse avhenger av andre
OPPDRAGETS OMFANG YTELSESBESKRIVELSEN
Hva omfattes av byggeleders ytelse Oppdragets omfang NS 8403 pkt. 3.2.1 Oppdraget omfatter ivaretakelse av oppdragsgiverens interesser, herunder den tekniske, 1 fremdriftsmessige 2 og økonomiske oppfølging 3 og kontroll på byggeplassen, 4 og for øvrig som beskrevet i kontraktsdokumentene, herunder i ytelsesbeskrivelsen. 5 7
Oppdragets omfang NS 8403 NS 8403 pkt. 3.2.1 Oppdraget omfatter ivaretakelse av oppdragsgiverens interesser, herunder den tekniske, fremdriftsmessige og økonomiske oppfølgning og kontroll på byggeplassen, og for øvrig som beskrevet i kontraktsdokumentene, herunder i ytelsesbeskrivelsen. Generell angivelse av oppdraget - faneparagraf Partene må særskilt avtale hvilke oppgaver som skal inngå i oppdragstakers ytelse. Begge parter har en egeninteresse i at det er klart definert hvilket arbeid som skal utføres Nærmere spesifikasjon av oppdraget ytelsesbeskrivelse. Ingen uttrykkelig plikt til å utarbeide en ytelsesbeskrivelse Minimumsbeskrivelse i NS 8403 pkt. 3.2.1. 8
Ytelsesbeskrivelsens innhold NS 8403 pkt. 3.2.2 Ved utarbeidelsen av ytelsesbeskrivelsen tas det hensyn til de forskjellige utslag i byggelederens oppdrag som forskjeller i oppdragstyper skaper. Ytelsesbeskrivelsen bør i alle fall inneholde: a) en oversikt over oppdragsgiverens fremdriftsplan for prosjektet med angivelse av byggelederens engasjementsperiode; b) en konkret beskrivelse av de ulike tjenester byggelederoppdraget skal omfatte; c) angivelse av hvilke kontroller og rutiner byggelederen skal ha ansvaret for; d) oppdragsgiverens organisasjon og fullmaktsforhold, herunder hvem byggelederen skal rapportere til.
Ytelsesbeskrivelsen fra Norsk standard En Veiledende ytelsesbeskrivelse som vedlegg til NS 8403 Utgitt av Standard Norge Laget av gruppe nedsatt av komiteen Ble krevet av Statsbygg/ byggherresiden. Akseptert av alle i komiteen. 10
Ytelsesbeskrivelsen fra Norsk standard Omfattende dokument, veiledende, ikke obligatorisk. Må vedtas konkret. Er ment som et vedlegg til NS 8403, men kan benyttes selv om NS 8403 ikke brukes Gjelder for alle entrepriseformer, også totalentreprise Generell del med grunnytelser (alltid påkrevet) med eller uten spesifikasjoner og spesiell del med valgfrie tilleggsytelser Bygget opp som lister med avkrysningspunkter Ikke i seg selv tilstrekkelig til å tilfredsstille minimumskravene i NS 8403 pkt. 3.2.1. Egnet som sjekkliste for egen ytelsesbeskrivelse. Det er heller ikke tatt høyde for NS 8403 pkt. 3.2.2 bokstav a), c) og d) i Byggeblankett NS 8403. 11
NS 8403 pkt. 3.2.2 Ytelsesbeskrivelsen forts. Særlig om anslag over tidsbruken. Ikke et krav at tidsforbruket angis i de ulike fasene. Uttrykk for partenes forutsetninger. Nyttig ved Fastsettelse av fastprisen. Oppstillingen av et honorarbudsjett ved regningsarbeid. Utarbeidelse av ressursplan som nevnt i NS 8403 pkt. 7.2. Andre forhold som særskilt bør avklares. En del forhold som ikke er omfattet av standard ytelsesbeskrivelsen ved generell angivelse eller som et tilvalgsalternativ. Standard Norges Byggblankett 8403 har rubrikker som tar høyde for deler av disse forhold, men ikke alle. 12
Byggeleders oppgaver Alt avhengig av omstendighetene kan byggeleders underretningsplikt og omsorgsforpliktelse omfatte en plikt til å rettlede eller fraråde Gulating lagmannsrett, 17. desember 2002 (LG-2001-00629) Et konsulentsselskap ble ansett å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt når de ikke gjorde oppdragsgiver oppmerksom på at de pullertene de hadde prosjektert for et kaianlegg medførte begrensninger i forhold til tidligere instruks og fortøyning på kaien. 13
Byggelederansvar oppfølging av kontrakt Gulating lagmannsrett, 21.11.2011 (LG-2011-010843) Rehabilitering og utvidelse av 28 bad i borettslag Ikke skriftlig kontrakt Entreprenør hadde for svak egenkapital til å få garanti Byggeleder betalte fakturaer, til tross for at sikkerhet ikke var stillet 14
Byggelederansvar oppfølging av kontrakt Gulating lagmannsrett, 21.11.2011 (LG-2011-010843) Lagmannsrettens vurdering: For lagmannsretten er det avgjørende at vedkommende faktisk hadde prosjekt- og byggeledelsen slik det fremgår av avtalen mellom Sollia og entreprenøren. Hvilket omfang dette oppdraget har hatt og hvilke arbeidsoppgaver dette generelt har medført for PKK, finner lagmannsretten det ikke nødvendig å ta eksakt stilling til. Det er i denne forbindelse sentralt for lagmannsretten at vedkommende kontrollerte arbeidet og attesterte fakturaer. Innunder en slik kontroll og attestasjon må det etter lagmannsrettens syn naturlig høre at det er stilt avtalt sikkerhet, idet manglende sikkerhetsstillelse blant annet vil kunne få betydning i forhold til betalingen. 15
Byggelederansvar oppfølging av kontrakt Gulating lagmannsrett, 21.11.2011 (LG-2011-010843) Lagmannsretten: Det vises til NS 3430 punkt 13.2 hvor det fremgår at byggherre ikke har noen plikt til å betale avdrag før han har mottatt entreprenørens sikkerhetsstillelse. Byggelederen har da også i sin forklaring for lagmannsretten gitt uttrykk for at han nok burde ha etterspurt om garantien var på plass, og han har også forklart at han har endret sine egne prosedyrer i forhold til dette i ettertid. Lagmannsretten finner etter dette at byggeleder har opptrådt uaktsomt når han ikke sørget for at entreprenøren stilte avtalt garanti. Grov uaktsomhet er det ikke grunnlag for å konstatere. Men BH reklamerte for sent ikke erstatning 16
05.01.2015 REPRESENTASJON
Byggeleders oppgaver som byggherrens representant Byggeleders hovedoppgave Føre tilsyn og kontroll på bygge eller anleggsstedet Påse at byggearbeid, materialer og dokumentasjon bli utført i henhold til spesifikasjonene i entreprenørkontraktene Forutsetter grundig kjennskap til prosjektdokumenter og entreprisekontraktene Som byggherrens representant kreve retting på vegne av byggherre godkjenne utførelse på vegne av byggherre bestille arbeider utført på vegne av byggherre 18
Begrepet representasjon Representasjon av juridiske personer Juridiske personer har ingen egen vilje, men handler ved hjelp av organer som er valgt eller lovbestemt. Organene (typisk et styre) er bemannet med fysiske personer som for eksempel kan forhandle og signere avtaler på vegne av selskapet. Disse er selskapets representanter. Gjennom utvelgelsen som representantens i NS 8403 får vedkommende utpekte representant fullmakt av et visst omfang til å opptre på vegne av sin part (dvs. sitt byggeleder/rådgiverfirma). 19
NS 8403 pkt. 4 Organisatoriske bestemmelser NS 8403 pkt. 4.1 NS 8403 pkt. 4.1 første ledd Hver av partene skal utpeke én person som skal være deres representant. Representantene har fullmakt til å opptre på vedkommende parts vegne i spørsmål som angår kontrakten. Representantene skal sørge for å legge forholdene til rette slik at kontrakten kan gjennomføres uten unødvendig opphold. NS 8403 pkt. 4.1 Partene og deres representanter Plikt til å utpeke representant. Må utpeke en fysisk person. Byggblanketten for NS 8403 pkt. 7. Representantens fullmakt til å opptre på vegne av sin part. En generalfullmakt for så vidt gjelder forhold relatert til kontrakten. Viktig å kunne forskjellen fra fullmakten i NS 8403 pkt. 4.3. Innskrenkninger i generalfullmakten? 20
NS 8403 pkt. 4 Organisatoriske bestemmelser NS 8403 pkt. 4.1 NS 8403 pkt. 4.1 tredje ledd Byggelederen kan ikke uten oppdragsgiverens skriftlige samtykke skifte ut sin representant eller personer som i henhold til kontrakten eller ved senere avtale skal utføre byggelederoppgaver. Oppdragsgiveren kan bare nekte å samtykke dersom han har saklig grunn. NS 8403 pkt. 4.1 Partene og deres representanter Videredelegering av kompetanse? Konsekvensene av at det ikke er utpekt noen representant Representantens plikt til tilrettelegging Sikre en tidsmessig gjennomføring som forutsatt i kontrakten. Kravet til gjennomføring uten unødig opphold må tolkes relativt strengt Krav til personlig utførelse Krav til byggeleders kompetanse 21
05.01.2015 FULLMAKTER
Begrepene fullmakt Fullmakt fra oppdragsgiver (Byggherren) til byggeleder Noe annet enn byggeleders evne til å binde eget selskap gjennom å være dets utpekte representant NB! 23
Byggeleders fullmakter NS 8403 pkt. 4.3 NS 8403 pkt. 4.3 Byggelederens kompetanse til å opptre på byggherrens vegne Utgangspunktet er at byggeleder ikke kan binde oppdragsgiver i forhold til tredjemann uten særskilt fullmakt Byggelederen er gitt en viss rett til å binde byggherren eller annen oppdragsgiver i forhold til tredjemann Viktig med nærmere avgrensning i kontrakten. Minimumsfullmakt i NS 8403 pkt. 4.3 første ledd Med mindre annet fremgår av kontraktsdokumentene, har byggelederen på vegne av oppdragsgiveren fullmakt til å: a) kontrollere materialer, utstyr og utførelse; b) forlange prøving som fastsatt eller forutsatt i kontrakten med entreprenøren; c) kreve retting av feil og utbedring av skader; d) godkjenne utførelse som kontrolleres på vegne av oppdragsgiveren ved særskilt reklamasjonsbefaring; e) bestille utført arbeider innenfor en ramme som er angitt i kontrakten. 24
Partenes fullmakter sml. NS 8401 og NS 8402 Sml. NS 8401 pkt. 5.1 og 5.2 / NS 8402 pkt. 4.1 og 4.2 Utgangspunktet er også her at rådgiveren ikke kan binde oppdragsgiver i forhold til tredjemann uten særskilt fullmakt Partenes utpekte representant har kun fullmakt til å opptre på vedkommende parts vegne i alle som angår kontrakten, som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget uten ugrunnet opphold. Mer fullmakt enn etter NS 8403! Har også fullmakt til å iverksette nødvendige tapsbegrensende tiltak på oppdragsgiverens vegne hvis det oppstår, slik byggeleder har det. GENERELT! 25
Partenes fullmakter sml. NS 8401 og NS 8402 Sml. NS 8401 pkt. 5.1 og 5.2 / NS 8402 pkt. 4.1 og 4.2 Utgangspunktet er også her at rådgiveren ikke kan binde oppdragsgiver i forhold til tredjemann uten særskilt fullmakt Partenes utpekte representant har kun fullmakt til å opptre på vedkommende parts vegne i alle som angår kontrakten, som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget uten ugrunnet opphold. Mer fullmakt enn etter NS 8403! Har også fullmakt til å iverksette nødvendige tapsbegrensende tiltak på oppdragsgiverens vegne hvis det oppstår, slik byggeleder har det. GENERELT! 26
NS 8403 pkt. 4.3 Byggeleders fullmakter forts. NS 8403 pkt. 4.3 Uforutsette forhold - uanmodet handleplikt Kostnadene ved tiltaket skal belastes den part som har interesse i at skaden avverges så lenge disse ligger innenfor de fullmakter som kan utledes av handleplikten Eks. uforutsette forhold der det er nødvendig å iverksette tiltak før oppdragsgiveren kan vurdere situasjonen Ulovfestet rett gjelder som et alminnelig prinsipp NS 8403 pkt. 4.3 tredje ledd Oppstår det forhold der det er nødvendig å iverksette tiltak før oppdragsgiveren kan vurdere situasjonen, har byggelederen rett og plikt til å handle på oppdragsgiverens vegne, herunder kreve prøving ut over kontraktens krav. For å hindre eventuelt tap eller skade skal byggelederen iverksette de tiltak som fremstår som forsvarlige for å ivareta oppdragsgiverens interesser. 27
NS 8403 pkt. 4.3 Byggeleders fullmakter forts. NS 8403 pkt. 4.3 Byggeleder er legitimert til å opptre utad på vegne av oppdragsgiver etter flere NS bestemmelser, bl.a. 1. Byggeleder som byggherrens utpekte representant i forhold til entreprenøren. Sammenhengen med f.eks. NS 8405 pkt. 6. Hver av partene skal utpeke en person som representerer dem i spørsmål angående kontrakten (representant). Er ikke annet skriftlig meddelt den andre parten, har representanten fullmakt til å fatte alle beslutninger i anledning kontrakten. Hver av partene skal under enhver omstendighet ha fullmakt til å fatte de beslutninger som er nødvendige for at kontraktsarbeidet skal kunne gjennomføres uten unødvendige opphold. Minimumsfullmakten i NS 8403 gir ikke byggeleder en underliggende rett som dekker denne legitimasjonen. Viltig at man sikrer overlapp rett og legitimasjon. 28
Nærmere om rett og legitimasjon Rett Den retten som byggeleder har fått av byggherren til å opptre på hans vegne med bindende virkning Legitimasjon Den rett byggeleders er ut til å ha, sett fra utenforstående (typiske entreprenøren) Legitimasjonen kan rekke lengre enn retten Hva skjer hvis B stoler på en legitimasjon som ikke tilsvarer retten?
NS 8403 pkt. 4.3 Byggeleders fullmakter forts. NS 8403 pkt. 4.3 Byggeleder er legitimert til å opptre utad på vegne av oppdragsgiver etter flere NS bestemmelser, bl.a. 2. Byggeleder er også legitimert til å opptre på vegne av byggherren i kraft av opptreden på byggemøter. Se forholdet til NS 8405 pkt. 7.1. Partenes deltakere på byggemøtene har fullmakt til å avgjøre ordinære saker Minimumsfullmakten i NS 8403 gir ikke rett til å avgjøre alle ordinære saker. Rådgiverstandardene gir enda større begrensninger. 30
NS 8403 pkt. 4.3 Byggeleders fullmakter forts. NS 8403 pkt. 4.3 Byggeleder er legitimert til å opptre utad på vegne av oppdragsgiver etter flere NS bestemmelser, bl.a. 3. Utstedelse av endringsordre og instruks om endringsarbeid. Se forholdet til NS 8405 pkt. 7.1. jf. pkt. 22.3 annet ledd Endringsordren må være gitt av byggherren selv, hans representant, jfr. punkt. 6, eller en annen person med fullmakt til å utstede endringsordre.. Minimumsfullmakten i NS 8403 gir byggeleder kun fullmakt til å bestille utført arbeider innenfor en ramme som er angitt i kontrakten. Byggeleder har flg ikke fullmakt til å utstedelse av enhver endringsordre selv om han kan være legitimert til dette. 31
NS 8403 pkt. 4.3 Byggeleders fullmakter forts. NS 8403 pkt. 4.3 Forskjellen på rett og legitimasjon Hva skjer hvis det ikke er samsvar? Viktig å være bevisst på begge sider. Hva kan byggeleder gjøre? Hva har han fått rett til? Hva vil byggherren at han skal kunne gjøre? 32
Kompetanse og fullmakt Borgarting lagmannsrett, 19.6.2007 (LB-2005-178511) Oslo kommune Veidekke Entreprenør Sammenkobling av ringbanen med eksisterende t-bane i Oslo Betongstabbe skulle sørge for midlertidig sikring, inntil etablering av permanent understøtting Instruks om utførelse 33
Kompetanse og fullmakt Borgarting lagmannsrett, 19.6.2007 (LB-2005-178511) Oslo kommune, T-banetunnel, Økern Lagmannsretten Lagmannsretten tar for sin del utgangspunkt i at [N.N.], som kontrollingeniør, hadde kompetanse til å utstede kontrollørmeldinger. I første byggemøte på den aktuelle entreprise er det protokollert at endringer kunne bestilles gjennom slike meldinger. Det er således, slik lagmannsretten ser det, kontraktsmessig grunnlag for at [N.N.] hadde videre kompetanse enn det som følger av den alminnelige byggelederstandard (NS 8403 pkt. 4.3), som kommunen har vist til. Lagmannsretten antar det likevel var en grense for hva slags endringer [N.N.] hadde kompetanse til å beslutte. I dette tilfellet var det snakk om en endring i det prosjekterte arbeidsgrunnlag som hadde klare sikkerhetsmessige konsekvenser. 34
Kompetanse og fullmakt Borgarting lagmannsrett, 19.6.2007 (LB-2005-178511) Lagmannsretten, forts.: Lagmannsretten finner det for sin del ikke nødvendig endelig å avgjøre om kontrollingeniøren hadde materiell kompetanse til å beslutte den endring K-melding 258 pkt. 4 innebar. Under enhver omstendighet måtte Veidekke, etter lagmannsrettens oppfatning, kunne legge til grunn at kontrollingeniør [N.N.], som også var teknisk byggeleder, opptrådte med tilstrekkelig kompetanse, eventuelt at han hadde innhentet den nødvendige godkjennelse i egen organisasjon. Lagmannsretten kan ikke se at det var uaktsomt å legge dette til grunn 35
BYGGELEDERFEIL PROFESJONSANSVAR
Når foreligger byggelederfeil NS 8403 pkt. 8.1 NS 8403 pkt. 8.1 Det foreligger byggelederfeil når oppdraget ikke er utført i samsvar med kontrakten og dette skyldes at kravet til faglig forsvarlig handlemåte eller aktsomhet ikke er overholdt. Dette omfatter også at byggelederen ikke gir råd, eller han unnlater handlinger som må anses å være en del av hans forpliktelser etter kontrakten. Flg. krav om kontraktsrettslig avvik + uaktsomhet Utgangspunkt i bransjepraksis eller normer som følger av tekniske beskrivelser eller standarder. Både aktiv handling, unnlatelser og manglende rådgivning er omfattet. Oppdragsgiver kontroll eller godkjennelse fritar ikke Objektiv aktsomhetsnorm. 37
NS 8403 pkt. 8 Byggelederfeil Oversikt Erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag profesjonsansvar 1. Det må være en feil 2. Som er begått ved uaktsomhet (culpa) 3. Det må foreligge et tap som er påregnelig 4. Det må være årsakssammenheng mellom feilen og tapet. 5. Ved medvirkningssvikt kan kravet reduseres eller bortfalle. Husk identifikasjonsreglene, partene svarer for. 6. Lempning av erstatningsbeløpet. Urimelighet, lite påregnelighet, stor eller liten skyldgrad, manglende osv. 38
Forholdet til utførelsesfeil NS 8403 pkt. 8.1 NS 8403 pkt. 8.2 annet ledd Dersom entreprenør, leverandør, prosjekterende eller andre oppdragstakere har utbedringsplikt, skal utbedringsplikten søkes oppfylt før krav kan rettes mot byggelederen. Dersom utbedringen fører til at kravet dekkes fullt ut, faller kravet mot byggelederen bort. Delvis subsidiært ansvar Når flere er ansvarlige for skaden, er utgangspunktet i norsk rett at skadevolderne er solidarisk ansvarlige. Ditten-dommen i Rt. 1997 s. 231 etablerer et subsidiært ansvar for byggeleder i relasjon til andre aktørers utbedringsplikt. Unntak! At kravet på utbedring først skal søkes oppfylt relaterer seg til selve dekningssituasjonen. 39
Høyesteretts dom i Rt. 1997 s.231 - Dittendommen Saksforholdet Utglidning i byggegrop som følge av manglende avstivning av spuntvegger Entreprenørens manglende avstivning av spuntveggene var ikke godkjent av byggelederen. Retten fant at byggeleder hadde utført en mangelfull kontroll ved ikke å gi entreprenøren beskjed om at det før juleferien måtte monteres stivere på den strekningen som senere raste ut. BL var ikke forpliktet til kontroll, men heftet ut fra en plikt til straks å melde fra til entreprenøren dersom han blir oppmerksom på at "materialer eller arbeid er kontraktsstridige".
Høyesteretts dom i Rt. 1997 s.231 - Dittendommen forts. Uttalelser fra Høyesterett om forholdet til entreprenørens utbedringsplikt Entreprenøren har i slike tilfeller en plikt overfor byggherren til å foreta nødvendig utbedring for å levere kontraktsmessig ytelse. Før byggherren har utnyttet sin rett til å kreve utbedring, har han ikke lidt noe tap og vil således ikke kunne kreve erstatning. Jeg finner på dette grunnlag at byggeleders erstatningsplikt etter kontrakten med byggherren må være subsidiær i forhold til den utbedringsplikt som entreprenøren har i henhold til de bestemmelser som jeg har nevnt." Prinsippet i Ditten-dommen er fulgt opp i NS 8403
Rekkevidden av det subsidiære ansvaret NS 8403 pkt. 8.2 annet ledd Dersom entreprenør, leverandør, prosjekterende eller andre oppdragstakere har utbedringsplikt, skal utbedringsplikten søkes oppfylt før krav kan rettes mot byggelederen. Dersom utbedringen fører til at kravet dekkes fullt ut, faller kravet mot byggelederen bort. Kun et delvis subsidiært ansvar At kravet på utbedring først skal søkes oppfylt relaterer seg til selve dekningssituasjonen. Rekkevidden er uklar ift hva som kreves og hvor langt man må gå Men en klar begrensning i at entreprenøren må ha utbedringsplikt dvs. det må være begått en feil ved utførelsen av byggearbeidene NB! Unntaket gjelder ikke generelt for rådgivere 42
Rekkevidden av det subsidiære ansvaret forts. NS 8403 pkt. 8.2 NS 8403 pkt. 8.2 tredje og fjerde ledd Dersom oppdragsgiveren ikke vil få dekket sitt tap fullt ut etter bestemmelsen i annet ledd, kan krav rettes mot byggelederen, jfr. første ledd. Dersom flere kan være helt eller delvis ansvarlige for tapet, skal kravet rettes mot alle. Byggelederen skal også holde oppdragsgiveren skadesløs for krav fra tredjemann som skyldes byggelederfeil. Når kan dekning søkes hos byggeleder? Ulike tolkninger av begrepet søkes dekket. Betydningen av fullgod utbedring NS 8403 pkt. 8.2 er ikke til hinder for at krav kan rettes direkte mot byggeleder når vedkommende hefter alene. Krav må rettes mot alle. Varsko! Avvik fra alm. rett Dersom flere kan være ansvarlige for tapet. Byggeleder skal slippe å stå alene i et saksanlegg. Skadesløs overfor tredjemenn Regulerer det tilfelle hvor oppdragsgiver blir møtt med et krav fra tredjemann som kan tilbakeføres til byggeleders feil. 43
Ansvarsbegrensninger NS 8403 pkt. 8.2 NS 8403 pkt. 8.2 fjerde og femte ledd Oppdragsgiveren skal søke å forebygge og begrense skadevirkningene av byggelederens feil. Ansvaret etter første og fjerde ledd er under enhver omstendighet begrenset til tre millioner kroner for hvert skadetilfelle og ni millioner kroner for hele oppdraget med mindre annet er avtalt. Ansvarsbegrensningen gjelder ikke der tapet skyldes forsett eller grov uaktsomhet. Alminnelig tapsbegrensningsplikt for oppdragsgiver Erstatningsrettslige ansvarsbegrensninger 3 og og 9 millioner 60 G utenfor forsikring og 160 G innenfor Avvik fra NS 8401 og NS 8402 Vanskelig å avgjøre om det foreligger ett eller flere skadetilfeller Der det dreier seg om ett årsakskompleks med innbyrdes sammenhengende feil, skal dette anses som ett skadetilfelle., jfr. ulike rettsavgjørelser Avvikende ansvarsbegrensninger kan avtales Grov skyld tilsidesetter begrensningen 44
Nærmere om aktsomhetsnormen Høyesterett om profesjonsansvaret Rt 1995 s. 1350 Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet. Agder lagmannsrett, dom 19.11.2003 (LA-2002-01495) «Aktsomhetskravet innebærer at profesjonsutøveren etter omstendighetene også kan gjøres erstatningsansvarlig for forhold som er perifere i forhold til oppdraget, eller endog ligger utenfor oppdragets rammer.» 45
Eidsivating lagmannsretts dom av 27. april 2007 LE-2007-664 - Stille Berg-dommen Saksforholdet Nordmann midlertidig bosatt i utlandet hadde kontrahert byggelederfirma for å forestå byggeledelse og prosjektering av en enebolig i Norge. Byggeleder holdt ansvarlig for: - Honoraroverskridelser - Manglende ileggelse av dagmulkt - Manglende oppfølgning av mangler
Stille Berg-dommen forts. Honoraroverskridelse BH holdt tilbake BLs honorar som overskred budsjettet. Overskridelsen var ikke varslet. Arbeidene var opprinnelig budsjettert til kr. 300,000, men ytterligere oppgaver mht. oppfølgning var kommet til etter dette. BL ble ikke hørt med at varslingsplikten kun gjelder varsel om faktiske forhold som kan medføre budsjettoverskridelser som byggherren ikke er kjent med, og som ikke er initiert av byggherren. Også ved forhold som byggherren kjenner og/eller har initiert, har han behov for å få oversikt over de økonomiske følgene gjennom endringer i budsjettet. Det er nettopp for å ha oversikt over kostnadene til byggeleder at pkt. 12.3 første ledd oppstiller en plikt for rådgiveren til å utarbeide et budsjett over sitt eget honorar. Byggherren har et klart behov for å få vite om økninger i alle kostnader, også til byggeleder, uansett hva som er årsaken til overskridelsen. Han har en berettiget interesse i å få et grunnlag for selv å avgjøre om han vil fortsette å benytte byggelederen ev. å begrense oppdraget av økonomiske hensyn. Det er bare byggelederen selv som har oversikt over omfanget av sitt eget arbeid, og som kan gi et slikt grunnlag til byggherren.
Stille Berg-dommen forts. Synspunkter på konsekvensen av manglende varsling Uttalt at ordlyden i NS 8402 måtte tas på ordet slik at retten til honorar bortfalt. Dette selv om BH var kjent med de faktiske forhold som ledet til overskridelsen. Det faktum at Stille Berg fortløpende hadde betalt alle fakturaer fra BAAS, hadde ingen betydning for spørsmålet siden NS 8402 pkt. 14.1 annet ledd uttrykkelig bestemmer at oppdragsgiverens betaling ikke er noen godkjennelse av grunnlaget for rådgiverens faktura. for krav på økt honorar.» Feil beregning av dagmulkt BH krevet erstatning for feil beregning av dagmulkt overfor to entreprenører samt kreves erstatning for manglende innkreving av dagmulkt overfor andre entreprenører. BL hadde lagt in en begrensning på 10% av kontraktssummen som ikke gjelder etter Bufl. Der er begrensningen 100 dager. BL ble ikke hørt med at BL hadde gitt fristutsettelse ved å godt ny overleveringsfrist som følge av forsinkelser, da BH ikke ble gjort kjent med konsekvensene av dette.
Stille Berg-dommen forts. Unnlatt ileggelse av dagmulkt BL unnlot å kreve inn dagmulkt fordi fordi han mente den aktuelle entreprenøren tross alt hadde gjort så godt han kunne. Byggeleder viste også til at E uansett var konkurs, og at det derfor ikke foreligger noe økonomisk tap siden det ikke er mulig å få utbetalt noe dagmulkt. Lagmannsretten fant det klart at det var uaktsomt ikke å innkreve dagmulkkt. Retten la til grunn at forsinkelsene ved prosjektet først og fremst skyldtes Aaseruds manglende kompetanse til å opptre som hovedentreprenør og koordinere egne underentreprenører. Uttalt at BL ikke hadde fullmakt til å treffe beslutninger om frafall av krav på dagmulkt på vegne av BH. Spørsmålet om dagmulkt fra Aaserud har ikke vært tema i samtaler mellom BH og BL. Lagmannsretten finner det dermed klart at BL ikke på egen hånd kunne beslutte å frafalle dagmulktskravet mot Aaserud. Etter dette må BL erstatte den manglende innkrevde dagmulkten fra Aaserud.
Stille Berg-dommen forts. Manglende oppfølgning av mangler Mangelfull utførelse av pussarbeid og fuging med feil farge utført av UE. Hovedentreprenør var konkurs. Lagmannsretten fant at det som utgangspunkt ikke er dokumentert noe tap vedrørende all den tid Stille Berg ikke har utnyttet sin rett til å fremme mangelsbeføyelser etter 37 mot underentreprenøren, jf. Rt-1997-231. Uttalt av retten at: Byggelederens subsidiære ansvar ikke utelukket at BAAS kan være direkte ansvarlig for deler av tapet pga. uaktsomhet som gjelder forhold hvor det ikke foreligger noe prinsipalt ansvar for entreprenøren. Blant annet kunne ansvar for merkostnader foreligge pga byggeleder manglende instruks for å rette feilen. Ift. feil farge på fugemassen hadde byggeleder påtalt forholdet uten at dette ble fulgt opp. Lagmannsretten mente at dette byggelders ansvar ikke strakk seg lenger enn dette, idet det ikke kunne kreves at byggherren fysisk hindrer ethvert mislighold. Kritikk av resonnementet. Må nyanseres. Kunnskap gir foranledning til ytterligere oppfølgning
Byggelederansvar kontroll av leveranse/utførelse Eidsivating lagmannsrett, 17.2.2012 (LE-2011-096339) Utskifting av tak 106 rekkehusleiligheter Det var seriefeil ved takbeslagene som kom ferdig produsert til byggeplassen Fotbeslag var sammenkoblet med en vertikal del. På grunn av denne sammenkoblingen var det ikke umiddelbart mulig å se at beslagene hadde feil utførelse. Var det uaktsomt av byggeleder ikke å oppdaget dette? 51
Byggelederansvar kontroll av leveranse/utførelse Eidsivating lagmannsrett, 17.2.2012 (LE-2011-096339) Byggeleder kontrollerte nøye ble gjort med de første tak- gjennomføringene. det arbeidet som De første to takene ble brukt som mal for hvordan arbeidet videre skulle utføreres. Det er ellers ikke fremkommet opplysninger som tyder på at arbeidet på de to første takene ikke ble tilfredsstillende utført. 52
Byggelederansvar Eidsivating lagmannsrett, 17.2.2012 (LE-2011-096339) Lagmannsretten fremhevet at vurderingen av faglig arbeid i kontraktsforhold, i utgangspunktet skal bygge på en streng aktsomhetsnorm, jf. Rt-1995-1350, Rt-2000-679 og Rt-2003-400. Likevel er det ikke slik at enhver fravikelse av normen for godt arbeid, fører til erstatningsansvar. Forsømmelsen må være av en viss størrelse før det utløser ansvar. 53
Byggelederansvar Eidsivating lagmannsrett, 17.2.2012 (LE-2011-096339) Lagmannsretten: Dersom byggeleder skulle ha oppdaget feilen med beslagene, måtte han enten ha foretatt en egen granskning mens beslagene lå nede på byggeplassen, eller han måtte ha sett nærmere på beslagene når de var løftet opp på taket. Begge deler fremstod for lagmannsretten å ligge utenfor det som var naturlig for bygggelederen å kontrollere. Et slikt ansvar ville etter lagmannsrettens oppfatning ligge nær opp til et produktkontrollansvar. Avtalen mellom partene kan ikke tolkes slik at det også omfattet en slik kontroll. Det er heller ikke ført noe bevis som synliggjør hvor langt bransjen mener et byggelederansvar i en slik situasjon strekker seg. 54
REKLAMASJON
Reklamasjon overfor byggeleder NS 8403 pkt. 8.4 NS 8403 pkt. 8.4 første ledd Oppdragsgiveren taper retten til å påberope seg byggelederfeil dersom han ikke varsler byggelederen uten ugrunnet opphold etter at oppdragsgiveren har eller burde ha oppdaget feilen. Relativ reklamasjonsfrist Varsling uten ugrunnet opphold Tidsfristen beror på en konkret vurdering av forholdene i den aktuelle saken Generelt kan man si at vilkåret er relativt strengt Den relative reklamasjonsfristen er relatert til oppdragsgivers viten. Flg. subjektiv Krav til aktsomhet hos oppdragsgiver, undersøkelsesplikt, må følge opp mistanker 56
Høyesterett 21. november 2012 Ny dom om krav til reklamasjon Forbrukerlovene stiller krav om at mangelen «må påberopes» eller gjøres gjeldende Høyesterett kunne vanskelige se at det var grunn til å stille mindre krav i alminnelige kjøpsforhold utenfor disse lovenes rekkevidde Det ble kreves at mangelen ble gjort gjeldende. Uttrykt at det var vanskelig å gi generelt svar på hva som lå i dette, men at kravene vil variere med blant annet partenes stilling og kontraktsforholdets art I sin alminnelighet stilles ikke for strenge krav Ikke nok at man gir uttrykk for at man anser leveransen som kontraktsstridig, det må også fremgå at man vil påberope dette som et grunnlag for rettslige krav Gjøres typisk ved at man gjør krav gjeldende, og krever retting, prisavslag eller erstatning Generell mishagsytring eller løpende innspill i en pågående diskusjon ikke nok.
Reklamasjon overfor byggeleder forts. NS 8403 pkt. 8.4 NS 8403 pkt. 8.4 annet og tredje ledd Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn fem år etter overtakelse av det bygget eller anlegget som oppdraget er knyttet til. Byggelederen kan ikke påberope seg for sen varsling dersom byggelederfeilen skyldes forsett eller grovt uaktsomt forhold. Absolutt reklamasjonsfrist Absolutt reklamasjonsfrist på 5 år. Ingen bestemte krav til reklamasjonens innhold. Ingen formelle krav til hvordan reklamasjon skal skje, kan fremsettes så vel muntlig som skriftlig. Reklamasjonen er i utgangspunktet begrenset til å gjelde de forhold som er påberopt. Hva med byggeleder feil som gjøres under oppfølgning etter overtakelse? NB! Svak regulering Sammenlikning N S8401 pkt 13.4 Unntak ved kvalifisert skyld 58
Reklamasjon overfor byggeleder forts. NS 8403 pkt. 8.4 Ingen generell plikt til kontrareklamasjon Begge parter er pålagt å melde fra uten ugrunnet opphold dersom vedkommende vil påberope at et varsel eller svar er gitt for sent. Alminnelige passivitetsbetraktninger vil kunne innebære en tilsvarende plikt. Særlig om oppdragsgiver som forbruker Når oppdragsgiver opptrer som forbruker, gjelder det særlige reklamasjonsregler i forhold til byggelederen. Realitetsdrøftelser Retten til å påberope at en reklamasjon er fremsatt for sent kan gå tapt dersom byggelederen innlater seg på realitetsdrøftelser uten å ta forbehold. Alminnelig obligasjonsrettslig prinsipp. Forholdet mellom reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister Foreldelse En del av bakgrunnsretten. Parallelt regelsett. 59
Reklamasjon Hålogaland lagmannsretts dom, 23. juni 2011 Leilighetsbygg, brannteknisk prosjektering Lagmannsretten: BBL kjent med branntekniske avvik i desember 2007 BBL var kjent med at rådgiver ikke hadde foretatt noen brannteknisk prosjektering og kontroll Reklamasjon 3. juni 2008. Lagmannsretten legger til grunn at BBL måtte få noe tid til å vurdere omfanget og konsekvensene av kontraktsbruddet. Lagmannsretten finner det imidlertid klart at BBL ikke har reklamert innen rimelig tid når reklamasjonen i dette tilfellet først er fremsatt mer enn 5 måneder etter at BBL ble gjort kjent med kontraktsbruddet. 60
Agenda en Foreldelse Ett av flere regelsett som regulerer bortfall av rettigheter eller tap av forpliktelser fordi disse ikke er utøvet i lovbestemt tid
Agenda en Foreldelse hjemmelsgrunnlag Ingen foreldelsesregler i NS Vanskelig tilgjengelig Foreldelsesloven av 18. mai 1979 nr. 18 (fl) Loven gjelder alle fordringer, herunder mangelskrav
Foreldelse av mangelskrav Foreldelsesfrist på 3 år, fl 2 Fristen regnes fra den dag fordringshaver tidligst kunne kreve oppfyllelse, fl 3 nr 1 dvs. fra misligholdstidspunktet for mangelskrav, fl 3 nr 2 Objektiv friststart fordringshavers kunnskap uten betydning Tilleggsfrist ved manglende kunnskap, fl 10 nr 1 63
Tilleggsfristen i foreldelsesloven 10 Ett års tilleggsfrist fra det tidspunkt fordringshaver (BH) fikk eller burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren Krav til aktsomhet flg. undersøkelsesplikt identifikasjon Kunnskapskravet relatert til fordringen, ikke det forholdet at det foreligger en mangel
Ills. forholdet mellom reklamasjonsog foreldelsesreglene Utløp absolutt reklamasjonsfrist Overlevering 3 år 5 år Utløp ordinær foreldelsesfrist 65
Ills. forholdet mellom reklamasjonsog foreldelsesreglene Reklamasjon innen relativ frist Utløp absolutt reklamasjonsfrist Overlevering Skjult mangel oppdrages 2,5 år 3 år 3,5 år 5 år Utløp ordinær foreldelsesfrist Ett års tilleggsfrist fra kunnskap 66
Gulating lagmannsretts dom av 11. april 1997 - Skjenet borettslag Foreldelse spørsmål om tilleggsfrist for ukjente krav Saksforholdet Sak om erstatning for mangler mellom borettslag som byggherre og entreprenøren. Det hadde oppstått skader i bygningsmassen som følge av korrosjon i armering, pga. manglende tildekking med betong. At armering i garasjene lå åpen, var forhold som borettslaget burde ha gjort gjeldende som mangel tidligere, til tross for at følgeskadene ble synlige senere. Vurdering av om mangelen var skjult, slik at borettslaget hadde rett på tilleggsfrist etter foreldelseslovens 10 nr. 1. Borettslaget hadde ikke oppdaget forholdet før skadene som følge av mangelen ble oppdaget. Den alminnelige foreldelsesfristen etter 3 jf 2 var da oversittet. Borettslaget var derfor avhengige av en tilleggsfrist for ukjente krav etter 10 nr. 1.
Gulating lagmannsretts dom av 11. april 1997 - Skjenet borettslag forts. Foreldelse spørsmål om tilleggsfrist for ukjente krav forts. om saksforholdet Retten fant at deler av kravet, hva gjaldt garasjene, var foreldet. Ved rettsbefaringen ble det avdekket at flattjern lå bart i forkant av skilleveggene i garasjene. Retten fant det videre sannsynlig at dette jernet må ha vært synlig i flere år, og at borettslaget derfor burde ha vært kjent med forholdet på et langt tidligere tidspunkt. Borettslaget fikk derfor ikke medhold i at fristen måtte forlenges etter 10 nr. 1. Vurderingstemaet var om borettslaget ikke hadde gjort kravet gjeldende fordi de manglet kunnskap om fordringen, samt om når borettslaget burde skaffet seg slik kunnskap jf. foreldelseslovens 10 nr. 1 KKL: Kravet ble ansett foreldet da, det var gått mer enn tre år etter at burde ha oppdaget mangelen iht. foreldelseslovens 10.
Borgarting lagmannsretts dom av 2. juni 1995 - Ullerudåsen borettslag Boligbyggelaget hefter for sine hjelpere Saksforholdet Mangelskravet oppstått ved grov uaktsomhet ble ansett bortfalt som foreldet Borettslaget hadde engasjert en egen byggeleder til teknisk kontroll på byggeplassen Retten fant at vedkommende byggeleder burde ha oppdaget manglene da det klart måtte ha fremstått at betongoverdekningen ville bli utilstrekkelig ved en kontroll Byggeleders kunnskap måtte likestilles med at boligbyggelaget hadde kunnskap Kunnskap hos boligbyggelaget måtte likestilles med kunnskap hos borettslaget i og med at boligbyggelaget etter boligbyggelagsloven 16 handlet på vegne av boligbyggelaget Flg. identifikasjon ved friststart basert på kunnskap Kkl: Borettslagets fikk ikke medhold i sitt erstatningskrav på kr. 1.6 mill mot entreprenøren da dette var bortfalt som foreldet
Avbrudd av foreldelsesfrist To hovedformer for fristavbrytende skritt Rettslige skritt fra fordringshavers side (forliksklage/søksmål ved domstolene eller voldgift evt. særskilt klageorgan) fel. 15-19 Erkjennelse fra skyldnerens side (uttrykkelig eller stilltiende ved konkludent adferd) fel. 14 Hvis skyldneren ikke medvirker må man ta rettslige skritt
Særlig om erkjennelse - særlig om utbedring Skjønnsmessig vurdering av skyldnerens adferd Ikke nok å innlate seg på diskusjoner selv om dette skjer forbeholdsløst. Normalt heller ikke nok å bidra med utredning/klarlegging av skaden Fremsettelse av forlikstilbud normalt heller ikke tilstrekkelig Utbedring kan anses fristavbrytende, men må sees i sammenheng med andre plikter Vanskelig skille i forhold til tilleggsarbeider
Oppsummering: Foreldelses- og reklamasjonsfrister Foreldelsesfrist 3 år (+ evt. tilleggsfrist) Avbrudd forutsetter erkjennelse eller rettslige skritt Realitetsavgjørelser ikke tap av innsigelse om at kravet er foreldet Forsett og grov uaktsomhet intet unntak Reklamasjon 5 år iht. NS 8405, NS 8405 og NS 8403, 3 år øvrige NS Avbrudd ved reklamasjon (melding) Realitetsavgjørelser kan innebære tap av innsigelse om at det er reklamert for sent Unntak ved forsett og grov uaktsomhet Foreldelsen ubetinget Bortfallet ikke absolutt 72
Flere ansvarlige Reklamasjons- og foreldelsesfrister må avbrytes særskilt i forhold til hver enkelt aktør Viktig med helgardering betinget reklamasjon Mulighet for prosessvarsling, fel 19 eller avtale om fristforlengelse, fel 29
Det er en generell kunnskapsbrist når det gjelder foreldelsesreglene, også hos meget drevne prosjektog byggeledere og endog hos advokat i bransjen Eystein Abel Engh, Rambøll Byggeindustrien 04/2005
FORSIKRING
NS 8403 pkt. 5.3 Forsikring NS 8403 pkt. 5.2 NS 8403 pkt. 5.2 første ledd Byggelederen skal tegne ansvarsforsikring. Forsikringen skal dekke ansvar innenfor de beløpsgrenser som er angitt i 8.2, eller andre avtalte grenser. Er ikke annet avtalt, skal alt ansvar innenfor de beløpsgrensene dekkes av forsikringen så langt dette lar seg gjøre innenfor forsvarlige økonomiske og praktiske rammer. Forsikringen skal opprettholdes inntil eventuelt ansvar etter 8.2 er bortfalt, jfr. 8.4. Bestemmelsen er gjort fravikelig. Rekkevidden av forsikringsansvaret i tid. Hvor lenge må forsikringen opprettholdes? Så lenge man kan komme i ansvar iht 8.2 Så lenge reklamasjonsfristen gjelder. Pkt 8.4 Neppe plikt lenger enn 5 år etter overtakelsen av bygget, men husk ansvaret kan vare lenger! Dekningsmessighet med hensyn til art. Sentrale standard unntaksvilkår. Særskilt forsikring. 76
NS 8403 pkt. 5. Forsikring forts. NS 8403 pkt. 5.2 NS 8403 pkt. 5.2 annet ledd Forsikringsbeviset skal opplyse om egenandelens størrelse, og hvilke tidsmessige begrensninger som gjelder for dekningen. Forsikringsbeviset og forsikringsvilkårene skal forelegges oppdragsgiveren for kontroll. Slik kontroll fratar ikke byggelederen risikoen for at forsikringen er dekkende. NS 8403 pkt. 5.2 Forsikring Krav til forsikringsbevisets utforming. Ulike forsikringsprinsipper. Årsaksprinsippet. Konstateringsprinsippet. Prinsippet om claims made. Oppdragsgivers kontroll. 77
Oppfølgning ift. forsikringsselskapet Også nødvendig å avbryte særskilt overfor skadevolders forsikringsselskap Adgang til å fremsette direkte krav for skadelidte selv om vedkommende ikke er part i forsikringsavtalen Ofte krav om melding innen ugrunnet opphold i forsikringsvilkårene Særlig aktuelt ved ansvarsforsikring for rådgivere/konsulenter
LOJALITETSPLIKTEN
Særlig lojalitetsplikt NS 8403 pkt. 2.1 Samarbeidsplikt Partene skal samarbeide under gjennomføringen av oppdraget. Partene skal utvise lojalitet overfor hverandre. Byggelederen skal utvise slik lojalitet som hans nære forhold til oppdragsgiveren tilsier..
81
82
83
Eidsivating lagmannsretts dom av 14. september 2004 - Sørum kommune Byggeleders manglende lojalitet ble ansett som vesentlig mislighold Saksforholdet Uenighet om rekkevidden av fastprisen for byggeleders arbeid. Byggelder fakturerte etter medgått tid ut fra sin tolkning av kontrakten i tillegg til fastpris. Byggherren ble ansett berettiget til å heve byggeleders kontrakt ut fra hans faktureringspraksis. Byggeleder ble ansett å ha opptrådt slik at kommunen hadde grunn til å miste tilliten til ham som byggeleder. Etter rettens syn var s klart uholdbare forståelse av kontrakten og hans urimelige måte å fakturere på i seg selv egnet til å svekke kommunens tillit. I tillegg kom reaksjoner på de tiltakene kommunen etter hvert satte i verk for å få kontroll over kostnadene til byggeledelse. Retten tenker her særlig på hans avvisning av kommunens forslag til endring av kontraktsforholdet 10. april 2002, samt til hans varsling av erstatningskrav for tap som følge av at kommunen mer og mer så seg nødt til å utføre deler av byggeledelsen ved egne ansatte. Også. beskyldninger mot kommunens prosjektleder for manglende kompetanse og mot kommunen for illojalitet er av betydning i denne forbindelse. Dette skapte inntrykk av at..manglet evne og/eller vilje til å finne en løsning, måtte nødvendigvis bidra til at kommunen til slutt helt mistet tilliten...
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Kort om byggeprosjektet Byggeprosjekt med omfattende rehabilitering av «fritidsbolig» på Skøyen Oppr. grunnflate på 388 fordelt over 2 plan + kjeller Byantikvarens gule liste Byggherren privat forbruker bosatt i utlandet Tett samarbeid mellom BH og ARK Arbeidene utført i generalentreprise som regningsarbeid, med mye prosjektering underveis Vedtatt budsjett på ca. 29 mill. inkl. mva Prosjektet endte på 45 mill. inkl. mva
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Kort om byggeleders kontrakt Kontrakt basert på NS 8402, regningsarbeide uten estimat Intet avtaledokument eller oppdragsbekreftelse Kun aksept av generelt tilbud Selgende tilbudsbeskrivelse over 3-4 sider, lite tilpasset prosjektet BL forespeilet å være en totalleverandør med kontroll på alle nivå Erfaren senior byggeleder, som også var medier i selskapet Eget tvistepunkt hva byggeleder hva forpliktet til å gjøre Profesjonell aktør med risikoen for klarhet i eget oppdrag
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Hovedanførsler relatert til byggeleders forhold Mangelfull økonomistyring/rapportering til byggherren Manglende kontroll med regningsarbeidene Svak fremdriftsoppfølgning Unnlatt oppfølgning i sluttfasen Svak ivaretakelse av BH interesser Alle forhold var relatert til generalentreprenøren
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Mangelfullstyring/ økonomirapportering Byggeleder unnlot å hente inn månedsrapporter halvveis ut i prosjektet BH fikk ikke egen statusrapporter Skrev oversikter etterhvert som fakturaene påløp Unnlot å reagere på feil input, og rapporterte at GE var på budsjett når de lå betydelig over BH mente BL burde ha reagert, vært mer ajour og holdt oversikt også over endringer i beslutninger ut fra at an hadde et detaljert budsjett BL mente det ikke var en del av deres oppgave å holde slik kontroll ut far sedvane for regningsarbeid, og at de måtte kunne stole på at den en inputen de fikk var riktig
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Mangelfullstyring/ økonomirapportering Både tingretten og lagmannsretten la til grunn at det lå innenfor BL oppgave å vurdere tallene fra GE Jeg finner på dette grunnlag at byggeleders erstatningsplikt etter kontrakten med byggherren må være subsidiær i forhold til den utbedringsplikt som entreprenøren har i henhold til de bestemmelser som jeg har nevnt."
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Mangelfullstyring/ økonomirapportering Både tingretten og lagmannsretten la til grunn at det lå innenfor BL oppgave å vurdere tallene fra GE Jeg finner på dette grunnlag at byggeleders erstatningsplikt etter kontrakten med byggherren må være subsidiær i forhold til den utbedringsplikt som entreprenøren har i henhold til de bestemmelser som jeg har nevnt."
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Mangelfull kontroll med regningsarbeid Byggeleder attesterte 13 500 timer fra generalentreprenøren Listene var kun spesifisert på fag, ingen angivelse av arbeidsoperasjoner Uegentlig attestasjon (kopiert signatur). Ingen attestasjon av timelistene det siste 4 mnd av byggetiden Reagerte ikke på at anleggsledelsen skrev timer for 50% mer enn estimert
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Mangelfull kontroll med regningsarbeid Kontrakten/entrepriseretten har tre mekanismer for å følge opp regningsarbeidet - løpende attestasjon og kontroll - innhenting av honorarbudsjett, med varslingsplikt - sluttinnsigelse relatert til irrasjonelt og uforsvarlig arbeid Oppdragsgiver aksepterte at timene ført reflekterte arbeid utført/tilstedeværelse på plassen. Reagerte på at byggeleder hadde forspilt muligheten til å etterfølgende kontroll (mange timer i sluttfasen, når lite gjenstod + kombinert med unnlatt oppfølgning va fremdrift) BH anførte at det ikke var krav til spesifikasjon av listene Og at han gjennom tilstedeværelse på plassene kunne gå god for at arbeidet ikke var rasjonelt og uforsvarlig At han uansett ikke pliktet å betale for dette At det ville tatt tid å spesifisere timelistene som BH hadde måttet betale for som regningsarbeid BL mente GE ville hatt krav på fristforlengelse, og at det ikke var forsinkelser
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Mangelfull kontroll med regningsarbeid Tingretten la til grunn at de påpekte forhold i seg selv viste at kontrollen hadde vært mangelfull, og at dette kunne ha ført til tapt effektivitet Lagmannsretten uenig. Fant ikke holdepunkter for uforholdsmessig arbeid.
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Mangelfull oppfølgning av fremdrift Kun overordnet fremdriftsplan, ingen plan for tegningslevreanser eller byggherrebeslutninger selv om BH etterlyste dette Overtakelsesdatoer ble tre ganger forskjøvet ut i tid på kort varsel BH opplevde to ganger at man avholdt befaring/registreringer av ren status Kontrakten hadde dagmulkt for sluttfrist Byggeleder krevet etterspurte aldri fristforlengelse. Entreprenøren kunne si hvor lang tid han trengte uten nærmere begrunnelse. Legg egne reviderte planer BH anførte at byggeleder ikke frafalle oppdragsgivers kontraktuelle rettigheter uten at dette var avklart Hadde ikke fullmakt til å innvilge fritt spillerom BH var fratatt muligheten til å reagere på forsinkelsene i sluttfasen BL mente GE ikke var forsinket At planer ikke ville hatt noen betydning
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Mangelfull oppfølgning av fremdrift Tingretten (s. 15) la til grunn at Byggeleders praksis med ikke på involvere BH i slike beslutninger var klar i strid med rammene for oppdraget, og at det skulle vært andre rutiner for kontroll med og tilbakemeldinger på fremdriften Tilkjent erstatning for tapt dagmulkt i sluttfasen da man ikke kunne se holdepunkter for hvorfor det dro ut slik det gjorde Tapt 30 dagers dagmulkt, lempet til kr. 500.000,- + betalt rigg, og prisøkning med 60.000,- denne perioden. Lagmannsretten mente de manglende planene var av mindre betydning At BH hadde godtatt utsatt overtakelsesbefaring, ved ikke å reagere på den dato som ble satt i annen runde At BL ikke var ansvarlig for å følge opp i sluttfasen, pga midlertidig betalingsstans/bh hadde advokat (s. 27).
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Særlig om erstatning Synspunkter på manglende tap/berikelse BH viste gjennom sin adferd at de hadde sterkt fokus på kostnader, Trakk ut poster underveis hele veien, brukte bl.a gamle ting om igjen, og beholdt ting som ikke var idelle/tidsriktige Eiendommen sank i verdi ved inkorporering
Kåre Hagen-dommen Borgarting lagmannsrett 26. juni 2013 Forholdet til generalentreprenøren BH tilbakeholdt ift. GE, og ble saksøkt av GH med krav om utbetaling av vederlag BH bestred plikten -> motkrav Forlik på 2 mill i kreditnota Synspunkter på Ditten-dommen Allokering av poster
Takk for oppmerksomheten! Agenda en Advokat Anne Cathrine Røed anro@grette.no mobil: 414 70168 www.grette.no