Selbu kommune Arkivkode: F17 Arkivsaksnr: 2008/2876-27 Saksbehandler: Bjarte Arve Sundal Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for samfunnsutvikling Hovedutvalg for helsevern og sosial omsorg Formannskapet Kommunestyret Gjengs leie ved utleie av kommunale boliger Rådmannens innstilling Det innføres gjengs leie på alle typer kommunale boliger. Gjengs leie iverksettes snarest mulig etter bestemmelsene i husleieloven.
Saksopplysninger Lov om husleieavtaler (husleieloven) Kapittel 4. Leieprisvern: «4-1.Det alminnelige leieprisvern Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. 4-2.Indeksregulering Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger: a)endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting, b)endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og c)den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk. 4-3.Tilpassing til gjengs leie Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i 12-2. 4-4.Tilbakebetaling av ulovlig leie Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd. Kravet etter første ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. 3 fra den dag beløpet ble betalt. 4-5.Unntak fra leieprisvernet Bestemmelsen i 4-2 gjelder ikke for særskilt betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet, brensel, vann eller avløp i eiendommen, jf. 3-4. Dette vederlaget kan reguleres slik at utleieren får dekket de nødvendige omkostningene med ytelsene. Bestemmelsene i 4-2 og 4-3 gjelder ikke for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen i eller resultatet av leierens virksomhet.
0 Endret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641). 4-6.Forskrifter Dersom forholdene gjør det nødvendig, kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrifter om hva som skal regnes som gjengs leie.» Vurdering Kommunen har i dag et system i forhold til boliger for vanskeligstilte, ansatte ol, hvor det de tre første årene er en forholdsvis lav husleie i forhold til markedsleie. I kommunens husleieavtale står det: «Etter 3 år leietid kan utleier kreve husleia tilpasset gjengs leie, tilsvarende 50 % økning av gjeldende sats». Etablert praksis er at husleien da automatisk har øket med 50 % av gjeldende sats. Noe som gjerne er over markedsleie. Dette kan bl.a. være lovstridig etter 4-1, det alminnelige leieprisvernet. Samtidig har denne etablert praksis med 50 % økning av gjeldende sats, samt tilpassingen til gjengs leie (jfr over), ikke vært gjeldende for omsorgsboliger, trygdeboliger, flyktninger og for mennesker med nedsatt funksjonsevne ol. De har en forholdsvis lav husleie som bare er blitt regulert etter 4-2. Indeksregulering. Selbu kommune følger loven etter 4-2. Indeksregulering. Etter 4-3. Tilpassing til gjengs leie kan begge parter (utleier og leier) uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie. Altså må dagens etablerte praksis (med bl.a. 50 % økning) vike for denne bestemmelsen. Leietakere kan etter 4-4. kreve tilbakebetaling av ulovlig leie. Selbu kommune bør innføre en noe høyere startleie, samt innføre gjengs leie på alle sine kommunale boliger. Tilpasning til gjengs leie kan iht. 4-3 tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det. I praksis ca./minimum 6,5 måned etter et vedtak i kommunestyret. Litt om beregning av gjengs leie: Gjengs leie dannes ved å sammenligne eksisterende leieforhold: «gjengs leie på avtaletidspunktet ved leie av lignende husrom på lignende avtalevilkår». Jfr. Husleieloven 4-3. Det finnes ikke noe fasitsvar på beregning av gjengs leie. Formelen som de fleste bruker er slik: Gjengs leie = leiebeløpet pr m2 x m2 x justeringsfaktor. Utfordringen i Selbu er at det har vært leid ut for lite sammenlignbare boliger til markedspris. Derfor har vi ikke godt nok grunnlag for å fastsette; leiebeløpet pr m2 i formelen. Her skal det tas utgangspunkt i gjennomsnittlig markedsleiepris i Selbu de tre siste år. For eksempel. Markedsleie 2011 vektes 20 % Markedsleie 2012 vektes 30% Markedsleie 2013 vektes 50% Tallene tas fra en database, vanligvis i FINN. Tall fra SSB brukes vanligvis ikke da de inneholder subsidierte husleier i kommunen, i slektskapsforhold ol.
m2 i formelen er boligens areal. Justeringsfaktoren tar hensyn til om boligen har heis, innvendig fellesareal, støy, beliggenhet, standart osv. Normalboligen har faktor 1. Faktorer som er dårligere enn normalen er et tall under 1, (f.eks. 0,9), mens bedre enn normalen er over 1 (f.eks. 1,2). Administrasjonen beregnet ut fra de husleier som en får oppgitt i annonser, ved å ringe utleiere, samtaler med leietakere på det private markedet ol. Det foreslås at gjeng leie pr 01.03.2015 med justeringsfaktor 1, blir som under kolonne en (Bolig/tekst) i tabellen under. I kolonne to, tre og fire vises effekter av tilpassing til gjengs leie for alle boliger. Kolonne 5 viser antall boliger av den enkelte kategori. Bolig/tekst Leie 01.03.14 Leie 01.03.15 Økte husleie Antall Gjennomgangsb. Diverse husleie 102.282 kr 135.298 kr 33.016 kr 19 Trygdel. Liten Fra 3263 til 3500 58.734 kr 63.000 kr 4.266 kr 18 Fra 3263 til 4000 3.263 kr 4.000 kr 737 kr 1 Trygdel. Stor Fra 4237 til 4700 21.185 kr 23.500 kr 2.315 kr 5 Fra 4237 til 5000 88.977 kr 105.000 kr 16.023 kr 21 Omsorgsb. Stor Fra 5617 til 6000 39.319 kr 42.000 kr 2.681 kr 7 Omsorgsb 2-roms Fra 5002 til 5500 70.028 kr 77.000 kr 6.972 kr 14 And.sagb/Bogstad (Uendret) 7.942 kr 7.942 kr (+indeks) 0 kr 2 (3) Total pr mnd 391.730 kr 457.740 kr (*ind) 66.010 kr 87 (88) Totalt pr år 4.700.760 kr 5.492.880 kr 792.120 kr 87 (88) Effektene i denne modellen tar ikke hensyn til at boliger står tomme. Som f.eks de boligene som pr i dag står tomme/ledige i påvente av flyktninger. Flere av de kommunale boligene har et etterslep på vedlikehold. Det foreslås at det ved økte husleieinntekter, settes av mer penger til vedlikehold. Forbrukerrådet publiserte den 19.04.2012 følgende: «Husleien bestemmes når kontrakten inngås. Huseier kan ikke endre husleie i ettertid hvis dette ikke skjer med utgangspunkt i indeksreguleringen eller tilpassing til gjengs leie». «Husleien skal fastsettes til ett bestemt beløp. Det betyr at alle kostnader utleier har med eiendommen og leieforholdet skal være inkludert i beløpet med to unntak. 1. Som leietaker trenger du altså bare å forholde deg til ett beløp. Utleier kan ikke i tillegg ta betalt for eiendomsskatt, renovasjon, feiing, kabel-tv, forsikring, utlevering av nøkler og lignende. 2. Utleier kan heller ikke kreve betalt for utgifter til vedlikehold, reparasjoner og utskifting. Kostnader til opprettelse av depositumskonto skal også dekkes av utleier.
Men, det kan avtales betaling av utgifter til: - elektrisitet og brensel - vann og avløp når dette er betalt etter målt forbruk. Er det ikke installert vannmåler, kan det ikke tas betalt for vann og avløp». «Utleier kan ikke komme med krav om betaling for elektrisitet, brensel og vann etter at leieavtalen er inngått, hvis ikke dette framgår av avtalen. Leier kan kreve at utleier årlig legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av kostnadene på eiendommens husrom». Dette betyr at leierne av kommunale boliger kan kreve et slik strømregnskap. Derfor kan det bli nødvendig for kommunen å installere undermålere i hver leilighet som pr i dag har fellesmålere. I omsorgsboligene med eget sikringsskap antas det at denne kostnaden bli relativt liten, mens det i trygdeleiligheter som ikke har egne sikringsskap, antas denne kostnaden å bli flere hundre tusen kroner. Strøm gjennom fellesanlegg faktureres pr 01.03.2014 med 744 kr pr mnd. Det foreslås at strøm fra og med 01.03.2015, settes til 800 kr pr mnd. pr leilighet. Trygde- og omsorgsboliger har innlagt basis abonnement på kabel-tv. Pr 01.03.2014 faktureres dette med 60 kr pr mnd. Med bakgrunn i Forbrukerrådets uttalelser (jfr over), samt andre lignende publikasjoner, må kabel-tv inkluderes i husleien. Kommunen har et lite antall frittliggende carporter til utleie. Det foreslås at utleien av carporter settes til 200 kr pr mnd. Iht. Delegeringsreglementet pkt. 8.3.1. fastsettes gjengs leie av rådmannen. Det er klageadgang på fastsetting av gjengs leie. Dersom saksbehandler ikke imøtekommer leiers klage, sendes klagen til Formannskapet. Gis ikke klager medhold i Formannskapet, kan han/ hun (leier) kreve tvisten avgjort av en takstnemnd. Jfr. Lov om husleieavtaler (husleieloven) 12-2.