EIENDOMSSKATT klageadgang takseringsprinsipper Utvidet klageadgang Før var det anledning til å klage på taksten kun det året taksten var ny. Ved endringen av eiendomsskatteloven 19 gjeldende fra januar i år, er det nå anledning for skattyter å klage over «verdet» hvert år i forbindelse med utskrivingen av eiendomsskatt. Bestemmelsen lyder: «Skattytaren kan klage på den utskrivne eigedomsskatten. Klaga må gjevast inn skriftleg til eigedomsskattekontoret innan seks veker frå det seinaste tidspunktet av den dagen det vart kunngjort at eigedomsskattelista var utlagd eller dagen skattesetelen vart sendt i samsvar med 14. Klage over verdet kan bli fremja kvart år i samband med den årlege utskrivinga av eigedomsskatt, dersom det ikkje er klaga på same grunnlag tidlegare år.» Det klagenemnda da må ta stilling til i medhold av 19, er om taksten var feil eller for høy ved takseringstidspunktet ( altså i det året taksten gjaldt fra). Ved riving, brann, påbygging osv, av enkelteiendommer i årene mellom to alminnelige takseringer kan kommunen foreta særskilt omverdsettelse av de berørte enkelteiendommene, jf. eiendomsskatteloven, j 8A-3 femte ledd. sjette ledd lyder: «Dersom verdet til ein eigedom er vesentleg forandra i høve til andre eigedomar, kan formannskapet så vel som skattytar krevje særskild taksering i tida mellom dei allmenne takseringane. Skattytar som krev omtaksering etter dette og førre ledd, må sjølv dekkje kostnadene med takseringa. Krav om omtaksering må være stilt innan 1. november i året før skatteåret.» Behandling av klager begrunnet med svingninger i markedsverdiene: Søgne kommune har stilt spørsmål om hvordan nemdene skal forholde seg til klager der skattyter mener generell nedgang i markedet etter en tid/noen år bør medføre reduksjon i taksten. Det følger av eiendomsskatteloven 8A-3 annet ledd at eiendomsskattetakstene skal gjelde i 10 år. Det er viktig å holde dette klart, og utvidelsen av klageadgangen i 19 medfører ingen endring i dette. Ordinære svingninger i prisnivået for eiendom gir derfor fortsatt ikke grunnlag for ny alminnelig taksering, det være seg om prisene går ned som ville vært til skattyters gunst, eller at prisene går opp, som ville vært til gunst for kommunen. Skattyter kan ikke vise til 8 A-3 sjette ledd for å kreve en særskilt taksering av hans eiendom grunnet nedgang i markedet. Det følger av ordlyden i denne bestemmelsen at verdien til eiendommen må ha blitt vesentlig forandret i forhold til andre tilsvarende eiendommer i kommunen. Generelle svingninger i markedsverdier innvirker på alle likeartede eiendommer i et område, ikke kun én eller få eiendommer. Det er likebehandlingsprinsippet bestemmelsen i 8 A 3 sjette ledd skal ivareta, det vil si at sammenlignbare eiendommer skal behandles likt. Oppsummert: Hovedregelen etter 8 A-3 annet ledd er fortsatt at takstene skal stå fast i 10 år.
Klages det i medhold av eiendomsskatteloven 19 på verdien, må vurderingstemaet være hvorvidt den opprinnelige taksten var for høy. Det betyr at dersom det eksempelvis 6 år etter at taksten ble fastsatt kommer en slik klage, så er det verdinivået på takseringstidspunktet (nivået som gjaldt ved den siste alminnelige eiendomsskattetakseringen) nemnda må vurdere klagen mot, ikke mot den markedsverdien som eiendommen antas å ha det året klagen kom. Krever skattyter særskilt omverdsettelse av sin eiendom fordi verdien har endret seg over tid (han bestrider ikke at taksten var feil i det året den begynte å gjelde fra), er betingelsen for verdsettelse en vesentlig forandring i prisen for hans eiendom «i høve til andre eigedomar» som det er naturlig å sammenligne seg med, jf. omtalte 8 A-3 sjette ledd. Fremleggelse av salgssum for omsatt eiendom og/eller prisvurdering fra megler/takstrapport: Verken salgssum ved omsetning i takstperioden, verditakst eller meglers vurderinger gir i seg selv grunnlag for å ta en klage til følge. Takstperioden er som nevnt fortsatt 10 år, og verdisvingninger i perioden gir ikke grunnlag for å anføre at taksten var «feil» det året den ble fastsatt. Dersom markedet for en gruppe eiendommer helt faller sammen, eller det er indikasjoner på at taksten for en hel gruppe eiendommer ble satt for høyt ved alminnelig taksering, kan det gi grunnlag for å omtaksere for denne gruppen. Men dette er en annen situasjon enn det at det påvises/anføres at markedet svinger i løpet av en 10 års periode. Endringer i markedet er normalt, og det er lovens system at takstene skal stå fast til tross for slike svingninger. Hvis skattyter fremlegger en takst eller meglervurdering som angir eiendommens omsetningsverdi på samme tidspunkt som nemndas taksering, må denne vurderes opp mot nemndas takst, kommunens takseringsprinsipper samt takstnivået for sammenlignbare eiendommer i kommunen. Det må vurderes konkret opp mot disse momentene om taksten/verdivurderingen gir grunnlag for å endre nemndas takst. Takstnivået for eiendommer som takseres i årene etter siste alminnelige taksering: Videre spør Søgne kommune om hvordan en skal forholde seg til taksering av nye bolig/fritidseiendommer i dag. Finansdepartementet har uttalt seg om dette blant annet i uttalelse datert 12.1.95 (brev til Lindås kommune). De skriver: «Departementet finn ikkje grunn til å ta konkret standpunkt til kva kommunen bør gjere i denne saka. Departementet vil likevel meir generelt seie at Høgsterett i dommen innteke i Rt. 1991 s. 416 uttala at ei allmenn taksering må omfatte heile kommunen. Dommen tek ikkje standpunkt til om seinare takseringar av nye eigedomer må gå føre seg på ein slik måte at takstane vert fastsett i høve til det same tidspunktet. Etter departementet sitt syn skal likevel taksering av eigedomar som kjem til etter siste allmenne taksering, gå føre seg etter dei same prinsipp og retningsliner som vart nytta ved siste allmenne taksering. Takstnivået for dei nye eigedomane skal tilpassast takstnivået for dei tidlegare takserte eigedomane i kommunen.»
Med andre ord er det korrekt slik kommunen selv oppfatter og praktiserer at en eiendom, nytt bygg/anlegg som takseres for første gang eller eiendom som blir taksert særskilt grunnet riving, brann, påbygging osv, ikke skal få et annet/avvikende takstnivå i et «mellomår» enn om eiendommen slik den fremstår hadde blitt taksert i forbindelse den siste alminnelige takseringen. Takstene skal i utgangspunktet ikke røres i 10 år, og da må nye takster «tilbakedateres» for å få det rette takstnivået det vil si nivået som gjelder for de øvrige eiendommene i perioden. Begrunnelsen for dette er hensynet til likebehandling ved takseringen innenfor takstperioden. oooooooo Individuelle egenskaper ved boligeiendommen, som utsikt, tomtestørrelse, etasje, innvendig standard mv, tas ikke direkte med i vurderingen for den enkelte eiendom. En del av de individuelle variasjonene i boligenes markedsverdier vil følgelig ikke fanges opp av det nye verdsettingssystemet. Departementet har presisert i lovforarbeidene at det ikke blir anledning for kommunene til å justere formuesgrunnlagene. Formuesgrunnlagene som benyttes til utskriving av eiendomsskatt på bolig blir justert årlig dette i motsetning til de takster som kommunen fastsetter selv. Kommunens eiendomsskattetakster skal som hovedregel stå fast i ti år. Årlig justering for boliger vil dermed gi variasjon i eiendomsskattetakstene fra år til år. Med ordinær prisutvikling vil boliger over tid kunne få forholdsmessig høyere takster enn annen eiendom. PRAKTISKE UTFORDRINGER Det vil være noen praktiske utfordringer som kommunene må håndtere for å få satt riktig verdi på alle skattepliktige objekter, og dette er tema i veilederens vedlegg. En del spørsmål både KSE og Skattedirektoratet har stilt, har ikke alle et klart svar per i dag. Visse utfordringer av praktisk art vil også kunne avdekkes når ordningen først testes av tre pilotkommuner. I denne første versjonen av veilederen tar vi med følgende forhold: I. Boliger som ikke omfattes av ordningen Kommunen må befare og taksere selv på vanlig måte: lignet) - dette kan for landet som helhet i følge Skattedirektoratet være rundt 60.000 eiendommer eid av ca 14.000 organisasjoner. vei, vann, avløp m.m. rt som fritidsboliger pga. standard på bygg,
Skattedirektoratet vil sette inn ressurser på å rette opp de manglene som de per i dag har i sine registre hva gjelder boligdata. De eiendommer som ikke får fastsatt et formuesgrunnlag må kommunene verdsette selv. Dette betyr at kommunene straks de får tilgang til formuesgrunnlagene må sammenligne matrikkelopplysninger om boliger i kommunen opp mot formuesgrunnlagsdataene slik at skatt blir skrevet ut på samtlige skattepliktige boligeiendommer. II. Én eiendom én takst Manglende oversikt og forskjellige registreringer av eiendommers kategori/eiendomstype vil kunne få uheldige utslag. Eksempel: nemnd takserer, må ikke fremkomme som bolig i data fra skattemyndighetene. I et slikt tilfelle vil eiendommen kunne få to takster. på selv. Har imidlertid skattemyndighetene definert eiendommen som noe annet enn bolig, vil kommunen ikke få oppgitt et formuesgrunnlag for denne. Da må skattetakstnemnda/sakkyndig nemnd fastsette en takst selv. Skattemyndighetene bør rapportere til kommunene når de godtar at sekundærbolig er fritidsbolig i ligningssammenheng mens bygget i matrikkelen fortsatt har benevnelsen «bolig» Kommunen må etablere rutiner for at alle andre eiendommer enn de boliger som har et formuesgrunnlag blir taksert på vanlig måte av kommunen selv. Til det sistnevnte; der hvor det er avvik må kommunene for eiendomsskatteformål rette seg etter ligningsmyndighetene. FIN skriver i proposisjonen på s. 124: Departementet fastholder derfor at det er boligbegrepet slik det følger av skatteloven som skal benyttes når kommunene velger å taksere slike eiendommer etter det nye takseringsalternativet. III. Kombinasjonsbygninger En praktisk utfordring kan bli å skrive ut skatt på eiendommer som har både en næringsdel og en boligdel. I det tilfellet både næringseiendom og boligeiendom er omfattet av skatteplikten, kan kombinasjonsbygg måtte få fastsatt takst etter to ulike metoder. Videre: Næringsdelens andel av tomta må i tilfelle takseres av kommunen. Det vil ikke gjelde boligdelens andel av tomta dersom Skatteetaten har oppgitt et formuesgrunnlag for boligdelen. IV. Gnr/bnr med flere bygningstyper Enkelteiendommer med en bolig kan i tillegg bestå av næringsbygg / våningshus / fritidsbolig. Registre/fagsystemer må ha oversikt over og kunne skille slike bygninger med tilhørende tomt fra hverandre. V. Endringer på boligeiendommer Hva gjelder eiendommer som kommunes takstnemnd fastsetter takster på: Eiendomsskatteloven 8 A-3 femte ledd pålegger kommunen ved nemnda å omtaksere enkelteiendommer i perioden mellom to alminnelige takseringer dersom eiendommene rives og brenner mv, samt når det er gjort «monalege forandringar» på disse. Av de samme hensyn må endringer på boligeiendommer registreres av Skatteetaten. Eksempelvis nybygg, påbygg og andre påkostninger skal innrapporteres til Skatteetaten etter
alminnelige regler (selvangivelse), men det er usikkert i hvilken grad dette skjer og likebehandlingshensyn blir ivaretatt. Kommunen må bytte verdsettelsesmetode når en skattlagt boligtomt blir bebygd eller når en bolig rives eller brenner ned og kun tomta blir gjenstand for beskatning. VI. Annet Matrikkelen benytter bruksareal mens Skatteetaten benytter primærareal. (Orienteringen gitt til formannskapet 23.10.2013 av Jahn A. Stray bl.a. på bakgrunn av svarbrev KS)