PLANBESKRIVELSE TROLLHEIM BOLIGOMRÅDE DELER AV 18/182/6, 18/11/44, 19/3 I RINDAL KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN, PLANFORSLAG VIBO Prosjektutvikling AS har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for deler av 18/182/6, 18/11/44, 19/3 i Rindal kommune. Området benevnes Trollheim Boligområde. INNHOLD: 1. PLANOMRÅDET 2. PLANSTATUS 3. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 4. PLANPROSESSEN 5. PLANFORSLAGET 6. VIRKNINGER PÅ MILJØ OG SAMFUNN 7. TOMTEKART - PLANKART 8. PLANBESTEMMELSER 1
1. PLANOMRÅDET BAKGRUNN Rindal kommune har ervervet Trollheim Forsamlingshus (19/3) og VIBO Prosjektutvikling AS har inngått avtale med Sameiet i Rindal om erverv av deler av 18/182/6 og 18/11/44. Rindal kommune og VIBO Prosjektutvikling AS har inngått utbyggingsavtale om utvikling av overnevnte eiendommer til boligformål. Oppstartmøte med Rindal kommune ble gjennomført 11. september 2012, og varsel om oppstart detaljreguleringsplan ble kunngjort i 19.-20. september 2012. BELIGGENHET AVGRENSNING Planområdet ligger øst for Trollbanen. Planområdet strekker seg østover mellom eneboligbebyggelse i Skifaret og eneboligbebyggelse i Trollfaret. Areal mot vest (BKS2) festes av idrettslaget, og er ikke en del av avtalen mellom Rindal kommune og VIBO Prosjektutvikling vedr. utvikling av boligområdet. LANDSKAP BEBYGGELSE Per i dag er deler av planområdet bebygd med et garasjeanlegg og klubbhus, samt Trollheim forsamlingshus med tilhørende parkeringsareal. Lysløype i regi idrettslaget går gjennom deler av planområdet. Bruken av denne er avklart med idrettslaget. Avtalen mellom Rindal kommune og VIBO Prosjektutvikling omfatter ikke arealet med garasjeanlegg øst for Trollbanen. Trollheim Forsamlingshus skal rives ifm utvikling av nytt boligområde. 2
Planområdet strekker seg østover mellom eneboligbebyggelse i Skifaret og eneboligbebyggelse i Trollfaret. Ubebygd del av planområdet framstår i hovedsak som blandingsskog. 2. PLANSTATUS Planområdet er regulert til bolig i Kommuneplanens arealdel delplan for Rindal sentrum, vedtatt 23.juni 2011. 3. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN PBL 12-3 Detaljregulering: Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i 4-2 andre ledd om konsekvensutredning. Trollheim Boligområde er regulert til boligformål i gjeldende kommuneplan delplan Rindal sentrum, vedtatt 23.juni 2011. 4. PLANPROSESSEN SAMRÅD OG MEDVIRKNING Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Driva 20. september 2012 og på Trollheimsporten 19.september. Berørte parter og sektormyndigheter ble tilskrevet 19. september 2012, og det ble oppfordret å komme med innspill. Oppstartmøte med Rindal kommune ble avholdt 11. september 2012. INNSPILL Forslagstiller har mottatt følgende innspill til planarbeidet: Avsender Sammendrag av innspill Kommentar NVE, 21.09.12 Skrednett viser ingen aktsomhetsområder for skred i planområdet, men bratte skråninger i planområdet. Viktig at tiltakshaver sørger for at det blir gjennomført en faglig vurdering av om planlagt tiltak er utsatt for skred, eller om Jf planbeskrivelsen, plankart og ROSanalysen, anses som ivaretatt. Skråning vil ikke bli berørt - planlagt bebyggelse vil konsentreres på fast grunn 3
Fylkesmannen i Møre og Romsdal, 19.10.12 Møre og Romsdal Fylkeskommune, 26.10.12 Jostein, Røen, Gunvor Røen, Guttorm Løfald, Astrid Løfald, Olav Helgetun, Gerd Helgetun, Johan Almås, Grete Elshaug, Arvid Gåsvand, Astrid Gåsvand, 22.10.2012, naboer Peder Rindalsholt, 25.10.12, nabo Statens Vegvesen, 27.09.12 tiltak øker skredfare for nedenforliggende bebyggelse. Minner om NVE s retningslinjer 2/2011 som sier hvordan skredfaren bør vurderes og tas hensyn til. Boligområdet er i samsvar med kommuneplanens arealdel for Rindal sentrum. Følgende må vurderes i planlegginga: - Barn og unge; barn og unge sine interesser - Natur og miljø; o Avklaring støyforhold o Naturmangfoldsloven - Samfunnstrygghet: ROS-analyse Konklusjon: Har ikke merknader til at reguleringsarbeidet blir satt i gang. Vil legge vekt på tilrettelegging for barn og unge. Protesterer på bygging av boliger på det som skulle være friområdet for Skifaret (BKS1), tomt nr 12 ble bygd uten nabovarsel i 1976, utsikten for tomt nr 1 blir ødelagt, snørydding blir vanskelig, utleieboliger er uakseptabelt, ber om tilsendt skisse over hustype og plassering samt møte om utviklingen i saken. Grunneier av tilstøtende arealer der lysløype går. Dersom lysløypetrasé, og ev. avkutting av denne, ikke blir ivaretatt i planlegginga kan grunneier si opp kontrakten med 6 mnd varsel. Det har tidligere blitt gitt tilbud om tomter nordøst for Igltjønna. Statens Vegvesen har ingen merknader til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for Trollheim Boligområde. på øvre og nedre platå. Fast grunn i dagen kan ses på øvre platå i opparbeidet lysløypetrasé og ved garasjeanlegg. Planlagt bebyggelse på øvre platå vil være sør for lysløypetrasé, på eksisterende opparbeidet parkeringsplass og på tomt Trollheim (som rives). Tilgrensede arealer på øvre og nedre platå er bebygd. Alle opplysninger om området, tidligere gjennomførte tiltak og feltbefaring tilsier god byggegrunn. Barn og unge: jf planbeskrivelsen og plankart, anses som ivaretatt. Natur og miljø: jf planbeskrivelsen Støyutredning anses som ikke nødvendig, jf planbeskrivelsen. Naturmangfoldsloven anses som ivaretatt, jf planbeskrivelsen. Samfunnstrygghet: jf planbeskrivelsens ROS-analyse, anses som ivaretatt Barn og unge: jf planbeskrivelsen og plankart, anses som ivaretatt. Fortetting og utvidelse av eksisterende boligfelt på Rindal sentrum anses som svært fordelaktig ift miljø, vitalisering sentrum og samfunnsøkonomi dette er også i tråd med overordnet plan, vedtatt 23.juni 2011. Infomøte ble gjennomført 28/2-13, naboer varsler at de vil følge opp innsigelse/klage for område BKS1 det er ingen innvendinger mot B1 og B2. Møte med I.K. Rindals-Troll som eier av lysløypa ble avholdt 17.09.2012 forholdet til bruk av lysløypa anses som ivaretatt med idrettslaget. Både forslagsstiller og ordfører har gjennomført samtaler med grunneier, og det er ingen innvending mot selve reguleringsplanen. Grunneier mener at forholda rundt ev. avkutting lysløype må avklares ift tinglyst kontrakt og tidligere utbetalte spillemidler. Forslagsstiller foreslår at kommunen innkaller grunneier, idrettslag og forslagsstiller til et møte for å diskutere saken. Ift selve planprosessen anses merknad som ivaretatt. 5. PLANFORSLAGET REGULERINGSFORMÅL Planområdet foreslås regulert slik: 1. Bebyggelse og anlegg a. Boligbebyggelse b. Lekeplass 2. Samferdselsanlegg og infrastruktur 4
a. Kjøreveg 3. Grønnstruktur UTNYTTELSESGRAD HØYDE Øvre platå (B1-B2) planlegges utnyttet til fire nye tomter for eneboliger med inntil 2,5 etasjer. Nedre platå mot Skifaret (BKS1) planlegges utnyttet til konsentrert småhusbebyggelse i én etasje, mens nedre platå mot Trollbanen (BKS2) reguleres til konsentrert småhusbebyggelse inntil to etasjer. Område B1 inkluderer også én tomt som er bebygd for flere tiår siden. Skråning mot Skifaret er ikke planlagt bebygd, og inngrep i skråning er ikke planlagt. Skråning og areal øst for planlagt eneboligbebyggelse reguleres til formål grønnstruktur. B1-B2: Maksimal gesimshøyde reguleres til 6,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 9,5m over planert terreng. Maksimal utnyttingsgrad reguleres til 30%BYA. BKS1: Maksimal gesimshøyde reguleres til 3,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 5,5m over planert terreng. Maksimal utnyttingsgrad reguleres til 50%BYA. BKS2: Maksimal gesimshøyde reguleres til 6,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 8,0m over planert terreng. Maksimal utnyttingsgrad reguleres til 50%BYA. Område nord og vest for veg (f_v1), og sør for veg (f_v2) reguleres som grønnstruktur og skal ikke bebygges. Adkomst til idrettslaget sine anlegg sikres. PLASSERING Planlagt bebyggelse plasseres innenfor byggegrenser. UTEAREAL LANDSKAP Ved søknad om byggetillatelse utarbeides situasjons-/utomhusplan som viser disponering og utforming av uteareal og lekeareal for hver enkelt tomt/tiltak. Areal for felles utendørs lek og opphold konsentreres iht plankart til arealer benevnt f_lek og f_g1 (grønnstruktur). NATUR BIOLOGISK MANGFOLD Det er ikke behov for spesielle bestemmelser i forhold til natur og biologisk mangfold. Teknisk forskrift legges til grunn mtp energi. MILJØ Avfallsplan utarbeides ifm byggesøknad. Ev. forurensede masser deponeres på godkjent plass iht. avfallsplan. Radon sikres iht preaksepterte løsninger. Utarbeidelse av støyutredning iht MD s retningslinjer og veileder, anses i dette tiltaket ikke å være nødvendig. Tiltaket ligger 175m unna fylkesvei (hovedvei) gjennom Rindal sentrum. Det er 5
heller ikke andre forhold i nærheten som tilsier utarbeidelse av støyutredning, og ev. avbøtende tiltak. Håndtering av overvann sikres i reguleringsbestemmelsene. TRAFIKK Planlagte bebyggelse har god adkomst for utrykningskjøretøy. Adkomst sikres med vegrett. Parkering for planlagt bebyggelse sikres for hvert enkelt tiltak med to parkeringsplasser per enhet, hvorav én i garasje/carport. RISIKO OG SÅRBARHET ROS-analyse er gjennomført, og er vedlagt planbeskrivelsen. INFRASTRUKTUR Planlagt bebyggelse gir ikke behov for opparbeidelse av sosial infrastruktur. Adkomst for planlagt bebyggelse iht plankart. BYGGESKIKK ESTETIKK Forhold rundt byggeskikk og estetikk sikres i reguleringsbestemmelsene. TERRENGFORHOLD Planlagt bebyggelse plasseres på hver enkelt tomt uten vesentlige inngrep mot omgivelsene. Bebyggelse planlegges på øvre og nedre platå, skråning mellom Trollfaret og Skifaret vil ikke bli berørt med bebyggelse. Ifm garasjeanlegg og lysløypetrasé registreres fast grunn i dagen. Planlagt bebyggelse på øvre platå vil være sør for lysløypetrasé, på eksisterende opparbeidet parkeringsplass og på tomt Trollheim (som rives). Tilgrensede arealer på øvre og nedre platå er bebygd. Alle opplysninger om området, tidligere gjennomførte tiltak og feltbefaring tilsier god byggegrunn. Avbøtende tiltak ift grunnforhold anses ikke som nødvendig. OMKRINGLIGGENDE BEBYGGELSE Omkringliggende bebyggelse er villabebyggelse, hovedsakelig fra 60-80-tallet. BARNS INTERESSER I planforslaget er det lagt opp til at barn og unges interessert ivaretas, og at utearealer er egnet for lek, rekreasjon og aktiviteter for alle aldersgrupper. Lekeplass og grønnstruktur iht plankart. I tillegg ligger Trollbanen (fotballbane) og lysløype (ski-løp-trim) i/inntil planområdet. PBL og TEK10 er lagt til grunn i planforslaget. UNIVERSELL UTFORMING 6
6. VIRKNINGER PÅ MILJØ OG SAMFUNN KULTURMINNER Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. NATUR Planområdet er iht Naturbase ikke vernet eller foreslått vernet. Det foreligger ikke registreringer/bestemmelser rundt naturtyper, arter, kulturlandskap, kulturhistoriske verdier mv. Området er vurdert opp mot Naturmangfaldsloven 8-12. Utbygging av området anses som ikke å ha vesentlig skade eller irreversibel skade på naturmangfoldet i området. MILJØ Planforslaget medfører ingen vesentlige miljøkonsekvenser. Omkringliggende bebyggelse vil i liten grad bli negativ berørt både når det gjelder utsikt og solforhold. I og med god avstand fra fylkesvei er ikke planområdet disponert for støy- og luftforurensning. Energibehovet i området økes, det planlegges energiløsninger iht TEK 10. Kommunalt ledningsnett forutsettes brukt ved håndtering av overvann. TRAFIKK PARKERING SNØ Planforslaget innebærer ingen negative konsekvenser for trafikksikkerhet og trafikkavvikling i større grad. Adkomst sikres med vegrett i Trollfaret. Adkomst i Skifaret er fra eksisterende kommunal veg. Parkeringsplasser sikres for hver enkelt tomt/tiltak med minimum to parkeringsplasser per enhet. Snøopplag sikres på egen tomt for hvert enkelt tiltak. Avbøtende tiltak utover overnevnte anses ikke som nødvendig. RISIKO OG SÅRBARHET (ROS-ANALYSE) Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga: Emne Er det knytt uakseptabel risiko til følgjande forhold? Nei Ja a Er området utsett for snø-, jord-, steinskred eller større fjellskred? b Er det fare for flodbølgjer som følgje av fjellskred i vatn/sjø? c Er det fare for utgliding av området (ustabile grunnforhold)? Naturgitte forhold d Er området utsett for flaum eller flaumskred, også når ein tek omsyn til auka nedbør som følgje moglege av klimaendringar? e Vil skogbrann/lyngbrann i området vere ein fare for bustader/hus? F Er området sårbart for ekstremvêr/stormflo medrekna ei ev. havnivåstigning som følgje av endring i klima? 7
g Er faren for radon vurdert i området? h a Anna (Spesifiser)? Er det regulerte vassmagasin med spesiell fare for usikker is i nærleiken? Omgivnad b Er det terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup etc.)? c Vil tiltaket (utbygging/drenering) kunne føre til oversymjing i lågareliggande område? d Anna(spesifiser)? a Omfattar tiltaket spesielt farlege anlegg? b a Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar i nærliggande verksemder (industriføretak etc.), utgjere ein risiko? Har området utilstrekkelig sløkkjevassforsyning (mengde og trykk)? b Utgjer tilkomstruter en risiko for utrykkingskjøretøy? a Er det kjende ulykkespunkt på transportnettet i området? Infrastruktur b Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar som kan inntreffe på nærliggande transportårer inkl. sjø- og luftfart utgjere ein risiko for området: c Er det transport av farleg gods til/gjennom området? a Er området påverka av magnetfelt frå høgspentliner? Verksemdsrisiko Brann/- ulykkesberedskap Kraftforsyning Vassforsyning Sårbare objekt b Er det spesiell klatrefare i høgspentmaster? c Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningstryggleiken i området? a Er det utilstrekkeleg vassforsyning i området? b Ligg tiltaket i eller nær nedslagsfeltet for drikkevatn, og kan dette utgjere ein risiko for vassforsyninga? Medfører bortfall av følgjande tenester spesielle ulemper for området: a - elektrisitet? - teletenester? - vassforsyning? - renovasjon/spillvatn? b Er det spesielle brannobjekt i området? c Utgjer tiltaket risiko for omsorgs- og oppvekstinstitusjonar i 8
området? Er området påverka/ forureina frå tidligare bruk Ulovleg verksemd a Gruver: opne sjakter, steintippar etc.? b Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringar etc.? c Industriverksemd som t.d. avfallsdeponering? d Anna (spesifiser)? a Er tiltaket i seg sjølv et sabotasje-/terrormål? b Finst det potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken? Sjekklista er gjennomgått den 01/03-2013 av sign: VIBO Prosjektutvikling, Yngve Bakken INFRASTRUKTUR Det anses at det ikke er behov for opparbeidelse av sosial infrastruktur. Opparbeidelse av teknisk infrastruktur (veg-vann-avløp-strøm) er sikret gjennom avtale mellom Rindal kommune og VIBO Prosjektutvikling AS. ESTETIKK BYGGESKIKK Avbøtende tiltak vedr. estetikk, byggeskikk, terrengforhold, forhold til omkringliggende bebyggelse sikres gjennom reguleringsbestemmelsene. Planlagt bebyggelse vil i beskjeden grad framstå med fjernvirkning i landskapet. Vegetasjon i grønnstruktur bevares i størst mulig grad. BARNS INTERESSER Barn og unges interessert ivaretas i planforslaget, og utearealer er egnet for lek, rekreasjon og aktiviteter for alle aldersgrupper. Egnet areal reguleres til lekeplass, jf plankart. I tillegg ligger Trollbanen (fotballbane) og lysløype (ski-løp-trim) i umiddelbar nærhet. UNIVERSELL UTFORMING PBL og TEK10 legges til grunn og sikrer tilrettelegging ift universell utforming. ØKONOMISKE KONSEKVENSER OG JURIDISKE FORHOLD Ingen kjente konsekvenser og forhold. 9
7. TOMTEKART - PLANKART 10
8. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR TROLLHEIM BOLIGOMRÅDE, RINDAL KOMMUNE Planen datert: 15.02.2013 Bestemmelsene datert: 01.03.2013 1 AVGRENSNING 1.1 Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert xx.xx.2013. 2.1. Området reguleres til: 1. Bebyggelse og anlegg a. Boligbebyggelse b. Lekeplass 2. Samferdselsanlegg og infrastruktur a. Kjøreveg 3. Grønnstruktur 2 AREALFORMÅL 3.1 Utnytting: 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG B1-B2: Maksimal utnyttingsgrad reguleres til 30%BYA. BKS1-BKS2: Maksimal utnyttingsgrad reguleres til 50%BYA. 3.2 Plassering: Planområdet kan bebygges innenfor byggegrenser som er vist på plankartet. Område vest for kommunal veg ved Trollbanen skal ikke bebygges. 3.3 Høyder: B1-B2: Maksimal gesimshøyde reguleres til 6,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 9,5m over planert terreng. BKS1: Maksimal gesimshøyde reguleres til 3,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 5,5m over planert terreng. BKS2: Maksimal gesimshøyde reguleres til 6,5m over planert terreng, maksimal mønehøyde reguleres til 8,0m over planert terreng. 3.4 Utforming: Bebyggelsen skal utformes på en måte som gir en funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning for både bebyggelsen innenfor planområdet og omgivelsene. 3.5 Universell utforming: 11
Bestemmelser i PBL og TEK 10 legges til grunn for universell utforming 3.6 Lekeplass: f_lek skal være felles for alle beboerne innenfor planområdet. 3.7 Situasjonssplan: Sammen med søknad tillatelse til tiltak skal det utarbeides situasjonssplan som viser plassering av tiltak, avkjørsel og parkering. 4.1 Kjøreveg: 4 SAMFERDSELSANLEGG OG INFRASTRUKTUR Kjøreveger (f_v1-3) er vist på plankartet. 4.2 Grønnstruktur Grønnstruktur er vist på plankartet (f_g1-3), f_g1 skal sikre allmennhetens tilgang til lysløype og tursti. 4.3 Parkering: Det skal avsettes minimum to plasser for parkering for hver enhet, hvorav minimum én skal være i garasje. Plass for parkering og garasje skal gå fram av situasjonsplan som følger søknad om tillatelse til tiltak for hvert enkelt tiltak innenfor planområdet. 4.4 Håndtering av overvann: Det skal redegjøres for håndtering av alt overflatevann ved søknad om tillatelse til tiltak. 5.1 Forurensede masser: 5 MILJØ Såfremt det oppdages forurensede masser ved grunnarbeider for boligene skal tiltakshaver varsle Rindal kommune, og forurensede masser skal håndteres forskriftsmessig iht avfallsplan. 5.2 Radon: Radonsikring skal dokumenteres ved søknad om tillatelse til tiltak. 5.3 Grunnforhold: Såfremt det oppdages uforutsette grunnforhold ifm utbyggingen må tiltakshaver sikre at grunnog fundamenteringsarbeider utføres iht utredning fra rådgivende ingeniører. 5.4 Byggeperioden: Det skal gjennomføres tiltak som sikrer trygg og god framkommelighet for gående og syklende, samt for naboer i byggeperioden. 12