Salgsoppgave Adresse og matrikkelnummer Gnr. 38, bnr. 90 i Oslo kommune. Eiendommene skal deles opp. Endelig matrikkelnummer og adresse tildeles senere. Eier/ selger Sørkedalsveien 8 AS c/o Stor Oslo Eiendom AS, postboks 606, 0106 Oslo. Hjemmelshaver Sørkedalsveien 8 AS. Tomt og grunnareal Eiendommen gnr. 38, bnr. 90 er på ca. 4 964 kvm. Eiendommen er planlagt delt i 3 eiendommer, en anleggseiendom (kjelleretasjen) og 2 eiendommer over bakken (ett kontorbygg og ett boligbygg med noe næring). Planlagt bebyggelse for den fradelte bolig -parsellen vil totalt bestå av ca. 115 leiligheter og 1-5 næringsarealer fordelt på bolig/næringsseksjon. Bolig -parsellens størrelse er ikke besluttet på salgstidspunktet. Eiendommen vil bli seksjonert. Parkeringsplasser / Kjellerbod Selger forbeholder seg retten til å organisere garasjekjeller i eiendommen på den måte som anses mest hensiktsmessig, for eksempel som en del av eiendommens fellesarealer med vedtektsfestet bruksrett, evt. tilleggsareal, eller som en egen næringsseksjon eller anleggseiendom, eller ved tinglysing av rett til p-plass til fordel for kjøper eller seksjon. Ved evt. opprettelse av næringsseksjon eller anleggseiendom vil utbygger fastsette vedtekter/avtale med nærmere bestemmelser om bruk, råderett mv., evt. tinglyse rett til p-plass til fordel for kjøper eller seksjon. Endelig vedtektsbestemmelser om p-plass vil bli utarbeidet av selger senest ved seksjonering av eiendommen og/eller ved ferdigstillelse av prosjektet. Parkeringsplasser som kjøpes vil ikke være fritt omsettelige, men må omsettes sammen med leiligheten eller internt i sameiet. Det er ikke anledning til å beholde plassen etter at man har flyttet fra sameiet. Det medfølger en sportsbod til hver leilighet. Sportsboder er plassert i byggets kjeller anleggseiendommen. I kjelleren, anleggseiendommen, vil det også bli felles sykkelbod. Selger forbeholder seg retten til å fordele parkeringsplasser i garasjesameiet og boder til den enkelte leilighet. Selger forbeholder seg retten til senere å omorganisere plasseringen. Eventuelle usolgte parkeringsplasser på overtagelsestidspunktet vil være selgers eiendom. Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) Som vedlegg til salgsoppgaven ligger utskrift av grunnboken for selgers eiendom gnr. 38 bnr. 90 i Oslo kommune datert 04.05.2015. Følgende servitutter tinglyst på eiendommen: - 901498 14/03/1924 Erklæring/avtale vedr. septiktank. - 900851 03/09/1926 Bestemmelse om adkomstrett. - 901269 09/03/1928 Bestemmelse om bebyggelse. - 901271 09/03/1928 Bestemmelse om bebyggelse. - 901272 21/12/1928 Erklæring/avtale vedlikehold av ledningsnett. - 7741 30/07/1941 Bestemmelse om vann/kloakkledning. - 4731 26/04/1951 Bestemmelse om bebyggelse ang. lagerbygning. - 3665 20/03/1953 Bestemmelse om garasje/parkering. - 14288 09/11/1970 Erklæring/avtale vedr. kloakkledning. - 13077 11/07/1962 Bestemmelse om bebyggelse. - 53745 21/08/1987 Bestemmelse om adkomstrett. - 44552 05/07/1988 Erklæring/avtale vedr. trafostasjon/kiosk.
- 38749 13/08/1992 Erklæring/avtale vedr. veirett for gnr. 38 bnr. 2. Servitutter kan fås ved henvendelse til megler. Selger har til hensikt å rydde i gamle servitutter i forkant av overtagelse. Utinglyste forpliktelser Det gjøres oppmerksom på at det på Eiendommen vil bli tinglyst: Eksklusiv bruksrett (evt. tilleggsareal) for næringsareal på sameiets tomt. Det vil også kunne bli aktuelt å tinglyse bestemmelser om felles rettigheter og plikter mht. bruk og vedlikehold av fellesarealer, bruksrett på utomhus for næringsarealene, allmenn adkomstrett, veier, ledninger, fjernvarme, mv., samt øvrige fellestiltak til fordel for de eiendommer som inngår på gnr. 38, bnr. 90. Selger kan tinglyse nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Videre kan eiendommen påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysinger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Byggemåte Bebyggelsen er en kombinasjon av rehabilitering og nybygg. Bygningen utføres med fundamentering til fjell og bærekonstruksjon i betong og stål. Bygningene utføres i prefabrikkerte betongelementer eller plassbygget betong. Fasadeveggene utføres hovedsakelig i en kombinasjon av glass og aluminium. Se for øvrig vedlagt teknisk beskrivelse. Reguleringsplan og bestemmelser Eiendommen gnr. 38, bnr. 90 ligger i dag på eiendom regulert til Bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting (helse, treningssenter, velvære, kultur)/kontor/hotell/bevertning. Reguleringskart og reguleringsbestemmelse ligger som vedlegg til salgsoppgaven. Reguleringen tilsier en bebyggelse bestående av 2 lameller med en kotehøyde på 89,5. Det tilsvarer to nye etasjer på eksisterende bebyggelse. Leilighetene bygges i den vestlige lamellen, mens den østlige lamell blir kontor. Da omreguleringen nylig ble vedtatt, ligger også tidligere reguleringskart for omkringliggende eiendommer som vedlegg. Andre offentlige planer Interessenter oppfordres spesielt til å ta kontakt med Plan- og Bygningsetaten for å sette seg inn i de planer og prosesser som pågår for området. Videresalg Kjøpekontrakten kan ikke transporteres og gjelder individuelt for kjøper. Selger kan etter fritt skjønn samtykke til direkteoverskjøting ved et videresalg av boligen før overtakelse, for et gebyr stort kr. 30 000,-. Ny kjøper vil i den forbindelse også være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Overtagelse Leilighetene ventes klar for overtakelse Q2/Q3 2017. Ca. 2 måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om overtagelsestidspunkt. Overtakelse kan skje inntil 4 måneder tidligere enn fristen, forutsatt at dette er varslet i henhold til kjøpekontrakten. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jf. buofl. 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtagelse.
Avbestilling Kjøper kan avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Ved avbestilling gjelder bestemmelsene i buofl. 53. I et slikt tilfelle skal kjøper dekket hele selgers økonomiske tap. Konsesjon Kjøp av leilighet er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest/brukstillatelse Prosjektet vil bli bygd iht. Byggeforskriftene TEK 10. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest på dagen for overtakelse. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men Kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger Lov om eierseksjoner. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no. Sameiet blir et kombinasjonssameie med næring og bolig hvor bl.a. hver seksjon har 1 stemme. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Kjøper gir styret fullmakt til å overta sameiets fellesareal. Selger har på vegne av sameiet engasjert OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører til å forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Selger har utarbeidet utkast til vedtekter for sameiet. Det tas forbehold om endring i utkast til vedtekter som følge av endringer i prosjektet eller andre årsaker dersom dette er hensiktsmessig. Fellesutgifter Fellesutgifter vil avhenge av hvilke tjenester sameiet ønsker utført i felles regi, og fordeles iht. vedtektenes bestemmelser 7. Månedlige fellesutgifter er stipulert til kr 28,- pr. kvm BRA. pr. måned. (vil variere noe avhengig av leilighetenes størrelse da administrasjons kostnader fordeles likt pr. leilighet). I tillegg kommer fjernvarme og varmtvann som er stipulert til ca. kr. 8,- pr kvm BRA pr. måned. Det blir målere i hver leilighet og forbruket benyttes som en del i beregning av det totale forbruket av fjernvarme og tappevann. Kostnaden til Tv-pakke og fibernett er stipulert til ca. kr. 250,- pr. leilighet pr. måned. I tillegg er det lagt til grunn at kommunale avgifter, forsikring på bygget, strømforbruk på fellesarealer, vaktmestertjenester som snømåking og renhold samt styrehonorar er inkludert i felleskostnadene (jfr. stipulert budsjett for første driftsår). Endelig budsjett fastsettes på sameiermøtet. Det tas forbehold om endringer i stipulerte fellesutgifter, da dette er basert på erfaringstall. Driftskostnader knyttet til parkeringsplass er p.t. anslått til ca. kr 200,- pr. måned for kjøpte plasser. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto senest 7 dager etter anmodning fra megler. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl. 47. 2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales 3 dager før overtagelse. Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. bustadoppføringsloven 12 fra selger er mottatt. Totalprisen på leiligheten er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Dokumentavgiften utgjør 2,5% av kjøpesummen. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr 525,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr 731,- i omkostninger pr. pantedokument. Det tas forbehold om
endringer av størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Ved kjøp av parkeringsplass kan 2,5 % dokumentavgift av kjøpesummen påløpe. Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i BTA bolig, bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard 3940. BTA bolig er målt med yttervegg og til midt i vegg mot nabo og gang. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom, men ikke i de oppgitte romarealene på tegningene. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal. Lovverket Kjøpet reguleres av Lov om avtale med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) av 13. juni 1997 nr. 43, i tilfeller hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker, og selger har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Iht. loven plikter selger å stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhendingslova). Forbehold Selger kan kansellere inngått Kjøpekontrakt frem til 30.11.15 dersom ikke 50 % av seksjonene regnet i verdi er solgt samt at Selgers styre ikke har beslutter byggestart. Videre kan Selger kansellere dersom regulering eller andre nødvendig tillatelse fra kommunen ikke gis innen samme frist. Selger skal skriftlig meddele Kjøper når grunnlaget for forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig. Dersom kansellering ikke har skjedd innen 30.11.15 kl. 23.59, anses forbeholdet bortfalt og Kjøpekontrakten er endelig. Kansellering anses skjedd på det tidspunkt Selger har sendt meddelelse om dette. Dersom kanselleringsretten benyttes, får Kjøper tilbakebetalt innbetalt Kjøpesum inkludert renter. For øvrig kan ikke Kjøper fremme krav mot Selger som følge av kanselleringen. Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i teknisk beskrivelse gitt med forbehold om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige. Eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Også omfang av nedforete himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres. Plassering av vinduer og dører, samt form på disse kan avvike noe fra plantegninger og fasadetegninger i den enkelte leilighet, som følge av valg av leverandør, behov for tilpasninger og arkitektoniske utforminger av bygget. Selger tar forbehold om eiendommens størrelse og endelige grenser inntil kart- og delingsforretning er gjennomført. Det tas videre forbehold om justering av eiendomsgrenser for eiendommen ved fradeling på bakgrunn av eventuelle krav fra offentlige myndigheter. Selger tar videre forbehold om tinglyst seksjoneringsbegjæring på overtagelsestidspunktet. Såfremt tomtearronderingen og seksjoneringen av eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til kjøper skje så snart det praktisk lar seg gjennomføre. Det tas forbehold om endringer av størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Selger forbeholder seg retten til å fordele parkeringsplasser i garasjesameiet og boder til den enkelte leilighet. Selger forbeholder seg retten til senere å omorganisere plasseringen. Tegninger og bilder i markedsføringsmateriell er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av tekniskbeskrivelse samt kontraktstegninger.
Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven. Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Kjøpekontrakt Teknisk beskrivelse med romskjema Plantegninger Etasjeplan Fasader -og snittegninger Reguleringskart og reguleringsbestemmelser Tidligere reguleringskart med omkringliggende eiendommer Utomhusplan Foreløpig sameievedtekter Foreløpig budsjett Grunnboksutskrift Energiattest Energimerking av den enkelte leilighet skal utføres av selger før overtakelse. Energimerkingen er beregnet å ligge i kategori C. Likningsverdi Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 70 prosent for sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: https://www.skatteetaten.no/no/person/selvangivelse/bil-ogbolig/bolig/likningsverdi/boligkalkulator/boligkalkulator/ Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Det gjøres oppmerksom på at utleie av leiligheten før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Boligene har ingen egen separat og/eller godkjent utleieenhet. Se også utkast til vedtekter. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Eiendomsmegler Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410 Dronning Eufemias gate 16, 0191 Oslo Tlf. 21 04 32 32, e-post: post@roislandcosalg.no Eiendomsmeglers vederlag: Vederlaget betales av Selger. Meglers vederlag er avtalt til Kr 37 375,- inkl. mva. i gjennomsnitt pr. solgte leilighet. Oppgjørshonorar kr. 5 625,- pr. solgte leilighet. Oppdragsgiver dekker meglers utlegg. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus, han vil i selve salget bli assistert av Eiendomsmegler Øystein Embretsen, Eiendomsmeglerfullmektig Lars Bratseth, Eiendomsmeglerfullmektig Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Beate Wik, Megler Hege Andresen, Eiendomsmeglerfullmektig Karoline S. Køber, Eiendomsmeglerfullmektig Martine Røisland og Medhjelper Per-Henrik Rolfsen og Jonas Eriksen. Oslo, 02.06.2015