Høyesteretts dom av 31. mai 2017 HR- 2017-1073 A Advokat Jarl R. Henstein Advokatfirmaet Riisa & Co
Kort om faktum: Saken gjelder kjøp av tolv år gammel bolig i Stavanger Kjøpesum kr. 5 190 000,- Kort tid etter overtakelse oppdager kjøper lekkasjeproblemer fra baderommet Enighet om at det dreide seg om en skjult feil ved boligen
Kort om faktum: Baderommet var gitt TG 1 og eiendommen var beskrevet som godt vedlikeholdt og i god teknisk stand Utbedringskostnadene beløp seg til kr. 283 820,-. Omhandlet utbedring av baderommet samt følgeskader på tilstøtende soverom Årsaken til lekkasjeproblemene skyldes mangler ved baderommets membran (feil ved tilslutning til sluk)
Kort om faktum: I den grad det skulle utbetales prisavslag ( 4-12) var partene enige om at det skulle gjøres et fradrag for levetid/standardheving med 40% De relevante kostnader etter fradrag utgjorde kr. 189 000, -, dvs ca. 3,6% av kjøpesummen Utbedringskostnader uten fradrag utgjorde 5,5% av kjøpesummen
Overordnet tvistetema for HR: Det overordnede tvistetema for HR var om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forholdene ellers jf avhl 3-9 andre punktum
Reelle tvistetema for HR: Det sentrale spørsmålet er om det skal gjøres fradrag for standardheving i form av «nytt for gammelt» ved vurderingen av om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, jf. avhendingslova 3-9 andre punktum
Tvistetema for HR: HR tok også stilling til om eiendommen - uavhengig av fradragsspørsmålet - måtte anses å være i vesentlige dårligere stand enn kjøper kunne forvente
FinKN, tingrett og lagmannsrett: - FinKN, tingrett og lagmannsrett la til grunn at det forelå mangel etter avhl 3-9 andre punktum som ga grunnlag for prisavslag
Selgers anførsler for HR: Det skal ved vurderingen av vesentlighetskravet foretas en helhetsvurdering Det må ved mangelsvurderingen tas utgangspunkt i hva som utgjør et avvik fra forventbar stand Ved å nedjustere utbedringskostnadene før prosentberegningen foretas, vil kostnadene reflektere bygningsdelenes reelle brukstid på overtakelsestidspunktet
Selgers anførsler for HR: Det er den forventede brukstid som er reflektert i prisen kjøper er villig til å betale Eiendommen er uansett ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente jf de opplysninger som ble gitt i avtalen om badets restlevetid
Kjøpers anførsler for HR: Det skal ved beregningen av det prosentvise avviket ikke gjøres fradrag for standardhevingen Fradrag for standardheving skal først skje ved utmåling av prisavslag Det foreligger en mangel uavhengig av om fradrag for standardheving gjøres før eller etter prosentberegningen
Kort om HRs dom: Det skal ikke gjøres fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning Eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvantitative vurdering: Er det fortsatt mulig å argumentere med at fradrag for levetid/standardheving skal skje før prosentberegningen? Typetilfeller: Kjøper er klar over at eiendommen har mangler som må utbedres Utbedringen gir en høyere standard på grunn av bedre løsninger enn de opprinnelige (eks velger dyrere hvitevarer enn opprinnelig, skipsgulv fremfor laminat e.l.) Utbedringskostnader er påregnelig på kort eller noe lengre sikt
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvantitative vurdering: Når utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket, kan jeg ikke se at det bør gjøres et fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning. [premiss nr. 38]
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvantitative vurdering: Etter mitt syn må vurderingen av om eiendommen er i «vesentleg ringare stand» ta utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det må derfor vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. [premiss nr. 37]
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvantitative vurdering: Kjøperne er klar over at det foreligger mangler ved eiendommen som må utbedres jf Bukkebo-dommen I Bukkebo-dommen [Rt-2002-1425] var kjøperne klar over at det forelå mangler ved eiendommen som måtte utbedres. Det var derfor rimelig å ta utgangspunkt i utbedringskostnadene fratrukket standardhevingsfradraget.
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvantitative vurdering: Utbedring gir en høyere standard på grunn av bedre løsninger enn de opprinnelige (eks velger dyrere hvitevarer enn opprinnelig, skipsgulv fremfor laminat e.l.) Eiendommen settes i en høyere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente og fradrag må gjøres før prosentberegningen
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvantitative vurdering: Utbedringskostnader er påregnelig på kort eller noe lengre sikt Grensetilfelle Levetidsbetraktninger vil fortsatt stå sentralt ved spørsmålet om fradrag før/etter prosenten
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvantitative vurdering: Særlig om partiell utbedring En vurdering av om bygningsdelen kan utbedres partielt vil stå mer sentralt nå enn tidligere Det må derfor vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente..verken kjøpesummen eller «tilhøva elles» tilsa at kjøperne hadde grunn til å regne med behov for en omfattende utbedring av baderommet. [premiss nr. 37 og 42]
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden: Særlig om partiell utbedring I tilfeller der kostnadene ved partiell utbedring innebærer at utbedringskostnaden ligger under terskelverdien i Kistebakkane bør selskapene argumentere for partiell utbedring
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvalitative vurdering: Uttalelsene i Kistebakkane-dommen står fast jf premiss nr. 28 og 29 Det skal foretas en samlet helhetsvurdering, men det skal mye til for at vesentlighetskravet er oppfylt hvis utbedringskostnadene ligger under den veiledende terskel
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvalitative vurdering: Om denne prosentberegningen heter det i Kistebakkane-dommen i avsnittene 47 og 49: «... Hvor nivået bør ligge i de ulike tilfellene, kan imidlertid by på usikkerhet. I de to avgjørelsene jeg nettopp har nevnt [Rt-2002-1425 og Rt-2007-1587], spenner de utbedringskostnadene som Høyesterett har uttalt kan være tilstrekkelige, fra om lag tre prosent til om lag seks prosent av kjøpesummen; alt avhengig av boligens karakter og standard. Etter mitt syn innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene - som et utgangspunkt - må ligge i den øvre delen av dette spennet.»
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvalitative vurdering: Prosedyrene for Høyesterett kunne gi inntrykk av at det etter dommen har festnet seg en praksis hvor vesentlighetskravet i de fleste saker alene avgjøres ut fra om utbedringskostnadene tilsvarer fem til seks prosent. Det fremgår imidlertid av dommen at dette ikke er en riktig forståelse av 3-9. Det skal foretas en samlet helhetsvurdering, jf. avsnitt 51 hvor det fremgår:
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvalitative vurdering: «... prosentberegninger [er ikke] noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså ikke være oppfylt selv om utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende terskel. Motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt - slik som i avvisningsrettdommen - selv om utbedringskostnadene ligger under en slik terskel. Det skal riktignok mye til.»
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvalitative vurdering: Det skal fortsatt foretas en konkret vurdering av hva som følger av avtalen i den enkelte sak Alder og levetidsbetraktninger vil fortsatt stå sentralt ved vurderingen I denne vurderingen må blant annet badets alder og forventet levetid tas i betraktning. [premiss nr. 39]
Konsekvensene av HRs dom sett fra selgersiden den kvalitative vurdering: I et tilfelle hvor bygningsdelen har utløpt på levetid er det ikke grunnlag for å skille mellom konstruksjonsfeil og feil som skyldes slit og elde (skille vil ha betydning dersom bygningsdelen svikter før utløpt levetid) Lekkasjen fra baderommet hadde da heller ikke sammenheng med slit og elde, men skyldes mangelfull utførelse av badet fra byggeår.
TAKK FOR MEG!
HR-2017-1073-A Vesentlighetsdommen
Rettslige utgangspunkt Loven: vesentlig avvik fra forventbar stand ut i fra Kjøpesummen «prosentlæren» Tilhøva elles Avgrenses i dag Kort om tilhøva elles Levetid 15-20 år - Badet var 12 år gammelt Høyesterett vektlegger ikke levetidsbetraktninger Markedsføringen - TG1, søkt etter fukt, dusj i badekar
Rammene for saken Protector: Saken gjelder spm. fradrag for standardheving i vesentlighetsvurderingen Enighet om mangel dersom det ikke gjøres fradrag Enighet om at det ikke er en mangel dersom det gjøres fradrag Kjøper: Ikke slik enighet Skjønnsmessig helhetsvurdering Prosenter er lite interessant motpartens bruk Juss vs. matematikk Badet måtte bygges opp på nytt og var et vesentlig avvik
Spørsmålene for Høyesterett 1. Hvilken betydning har prosentberegningene i vesentlighetsvurderingen? 2. Skal det gjøres fradrag for standardheving i vesentlighetsvurderingen?
Anførsler Protector: Et beløp etter standardhevingsfradrag gir best utgangspunkt for en avviksvurdering Fulle kostnader blir som å vurdere et nytt bad - Badet var 12 år Kjøper: Det finnes ingen «prosentlære» Feil begrep Ingen regel Feil tolkning av Rt. 2010 s. 103 Et standardhevingsfradrag må ikke blandes inn i vesentlighetsvurderingen - To selvstendige rettslige operasjoner
Bakgrunnen for saken Selgerforsikringenes syn Utbedringskostnadene må utgjøre 5-6 % av kjøpesummen Eierskifteforsikringsselskapenes misbruk av Rt. 2010 s. 103 Rt. 2010 s. 103 (49) I de to avgjørelsene jeg nettopp har nevnt, spenner de utbedringskostnadene som Høyesterett har uttalt kan være tilstrekkelige, fra om lag tre prosent til om lag seks prosent av kjøpesummen; alt avhengig av boligens karakter og standard. Etter mitt syn innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene - som et utgangspunkt - må ligge i den øvre delen av dette spennet.
Vårt utgangspunkt Rt. 2010 s. 103 leses for snevert Dommen sier mye mer Rt. 2010 s. 103 (47) Hvor nivået bør ligge i de ulike tilfellene, kan imidlertid by på usikkerhet. Rt. 2010 s. 103 (51) De to rettsavgjørelsene jeg har vært inne på, viser imidlertid at prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard.
Høyesteretts distansering fra prosentsatser HR-2017-1073-A (29) «Prosedyrene for Høyesterett kunne gi inntrykk av at det etter dommen har festnet seg en praksis hvor vesentlighetskravet i de fleste saker alene avgjøres ut fra om utbedringskostnadene tilsvarer fem til seks prosent. Det fremgår imidlertid av dommen at dette ikke er en riktig forståelse av 3-9.» Prosentavslag HR-2017-1073-A (30) «Tilsvarende synspunkt er lagt til grunn i avgjørelsen inntatt i Rt-2010-710 avsnitt 45. Jeg viser også til at Høyesterett i en dom fra 2008, Rt-2008-963 (rotte-dommen), avgjorde spørsmålet om det forelå en mangel etter 3-9 uten å gå inn på en prosentberegning.»
Det avgjørende for vesentlighet Lovens ordlyd Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles. Hva kjøpte du? Hva fikk du? Kjøpesummen: Dyrt = høy kvalitet Tilhøva elles: Typisk markedsføringen Baderommet TG1 I praksis beste TG Badekar med dusj. Ikke rett på flis. Ikke å forvente en plutselig totalrenovering
Høyesterett om det prinsipielle spm. (32) «sakens hovedspørsmål» (33) «Avhendingslova 3-9 andre punktum omtaler verken utbedringskostnader eller standardheving» (35) «Etter mitt syn gir heller ikke foreliggende praksis fra Høyesterett særlig veiledning, fordi spørsmålet om det skal gjøres fradrag for standardheving ved vurderingen av om det foreligger en mangel, ikke har vært tema i sakene som tidligere er behandlet. Videre har det vært tale om andre situasjoner. I avvisningsrett-dommen [Rt-2007-1587] var det snakk om en nesten ny leilighet, mens det i Kistebakkane-dommen [Rt-2010-103] dreide seg om mangler ved takstoler og isolasjon som ikke «eldes» på samme måte som eksempelvis et baderom. Spørsmålet om standardhevingsfradrag ble derfor ikke satt på spissen i disse sakene. I Bukkebo-dommen [Rt-2002-1425] var kjøperne klar over at det forelå mangler ved eiendommen som måtte utbedres. Det var derfor rimelig å ta utgangspunkt i utbedringskostnadene fratrukket standardhevingsfradraget.
Prinsipielt Protector: Standardhevingsfradrag gjenspeiler best forventningsavviket (37) «Jeg er ikke enig i denne innfallsvinkelen. Etter mitt syn må vurderingen av om eiendommen er i «vesentleg ringare stand» ta utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det må derfor vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Omfanget av utbedringskostnadene vil på denne måten kunne utgjøre et mål på størrelsen av avviket, slik 3-9 andre punktum gir anvisning på.» (38) «Når utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket, kan jeg ikke se at det bør gjøres et fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning. Etter dette skal det legges til grunn at utbedringskostnadene i denne saken utgjør cirka 5,5 prosent av kjøpesummen.» Merk: ingen prosentsats/ terskel
Styr unna prosenter, unngå uheldige situasjoner En plutselig utbedringskostnad på kr 200 000 er mye penger Skal hvor i Norge boligen ligger avgjøre? To identiske boliger kan gi to forskjellige resultat Likt baderom må skiftes, kr 200 000 Bolig på Smøla, kjøpesum kr 2 000 000 10 % Bolig i Oslo, kjøpesum kr 8 000 000 2,5 %
Vil prosenter fremdeles være avgjørende for eierskifteforsikringsselskapene? Hva om samme sak, men 4 %? Hva om boligen lå i Oslo? «omfanget av utbedringskostnadene» Eierskifteforsikringen vil kanskje gripe til levetider? Høyesterett (41): Opplysningene i taksten om anbefalt brukstid på 15-20 år kan da ikke tolkes slik at badets levetid nærmest var utløpt. Salgsopplysningene Juridisk metode vs. kalkulatorjuss
Prosentbruk er et dårlig juridisk verktøy Høyesterett tar igjen avstand fra prosentbruk Underrettspraksis var på feil kurs HR-2017-1073-A korrigerer den uheldige utviklingen i underrettspraksis Derfor saken slapp inn for Høyesterett?
Spørsmål?
Takk for oss