Plan ID: G-684 Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER " Detaljregulering for Tørka Tistedal" for Bestemmelsene er datert: 26.04.2017 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Dato for kommunestyrets vedtak: 1 Planens avgrensing Det regulerte planområdet er vist med reguleringsgrense på plankartet. 2 Arealformål reguleringsplan (Pbl. 12-5) 1. Bebyggelse og anlegg - Industri (I) Renovasjonsanlegg (R) - Småbåtanlegg i vassdrag - Brygge (B) - Forretning, kontor (F/K) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg (V) - Fortau (F) - Gangveg (G) - Annen veggrunn grønt areal (AV) - Parkering(P) 3. Grønnstruktur - Park (GP) - Vegetasjonsskjerm (GV) 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag - Friluftsområde i Vassdrag (Fv) 3 Hensynssoner reguleringsplan (Pbl. 12-6) a1 Sikringsone - Frisikt (140) Utarbeidet av: -
4 Fellesbestemmelser 4.1 Byggegrenser Der byggegrense ikke er vist i plankartet går den i formålsgrensen. 4.2 Universell utforming Gangveger og publikumsbygg skal utformes i samsvar med Pbl 29-3 Krav til universell utforming og forsvarlighet. 4.3 Flomfare og grunnundersøkelser Høyde på 1. etg. gulv settes til minimum kote +82.00 moh. for sikring mot flomfare. Tekniske rom under kote +82.00 moh. må forsegles vanntett. Før igangsettingstillatelse kan gis må det gjennomføres grunnundersøkelser med geotekniske vurderinger som dokumenterer valgte løsninger og evt. sikringstiltak. 4.4 Miljøteknisk kartlegging av grunnforurensning Før igangsettingstillatelse kan gis må det gjennomføres miljøteknisk undersøkelse ift. eventuell grunnforurensning på stedet. 4.5 Støy Klima- og miljøverndepartementets retningslinjer for støy T-1442/2016 skal følges for støyfølsomme bruksområder. Dvs. at innendørs støy for kontorer skal tilfredsstille klasse C i Norsk Standard, NS 8175. 4.6 Sykkelparkering Sykkelparkering kan etableres innenfor feltene f_p1, F/K1-2 AV1-2. Plassering av sykkelparkering avklares gjennom utomhusplanen. Det skal opparbeides min. 1 plass pr. 100 m 2 BRA. 4.7 Utomhusplan I forbindelse med byggesøknad skal det utarbeides utomhusplan i Mål 1:500 for hele planområdet. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen før igangsetting av nye søknadspliktige tiltak kan tillates innenfor planområdet. Følgende skal dokumenteres i utomhusplanen. - omsøkte bygg / tiltak - tilrettelagte sitte- / møteplasser - biloppstillingsplasser og utforming av disse - sykkeloppstillingsplasser - utforming og materialbruk for opparbeiding av offentlig gangvei mellom Rv. 21 og Femsjøen samt strandpromenade langs Femsjøen - sikkerhetshensyn som følge av nærhet til vann - bevaring av eksisterende vegetasjon - - tekniske forhold som avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk Side 2 av 6
- sone for varelevering - beplantning - terrengforhold - miljøstasjonen 4.8 Estetikk og byggeskikk Ny bebyggelse må tilstrebes å tilpasses målestokken og bygningsuttrykket i eksisterende bebyggelse i nærområdet. I byggesaken skal det inngå en redegjørelse for og vurdering av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv og omgivelsene, spesielt Tørka, Femsjøen / vannspeilet og eksisterende kulturhistoriske industrimiljø. 4.9 Skilting Bruk av skilt skal inngå ved beskrivelse av bygningers fasader ved byggesøknad. Kommuneplanens bestemmelser legges til grunn for skilting. 5 Bebyggelse og anlegg 5.1 Renovasjonsanlegg (R) Miljøstasjonen skal etableres med nedgravd løsning. Type innkast må tilpasses området og anlegget skal ha et godt estetisk utseende. 5.2 Forretning, kontor (F/K1) Tørka skal bevares som en verdifull del av det kulturhistoriske industrimiljøet knyttet til Tistafossen. Bygningen er regulert med eksisterende gesimshøyde og takform og tillates ikke revet eller vesentlig ombygd. Innvendige endringer, etasjeinndeling inkl. mesanin kan etableres forutsatt at eksteriøret ikke endres vesentlig. Alle søknadspliktige tiltak skal forelegges fylkeskommunale vernemyndigheter for faglig vurdering og uttalelse før igangsettingstillatelse kan gis. 5.3 Forretning, kontor (F/K2) Innenfor området felt (F/K 2) kan det oppføres kombinert forretnings- og kontorbygg med samlet BRA på 2000 m 2 over 2 etasjer. I 1.etg. tillates kun forretning. Det tillates trinnvis utbygging. Maksimum gesimshøyde er 9,5 meter og maksimum mønehøyde 12,0 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Bebyggelse i to etasjer skal ha saltak. Takoppbygg for tekniske installasjoner som ventilasjonsanlegg, heissjakt mv. tillates med inntil 3 meter over tillat gesimshøyde. Utendørs lagring av forretningsavfall må være skjermet. Side 3 av 6
- Materialbruk og åpenhet. Bygget skal oppføres med en variasjon i materialer for å bryte opp fasadenes lengder. Det skal benyttes felt med teglstein, trekledning og glass for å oppnå dette. Fasadene skal åpnes med glassfelter mot hhv. Fv. 21, strandpromenade G2., P1 og hovedinngangsparti mot Fv. Fargebruk skal være avdempet og tilpasses omkringliggende bebyggelse. 5.4 Industri (I-2) Område for industri skal ha samme bestemmelser som tilliggende spesialområde verneverdig industribebyggelse i «Reguleringsplan for Tistedal sentrum», Nasjonal plan ID G-314 (datert 30.11.87 og sist revidert 28.04.88). 5.5 Brygge (B) I tilknytning til Bommen (G3) og strandpromenaden (G2) skal det tillates oppført anløpsbrygge (B) for småbåtanløp. Bryggen skal oppføres i treverk m. sklisikkert dekke i impregnert treverk. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6.1 Kjørevei (V1-V2) Avkjørsel (V1) er adkomstveg for fellesparkering P1. Avkjørsel (V2) er adkomstveg for varelevering og personalparkering i P2. 6.2 Kjørevei (V3) V3 er adkomstveg for varelevering til forretningsdriften i F/K1 samt adkomst til industriområdet I1 og I2. Avkjøring direkte fra fremtidig rundkjøring på Fv. 21 kan ikke etableres før rundkjøringen blir realisert. 6.3 Fortau (F1-4) Fortau langs Fv. 21 skal opparbeides med en bredde på minimum 2,5 m. iht. byggeplan godkjent av Statens Vegvesen. 6.4 Gangveg (G1-3) Gang (G1) mellom Fv. 21 og Bommen (G3) samt strandpromenade (G2) langs Femsjøen skal opparbeides iht. godkjente planer jvf. 4.7. 6.5 Annen veggrunn grønt areal (AV1-3) Annen veggrunn grøntareal skal opparbeides parkmessig med innslag av trær. Det tillates felter av fast belegg hvor naturlige ganglinjer tilsier det iht. godkjent utomhusplan jvf. 4.7. 6.6 Parkering (P1-2) Parkeringsplassen (P 1) er felles for F/K1 og F/K2. Side 4 av 6
Forretning skal ha minimum 1 p-plass pr. 100 m 2 bruksareal BRA. Kontor skal ha minimum 0,5 p-plass pr. 100 m 2 bruksareal BRA. Min. 5% av parkeringsplassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede. Parkeringsarealer (P 1-2) og tilstøtende gangveier (G1-2) skal skilles tydelig med annet belegg, kantstein eller grøntareal iht. godkjent utomhusplan jvf. 4.7. Parkeringsarealene skal utformes slik at front/hekk på kjøretøy ikke kommer inn over arealene til gangvei. 7 Grønnstruktur 7.1 Park (GP) Park (GP) skal opparbeides med parkmessig beplanting og oppholdsplasser samtidig med anlegg av felles avkjørsel (V3). 7.2 Vegetasjonsskjerm (GV1) Formålet omfatter kantvegetasjonen mellom strandpromenaden og Tista/Femsjøen. Eksisterende vegetasjon skal bevares. Skjøtselstiltak for å ivareta sikkerhet og en variert kantsone kan tillates. Slike tiltak må avklares med kommunens miljøforvaltning før gjennomføring. 8 Hensynssoner 8.1 Sikringssone Frisiktsoner skal være fri for sikthindre høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers plan. 9 Rekkefølgebestemmelser 9.1 Fortau (F1-4) Fortau (F2-4) fra gangvei (G1) langs Rv. 21 skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent byggeplan før det kan gis brukstillatelse til nytt forretnings- /kontorbygg. Øvrig del av fortau (F1-2) opparbeides i forbindelse med etablering av rundkjøring og felles avkjørsel (V3). 9.2 Gangvei(G1-3) Gang (G1) mellom Fv. 21 og Bommen (G3) samt strandpromenade (G2) langs Femsjøen skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det kan gis brukstillatelse for nytt forretnings-/kontorbygg. 9.3 Brygge (B) Brygge (B) skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det kan gis brukstillatelse for nytt forretnings-/kontorbygg. Side 5 av 6
9.4 Parkering (P1-2) Felles parkering (P1) og P2 skal opparbeides samtidig med utbygging i henhold til godkjent utomhusplan før det kan gis brukstillatelse for tiltaket. 10 Eierform 10.1 Bebyggelse og anlegg 10.1.1 Renovasjonsanlegg (R) har offentlig eierform. 10.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 10.2.1 Kjøreveg (V1-2), Fortau (F1-4), Gangveg (G1-3) og Annen veggrunn grønt areal (AV1-3) har offentlig eierform. 10.2.2 Kjøreveg (V3) og Parkering (P1-2) er felles for virksomheter i F/K1 og F/K2. 10.3 Grønnstruktur 10.3.1 Park (GP) har offentlig eierform 10.3.2 Vegetasjonsskjerm (GV1) har offentlig eierform. 10.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag 10.4.1 Friluftsområde i vassdrag (Fv) har offentlig eierform. Utarbeidet av: Per Christensen Sivilarkitekt MNAL Arkitektur Side 6 av 6