Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2011/172-16611/2017 Saksbehandler: Vibeke Wold Sunde Dato: 04.04.2017 Saksframlegg Nytt offentlig ettersyn - detaljregulering for Nordre Kalsnes - Plan ID 201108 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 63/17 Plan- og miljøutvalget 26.04.2017 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljregulering for Nordre Kalsnes plan ID 201108 ut på nytt offentlig ettersyn og høring, med endringer som beskrevet i saksframlegget og innarbeidet i vedlagte plandokumenter (vedlegg 1-3). Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 26.04.2017 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Repr. Daland (FRP) fremmet tilleggsforslag: Før planen legges ut på nytt ettersyn: legges hyttetomt BFR28 inn i planen, jf. vedlegg 7 9. Repr. Reisvoll (H) fremmet tilleggsforslag: Dobbelhytte kan bebygges med 200 m2 T-BRA eksklusivt parkering. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag til vedtak Tilleggsforslag fra FRP Tilleggsforslag fra H
Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 6 mot 3 stemmer (AP, MDG) Tilleggsforslaget fra FRP falt med 7 mot 2 stemmer (FRP) Tilleggsforslaget fra H falt med 5 mot 4 stemmer (FRP, H) Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljregulering for Nordre Kalsnes plan ID 201108 ut på nytt offentlig ettersyn og høring, med endringer som beskrevet i saksframlegget og innarbeidet i vedlagte plandokumenter (vedlegg 1-3). Bakgrunn for saken: Arkitektkontoret Sør AS fremmer på vegne Raymon Berentsen m.fl. reguleringsplan for Nordre Kalsnes. Området er avsatt til LNF-område og fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Det er krav om utarbeidelse av en ny reguleringsplan før det kan gis tillatelse til nye tiltak. Formålet med planarbeidet er å regulere vei og parkering til fritidsbebyggelsen i området, sikre allmennhetens interesser og vurdere mulighet for fortetting med hytter. Planprosessen: Det ble avholdt oppstartsmøte 16.02.2011, og meldt oppstart av planarbeid i juni 2011. Planområdet ble utvidet ved melding i april 2013. Innspillene til oppstartsvarslene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Det ble meldt oppstart av planarbeidet som en områderegulering, regulanten har i ettertid, ved e-post datert 21.08.15, bedt om at planen fremmes som en detaljregulering. Planforslaget lå ute til høring i perioden 01.12.16. 30.01.17. Høringsforslaget av plankartet ligger som vedlegg 6. Det kom inn 26 høringsuttalelser til planforslaget. Uttalelsene er oppsummert og kommentert av arealenheten i vedlegg 4. Uttalelsene kan leses i sin helhet i vedlegg 10. Vurdering av planen og viktige tema i høringen av planen: Administrasjonen vil under gå gjennom de mest sentrale temaene i høringsinnspillene som har kommet inn. Det vises for øvrig til særutskriften fra førstegangsbehandlingen av planen (vedlegg 5) for ytterligere vurderinger og beskrivelser av planforslaget. Atkomst til boder i BUN13 I flere av innspillene til planen bes det om at foreslåtte kjøreatkomst til bodene i BUN13 og hyttetomt BFR9, tas ut av planen og erstattes av en gangvei og parkering oppe ved den eksisterende veien (SV1). Terrenget hvor kjøreatkomsten er foreslått er bratt og opparbeidelsen vil kreve relativt store terrenginngrep. Dersom veien skal benyttes til kjøreatkomst til BFR9 er det nødvendig å sprenge vekk fjell på tomta for å komme inn med bil. En gangatkomst ned til bodene og BFR9 og parkering opp ved veien, krever mindre inngrep i terrenget og vurderes
som en bedre løsning. Merknadene anbefales derfor imøtekommet, tidligere og ny foreslått løsning framgår av kartutsnittene under. Tidligere høringsforslag Innarbeidet i nytt planforslag Fortetting og deling av tomter Det er ulike syn på om det skal tillates fortetting i hytteområdet eller ikke. Flere av tomtene er romslige og har et terreng som gjør at de kan egne seg til fortetting. Videre er eksisterende bebyggelse i stor grad plassert slik at en fortetting kan gjøres slik at ny bebyggelse ikke blir eksponert sett fra sjøen eller kommer nærmere sjøen enn eksisterende bebyggelse. Ut i fra dette er det vurdert at noe fortetting kan aksepteres. Regulanten fremmer på vegne av Raymon Berentsen ønske om å få lagt inn hyttetomt BFR28 i planen, jf. vedlegg 7 9. Denne tomta ble vedtatt tatt ut av planen ved forrige behandling i plan- og miljøutvalget. Det anbefales ikke at tomta tas inn igjen i planen, for vurdering av det aktuelle området vises det til vedlagte særutskrift fra møtet den 23.11.16. (vedlegg 5). To av eiendommene, BFR15-1og BFR15-2 samt BFR 20-1 og BFR20-2, er i forslaget som har vært på høring foreslått delt i to slik at det kan oppføres en ny frittliggende hytte på henholdsvis BFR15-2 og BFR20-1. I tillegg har det ved høringen av planen kommet innspill om deling av BFR9, BFR13 og BFR14, slik at det kan oppføres en ny frittliggende hytte i tillegg til eksisterende hytter på disse tomtene. BFR9 og BFR13 er på ca. 830 og 880 m 2. Sett i forhold til de øvrige tomtene i hyttefeltet er dette smått og gir en høy utnyttelse og lite rom mellom bebyggelsen dersom det skal bygges to frittliggende hytter på disse tomtene. BFR14 er en relativt stor tomt (ca. 1640 m 2 ), men ut i fra terrenget på tomta vurderes det som en bedre løsning å innpasse en tomannshytte på tomta. Det foreslås derfor å videreføre tomannshytter på disse tomtene, slik det lå i planforslaget som lå på høring, men uten regulert tomtegrense. Hva som er hensiktsmessig deling av tomtene hvor det tillates tomannshytter vil avhenge av hvordan tomannshyttene plasseres på tomtene. Detaljene rundt plassering er ikke avklart så detaljert i planen og delelinjene vil fort bli noe det må dispenseres fra. Etter en ny vurdering av planen anbefaler derfor administrasjonen at de regulerte tomtegrensene tas ut av planen. Det understrekes at det er en forutsetning for å tillate tomannshytter, at byggene skal bygges slik at det blir to separate enheter. Ved høringen av planen har det i tillegg til tomannshytte på tomt BFR6, BFR7, BFR9, BFR12, BFR13, BFR14, BFR16, BFR17, BFR21, BFR25 og BFR26 kommet innspill om tomannshytte på BFR1 (ca. 1250 m 2 ) og BFR10 (ca. 1380 m 2 ). Størrelsen og terrenget på tomtene er slik at de kan egne seg til tomannshytter. Sett opp mot de andre tomtene det er tillatt tomannshytte på anbefales det at innspillene imøtekommes ved at det legges inn tomannshytter på BFR1 og BFR10. Etter de foreslåtte endringene åpner planen opp for 13 tomannshytter. Sammen med en fortetting med to frittliggende enheter, gir dette en betydelig økning i utnyttelsen av området. Området er fra før av i stor grad privatisert og den nye bebyggelsen vil bli plassert i tilknytning
til eksisterende bebyggelse, slik at endringene ikke vil føre til økt privatisering av strandsonen. Selv om området ikke vil bli mer privatisert, vil den økte utnyttelsen endre karakteren av området og gi et tyngre bebygd preg. Videre vil det bli økt behov for båtplasser og parkeringsplasser. Det er i planen lagt til rette for at til de fleste hyttene kan ha parkering på egen tomt. For de som ikke har parkering på egen tomt er det regulert inn arealer til parkering inne i hyttefeltet, i tillegg til en større felles parkeringsplass for alle hyttene (f_spp1) ute ved hovedveien og en rett vest for hyttefeltet (f_spp2). Parkeringsdekningen i planen vurderes som tilstrekkelig med den planlagte fortettingen. Når det gjelder båtplasser så legger planen til rette for et nytt bryggeanlegg til planlagte boliger og ny brygge til BFR20-1. Ellers er det i planen forutsatt at behovet for båtplasser løses innenfor eksisterende anlagte bryggeanlegg, som for flere av hyttetomtene er betydelig større enn føringene som ligger i kommuneplanen. Fortetting utover det som er lagt inn i revidert plan anbefales ikke. Brygger sør for BFR18 Sør for BFR18 er det opparbeidet en brygge for BFR18 som henger sammen med en felles brygge for BFR14, BFR15 og BFR16. I planforslaget var denne brygga vist som ett formål (BSB10). Det har kommet innspill om at den private brygga og fellesbrygga bør vises som to ulike flater. Merknaden foreslås imøtekommet ved at brygga deles, samt at det legges inn i bestemmelsene at brygge f_bsb22 er felles for BFR14, BFR15-1-, BFR15-2 og BFR16. I tillegg justeres avgrensningen for byggeområdet for ny sjøbod i BUN11 to meter vekk fra friområdet og fellesbrygga i øst. Endringen gjøres for å bevare fjellet mot friområdet og hindre at boden blir opparbeidet helt inntil fellesbrygga. Tidligere og ny foreslått løsning framgår av kartutsnittene under. BFR18 BFR18 Tidligere høringsforslag Innarbeidet i nytt planforslag Bolig Både Fylkesmannen og fylkeskommunen gir råd om at området som er regulert til bolig endres til fritidsbebyggelse. Ut i fra de sentrale føringene om at boliger skal bygges nær eksisterende sentra og i områder med god kollektivdekning, er ikke plasseringen av boliger på Kalsneset optimal. Samtidig er det en kvalitet å kunne tilby sjønære boligtomter, istedenfor hyttetomter som kun benyttes deler av året. Videre er det ikke langt til Vaktheia, et boligfelt som ligger vest for Kalsneset. Administrasjonen anbefaler å opprettholde boligene i planen. I tråd med innspill til planen er byggegrensen på tomt B29 justert to meter mot nord, da dette er en endring som ikke vil berøre noen kjente interesser. For tomt B31 har grunneier ønsket at planen endres slik at garasje, bod og lignende kan plasseres utenfor byggegrensen. Byggegrensen på B31 er satt for å samle bebyggelsen, blant annet for å bevare landskapsrommet ned mot sjøen i bukta mot sørvest. Samt for å sikre at bebyggelsen kan plassers i forsvarlig høyde over havet, uten større fyllinger. Det anbefales ikke at merknaden imøtekommes.
Fra tomt B31 er det i planforslaget som har vært på høring tegnet inn en turveg (GT1) mot sør ned til sjøen. For å gjøre denne mer tilgjengelig er det spilt inn fra fylkeskommunen at turvegen bør starte fra vegen (SV2). Merknaden er foreslått imøtekommet, tidligere og ny foreslått løsning framgår av kartutsnittene under. Tidligere høringsforslag Innarbeidet i nytt planforslag Frisikt Vegvesenet påpeker at et det er behov for å utbedre sikten ved avkjøringen til området fra fylkesveien. For å imøtekomme merknaden er det innarbeidet krav om utbedring av sikten før det gis igangsettingstillatelse til ny fritidsbebyggelse, i bestemmelse 7.1. Naturmangfold Fiskeridirektoratet påpeker i sin uttalelse at bryggeanleggene BSB21/BBS18 og BSB11/BBS9 kommer i berøring med registeringer av ålegras, og er ikke enig i kommunens vurdering av at planforslaget ikke har negativ effekt på ålegraset. Bryggeanleggene fiskeridirektoratet viser til i sin uttalelse er eksisterende anlegg. Planen legger ikke opp til nye brygger ut i ålegrassområdene. Det er ikke tillatt med utvidelser av landdelen av bryggene i dette området. I og med at ikke planen legger til rette for endring av situasjonen i forhold til slik det er i dag, står vi inne for vurderingen vi tidligere har gjort knyttet til at planforslaget ikke vil ha noen negative konsekvenser for ålegraset. Oppsummert foreslås det følgende endringer av planforslaget: - Veien ned til bodrekken BUN13 og BFR9 tas ut av planen og erstattes av en gangvei. - Oppe ved veien sør for bodene i BUN13 innarbeides det parkering for BFR9 og mulighet for stans for av og pålessing for brukerne av bodene i BUN13. - Det åpnes opp for tomannshytter på BFR1 og BFR10. - Linjene for deling av tomtene med tomannshytter tas ut av plankartet. - BSB10 deles i to. Den østligste delen får navnet BSB22 og er felles for BFR14, BFR15-1, BFR15-2 og BFR16. - Grensen for BUN11 mot øst trekkes to meter mot vest for å redusere inngrepene i terrenget mot friområdet i øst. - Turvei G11 reguleres inn fram til vei SV2. - Det legges inn rekkefølgekrav om at frisiktlinje skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse til nye fritidsboliger. - Byggegrensen på B29 justeres to meter mot nord. - Det legges inn byggegrense mot bratt terreng på BFR11 og BFR25. Endringene er innarbeidet i revidert plankart, bestemmelser og planbeskrivelse (vedlegg 1-3). Endringene er så omfattende at det vurderes som nødvendig å legge planen ut på nytt offentlig ettersyn og høring.
Rådmannens merknader Rådmannen har ingen ytterligere merknader til planforslaget. Vedlegg 1 Plankart - revidert etter offentlig ettersyn 2 Bestemmelser korrigert etter høringsrunde 3 Planbeskrivelse - Nordre Kalsnes (uten BFR28) 4 Oppsummering av høringsuttalelser med kommentarer 5 Særutskrift Førstegangsbehandling - detaljregulering for Nordre Kalsnes - Plan ID 201108 6 Plankart - høringsutkast 24.11.16 7 Kopi av henvendelse til planutvalget om befaring 8 Slik kan det bli 9 slik er det i dag 10 Høringsuttalelser