BOLIGKJØP. i SPANIA. Alt du trenger å vite

BOLIGKJØP i SPANIA Alt du trenger å vite 1

INNHOLD 2 Fakta KJØPEPROSESSEN: 8 Trinn Sjekk dine økonomiske muligheter Velg område Velg et eiendomsfirma Velg dato og varighet for visningsbesøk Inspeksjonsreise Bankkonto og avtale med advokat Undertegnelse av privat kontrakt Undertegnelse og tinglysing av skjøte og overrekkelse av nøkler Menneskene som er involvert i ditt boligkjøp Eiendomsmegler Advokat Notarius Andre ting du trenger å vite Hva er NIE nummer? Kan jeg få lån med pant i eiendommen i Spania? Det spanske skattesystemet for utlendinger 7 grunner for å kjøpe bolig i Spania nå 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 22

FAKTA Det var i 2014 en økning på 16% i boligsalget til utlendinger. 28% av dette var på Costa Blanca (11.735 boliger) Når den globale finanskrisen rammet eiendomsmarkedet i Spania ble det en kraftig nedgang i antall solgte boliger og boligprisene sank mye. Siden den gang er prisene blitt mer realistiske, og tusener av utlendinger besluttet at det nå er rett tid å kjøpe bolig i solfylte Spania. Salget er doblet fra 2009. 3

Kjøp av eiendom i Spania kan virke komplisert for en utlending, men i virkeligheten ikke. I denne guiden har vi en serie med enkle forklaringer om fremgangsmåten du bør følge, og betydningen av disse for å fullføre hele prossesen på en tilfredstillende måte. KJØPEPROSESSEN 8 TRINN 1. FINANS 2. OMRÅDE 3. EIENDOMSMEGLER 4. DATOER 5. INSPEKSJONSREISE 6. JURIDISK 7. KONTRAKT 8. FERDIGSTILLELSE 4

SJEKK DINE FINANSIELLE MULIGHETER 1 1. FINANS Det er viktig å vite hvilket budsjett du disponerer og hvilke finansielle muligheter du har til rådighet. Å bruke masse tid på å finne en eiendom som det viser seg at du ikke har råd til å betale, kan være frustrerende. Dersom du anser det nødvendig med ekstern finansiering, bør du oppsøke din bank og få rede på hvilke muligheter som finnes. I Spania er det mulig å få et lån med pant i eiendommen, et såkalt hypoteklån, men kun så lenge du oppfyller en rekke krav til inntekt og betalingsevne. I Medland Spain anbefaler vi ikke å be om lån på over 50 % av boligens verdi fordi vi av erfaring vet at lånet sannsynligvis ikke vil bli godkjent. Ikke glem å sjekke finansiering alternativer før din reise til Spania. 5

VELG OMRÅDE 2 2. OMRÅDE Avhengig av hva du foretrekker, bør du velge enten kyst eller innland i det området du er mest interessert i. Det er også viktig å vurdere andre faktorer slik som tilgjengelige tjenester (sykehus, underholdningstilbud, supermarked), kvaliteten på strendene, om du tåler varmen, hvilke tid på året du tenker at du skal oppholde deg i Spania og naturligvis hyppighet og pris på flyreiser. Medland Spain har hovedkontor på Costa Blanca (Alicante), et ledende område i de senere år når det gjelder salg av boliger til utenlandske borgere, hovedsakelig på grunn av strender, tjenester og priser. Det er viktig å ta hensyn til forhold som klima, landskap, kultur og muligheten til å reise. 6

VELG ET EIENDOMSFIRMA 3 3. EIENDOMSMEGLER Det er strengt tatt ikke nødvendig, men svært tilrådelig å henvende seg til et eiendomsfirma som kan hjelpe deg å finne boligen som passer best til deg. Benytter du deg av et eiendomsfirma som er veletablert i landet, får du i tillegg en garanti på at hele prosessen gjennomføres på normalt vis. Du vil spare tid og, til syvende og sist også penger, fordi eiendomsfirmaet vil foreslå et utvalg av boliger til visning på bakgrunn av kravene du har gitt dem. På denne måten vil boliger som ikke oppfyller dine krav til standard, kvalitet, eller forhold slik som entreprenørens finansielle solvens, kunne utelukkes fra boligutvalget som blir foreslått. Et godt eiendomsfirma vet å anbefale de beste entreprenørene og vil gi deg uavhengig rådgivning på hver og en av dem. 7

VELG DATO OG VARIGHET FOR VISNINGSBESØK 4 4. DATOER I samarbeid med eiendomsfirmaet må du så bestemme en dato for besøket til Spania. Dersom besøket er godt planlagt er det ikke nødvendig med mer tid. Et kortere besøk er mulig dersom du har klart for deg hva du ønsker og kanskje har besøkt området på forhånd. Du bør, så langt som mulig, prøve å unngå lokale helligdager som kan være til hinder for tilgangen til enkelte boligtilbud. Eiendomsfirmaet kan gi deg råd på dette området. Det ideelle er at besøket varer i 3 til 4 dager, og det er en fordel at besøket legges til ukedager slik at tilgang bedre kan tilrettelegges til boligene, bankenes åpningstider og advokatenes arbeidstid. 8

INSPEKSJONSREISE 5 5. INSPEKSJONSREISE Dersom du har avtalt besøket med et eiendomsfirma som Medland Spain, vil du bli hentet på flyplassen og fraktet til hotellet hvor du kan sette fra deg bagasjen. En godt planlagt reise vil spare deg mye tid og det er viktig at visningene ordnes i riktig rekkefølge med tanke på distansene slik at du unngår dødtid og unødvendig bilkjøring. Nødvendige pauser bør også legges inn i reiseprogrammet. Dersom en bolig skulle falle i smak og du er interessert i å kjøpe den, vil eiendomsfirmaet hjelpe deg gjennom følgende steg. Avhengig av ankomsttid, vil det bli tilrettelagt en reiserute til de utvalgte boligene samme dag eller dagen etter. 9

BANKKONTO OG AVTALE MED ADVOKAT 6 6. JURIDISK Det er nødvendig å åpne bankkonto i Spania dersom du er interessert i å kjøpe en bolig. Det er det samme hvilken bank du bruker, men det er derimot lurt å velge en bank der betjeningen snakker et språk du kan forstå. Dersom det er tid til det, er det også viktig å få en avtale med et advokatkontor hvor de snakker ditt språk. Avhengig av tiden som gjenstår er det også mulig å oppnå spansk identifikasjonsnummer for utlendinger NIE-nummer som er et krav ved kjøp av bolig i landet, men dette kan eventuelt også utsettes til et senere besøk. I Medland Spain anbefaler vi alltid å benytte en uavhengig advokat som kan ha oppsyn med den juridiske prosessen. 10

UNDERTEGNELSE AV PRIVAT KONTRAKT 7 7. KONTRAKT Når du har bestemt deg for å kjøpe, skal du betale et beløp som bestillingsdepositum for boligen (vanligvis 5 000 Euro) og undertegne en privat kjøpekontrakt. Flesteparten av slike kjøpekontrakter er standardmodeller og gir lite rom for endringer siden spansk lov regulerer alle sider ved kjøp og salg av boliger. Kontrakten regulerer kjøpers og selgers plikter og rettigheter og har vanligvis gyldighet frem til overrekkelsen av nøklene til boligen da undertegnelsen og tinglysingen av skjøte finner sted. 11

8 UNDERTEGNELSE OG TINGLYSING AV SKJØTE OG OVERREKKELSE AV NØKLER 8. FERDIGSTILLELSE Skjøte undertegnes framfor notarius, og dette muliggjør at dokumentet kan skrives inn i Eiendomsregisteret. Det dreier seg om en grunnleggende prosedyre for at kjøpet skal ha alle garantier overfor tredjepart. Skjøte settes alltid opp på spansk fordi det dreier seg om et offentlig dokument, hvorpå det som nevnt er viktig du har en advokat du kan rådføre deg med og som kan oversette innholdet. Vanligvis skjer undertegnelsen av skjøte i samme handling som overrekkelsen av nøklene til boligen og fra det øyeblikk er du formelt eier med full eiendomsrett (og forpliktelser) til boligen. Da er altså tiden inne for å begynne å nyte den. 12

MENNESKENE SOM ER INVOLVERT I DITT BOLIGKJØP 1. EIENDOMSMEGLER 2. ADVOKAT 3. NOTARIUS PUBLICUS I dette avsnittet vil vi forsøke å forklare de forskjellige rollene profesjonene og selskapene kan ha i de forskjellige etappene i kjøpsprosessen av din bolig i Spania. 13

EIENDOMSMEGLER 1 Oppgaven til hver internasjonal eiendomsmegler er å hjelpe folk fra forskjellige land for å finne sin ideelle hjem i Spania, når det gjelder utvalg av produkter, presentasjon, kundehjelp og orientering fra call center, ledsagning på visning for å få førstehåndskunnskap om boligen, samt ettersalgstjenester. Dersom du finner en bolig du liker, kan vi hjelpe deg gjennom kjøpsprosessen. Vi kan forhandle med eier eller entreprenør, koordinere advokathjelp, gi deg råd om de beste mulighetene, og hjelpe deg med å opprette en bankkonto eller andre behov du måtte ha. Målet til hver agent skal være at kjøpsprosessen blir en profesjonell, behagelig og velorganisert prosess hvor vi yter god service og unngår enhver form for press, samtidig som vi tilbyr førsteklasses juridisk og finansiell garanti. 14

ADVOKAT 2 For å kunne kjøpe en bolig i Spania er det ikke påkrevd å ha advokat eller en representant slik det er tilfelle i andre land, men det er derimot tilrådelig, spesielt når det gjelder utenlandske borgere, å ha støtte i en spansk advokat. Å kunne regne med tjenestene til en spansk advokat som snakker språket, er en garanti på at tingene blir gjort på riktig vis. I tillegg vil advokaten hjelpe deg til å forstå hele kjøpeprosessen og på denne måten sørge for at de riktige avgjørelsene blir tatt. Det er altså svært tilrådelig å ansette en advokat både for å gi råd når det gjelder kjøpet og for å hjelpe deg å få et såkalt NIE nummer som er obligatorisk i slike sammenhenger og for å gjennomføre senere behandlingsprosedyrer. Det er også nødvendig for å betale årlig skatt. 15

NOTARIUS 3 Notarius er hovedsakelig en profesjonell jurist som jobber som embetsmann og gjennom sin funksjon gir juridisk sikkerhet til folket. Hvordan notarius jobber og oppnevnelsen av en notarius er regulert av statsadministrasjonen, selv om Notarius er selvstendige næringsdrivende som jobber under normale konkurranseforhold. Det betyr at vi selv kan velge hvilken notarius vi ønsker å benytte. Notarius er en ekspert på juridiske spørsmål og kan gi oss råd om testamenter og arv, men når det kommer til kjøpekontrakter og skjøter, er han upartisk og representerer ingen av partene. Derfor er det tilrådelig å ha en advokat som vi kan rådføre oss med i tråd med våre interesser. Notarius gir dokumenter en offentlig troverdighet med sin underskrift. En kjøpekontrakt om overdragelse av fast eiendom vil bare kunne innskrives i eiendomsregisteret dersom den er undertegnet som skjøte og gjennom tinglysing fått karakter som offentlig dokument fremfor en notarius. 16

ANDRE TING DU TRENGER Å VITE Boliglån, skatter, administrative myndigheter, basisinformasjon som hjelper deg å forstå prosessen og dine forpliktelser?når DU KJØPER BOLIG I SPANIA. 17

? HVA ER NIE NUMMER? NIE ( Número de Identidad de Extranjeros på spansk) er et identitetsnummer for utlendinger som utstedes av innenriksdepartementet og som behandles ved utlendingskontorene hos nasjonalpolitiet i Spania (Policía Nacional). Det har i lengre tid vært et krav for alle utlendinger som kjøper eller selger eiendom i Spania å ha et slikt NIE. Det brukes nemlig også som referanse ved betaling av skatt. NIE nummeret er en rent administrativ referanse og er ikke en oppholdstillatelse i Spania. Nummeret er uforanderlig, men det kan være mulig at du blir bedt om en attest fra politiet som er nylig utstedt for å kunne kjøpe eller selge. (eller selges) ligger. Du må ha med deg pass, kopier og passfoto som er tatt nylig, foruten et skjema som må fylles ut. Denne prosedyren, som burde være enkel nok, kan ofte bli mer komplisert på grunn av stor etterspørsel etter slik administrativ behandling enkelte steder i Spania og fordi kontorene har forskjellige krav avhengig av hvor i landet du befinner deg. Derfor er det tilrådelig å benytte seg av en spansk advokat til behandlingen av denne søknadsprosessen. Det vil koste deg litt ekstra, men du sparer mange timer med venting og byråkrati. For å få et NIE nummer må man stille opp på utlendingskontoret som er underlagt nasjonalpolitiet (Policía Nacional). Hvilket kontor man henvender seg til, avhenger av i hvilken kommune eiendommen som kjøpes 18

KAN JEG FÅ LÅN MED PANT I EIENDOMMEN?I SPANIA? Det er riktig at kredittvolumet utbetalt av spanske banker har blitt drastisk redusert i de senere årene på grunn av visse justeringer som bankene har måttet gjennomgå, men det er også riktig at det alltid finnes kredittilbud for betalingsdyktige kunder. Bankenes viktigste business er å låne ut penger og praktisk talt alle bankene vil gi lån med pant i eiendommen til en utenlandsk kunde som oppfyller følgende krav: Netto inntekt må være minst tre ganger summen av alle lån i Spania eller andre land. Lånesummen må ikke overskride 50 60 % av boligverdien Kredittrapport fra kunder i vedkommendes hjemland må ikke inneholde hendelser som tilsier betalingsmislighold. Alderen til den yngste i par forholdet summert med lånets varighet må ikke overskride 75 år. Hvor mye renter må jeg betale? I den senere tid har lån med pant i eiendom blitt dyrere på grunn av mangelen på internasjonal kreditt. Derfor er det ikke uvanlig å betale 3 4 % renter som pleier å være fast i løpet av det første året og deretter variabel i henhold til variasjoner på EURIBOR. 19

DET SPANSKE SKATTESYSTEMET FOR?UTLENDINGER Det er tilrådelig å ha et advokatkontor eller annen form for rådgivningstjeneste som kan hjelpe deg med å innfri slike forpliktelser. Skatt som betales ved kjøp: Her er det viktig å skille mellom to ting: Om vi kjøper en bolig som er nybygget (førstegangs overdragelse), eller en bolig som har vært brukt før. Dersom du kjøper en ny bolig, må du betale MOMS (Merverdiavgift) som per i dag ligger på 10 %. Moms pålegges hver og en av eventuelle delbetalinger som gjøres til byggherre eller eiendomsfirma. Det er også en annen skatt som kalles AJD ( Actos Jurídicos Documentados, på spansk) som er en dokumentavgift. Den skal betales i samme handling som skjøte undertegnes fremfor Notarius Publicus og beløper seg i dag til 1,5 % av erklært verdi. Dette beløpet kan reduseres dersom boligen skal benyttes som fast bopel av kjøper. 20 Dersom du kjøper brukt bolig må du betale ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, på spansk). Det er en skatt på overdragelse av eiendom som den selvstyrte regionen Valencia har satt til 10 %. Fra undertegnelsen av skjøte, har du en frist på en måned til å betale denne skatten.

? Det finnes hovedsklig to: IBI, (eiendomskatt) og skatt for ikke fastboende borgere, foruten noen mindre avgifter slik som søppelavgift: IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles) er en kommunal eiendomskatt som betales årlig og som regnes ut på bakgrunn av eiendommens matrikkelverdi. Matrikkelverdien bestemmes av kommunen og avhenger av typen eiendom, beliggenhet og oppført overflate. Vanligvis ligger den på fra 150 til 400 euro. Skatt for ikke fastboendeborgere (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) betales av personer som har eiendom i landet men som ikke er fastboende i landet. Det vil si, de skatter til et annet land enn Spania. Boligen kan ikke anses som fast bopel og derfor må denne skatten betales i henhold til følgende formel: Beregningsformel: 19% eller 24% (avhengig av eierens nasjonalitet) x ligningsverdi x 2% (1,1% hvis ligningsverdi er blitt revider 21

7 GRUNNER FOR Å KJØPE BOLIG I SPANIA NÅ 1 2 3 4 GUNSTIGE PRISER: Prisene har falt rundt 40% i snitt og i noen områder opp til 70%. POSITIVE ØKONOMISKE UTSIKTER: Økonomer peker på signaler som tyder på at spansk økonomi er på vei til å bedre seg. (aksjemarkedet tar seg opp, arbeidsledigheten sinker, og skatteinngangen tar seg opp) BANKENE LÅNER UT PENGER IGJEN: Det er blitt lettere å få boliglån da bankene er positive til markedet. UTLEIEMARKEDET: Forrentningen er for øyeblikket på 4,7% og stigende. Mange investorer begynner å se på kjøp for utleie da dette gir bedre avkastning enn andre finansielle produkter. 22

5 6 7 BILLIGERE Å KJØPE ENN Å LEIE: For øyeblikket ligger gjennomsnittlig rentekostnad/ avdrag, lavere enn månedlige leiekostnader. INNGANG I INVESTERING: Dette viser at tilliten i markedet returnerer i spansk eiendomsmarked. FORDELENE VED Å EIE: Mange mennesker ser fordeler ved å eie sin bolig mot å leie. Å kjøpe sin egen bolig er en investering og gir en stor grad av trygghet, mens å leie ikke er det. Tryggheten ved eierskap for seg selv og familien gir trygghet. 23

Medland Spain Paseo del Prado, 7 03184 Torrevieja (Alicante) Spain +34 965 033 907 www.medlandspania.com