Salgsoppgave
Salgsoppgave Nordre gate 20-22 Adresse og matrikkelnummer Nordre gate 20-22, 0551 Oslo. Eiendommen gnr. 228, bnr. 240 i Oslo kommune. Seksjonsnummer tildeles senere. Eier/ selger/hjemmelshaver Nordre Gate Utvikling AS org nr. 999 666 019 står som hjemmelshaver av tomten og selger boligprosjektet Nordre gate 20-22. Selskapet er eid av Infill AS. Tomt og grunnareal Tomten har et areal på 1 344 kvm og vil bli bebygd med 40 leiligheter samt 2 næringsseksjoner i 1. etg. Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen gnr. 228, bnr. 240 505454 13.04.1955 Erklæring/avtale, vedtak av Oslo kommunes Vann- og kloakkreglement 520224 15.12.1958 Bestemmelse om bebyggelse vedr. innredning av loft m.v. 516581 09.10.1959 Erklæring/avtale vedr. branntrapp mv.v 519069 16.11.1959 Erklæring/avtale vedr. vedr. vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom. 502025 29.01.1960 Erklæring/avtale, bestemmelse om kloakkledning 504714 14.03.1960 Erklæring/avtale, bestemmelse om anlegg og vedlikehold Av ledninger m.v. 511562 18.08.1964 Erklæring/avtale, bestemmelse om brannvegg/-dør 504521 06.03.1967 Bestemmelse om garasje/parkering, midlertidig Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven. Kopi av servituttene finnes tilgjengelig hos megler. Utinglyste forpliktelser Det vil kunne bli påheftet servitutter som er nødvendig for gjennomføringen av utbyggingen av prosjektet Nordre gate 20-22. Det kan i denne forbindelse bl.a. bli tinglyst nødvendige erklæringer, blant annet vedrørende adkomst, drift- og vedlikeholdsansvar, vann og avløp. I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser vedrørende sameiet som forutsettes etablert for eiendommen, naboforhold og forhold pålagt av myndighetene. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysinger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Byggemåte Byggets kjeller og næringsdel bygges i betong. Boligene bygges i bærende massivtre. Innvendige vegger består av lettvegger med stålstendere og gipsplater. Alle leilighetstyper med unntak av type G og H, vil ha en innvendig vegg i synlig massivtre. For leiligheter med balkong/terrasse vil dekket på balkong bli tretremmer eller tilsvarende. Balkongrekkverk vil være av glass mot Nordre gate og med stålspiler mot bakgård. Se for øvrig vedlagt leveransebeskrivelse.
Garasje Eiendommen bebygges uten garasjeplasser. Leilighetene vil således selges uten rett til bruk av garasjeplass. Reguleringsplan og bestemmelser Eiendommen gnr. 228, bnr. 240 er i dag regulert til byggeområde for kontor, i henhold til reguleringsbestemmelse S-2902 vedtatt 04.02.1987. Eiendommen er i dag under omregulering til bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting jf. situasjonskart datert 03.02.2017. Iht. reguleringsbestemmelse er maksimal kotehøyde +35. Se også fasadetegningene hvor kotehøydene er inntegnet. Omkringliggende bygg består av eksisterende bebyggelse. Andre offentlige planer Interessenter oppfordres spesielt til å ta kontakt med Plan- og Bygningsetaten for å sette seg inn i de planer og prosesser som pågår for området. Videresalg Kjøpekontrakten kan ikke videreselges og/eller transporteres før overtakelse av seksjonen, og gjelder individuelt for kjøper. Eventuell endring av eierskap eller navnendring fra kjøpers side etter bud/aksept vil kreve selgers forutgående samtykke. I den forbindelse vi det påløpe et honorar på kr 25.000,- inkl. mva. til megler, som innbetales i forbindelse med endringen. Overtakelse Leiligheten forventes ferdigstilt høsten 2019, uten at dette er å anse som bindende for overlevering. Når selger har opphevet forbeholdene stilt i kjøpekontrakten skal Selger fastsette en overtakelsesperiode som ikke skal være lenger enn 3 måneder. Selger skal skriftlig varsle kjøper om når overtakelsesperioden begynner og slutter. Ca. 10 uker før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om endelig overtagelsestidspunkt. Dog kan overtakelse skje inntil 4 måneder tidligere enn dato oppgitt i det varselet som nevnt. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jf. buofl. 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtagelse. Avbestilling Kjøper kan avbestille Boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Konsesjon Erverv av bolig i eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest/ brukstillatelse Prosjektet vil bli oppført iht. Byggeforskriftene TEK 10, men med mulig dispensasjon for kravene til utsyn, dagslys og innvendig bod. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest på dagen for overtakelse. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men Kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger Lov om eierseksjoner. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Selger vil på vegne av sameiet engasjere forretningsfører til å forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Ved erverv av leilighet blir kjøper deleier i boligsameiet. 2 av 5
Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Som vedlegg og som en del av denne avtalen følger foreløpige vedtekter som gjelder for sameiet. Det tas forbehold om endringer. Likeledes plikter kjøper å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommen fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiermøte som vil bli avholdt noen uker i forkant av overtakelse. Regler for styring og drift av boligsameiet følger av Eierseksjonsloven. Fellesutgifter Fellesutgiftene for Seksjonen avgjøres av sameiet. Hvor store utgiftene blir, avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer. Et forventet nivå vil ligge på ca. kr 35,- til 40,- per kvm BRA pr. måned for første driftsår. Kostnaden til Tv-pakke/Internett kommer i tillegg. Ved overtakelse vil det bli krevd inn et oppstartsbeløp til sameiet. Normalt tilsvarer beløpet 2 måneders fellesutgifter. Det påhviler alle eiere felles solidarisk drift og vedlikeholdsansvar for fellesarealer. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto ved signatur av kjøpekontrakt. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl. 47. 2) Eventuelle endringsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales 3 dager før overtagelse. Totalprisen på leiligheten er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger. I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, vil selger kreve 20% innbetaling ved kontraktsignatur. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av bolig som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 510,- pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr. 525.-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr. 731.- i omkostninger pr. pantedokument. Se prisliste for omkostninger pr. leilighet. Kjøper har risiko for endringer i omkostningsbeløpene. Kommunal eiendomsskatt I Oslo Kommune er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Det settes et bunnfradrag på 4 millioner kroner for boliger og fritidsboliger. Skattesatsen i 2017 er på 3 promille. Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i BTA bolig, bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard 3940. BTA bolig er målt med yttervegg og til midt i vegg mot nabo og gang. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom, men ikke i de oppgitte romarealene på tegningene. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større enn det oppgitte areal. Bustadoppføringslova/ garantier Kjøpet følger bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stille garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt senest ved løfting av forbeholdene. Garantien utgjør for tiden 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. 12, 3 ledd. Det tas forbehold om endringer i minstekravene til garantitid og garantisum Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no. I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhendingslova). 3 av 5
Forbehold Selger kan kansellere inngått kjøpekontrakt frem til 31.12.2017 dersom ikke nødvendig forhåndssalg eller tilfredsstillende finansiering for prosjektet er oppnådd. Videre kan selger kansellere dersom rammetillatelse eller annen nødvendig tillatelse fra kommunen ikke gis innen samme frist. Selger skal sende skriftlig varsel til kjøper når grunnlaget for forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig, sammen med angivelse av siste frist for overlevering. Selger forbeholder seg retten til å legge deler av utomhusarealet på bakkeplan i tilknytning til næringsarealer som tilleggsdel eller vedtektsfestet bruksrett for uteservering Selger står fritt til å akseptere eller avslå ethvert kjøpetilbud, herunder bestemme om de vil akseptere salg til selskaper samt om de vil akseptere salg av flere leiligheter til samme kjøper. Selger står fritt til å bestemme seksjonsnummer i prosjekteringsprosessen, og det tas forbehold om eventuelle endringer av antall eierseksjoner i bygningene. Selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre priser og betingelser for usolgte leiligheter. Alle illustrasjoner, skisser, møblerte plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og kan ikke anses som endelig leveranse. Inntegnet utstyr/inventar medfølger ikke, og det kan derfor fremkomme elementer i presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen. Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle leiligheter. Kjøper oppfordres derfor særskilt til å vurdere solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold til terreng og omkringliggende bygningsmasse m.v. før budgivning. Det gjøres oppmerksom på at vedlagt utomhusplan for bakgård og takterrasse ikke er endelig og at det kan forekomme endringer. Selger tar forbehold om endringer i forhold til opplysninger gitt i salgsmateriell og teknisk beskrivelse med hensyn til konstruksjon og materialvalg, fargevalg og arkitektoniske løsninger, herunder bl.a. mindre endringer i planløsninger. Det tas spesielt forbehold om endringer og justeringer som er hensiktsmessige og nødvendige for eksempel i forhold til plassering av sjakter og kanaler, herunder innkassinger av kanaler/føringer som ikke er vist på tegningene. Det presiseres at plassering av vinduer, dører, m.m. samt form på disse kan avvike noe fra tegningsgrunnlaget/bilagene til Kjøpekontrakten. Selgers eventuelle endringer skal imidlertid ikke ha negativ innvirkning på den angitte standard eller forringe Boligens kvalitet i større grad enn det kjøper med rimelighet må tåle, holdt opp mot Selgers behov for å foreta endringen. Det kan forekomme mindre avvik mellom de planskisser, planløsninger og tegninger som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning. Kjøper er gjort kjent med at alle 3D presentasjoner, planer, skisser, bilder i prospekt og annet salgsmateriell er av illustrativ karakter, og utarbeidet før gjennomført detaljprosjektering. Materialet kan derfor vise bygningsvolumer, innredning, beplantning og detaljer mv. som ikke inngår i avtalen. Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt/internettside og leveransebeskrivelsen i den endelige kontrakt med kjøper, vil leveransebeskrivelsen ha forrang og omfanget av leveransen er begrenset til denne. Per mai 2017 kan ikke leilighetstypene G og H klassifiseres som 2-roms. Selger har imidlertid søkt kommunen om dispensasjon fra kravene til utsyn fra soverom, dagslys og innvendig bod slik at leilighetene kan anses som 2-roms i relasjon til byggeforskriften. Det tas følgelig forbehold om utfallet av dispensasjonssøknaden. Kjøper bekrefter ved sitt bud at de er innforstått med dette, og at det ikke kan gjøres gjeldende noen krav i denne forbindelse. Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: 4 av 5
Kjøpekontrakt Leveransebeskrivelse Plantegning Etasjeplan Fasade- og snitttegninger Foreløpig sameievedtekter Situasjonsplan Foreløpig utomhusplan gårdsrom og tak Grunnboksutskrift Forslag Reguleringsbestemmelser med kart til behandling datert 03.02.2017. Energiattest Ved overtakelse vil det bli utstedt energiattest, iht. enhver tid gjeldende lovverk. Energimerkingen er beregnet til klasse A for leilighetene. Likningsverdi Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 90 prosent for sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: https://www.skatteetaten.no/no/person/selvangivelse/tema-ogfradrag/bolig/likningsverdi/boligkalkulator/boligkalkulator/ Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Ved utleie av boligen skal det straks gis skriftlig melding til styret og til sameiets forretningsfører, iht. sameiets vedtekter. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietaker til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Eiendomsmegler Røisland & Co Eiendomsmegling AS, org. 994 194 410 Dronning Eufemias gate 16 0191 Oslo Eiendomsmeglers vederlag: Vederlag betales av Selger. Vederlaget er avtalt til kr. 28 000,- eks. mva. I tillegg kommer oppgjørshonorar kr 4.500,- eks. mva pr solgte enhet. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus, han vil i selve salget bli assistert av Eiendomsmegler Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Lars Bratseth, Eiendomsmegler Beate Wik, Eiendomsmegler Øystein Embretsen, Megler Hege Andresen, Eiendomsmegler Karoline S. Køber, Eiendomsmegler Martine Røisland, Medhjelper Harald Auensen. Oslo, 03.05.2017 5 av 5