Vadsø kommune Matrikkelanalyse Mai 2014 Jasper de Mooij
Innhold INNHOLD... 2 1 - INNLEDNING... 3 2 - EIENDOMMER... 3 Seksjoner... 3 Bruk av grunn... 4 Ubebygde eiendommer... 5 Eiendommer uten geo-referanse... 5 Sirkeleiendommer... 6 Eierforhold... 6 DRØFTING EIENDOMMER... 6 3 - BYGNINGER... 8 Bygg uten peker til eiendom i matrikkelen... 8 4 - BRUKSENHETER... 9 Boliger/fritidsbygg uten boenhet... 9 Ikke godkjent bolig... 10 DRØFTING BYGNINGER... 11 5 - TOTALVURDERING... 12
1 - Innledning Denne analysen er bestilt av Vadsø kommune og skal gi oversikt over eiendommer, bruksenheter og bygninger i kommunen. Utgangspunktet for analysen er Matrikkel per 7. mai 2014. 2 - Eiendommer Eiendommer med følgende betegnelser er blitt analysert: - grunneiendom - festegrunn, herunder punktfeste - seksjonert grunneiendom - seksjon Analysen viser at kommunen totalt består av 4807 eiendommer. (Se Vedlegg_01_Alle eiendommer). Tabellen under viser oversikt over matrikkelenhetene. Type Seksjon 146 Grunneiendom 3998 Festegrunn 809 De 146 seksjonene er ikke medregnet i totalt antall eiendommer da seksjonene er registrert på grunneiendommer. Seksjonene vil likevel bli tatt med i betraktningen i denne analysen i de tilfellene der det er naturlig å ta de med. Av 809 eiendommer som er registrert som festegrunn er 255 av de registrert som punktfeste. (Se Vedlegg_02_Punktfester). Seksjoner Analysen viser at 46 grunneiendommer er registrert som seksjonert grunneiendom. De 46 eiendommene har tilsammen 146 seksjoner.
Seksjonene er registrert med enten bolig- eller næringsformål. I noen få tilfeller er ikke formålet angitt. Se tabell under: Formål Boligseksjon 111 Ikke gitt 6 Næringseksjon 29 Bruk av grunn Matrikkelenhetene er registrert med følgende bruk av grunn: Bruk av grunn Annet 207 Bergverk/Industri 43 Bolig 1875 Forretning/Sentrum 95 Friareal/Idrettsanlegg 20 Fritidseiendom 811 Institusjon 34 Kommunikasjonsareal 52 Landbruk/Fiske 516 Offentlig vei 31 Uoppgitt 1156 Verneområde 1 I tillegg er 112 eiendommer registrert uten bruk av grunn. (Se Vedlegg_03_Eiendommer uten bruk av grunn).
Ubebygde eiendommer Av totalt 4807 eiendommer 1253 ubebygd (mangler bruksenhet). (Se Vedlegg_04_Ubebygde eiendommer). Mange kommuner velger å ikke bruke tid på besiktigelse av ubebygde tomter i kommunens LNFområde. Det er derimot ulik praksis på hvordan ubebygde tomter i regulerte områder håndteres. Analysen avdekker at det er 166 eiendommer hvor det kun er registrert landbruksbygg. Disse eiendommene kan få fritak etter eiendomsskattelovens 5h. Eiendommer uten geo-referanse Eiendommer uten geo-referanse kan i utgangspunkt ikke lokaliseres i kartet. (Dvs. at eiendommen ikke er registrert med teig.) Seksjoner kan lokaliseres via null-seksjonen. Med tanke på besiktigelse er det viktig å få plassert disse i kartet, og da spesielt de som er bebygd. Av totalt 122 eiendommer uten geo-referanse er 0 av disse bebygd. (Se Vedlegg_05_Eiendommer - uten teig og Vedlegg_06_ Bebygde eiendommer uten teig). Klasse Festegrunn 15 Grunneiendom 107
Sirkeleiendommer Eiendommer som er registrert som sirkeleiendommer har udefinerte eiendomsgrenser. I Vadsø kommune er 255 eiendommer registrert som punktfester. (Se Vedlegg_02_Punktfester). I tillegg er 616 eiendommer registrert med kun fiktive grenser. Disse har et beregnet areal, men pga. de fiktive grensene er dette arealet trolig ikke korrekt. (Se Vedlegg_07_Eiendommer med kun fiktive grenser). Eierforhold Det finnes 178 eiendommer hvor ingen av eierne er tinglyst. (Se Vedlegg_08_Ikke tinglyste eierforhold). Analysen avdekker at 156 eiendommer er registrert med bare døde eiere. Av disse er 78 bebygd. Det anbefales at man forsøker å identifisere aktuelle eiere med tanke på å kunne skrive ut eiendomsskatt. (Se Vedlegg_09_Bare døde eiere og Vedlegg_10_Bebygde eiendommer med bare døde eiere). 86 eiendommer mangler eier. Av disse er 19 bebygd. (Se Vedlegg_11_Mangler eiere og Vedlegg_12_Bebygde eiendommer som mangler eier). Det er totalt 1007 eiendommer i kommunen som er eid av stat eller kommune. (Se Vedlegg_13_Offentlig eide eiendommer). Drøfting eiendommer Det finnes 4807 eiendommer i kommunen. I de fleste tilfellene velger kommuner å ikke besiktige ubebygde eiendommer. Det samme gjelder også eiendommer som skal ha fritak etter eiendomsskattelovens 5. Med tanke på besiktigelse blir regnestykket slik: Totalt antall eiendommer 4807 ubebygde eiendommer - 1253 kommunale/statlige eiendommer - 1007 eiendommer med kun landbruksbygg - 166 Eiendommer som minimum må besiktiges 2381 Velger kommunestyret å ta i bruk formuesverdibasert taksering, så er det anslagsvis 1000 eiendommer igjen som må takseres (se også neste kapittel om bygningsdelen).
Eiendommer som kun har bygg som er godkjent eller igangsatt er ikke med her, men disse bør besiktiges i eiendomsskattesammenheng. Det kan også være flere eiendommer enn de i oversikten som skal ha fritak etter eiendomsskattelovens 5.
3 - Bygninger Det finnes 5984 bygninger i kommunen som er tatt i bruk. Bygningskategorier som er merket i blå farge vil i utgangspunkt få tildelt en formuesverdi dersom kommunen tar i bruk denne takseringsmodellen. Bygningene kan fordeles i følgende kategorier: Kategori uten TIBD uten areal Totalt antall Andre boligbygg 8 8 17 Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, andre småhus (*) 384 229 2386 Fengsel, Politi, beredskapsbygninger 1 1 3 Fiskeri, landbruksbygninger 348 346 376 Fritidsboliger, seterhus, koier 775 735 908 Garasjer, naust 1189 1097 1875 Hotell og restaurant 16 14 24 Industri, lagerbygning 126 116 179 Kontor, forretningsbygg 39 32 80 Samferdsel, telehus, parkeringshus, 13 14 18 Skolebygning, universitet, idrettsbygning, bygning for religiøse aktiviteter 39 40 68 Terrassehus, blokker 8 3 30 (*) hvorav 11 våningshus disse får ikke formuesverdi Bygg uten peker til eiendom i matrikkelen Noen bygg mangler referanse til eiendom i matrikkelen. Før en eventuell besiktigelse bør man prøve å koble disse byggene til en eiendom. Bygg kobles til eiendom via en bruksenhet. (Se Vedlegg_15_Bruksenhet mangler).
Kategori Fritidsboliger, seterhus, koier 1 Garasjer, naust 2 Industri, lagerbygning 1 4 - Bruksenheter Bruksenheter er i utgangspunktet registrert på alle bygg. Tabellen under viser hvilke bruksenheter som er registrert i Vadsø kommune: Type Annet enn bolig 55 Bolig 3169 Fritidsbolig 57 Ikke godkjent bolig 2 Unummerert bruksenhet 3835 Boliger/fritidsbygg uten boenhet Boliger og fritidsbygg skal registreres med en boenhet av typen B (bolig) eller F (fritid). Med tanke på bruk av programmet KomTek Eiendomsskatt så er det viktig at dette er korrekt registrert da andre typer bruksenheter enn B og F ikke automatisk vil gi bunnfradrag i programmet. (Se Vedlegg_16_Bolig og fritid med unummerert bruksenhet). Kategori Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, andre småhus 26 Fritidsboliger, seterhus, koier 780 Terrassehus, blokker 1
Ikke godkjent bolig Analysen avdekker at 2 boliger/fritidsbygg er registrert med en bruksenhet av typen 'Ikke godkjent bolig'. (Se Vedlegg_17_Bolig og fritid med ikke godkjent bolig). Kategori Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, andre småhus 2
Drøfting bygninger Av 5984 bygg mangler 2649 areal. Det vil si at 44 % av bygningsmassen mangler areal og ca. 49 % mangler også TIB dato. Av den totale bygningsmassen finnes det 376 fiskeri og landbruksbygninger, der de fleste ikke har registrert areal. Landbruksbygninger er det ikke nødvendig å måle opp i forbindelse med innføring av eiendomsskatt så fremt disse bygningene fremdeles har en landbruksfunksjon. Boliger, hytter, industribygg, garasjer og naust må måles. Garasjer og naust er enkle å måle, mens boliger, hytter og industribygg er mer tidkrevende. Tatt i bruk dato mangler også for en stor del av bygningsmassen, noe som kan gjøre det vanskelig å fastslå bygningens alder. Det er pr i dag ikke kjørt en analyse på hvor mange bygninger har såkalte pekerfeil det vil si at de står fysisk på en annen eiendom enn den som er registrert i Matrikkel. Ofte så vil dette dreie seg om sirkeleiendommer (se bildet nedenfor). Her ligger en av bygningene (20387513) akkurat utenfor sirkeleiendommens grense. Skriver man ut et besiktigerskjema på eiendom 48/2/10, så vil ikke denne bygningene kommer med på skjemaet i og med at den ikke står registrert på eiendommen i Matrikkel Se også tabellen under som gir en pekepinn angående kvalitetsheving i forkant av besiktigelse eller ikke, ut ifra omfanget på mangelen. % manglende areal på bygningene 0 10 Kvalitetsheving i forkant til besiktigelse unødvendig 20 30 Noe kvalitetsheving på utvalgte bygningstyper (boliger, hytter) eller områder ønskelig 40 50 Kvalitetsheving i forkant til besiktigelse ønskelig, spesielt dersom man har tilstrekkelig med tid 60 70 Kvalitetsheving i forkant til besiktigelse svært ønskelig vil lette videre arbeid betraktelig 80 90 Kvalitetsheving i forkant til besiktigelse absolutt nødvendig 100
5 - Totalvurdering Minst 2 381 eiendommer må besiktiges ca. 1000 dersom det blir formuesverdibasert taksering. Kommunen bør prøve å identifisere riktig eier eiendommene med død eier og de med ukjent eier. 44 % av bygningene mangler areal 49 % av bygningene mangler tatt i bruk dato Det er 780 boliger/hytter uten korrekt type bruksenhet Det er ønskelig med en kvalitetsheving av bygningsdelen i matrikkelen i forkant av besiktigelse for å lette/muliggjøre det videre arbeidet.