Kombinasjonssameier Advokat Inger-Johanne Lund
Siden 1893 har vi funnet løsninger for våre kunder Bygg og anlegg Eiendom Teknologi, Arbeidsrett Corporate M&A Media og IPR 27 19 15 16 26 35Partnere 13 Assosierte Partnere 20Senior Advokater 10 Advokater 25 Fullmektiger 104 advokater 30% Adm. 70% Advokater Vår juridiske ekspertise Vår bransjekunnskap Vår forretningsforståelse Ditt team
Dagens tema
Dagens tema Kombinerte sameier kan by på utfordringer Stemmerettsregler Hva er kombinerte sameier? Fordeling av rettigheter i fellesareal Boligseksjonen og næringsseksjonen vil gjerne ha mostsridende interesser Hvordan kan man best forvalte disse interesser slik at det ikke oppstår unødvendig strid? Utvidet bruk av fellesarealer Særlig om parkeringsrettigheter Endring av næringskonsept Regler og begrensninger om drift Vedlikeholdsplikt og driftskostnader Rett til utvidelser, endringer og påbygg
Stemmerettsregler Hovedregel og lovens ordning : Flertallet beregnes etter sameiebrøken, jf. 37(1) annet punkt Stemmerettsreglene for kombinerte sameier er foreslått videreført i forslag til ny lov. At flertallet skal beregnes etter sameiebrøken - og ikke etter antall seksjoner slik som i rene boligseksjoner - betyr at også boligseksjonene får ulik stemmerett hvis de har ulik sameiebrøk. Av samme bestemmelse følger det at det kan fastsettes andre stemmeberegningsregler i vedtektene. Det normale er at en slik vedtektsbestemmelse vedtas ved stiftelsen av sameiet. Hvis man skal endre reglene senere kreves tilslutning fra de som berøres, dvs. med tilslutning fra de sameierne som får sin stemmevekt endret. Vedtar man for eksempel at det skal være én stemme for hver seksjon uansett hvilken sameiebrøk seksjonen har, vil det normalt være nødvendig med tilslutning fra alle sameierne.
Stemmeberegningsregler Andre stemmeberegningsregler kan vedtektsfestes, jf. 37(2) Vedtektsendring krever 2/3 av de avgitte stemmer på sameiermøtet, jf. 28(2). Tilslutning fra de sameierne som får sin stemmevekt endret Tips til hvordan stemmeberegningen kan gjøres. Kombinert sameie med borettslag og næringsseksjoner. Skille mest mulig mellom bolig og næring - eksempel på vedtekter
Fordeling av rettigheter i fellesareal Utgangspunktet er at alle har lik rett til å benytte fellesarealer, jf. 19(1) Enerett kan bestemmes i vedtektene, jf. 19(5) En slik ordning krever 2/3 av de avgitte stemmer på sameiermøtet, jf. 28(2). Kan stille vilkår om for eksempel vedlikehold Midlertidig enerett ingen maksimumstid-kan være langvarig Ingen 10 års begrensning Kan ikke omfatte fellesarealer som er nødvendig for andre Bruksreglement, skal inntas i vedtektene at bruksreglement er vedtatt
Mer om : Fordeling av rettigheter i fellesareal Skille mellom næringsspesifikke arealer og boligspesifikke arealer Eldre sameier stiftet før eller i medhold av loven av 4 mars 1983 Avtalt eller forutsatt enerett?
Fordeling av rettigheter i fellesareal Nytt lovforslag - 25(6)( gammel lovs 19, 5 ledd) Tidsbegrensning på 10 år Varig enerett To eller flere seksjonseiere Ikke i tilfeller der næringsseksjonen er en «støttefunksjon» til boligseksjonen Samtykke
Fordeling av rettigheter i fellesareal Nytt lovforslag - 25(6) Tidsbegrensning på 10 år Varig enerett To eller flere seksjonseiere Ikke i tilfeller der næringsseksjonen er en «støttefunksjon» til boligseksjonen Samtykke
Parkeringsrettigheter Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål? Parkeringsplasser som er knyttet til hver enkelt seksjon uten at det er skjedd ved vedtekter Gamle, etablerte ordninger? Tinglysing av rettigheter Fastsettelse av bruksreglement
Utvidet bruk av fellesarealer Utgangspunktet er at fellesarealene kan brukes til det de er beregnet til og vanlig bruk til, jf. eierseksjonsloven 19(1) Annen bruk som er i «samsvar med tiden og forholdene» Sameiet kan med kvalifisert flertall fatte vedtak om: opprettelse av nye seksjoner på fellesareal (bokstav b) kjøp, salg eller utleie av fellesareal (bokstav c) og andre rettslige disposisjoner (bokstav d)
Endring av næringskonsept Utgangspunktet er at en næringsseksjon kan brukes til all slags næringsvirksomhet Regulering må skje i vedtektene, jf. 19(4) Eksempler fra rettspraksis LB-2012-65187 LF-2016-64903
Regler og begrensninger om drift Eieren av næringsseksjonen står ganske fritt Bruken må ikke være «urimelig eller unødvendig» til skade eller ulempe for de øvrige sameierne, jf. 19(2) Støy eller lukt fra næringsdel Eksempler fra rettspraksis Rt-1997-282 LB-2001-2083 LB-2006-51954 LF-2016-64903
LB-2012-65187 LB-2012-65187 gjaldt én næringsseksjon i et sameie, som for øvrig for det meste bestod av boligseksjoner. Som et vilkår etter ervervsloven ble det bestemt at seksjonen skulle benyttes til drift av dagligvareforretning. Det ble deretter i mange år drevet dagligvareforretning i lokalet. I 2001 kjøpte innehaveren av dagligvareforretningen et tilstøtende lokale av sameiet.
LF-2016-64903 LF-2016-64903 gjaldt etablering av en tapasrestaurant. Eierne av boligseksjonen fikk ikke medhold i at vedtektene stengte for etablering av tapasrestaurant.
Vedlikeholdsplikt Vedlikehold av egen bruksenhet er det sameieren selv som tar seg, jf. 20(1) Utgangspunktet er at vedlikehold av fellesareal påhviler sameierne i fellesskap, jf. 20(2) Adgang til å vedtektsfeste at én eller flere sameiere skal ha plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealene Krever tilslutning fra dem som pålegges plikten( hvis ikke vedtektenes skriver seg fra stiftelsestidspunktet) Intet krav om lik fordeling av vedlikeholdsplikt Ofte knyttet til bestemmelser om eksklusiv bruk Hensiktsmessig fordeling av vedlikeholdsansvar: Vedtekter som legger vedlikeholdsplikt av takvinduer til loftseierne?
Vedlikehold av fellesareal I LB-2013-27616 gjorde en næringsseksjon forgjeves gjeldende at utbedring på tak og fasade knyttet til en konstruksjonsfeil bare vedrørte boligseksjonene, og at kostnadene skulle bæres av borettslaget alene. Sameiet Hammergaten 1- Tolking av vedtekter i et sameie. Tak og fasader på bygningene måtte rehabiliteres som følge av konstruksjonsfeil. Næringsseksjonen gjorde forgjeves gjeldende at utbedringen bare vedrørte boligseksjonen. «Yttertaket er tak for hele bygningen»
Driftskostnader Hovedregelen er at felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, jf. 23(1) Unntaksregel om fordeling etter nytte LH-2006-81621 LA-2015-137344 HR-2013-2409-A - Rt-2013-1508 Heisdommen Annen fordelingsnøkkel kan vedtektsfestes, jf. 23(2) Tilslutning fra dem som berøres
Rett til utvidelser, endringer og påbygg Utgangspunktet er at beslutninger i sameiermøtet krever vanlig flertall av de avgitte stemmer, jf. 30(1) Vanlig forvaltning og vedlikehold Vedtak som går ut over dette, skal treffes med minst 2/3 flertall, jf. 30(2) «ombygging, påbygging, eller andre endringer av bebyggelsen», jf. bokstav a)
Løsninger finnes