KJØPEKONTRAKT FOR ENEBOLIG UNDER OPPFØRING BUSTADOPPFØRINGSLOVA Mellom: Markveien 4 AS Org.nr. Telefon: 910 204 246 934 80 141 Drammensveien 39, 0271 Oslo heretter kalt selgeren, og Fødselsnr. Fødselsnr. Telefonnr. E-post: heretter kalt kjøperen, er i dag inngått følgende kjøpekontrakt: 2. K O N T R A K T E N S O B J E K T Avtalens omfang fremgår av herværende kontrakt med bilag og salgsprospekt. Avtalen reguleres av bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43 (buofl.) med de plikter og rettigheter for partene som der beskrives. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider mot hverandre, gjelder yngre bestemmelser foran eldre, spesielle bestemmelser foran generelle, og bestemmelser utarbeidet særskilt for denne avtale foran standardiserte bestemmelser. Kjøper har gjennomgått kjøpekontrakten grundig og bekrefter at denne erstatter alle eventuelle tidligere muntlige og skriftlige avtaler, diskusjoner, alternativer, muligheter m.v. vedrørende enheten som ikke er uttrykkelig inntatt i kjøpekontrakten. Kjøpekontrakten kan kun endres ved skriftlig avtale undertegnet av begge parter. Selgeren har prosjektert oppføring av 2 eneboliger på gnr. bnr. i Oslo kommune med adresse Nils Collett Vogts vei 14 ( Eiendommen ). Rammetillatelse for prosjektet er gitt og er vedlegg til kontrakten, bilag 5. Beliggenheten fremgår av vedlagte situasjonskart. Delingstillatelse samt delingskart er gitt av Oslo kommune og er vedlagt salgsprospektet. Det medfølger 2 garasjeplasser i felles garasjeanlegg, gnr 327, bnr 1 i Oslo kommune.
Prosjektet oppføres av selgeren som totalentreprenør. Byggetiden skal ikke overstige 16 måneder fra byggestart, dog slik at rett til forlenget byggetid kan følge som en konsekvens av avtalte tilleggs- og endringsarbeider. Kontrakten gjelder oppføring av bolig hovedsakelig til personlig bruk for kjøper (forbruker). Boligen skal føres opp slik som det fremgår av tegninger, prospekt mv. som følger som vedlegg til denne kontrakt ("eiendommen"). Selger, Markveien 4 AS, er eier av tomten. Boligen vil bli overført til kjøper etter overtakelse. Hjemmelshaver til eiendommen er Christian Sandaker og Inger-Johanne Elisabeth Lund. Generalfullmakten fra hjemmelshaver er transportert Markveien 4 AS. Kjøper har fått seg forelagt leveransebeskrivelse for enheten i prospektet og overtar boligen overensstemmende med spesifikasjoner og beskrivelser samt eventuelle skriftlige endringer og tilleggsarbeider som er avtalt direkte mellom selger, eller den selgeren har utnevnt, og kjøperen. Selgeren har rett til, uten at kjøperen kan kreve endring i pris, å foreta endringer i oppgitte spesifikasjoner og beskrivelser som anses hensiktmessige og/eller nødvendige og som ikke forringer prosjektets kvalitet og funksjon i vesentlig grad. Selgeren forbeholder seg også retten til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer, materialvalg og fargevalg på bygningene samt innvendige og utvendige fellesarealer. 3. K J Ø P E S U M O G O M K O S T N I N G E R 3.1 Kjøpesum Kjøpesummen for den i punkt 2 nevnte bolig er satt til NOK betaling etter bestemmelsen i punkt 4.,- og den forfaller til Kjøpesummen innbefatter utgifter til vei og ledningsanlegg, alle prosjekterings- og byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva. (Tilknytning av telefon, kabel-tv, bredbånd etc. er ikke inkludert i leveransen).
3.2 Omkostninger I tillegg til kjøpesummen for boligen skal kjøper uoppfordret betale: Dokumentavgift av tomteverdien til statskassen (2,5 %) NOK 87.500,- Tinglysingsgebyr pr. pantedokument NOK 1.935,- Panteattest inkl. bestillingsgebyr NOK 202,- Tinglysingsgebyr for skjøte NOK 1.548,- Totalt NOK 91.185,- I tillegg kommer tinglysingsgebyr for ytterligere pantedokument kjøperen må la tinglyse på eiendommen i forbindelse med etablering av lån. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer, grunnlaget for dokumentavgiften og eventuelle forskriftsendringer i forhold til størrelsen på dokumentavgiften. Kjøper har risikoen for slike endringer. Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget pr. oppgjørsdato i henhold til punkt 4.1 nedenfor. Meglerprovisjon betales av selger. 3.3 Endrings- og tilleggsarbeider Vederlaget i henhold til punkt 3.1 er gjenstand for justering på bakgrunn av endrings- og tilleggsarbeider, som kjøperen bestiller. Kjøper gjøres oppmerksom på at bestilling av endringer og tilleggsarbeider etter avtaleinngåelse, utover de valg som vil framgå fra utbyggers tilvalgsliste, vil kunne føre til uforholdsmessige store kostnader for kjøper. Prosjektet og dets priser er basert på at utbyggingen gjennomføres rasjonelt med systematisering av tekniske løsninger og valg av materialer. Dette gir begrensninger for hvilke endringer kjøperen kan forvente å få gjennomført, og innenfor hvilke tidsrom disse arbeidene kan bestilles. Selgeren vil derfor utarbeide en tilvalgsmeny som angir aktuelle muligheter for endringer og tilvalg. Det gjøres oppmerksom på at selger har fremforhandlet rabatter i sine leveranser som gjør at eventuelle fradrag i leveransen ikke kan påregnes å gi full uttelling i forbindelse med tilvalg. Merk også at fremdriften på byggeplassen er avgjørende for hvilke tilvalg som til enhver tid er mulig, og tidsfristen for disse. Kjøper kan kun kreve endringer og tillegg som i omfang eller karakter ikke skiller seg vesentlig fra den kontraktsfestede ytelse. Videre kan endringer eller tillegg som innebærer en ulempe for selger som ikke står i forhold til kjøpers interesse i å kreve endringen eller tillegget ikke kreves, og kjøperen kan ikke kreve utført endrings- eller tilleggsarbeid som endrer vederlaget med mer enn 15 %, jf. buofl. 9. Ønsker kjøper endringer eller tilleggsarbeider, skal selger skriftlig klargjøre for kjøper de kostnadsmessige og eventuelle tidsmessige konsekvenser, se buofl. 7 og 8. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv., jf. buofl. 44. For endringer/ tillegg beregner selger påslag iht. leveransebeskrivelsen punkt 9 i prospekt. Eventuelle endringer og/eller tilleggsarbeider skal bestilles skriftlig. På bakgrunn av kjøpers skriftlige bestilling skal selger, eller den han oppnevner, opprette skriftlig avtale med angivelse av hvilket vederlag som skal betales for endringene/tilleggsarbeidet, samt om disse
arbeidene gir selger rett til forlenget byggetid f.eks. fordi han må vente på leveranser o.l. som kjøperen har bestilt. Avtalen skal undertegnes av kjøper. Når endringer/tilvalg totalt beløper seg til over kr 70 000,- inkl. mva. faktureres 50 % av den overskytende summen a konto med 14 dagers betalingsfrist ved bestilling. Betaling skjer til meglerforetaket og tjener som en sikkerhet for oppgjør av tilvalg. Endrings-/tilleggsarbeider faktureres av selger eller den han oppnevner, men betales til meglerforetakets klientkonto innen den betalingsfrist som er angitt på fakturaen. Selger kan kreve at kjøper stiller sikkerhet for betaling av endrings- og tilleggsarbeider før arbeidene påbegynnes. Dersom fakturaer for endrings- og tilleggsarbeider ikke er betalt av kjøper innen overtakelse, har ikke kjøperen rett til å flytte inn i boligen før fakturaene, med eventuelt tillegg av forsinkelsesrente, er betalt. Kostnadene for utarbeidelse av pristilbud vil belastes kjøper uavhengig av hvorvidt endringen bestilles eller ikke. Selgeren har rett til å foreta endringer i konstruksjon og materialvalg som er beskrevet i salgsprospekt og tilleggsliste, som følge av offentlige pålegg eller byggeteknisk forsvarlig løsninger, som ikke reduserer boligens kvalitet, uten at dette gir rett til endring i avtalt pris. 4. O P P G J Ø R Oppgjøret etter denne kontrakt foretas av Advokat Torbjørn Ek AS. Meglerforetaket overtar imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av denne kontrakt. 4.1 Betaling av kjøpesummen Alle innbetalinger skal skje til meglerforetaket, Advokat Torbjørn Ek AS, Postboks 1760 Vika, 0122 Oslo, til klientkonto nr. 8101 07 90824, og merkes med KID.nr (eventuelt merkes med oppdragsnummer: ). Kjøpesummen regnes ikke som betalt med befriende virkning for kjøperen før den er godskrevet (valutert) meglerforetakets klientkonto. Denne dato er utgangspunkt for renteberegning mellom partene. Renter opptjent på meglerforetakets klientkonto tilfaller den som pengene til enhver tid tilhører. Opptjente renter på kjøpers delbetaling tilfaller således kjøper inntil selger eventuelt har stilt garanti iht. buofl. 47. Dersom selger stiller forskuddsgaranti blir beløpet å anse som et forskudd, og kan disponeres til fordel for selger. Snarest etter at selger har stillet entreprenørgaranti etter bustadoppføringslova 12 plikter kjøper å innbetale første del av kjøpesum iht. nedenstående. Kjøper vil få tilsendt garantidokumentet direkte, med kopi til meglerforetaket. 10 % av kjøpesummen forfaller til betaling innen 7 dager etter mottagelse av garantien. 10 % av kjøpesum NOK Kjøper innbetaler pr. overtakelsesdato restkjøpesummen Til sammen NOK NOK
Betaling for resterende endrings- eller tilleggsarbeider faktureres særskilt fra selger når vedkommende endrings- eller tilleggsarbeider er utført. Se dog punkt 3.3. Betaling av 10 % ved entreprenørgaranti skal være fri egenkapital, det kan ikke tas pant i eiendommen for denne delen av kjøpesummen. For den del av kjøpesummen som ikke måtte være betalt til meglerforetaket i rett tid, betaler kjøperen forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven, med den til enhver tid gjeldende sats (etter forsinkelsesrenteloven) til selgeren. Denne bestemmelse gir dog ikke kjøperen rett til å forlenge betalingsfristen ut over de frister som er avtalt. Ved vesentlig forsinket betaling vil selgeren også kunne stanse arbeidet og/eller heve kontrakten. Den del av kjøpesummen som forfaller til betaling ved garantistillelse og for øvrig før overtagelse, samt innbetalinger for avtalte endringsarbeider, vil bli innsatt på meglerforetakets klientkonto, rentebærende for den som til enhver tid har instruksjonsrett over beløpet. Kjøpers delbetaling vil tilhøre kjøper frem til selger eventuelt stiller forskuddsgaranti iht. buofl. 47. Beløpet blir da å anse som et forskudd, og kan disponeres til fordel for selger. Kjøper er kjent med at dette avviker fra ytelse mot ytelse prinsippet. Partene er således enige om at selger har en rett, men ikke plikt, til å stille selvskyldnergaranti etter buofl. 47. Dersom slik selvskyldnergaranti ikke fremlegges, vil oppgjør med selger først finne sted etter kjøpers overtagelse av eiendommen og etter at skjøte er tinglyst med hjemmelsoverføring til kjøperen. Oppgjør etter kjøpers overtagelse av eiendommen kan først finne sted når selger har forhøyet entreprenørgarantien til 5 % etter buofl. 12. Kjøperen må innbetale sluttoppgjøret fullt ut før kjøperen kan få tilgang til bygget eller få nøkler overlevert. Dersom kjøperen ønsker å påberope seg mangler ved overtakelse eller noe av beløpet på annen måte er omtvistet ved overtakelse, har kjøper rett til å kreve det omtvistede beløp deponert på meglerforetakets klientkonto. Alle mangler skal, dersom selger krever det, spesifiseres i detalj med et konkret mangelsbeløp. Kjøper plikter å akseptere frigivelse av mangelsbeløpet straks den spesifiserte mangelen er utbedret. Meglerforetaket skal imidlertid kunne foreta utbetalinger fra kontoen i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. 4.2 Garanti Snarest mulig etter avtaleinngåelse skal selgeren stille en garanti eller tilsvarende fra finansinstitusjon til kjøper for rett oppfyllelse av avtalen, jf. buofl. 12. Garanti skal ikke stilles dersom vederlaget ikke vil overstige 2 G. For perioden frem til overtagelse skal garantien være på 3 % av vederlaget. Fra overtakelse og frem til 5 år etter overtakelse skal garantien dekke en sum som svarer til 5 % av vederlaget. Garantien stilles direkte til kjøper med kopi til meglerforetaket. Kjøper gjøres spesielt oppmerksom på at transport av garantien ved salg av boligen i garantiperioden må godkjennes av garantisten.
4.3 Innfrielse av lån og sletting av pengeheftelser Kjøper er forelagt utskrift av grunnboken for eiendommen, datert kjent med denne. og har gjort seg Selger garanterer at eiendommen på overtakelsestidspunktet vil være fri for andre pengeheftelser enn de som kjøper eventuelt skal overta i henhold til denne kontrakt. Kjøper gjøres oppmerksom på at meglerforetaket har tinglyst et pantedokument pålydende et beløp tilsvarende minimum total salgssum for prosjektet samt tinglysingssperre i eiendommen. Når oppgjør er gjennomført vil pantedokumentet med tinglysingssperre bli besørget slettet av meglerforetaket på denne eiendommen. Meglerforetaket skal besørge sletting av eventuelle pengeheftelser på eiendommen. Selger gir ved denne kontrakts underskrift meglerforetaket ugjenkallelig fullmakt til å innfri de lån som fremgår av bekreftet grunnbok og som kjøper ikke skal overta. Innfrielse av pengeheftelser skjer ved at meglerforetaket etter å ha mottatt kjøpesummen, benytter de nødvendige deler av kjøpesummen til å innfri pantegjeld som ikke skal overtas av kjøper, og påser at panthaver besørger panteheftelsene slettet. 4.4 Tinglysing av skjøte Selgeren undertegner ved denne kontrakts underskrift skjøte på eiendommen til kjøperen. Skjøtet skal oppbevares hos meglerforetaket inntil tinglysing finner sted. Tinglysing vil først finne sted når vederlaget, inklusive omkostninger og eventuelle renter, i sin helhet er betalt og kjøper har overtatt eiendommen. 5. F R E M D R I F T Boligen ferdigstilles innen 16 mnd. etter byggestart. Forventet byggestart er 4 kvartal 2012. Byggestart defineres som start utgraving av byggegrube. Forberedende aktiviteter på tomten (riving av eksisterende bygg, fjerning av trær og vegetasjon, ny adkomstvei, grøfter fra tilkoblingspunkt til byggegrube etc.) utløser ikke milepelen byggestart. Selger underretter kjøper skriftlig om byggestart. Dersom kjøperen har bestilt endrings- eller tilleggsarbeider som gir entreprenøren rett til forlenget byggetid, skal fristen for overtakelse forlenges tilsvarende. Selger skal holde kjøper løpende orientert om fremdrift i byggeprosessen. Det gjøres oppmerksom på at denne orientering ikke er bindende for selger. 3-4 måneder før overtakelse skal selger anslå cirka tidspunkt for overtagelsen. 4 uker før overtagelse skal endelig tidspunkt for overtagelse fastsettes. Dersom levering ikke er skjedd innen endelig fastsatt tidspunkt, 16 mnd. etter byggestart, svarer selger for dagmulkt i henhold til bustadoppføringslova. Kopi av varslene skal sendes til meglerforetakets oppgjørsavdeling umiddelbart.
Selger forbeholder seg retten til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer, materialvalg og fargevalg på bygningene samt innvendige og utvendige fellesarealer. Selger forbeholder seg retten til å foreta endringer som er nødvendige som en følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger. 6. O V E R T A K E L S E Selgeren skal i rimelig tid gi kjøper skriftlig melding om når eiendommen vil bli ferdig til overtakelse. I den forbindelse kan begge parter kreve at det blir avholdt befaring og at en representant fra entreprenøren også er tilstede. Selger kan kreve at overtakelse skjer tidligere enn forventet, jf. pkt. 5 ovenfor. Eiendommen skal overtas ved overtakelsesforretning. Hver av partene kan innkalle til overtakelsesforretning med minst syv dagers varsel til den andre parten, jf. buofl. 15. Ved overtakelse foretas en felles befaring av eiendommen hvor begge parter deltar. Dersom noen av partene krever det, skal en representant fra entreprenør være til stede. Det skal føres protokoll fra befaringen som skal undertegnes av begge parter i to eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt. Ved besiktigelse skal kjøperen si ifra om og få nedtegnet i protokollen - de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende eiendommen og som bygger på mangler han med rimelighet burde oppdage i forbindelse med besiktigelsen. Synlige feil og skader på vindusruter, porselen, dører og overflatebehandling kan ikke påberopes av kjøper etter overtakelsen. Overtakelsesforretningen kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, herunder utomhusarbeider og fellesarealer, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at hele boligen kan bebos. Overtakelsesprotokollen skal leveres til meglerforetaket direkte eller sendes pr. faks 23 11 17 70 umiddelbart etter overtakelsen. Meglerforetaket foretar oppgjør til selger på grunnlag av overtakelsesprotokollen. Selger plikter å rette feil/mangler som inngår i protokollen så snart arbeidet kan gjøres av hensyn til årstidene og rasjonell fremdriftsplan. For øvrig henvises det til buofl. 10 og 11. Kjøperen plikter å akseptere frigivelse av beløpet som er holdt tilbake på overtakelsen som følge av mangler, dersom selgeren stiller selvskyldnergaranti som oppfyller kravene i buofl. 47 tredje ledd for en sum som tilsvarer det tilbakeholdte beløp. Nedtrapping av garantien må aksepteres av begge parter straks etter at den spesifiserte mangelen er utbedret. Selger er iht. plan- og bygningslovens bestemmelser ansvarlig for at det blir utstedt ferdigattest før overtakelse. Manglende ferdigattest er likevel ikke til hinder for overtakelse dersom de gjenstående arbeider er mindre vesentlige, for eksempel knyttet til ferdigstillelse av utomhusarbeider, og kommunen finner det ubetenkelig å utstede midlertidig brukstillatelse. I midlertidig brukstillatelse skal det fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeider blir rettet. For overtakelse som gjennomføres i vinterhalvåret må det påregnes utstedelse av midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest ettersom utomhus arbeider som planering, tilsåing, beplantning etc. ikke kan gjennomføres før klimatiske forhold gjør det
mulig. Ved overtakelse på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse bortfaller kjøpers krav på dagmulkt for dette forhold. I tillegg vil det bli holdt tilbake et forholdsmessig beløp til sikkerhet for de gjenstående arbeidene som må utføres for at ferdigattest skal bli utstedt. Kjøper er innforstått med at de utvendige arealer vil avhengig av årstid kunne bli ferdigstilt etter kjøpers overtakelse av boligen. Arbeidet med ferdigstillelse av utearealer er i henhold til bustadoppføringslova å anse som gjenstående arbeider som skal ferdigstilles innen rimelig tid, jf. buofl. 32 tredje ledd., se for øvrig pkt. 13 tredje ledd nedenfor. Dersom ikke annet er avtalt, har kjøper rett til å overta eiendommen og få utlevert nøklene til boligen ved overtakelsesbefaringen, såfremt hele kjøpesummen og omkostninger, samt eventuelle renter er bekreftet innbetalt. Dersom selger utleverer nøkler til kjøper før innbetaling som ovenfor nevnt er bekreftet, bærer selger selv risikoen og meglerforetaket er uten ansvar for dette. Risikoen for eiendommen går over på kjøperen når han har overtatt bruken av den. Hvis kjøperen ikke overtar bruken til avtalt tid og årsaken til dette ligger hos ham, har han risikoen fra det tidspunkt han kunne ha fått overta bruken. Når risikoen for eiendommen er gått over på kjøper, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av hendelse som han ikke svarer for. Kjøper plikter å gi selgeren eller dennes representanter adgang til eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og kl. 17.00. Ved overtakelse skal eiendommen leveres fra selger i byggerengjort stand (lett rengjøring). 7. K O N T R O L L B E F A R I N G Selgeren forplikter seg til om lag ett år etter overlevering å innkalle til en felles kontrollbefaring av eiendommen, jf. buofl. 16. Selger skal føre protokoll fra kontrollbefaringen og protokollen skal undertegnes av begge parter på samme måte som ved overtakelsesforretningen. Mangler og feil som blir avdekket under denne kontrollbefaringen plikter selgeren å utbedre så snart som mulig og senest innen 3 måneder etter kontrollbefaringen. Ved slik kontrollbefaring plikter kjøperen å påvise de mangler som måtte være oppdaget siden overtakelsen og som ikke skyldes kjøperens eget forhold. Selgeren hefter ikke for mangler som skyldes uriktig bruk av eiendommen, eller skader som kjøperen selv har påført denne. Selgeren er ikke forpliktet til å foreta reparasjoner som er å anse som ordinært vedlikehold.
8. F O R S I N K E L S E P Å S E L G E R E N S S I D E Kjøperen er ikke bundet av denne kjøpekontrakt dersom ikke igangsettelse er skjedd innen utgangen av 2. kvartal 2013. Selgeren kan kreve tilleggsfrist dersom kjøperen krever tilleggsarbeider eller endringer av standardleveransen, jf. buofl. 11. Slik tilleggsfrist vil avtales mellom partene når det endelige omfanget av kundens endringer fra standardleveranse er klarlagt. Videre kan selgeren kreve tilleggsfrist hvis arbeidene blir forsinket grunnet hindringer utenfor selgerens kontroll, og det ikke er rimelig å vente at selgeren kunne ha regnet med hindringen på avtaletiden, eller at selgeren skal unngå eller overvinne følgene av hindringen. Omfanget av fristforlengelsen må være i samsvar med beregningsprinsippene i buofl. 11 tredje ledd. Slik tilleggsfrist har selgeren bare krav på dersom selgeren skriftlig krever det overfor kjøperen uten ugrunnet opphold etter at selgeren ble oppmerksom på omstendighetene som er grunnlaget for tilleggsfristen. Dersom selger oversitter avtalte tidsfrister gjelder bestemmelsene i buofl. 18 om dagmulkt, 0,75 promille og 19 om erstatning. Dagmulkt kan bare kreves dersom overtakelse av eiendommen blir forsinket og ikke dersom avtalte delfrister oversittes, jf. punkt 5. Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig. 9. S E L G E R E N S Y T E L S E R 9.1 Utførelsen av arbeidet Arbeidet skal utføres etter vanlig god håndverksmessig standard i samsvar med den bygningsbeskrivelse som er gitt i vedlagte prospekt og med det utstyr mv. som følger prospektet. I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra vanlig god håndverksmessig standard. 9.2 Mangler Dersom kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved eiendommen, må han reklamere skriftlig overfor selgeren innen rimelig tid etter at han har oppdaget mangelen. Kjøper plikter å iverksette de tiltak som med rimelighet kan forlanges for å begrense omfanget av eventuelle skader som følge av mangelen.
Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år fra overtakelsen, selv om manglene ikke kunne ha vært oppdaget tidligere. Mangler som er påberopt i rett tid, vil bli utbedret av selger så snart som praktisk mulig etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer vederlagsfritt for kjøperen. Selgeren har innen rimelig tid rett til selv eller gjennom fagfolk å foreta reparasjonen. Dersom kjøper hindrer ham i dette kan ikke kjøper kreve større erstatning/vederlag enn hva den samme utbedringen netto ville ha kostet selger selv. Skulle det være oppstått mangler hvor kostnadene ved utbedring er urimelig i forhold til den betydning manglene har for boligens bruksverdi, har selgeren rett til å gi kjøperen prisavslag i stedet for å foreta utbedring, jf. buofl. 32 og 33. Selgeren er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes kjøperens bruk av eiendommen, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapet, maling eller liknende. 10. S E L G E R E N S S A N K S J O N E R Dersom forfallstidspunktet for hele eller vesentlige deler av kjøpesummen oversittes med fire uker eller mer, betraktes forsinkelsen som vesentlig kontraktsbrudd, som gir selgeren rett til å heve. Dersom kjøper har overtatt og /eller flyttet inn i boligen og kjøper misligholder betaling av kjøpesummen som nevnt, vedtar kjøperen direkte tvangsfravikelse fra boligen, idet han da ikke har rett til å besitte boligen og misligholdet skal anses som tvangsgrunnlag som nevnt i lov om tvangsfullbyrdelse av 26. juni 1992 nr. 86 13-2, 3. ledd bokstav e). 11. F O R B E H O L D Kjøpet forutsetter at prosjektet ikke blir stoppet av kommunal/ fylkeskommunal saksbehandling, privatrettslige eller andre relevante grunner. Eventuelle mindre endringer som plan- og bygningsetaten krever, må kjøper akseptere. Kjøper oppfordres til å lese/gjennomgå forbeholdene som framgår i pkt. 11 i beskrivelsen i salgsprospektet. Det presiseres særskilt at salgsprospektet ikke er bindende for boligens detaljutforming og farger, dog skal salgsoppgave og leveransebeskrivelse følges så langt praktisk mulig. Opplysninger gitt i salgsprospektet kan fravikes dersom selger anser det nødvendig, men endringene skal ikke ha innvirkning på forutsatt standard. Salgsprospektet viser illustrasjon av utstyr som ikke medfølger boligen. Utstyr/standard som leveres fremgår av leveransebeskrivelsen. Selger vil besørge søknad/melding om brukstillatelse så snart boligen er klar til bruk. Det innebærer at Selger ikke kan sende inn en slik søknad/melding før 21 dager før fastsatt overtagelsestidspunkt. Kommunen har en frist på behandling av slike søknader på 3 uker, jfr Plan- og Bygningsloven 21-7. Dersom kommunen av ulike årsaker velger å oversitte denne fristen gir dette Selger anledning til å utsette endelig overtagelsestidspunkt til brukstillatelsen til brukstillatelsen foreligger, uten at dagmulkt løper.
12. F O R S I K R I N G Eiendommen vil bli fullverdiforsikret og vil av selgeren bli holdt tilsvarende forsikret frem til overtakelsen, jf. buofl. 13 siste ledd. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført eiendommen. Kjøper forplikter seg til å tegne ny forsikring fra og med overtakelsestidspunktet. 13. SERVITUTTER/HEFTELSER Kjøper er kjent med eiendommens grunnboksblad/panteattest og de anmerkninger og servitutter som fremkommer på denne. Kjøper aksepterer å overta disse slik de fremkommer av grunnboken/panteattesten og de tinglyste dokumenter. Det gjøres særskilt oppmerksom på at kommunen kan pålegge/har pålagt selger å tinglyse et veipålegg på eiendommen, som skal sikre kommunen fremtidig rett til utvidelse av vei i full regulert bredde. Kjøper er kjent med at denne erklæringen medfører avgivelse av grunn uten vederlag, samt plikt til å opparbeide veien til regulert bredde og aksepterer at heftelsen tinglyses på eiendommen som en grunnbyrde. Se for øvrig vedlagte prospekt hvor en slik erklæring er omtalt. Erklæringen følger som bilag til salgsprospektet. 14. A N N E T Det legges opp til 2 befaringer på byggeplass før overlevering. Ved besøk på byggeplass før overtakelse skal kjøper alltid være i følge med en representant fra selger. All annen ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og er forbudt. Eventuelle brudd på ferdselsbestemmelsene håndteres iht. aktuelle byggeplassforskrifter og politivedtekter. Kontrakten kan ikke transporteres uten samtykke fra selger. Dette betyr at boligen ikke kan videreselges før den er overtatt av kjøper, med mindre selger særskilt samtykker til dette. Se også punkt 4.2 vedr transport av garanti. Kostnaden for en evt. transport av kontrakten er kr 25.000,-.
Selger og kjøper forplikter seg til å returnere oppgjørsskjema til meglerforetaket i utfylt stand før oppgjør foretas. 15. T V I S T E R Tvister mellom partene skal primært søkes løst ved forhandlinger mellom partene. Eiendommens verneting vedtas. 16. D I V E R S E Kjøper er opplyst om og innforstått med at långiver/panthaver i eiendommen har overfor megler forutsatt nedbetaling av byggelånet med hele salgssummen (med fradrag av salgsomkostninger) for å slette sitt pant i eiendommen. Dersom det foreligger mangel eller forsinkelse fra selgers side og kjøper vil sikre oppfyllelse ved tilbakehold av deler av kjøpesummen i medhold av bustadoppføringslova 24 og 31 vil dette kunne få betydning for gjennomføring av avtalen (overtakelse og hjemmelsoverføring). 17. B I L A G Kjøperen har fått seg forelagt og utlevert 1 eksemplar av følgende: Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Salgsoppgave som inneholder de i lov om eiendomsmegling pålagte opplysninger, herunder: - Bildebilag - Plantegninger - Informasjonsark - Reguleringskart - Erklæring vedrørende eventuell avgivelse av grunn samt utvidelse/opparbeidelse av vei - Delingstillatelse - Delingskart - Erklæring - Standard kjøpekontrakt Panteattest, datert Firmaattest for selger Bustadoppføringslova Kopi av rammetillatelse Kopi av signert akseptbrev
18. U N D E R S K R I F T Kontrakten er undertegnet i fire likelydende eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt og to beror hos Advokat Torbjørn Ek AS. Oslo, Som kjøper: Som selger: Markveien 4 AS