REGULERINGSPLAN FOR STORVOLD Grimstad kommune Reguleringsbestemmelser Plankartets dato: 18.6.2015, sist revidert 31.3.2016 Bestemmelsenes dato: 31.3.2016 (revidert etter TU 15.3.2016) 1. Innledning 1.1 Avgrensning Bestemmelsen gjelder innenfor planområdet, vist med planavgrensning på kartet. 1.2 Formål - eierform Bebyggelse og anlegg ( PBL 12-5. nr1) Boligbebyggelse (annet) B 1-5 Boligbebyggelse Konsentrert (annet) BK 1-6 Energianlegg, trafo (offentlig) BE Lekeplass (felles) Lek 1-3 Samferdsel og teknisk infrastruktur ( PBL 12-5. nr2) Veg (offentlig) V 1-4 Veg (felles) V 5 Fortau (offentlig) F1-2 Annen veigrunn, teknisk anlegg (offentlig) Annen veggrunn, grøntareal (offentlig) AVG 1-2 Grønnstruktur ( 12-5. nr3) Turdrag (felles) Turveg (felles) Friområde (felles) TV1-2 FRI1 LNFR-område ( 12-5. nr 5) Naturformål (annet) Hensynssone ( 12-6) Frisikt Rød støysone iht. T-1442 Gul støysone iht. T-1442 Bevaring naturmiljø Bevaring kulturmiljø Båndlegging etter lov om kulturminner H140_1-3 H210_1 H220_1-2 H560_1 H570_1 H730_1 Bestemmelsesområde ( 12-7) Parkeringskjeller # 1
2. Bebyggelse og anlegg 2.1 Fellesbestemmelser Skråninger/skjæringer Skråninger og skjæringer som må etableres for å få frem de planlagte veiene i området kan ligge innenfor bygeområdene langs veiene. Skråningene kan tilsås. Situasjonsplan/Terrengsnitt Ved søknad om tiltak skal det utarbeides høydesatt utomhusplan/situasjonsplan etter kommuneplanen for Grimstad kommune, Uteoppholdsareal. Utomhusplan/situasjonsplan kan utarbeides for hvert delområde, eller for flere delområder samlet. Planen skal vise terrengavslutning mot tilstøtende tomter. For BK4, BK5 og BK6 skal det utarbeides samlet utomhusplan/situasjonsplan. Denne skal vise spesielt parkeringskjeller, parkering på dekket over parkeringskjeller, felles post og renovasjon samt avkjørsler og nedkjøring til parkeringskjeller. Den skal også vise evt. støyskjerming av lekeplasser og bygeområder o.l. Nødvendige terrengsnitt skal utarbeides. Byggegrense Boligbebyggelsen må plasseres innenfor byggegrensene som vist på plankartet. Noen av byggegrensene går i formålsgrensene, dette kommer frem i bestemmelse til det enkelte byggeområde. Installasjoner, utkragede konstruksjoner, balkong, heis-/trapperom og andre mindre fasadeutspring kan gå inntil 2,0 meter utenfor byggegrense, dersom dette ikke kommer i konflikt med brannhensyn eller annen arealbruk. Installasjoner, utkragede konstruksjoner, balkong, heis- /trapperom og andre mindre fasadeutspring kan ikke gå utover formålsgrensen. Den del av fasaden som går ut over byggegrense kan utgjøre maks 30 % av fasadens flate. Grad av utnytting Definisjoner: BRA = Bruksareal pr bolig Grad av utnytting er fastsatt i maks BRA, dette fremgår av planbestemmelsene for det enkelte felt. Samlet gulvareal beregnet etter reglene om bruksareal etter NS 3940 skal ikke overstige angitt BRA. BRA helt eller delvis under terreng skal ikke medregnes forutsatt at dette ikke er egen bruksenhet. Utvendig, overbygget, ikke-klimatisert areal samt parkering på terreng skal ikke medregnes i BRA. Høyder Definisjoner: TGU (kotehøyde), der det er underetasje = Topp gulv underetasje. TGU (kotehøyde), der det ikke er underetasje = Topp gulv 1. etasje. MH (kotehøyde) = Topp mønehøyder. Gesimshøyde regnes enten positiv fra TGU eller negativ fra MH. Tillatt høyde på bebyggelsen beregnes ut ifra TGU eller MH og fremgår av plankartet, den kan avvikes med +/- 0,5 meter. Høydebegrensning for mindre bygningskonstruksjoner (heis-/trapperom, tekniske installasjoner mv) på tak settes til 2,5 m over maks gesimshøyde. Tekniske installasjoner på tak skal samles. Installasjonene skal plasseres tilbaketrukket fra gesimsen, bygges inne eller avskjermes med egnet materiale, og utgjøre maks. 20 m 2 pr. bygg. Dersom det bygges takterrasse, regnes topp terrassegulv lik gesimshøyde. Rekkverk på takterrasse settes til maks høyde 1.2m.
Ved saltak og pulttak kan en tillate mindre takoppbygg, takopplett, arker/kvister o.l. Takopplett tillates i maks. 1/3 av bebyggelsens mønelengde. Takopplett inntil 1/3 av takets lengde medregnes ikke i beregningen av gesimshøyde. Dette gjelder også ark/kvist. Estetikk Skjæringer og fyllinger på egen grunn skal arronderes og re-vegeteres naturlikt. For boliger i område B4 og B5 skal terreng utenfor bygningenes plassering og avkjørsel i størst mulig grad tas vare på. Det må bestrebes at det blir minst mulig synlige sprengflater. Sprengflater skjules - enten av bygningsmasse eller med forstøtningsmurer/beplantning. Dette skal fremgå av utomhusplan/situasjonsplan. Parkering/garasjer Parkeringsdekningen skal være i henhold til Kommuneplanen for Grimstad kommune, Parkering. Garasjene kan ha maks BRA på 50m2. Garasjer kan plasseres utenfor byggegrensen. Minimum avstand til formålsgrensen mot vei skal være 2.0 meter dersom garasjen plasseres parallelt med veien, og 5.0 meter dersom den plasseres vinkelrett på veien. Sykkelparkering For hver boenhet skal det være 1,0 sykkelparkeringsplasser. Plassene skal utformes i tråd med: Kommuneplanen for Grimstad kommune, Parkering. 2.2 Felt B1, B2, B3, B4 og B5 Innenfor B1 kan det bygges en ny bolig med BRA inntil 250 m 2. Takformen på hoveddelen skal være saltak med takvinkel mellom 33-40 grader, mindre tilbygg og takopplett kan ha avledende takform og mindre takvinkel. Boligen skal ha tradisjonell form og materialer. Takdekket skal være enkelt krommet takstein. Plassering, størrelse og utforming skal avklares med kulturvernmyndighetene før søknad sendes kommunen. Innenfor B2, B3, B4 og B5 skal oppføres eneboliger med inntil 250 m 2 bruksareal pr. bolig (BRA), inkludert garasje. Det tillates en boenhet per tomt i tillegg til hybel med maks BRA på 65 m 2. Maksimum tillatte gesimshøyde er 6,0 m over TGU. Maksimum tillatte mønehøyde er 8,5 m over TGU. Bygg i skrått terreng kan bygges med underetasje under oppgitt TGU. Takformen skal være enhetlig innenfor det enkelte delområde. Det er tillat med saltak med takvinkel mellom 25-40 grader, halvvalmtak, eller avledede tak med takvinkel 25-33 grader. Byggegrensen mellom B3 og FRI1 /Lek2 går i formålsgrensen. 2.3. Felt BK1, BK2 og BK3 Innenfor byggegrensene tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse. Totalt maksimalt 5 boenheter i BK1 og 3 boenheter i hver av BK2 og BK3. Maksimal utnyttelse (BRA) skal være 1.100 m 2 i BK1, 660 m 2 i BK2 og 660 m 2 i BK3. Maksimalt bruksareal (BRA) er inkludert garasje. Maksimum tillatte gesimshøyde er 6,0 m over TGU. Maksimum tillatte mønehøyde/øverste gesims (MH) er 8,5 m over TGU. Dersom boligene bygges med flatt tak, settes gesimshøyden til 7.5 meter over TGU eller 7.5 meter under mønehøyde, MH. Innenfor BK3 kan boligene bygges med underetasje. Takformen skal være enhetlig for hvert delfelt. Takformen skal enten være saltak, pulttak eller flatt tak. Der takformen er sal- eller pulttak, skal takvinkelen være mellom 25 og 40 grader. 2.4. Felt BK4, BK5 og BK6 Det skal utarbeides en felles utomhusplan/situasjonsplan for områdene BK4, BK5 og BK6. Innenfor områdene skal oppføres 4- mannsboliger med maksimal mønehøyde 11,0 meter utfra TGU. Boligene skal ha saltak med takvinkel 25-40 grader, eller avledede takformer. I område BK4 og BK5 kan det oppføres 1 stk. 4-mannsbolig i hvert område. I BK6 kan oppføres 3 stk. 4-mannsboliger. Maksimalt
bruksareal (BRA) for hver 4-mannsbolig er 400 m 2. Parkering skal være i fellesanlegg i parkeringskjeller og på dekke over parkeringskjeller. Parkeringskjeller medregnes ikke i bruksareal(bra). Byggegrensen til BK4, går i formålsgrensen til FRI1 og Lek3, byggegrensen til BK5 går i formålsgrensen til Lek3 og byggegrense til BK6 går i formålsgrensen til Lek3 og FRI1. 2.5 Energianlegg, trafo (BE) Innenfor området kan bygges nettstasjon, trafo eller lignende. 2.6 Lekeplass Innenfor område avsatt til lekeplass, Lek 1-3, kan terrenget justeres slik at lekeplassen blir egnet til formålet. Lekeplassene skal utformes og sikres i tråd med normal for utomhusanlegg som er hjemlet i kommuneplanen for Grimstad. Lek 1-3 skal være felles for alle boligene innenfor planområdet. 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3.1 Kjøreveg Planen viser senterlinjen, kjørebanekant og annen veggrunn. Det kan foretas mindre justeringer av veiens lengdeprofil/høyder i forbindelse med detaljplanlegging og prosjektering. 3.2 Vegkryss og avkjørsler Vegkryss skal utformes etter kommunens veinormer. Avkjørslene er vist med pil på plankartet. Avkjørsel til område BK5 og BK6 er felles. 3.3 Veg, f_v5 V5 felles for 3 boliger i B2, jamfør avkjøringspiler vist i plankartet. 3.4 Annen veggrunn, tekniske anlegg Dette gjelder grøfter og skråninger inntil vegen. Skråninger skal planeres og tilsås. 3.5 Annen veggrunn, grøntareal Områdene AVG 1 og 2 er offentlige og kan beholdes som naturområde eller opparbeides som grøntområde. Områdene kan benyttes til snøopplag. AVG2 kan møbleres sommerhalvåret og brukes som møteplass. Området AVG1 kan benyttes som eikekirkegård, det skal ryddes rundt unge eiker slik at de får gode vekstvilkår, men de store stammene som er plassert på eikekirkegården skal ligge i området.
4. Grønnstruktur 4.1. Turdrag Turdrag er felles for boligene innenfor planområdet og er åpen for allmennheten. 4.3 Turvei, TV1-2 Turveiene er felles for alle boenhetene innenfor planområdet og skal være åpen for allmenheten. I området TV2 kan det etableres en natursti/snarvei og trenger ikke å være universell utformet. 4.2 område, FRI1 Friområde FRI1 skal være felles for boligene innenfor planområdet. Friområde FRI1 ligger innenfor byggegrensen fra E-18 og Opplandsveien. Det tillates støyvoll langs den delen av byggeområde BK6 og B3 som vender mot E-18. Støyvoll skal inngå i utomhusplan/situasjonsplan for tilstøtende byggeområde. Ut over dette tillates ikke tiltak ut over skjøtsel av skogen, eiker skal prioriteres. 5 LNFR-område, naturformål Området skal beholdes som naturområde og som buffer mellom boligområdet og jordbruksarealene i øst. Skjøtsel av skogen er tillatt, eiker skal prioriteres. Området kan benyttes som eikekirkegård. Det skal ryddes rundt unge eiker slik at de får gode vekstvilkår, men de store stammene som er plassert på eikekirkegården skal ligge i området. 6 Hensynssoner 6.1 Hensynssone Sikringssone, Frisikt H140_1-3 I frisiktsonene skal det ikke være beplantning eller andre tiltak som er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. 6.2 Støysoner H210_1 (rød) og H220_1-2 (gult) Det skal ikke bygges i rød støysone. Før byggemelding må det gjøres supplerende støyvurderinger og gjøres støyreduserende tiltak på fasader som kommer i gul støysone. Balkonger i gul støysone kan kles inne med glass, og for uteareal skal skjerming vurderes. I gul støysone anbefales det at soverom plasseres på baksiden av bygget i forhold til eksisterende vei. Støyforholdene på Lek 1 og 3 skal tilfredsstille kravene satt i T-1442. 6.3 Hensynssone Bevaring naturmiljø, H560_1 Innenfor området H560_1 skal det ryddes rundt de to store eikene i den hensikt at eikene skal få best mulig vekstvilkår. I rotsonen til eikene skal det ikke graves eller gjøres tiltak i grunnen som skader eikene. Rotsonen defineres som kronens dryppsone. Det skal ikke fylles opp med masse rund stammene til eikene som skal bevares. 6.4 Hensynssone Bevaring kulturmiljø, H570_1 Bygningene som er markert med «Bygg, kulturminner mm. som skal bevares» på plankartet skal bevares. Tiltak/utbygginger på disse bygningen skal skje i samsvar med kulturvernmyndighetene. 6.5 Båndlegging etter lov om kulturminne, H730_1 Innenfor området satt av til H730_1 skal det ikke gjøres tiltak som kan skade registrert gravhaug. Alle inngrep i området skal skje i samsvar med kulturvernmyndighetene.
7 Bestemmelsesområde, parkeringskjeller, #1 Innenfor bestemmelsesområde #1 kan det plasseres parkeringskjeller for boligene i områdene BK4, BK5 og BK6. Overkjørbart parkeringskjeller skal dimensjoneres for å tåle utrykningskjøretøy, med tilhørende utstyr. 8 Rekkefølgebestemmelser 8.1 Lekeplasser Før boenhetene i BK1, BK2 og de to nederste boligene i B2 tas i bruk skal Lek 1 være opparbeidet og klar til bruk. Før boenhetene i B3, B4, B5 og BK3 tas i bruk skal Lek 2 være opparbeidet og klar til bruk. Før boligene i BK 4, BK5 og BK6 tas i bruk, skal Lek 3 være opparbeidet og klar til bruk. 8.2 Post og renovasjon Fellesordninger for post og renovasjon skal være etablert før tilhørende boenheter tas i bruk. 8.3 Frisiktsoner Frisiktsonen skal opparbeides samtidig med veianleggene. 8.4 Tekniske planer Før det gis byggetillatelse, må tekniske planer hvor brannvannsuttak vises i tråd med minimumskravene gitt i «Teknisk forskrift» godkjennes i kommunen og det må være foretatt geotekniske vurderinger. Det skal sikres minimum vannforsyning på 50 l/s frem til område BK4, BK5 og BK6 før igangsettelsestillatelse for området kan gis. Tekniske planer må også vise løsninger for veg, overvannshåndtering, vann- og avløpsanlegg. 8. 5 Turvei, TV1-2 Ved omlegging av V2 skal TV1 etableres og tilpasses V2. Ved bygging av V3 skal TV1 tilpasses V3. TV2 skal etableres samtidig med AVG2. 8.6 Sikring av stup I AVG1 og Naturformål skal stupsikring være etablert før boliger i BK3 og B5 tas i bruk. 8.7 Stenging av eksisterende vei Før nye boliger innenfor planområdet tas i bruk må Dybedalsveien stenges og ny adkomst, V2, etableres. 8.8 Eikekirkegård BK5/BK6 og V3 Før utbygging kan starte i BK5 og BK6 må de to eikene som kommer under forskrift om utvalgte naturtyper kuttes ned med hel lengde på stammen og eikene fraktes til eikekirkegården som ligger nord i Naturformål og i AVG1. Før eikene som står i BK5 og BK6 tas ned må V3 være kjørbar slik at eikene kan fraktes opp til AVG1.