Innherred samkommune Møteinnkalling Utvalg: Samkommunestyret Møtested: Kommunestyresalen, Levanger rådhus Dato: 17.11.2016 Tid: 10:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf. 74 05 27 16, eller e-post: rmk@levanger.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Saksnr Innhold PS 23/16 Godkjenning av møteprotokoll PS 24/16 Referater PS 25/16 Høringsuttalelse fra Innherred samkommune - Forslag til lov om endring av lov om konsesjon, lov om jord og lov om odelsretten og åseteretten PS 26/16 Høringsuttalelse - Forslag til endringer i matrikkelloven - Organisering av eiendomsoppmåling PS 27/16 Anke på avslag av framføring av vei til tomt til 1719/48/44 og utmarksområde - Anne Margrete Leite PS 28/16 Klage på tillatelse på fradeling av tunet og skogseiendommen 1721/104/2 Lyngaas på eiendommen fra eiendommen 1721/24/2 PS 29/16 Klima og energiplan 2017 Levanger og Verdal kommuner PS 30/16 Plan for forvaltningsrevisjon PS 31/16 Finansreglement Innherred samkommune PS 32/16 Økonomirapportering 2. tertial 2016 Innherred samkommune PS 33/16 Budsjett 2017 og Økonomiplan 2017-2019 - Innherred samkommune PS 34/16 Avvikling av Innherred samkommune Orienteringer: Arbeidet med planstrategi v/administrasjonssjefen Levanger, den 10. november 2016 sign. Bjørn Iversen Ordfører
PS 23/16 Godkjenning av møteprotokoll PS 24/16 Referater RS 45/16 Innvilget konsesjon på erverv av eiendommen 1719/187/3 - Ivar Brænne RS 46/16 Godkjenning av plan for nydyrking- 1721/61/3- Eirik Nanne Finstad Skjørholm - 35 dekar RS 47/16 Deling av eiendommen 1719/277/1 Hegle øvre - Roar Morten Graff - Tilleggsareal til 1719/303/3 Munkeby vestre - 45 dekar tillates fradelt RS 48/16 Søknad om konsesjon for erverv av fast eiendom - 1721/76/7, 1721/76/13 og 1721/173/6 Musemsvegen 164 - Per Inge Langdal RS 49/16 Godkjenning av plan for nydyrking - 1719/291/2 Gustad østre - Bjørnar Matberg - 130 dekar fulldyrket RS 50/16 Innvilget konsesjon for erverv av fast eiendom - 1719/289/17 Gustadvegen 86, Lauvhaugen - Jo Severin Matberg RS 51/16 Innvilga konsesjon for erverv av fast eiendom - 1719/290/34 Gustadvegen 103, Kløvjan vestre II - Bjørnar Matberg RS 52/16 Godkjenning av plan for nydyrking - 1719/289/3 Løvhaugen - Bjørnar Matberg 20 dekar fulldyrka og 20 dekar overflatedyrka RS 53/16 Innvilget konsesjon for erverv en ideell halvpart av eiendommen 1721/103/1 Skei - Trude Myrvold RS 54/16 Søknad om oppretting av ny grunneiendom - 1721/221/2 Skavhaug nedre - Arve M Skavhaug RS 55/16 Tillatelse etter jordloven til fradeling av 4 dekar stor tun på eiendommen 1721/253/5 Jamtlandsvegen 1263 - Eva Helen Berg Indahl og Roger Indahl - for salg av øvrig eiendom RS 56/16 Søknad om godkjenning av plan for nydyrking - 1719/157/1 - Falstad Nedre AS - 100 dekar overflatedyrka RS 57/16 Innvilget konsesjon på eiedommen 1719/100/4 og 1719/111/2 - Vivian Rønning Svendsen RS 58/16 Tillatelse til omdisponering og fradeling av to parseller på hhv 2,3 dekar og 2,5 dekar som tillegg til eiendommen gnr. 1721/52/7 fra eiendommen 1721/52/1 RS 59/16 Avslag på søknad om omdisponering og fradeling av 0,8 dekar stort innmarksbeite fra 1719/242/1 som tilleggsareal til boligformål til 1719/242/31 Granly RS 60/16 Tillatelse til fradeling av bebygd parsell på 1,9 dekar fra eiendommen 1719/320/1 Laugsand - Tonje Skaare Laugsand 2 av 52
RS 61/16 Kopi - Endelig vedtak - sak om omdisponering etter jordloven - 1721/136/1 - klagen tas ikke til følge RS 62/16 Tillatelse til omdisponering 0,4 dekar fulldyrka jord og fradeling av 0,9 dekar tilleggsareal til 1719/6/53 fra 1719/6/6 Nordvik - Annar Kjønstad 3 av 52
Innherred samkommune Sakspapir Høringsuttalelse fra Innherred samkommune - Forslag til lov om endring av lov om konsesjon, lov om jord og lov om odelsretten og åseteretten Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mariann Hovin mariann.hovin@innherred-samkommune.no 4 av 52 Arkivref: 2016/4742 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Samkommunestyret 17.11.2016 25/16 Administrasjonssjefens forslag til vedtak: 1. Forslag om å heve arealgrensen for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom og lovbestemt boplikt fra 25 til 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord støttes ikke. 2. Forslag om å heve arealgrensen for odlingsjord fra 25 til 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord støttes ikke. 3. Forslag om innføring av hjemmel for forskrift i konsesjonsloven til at beløpsgrenser fastsettes i forskrifts form støttes ikke. 4. Forslag om å oppheve priskontroll på rene skogeiendommer støttes ikke. 5. Forslag om å oppheve priskontrollen på kombinerte eiendommer med jord og skog støttes ikke. 6. For ubebygde eiendommer med jord- og skog støttes departementets alternativ 1 til lovtekst: Ingen endringer i forhold til gjeldende regelverk. 7. Forslag til unntak for deling og konsesjon ved salg av tilleggsareal (hele eiendommen eller eiendommen med unntak av tun på inntil 5 dekar) til tilgrensende eiendommer støttes. 8. Forslag til unntak for deling og konsesjon ved salg til erverver som har leid eller forpaktet tilleggsarealet i minst fem år støttes ikke. 9. Forslag om at erverver ved kjøp av tilleggsareal må drive en aktiv landbrukseiendom som gir en viss næringsmessig avkastning støttes. Arealgrensen for kjøpers eiendom bør minimum settes lik arealgrensen for konsesjonsplikt, men med mulighet for dispensasjon etter gitte kriterier. 10. Forslaget om en regel om unntak fra søknadsplikten etter delingsbestemmelsen i jordlovens 12 for ubebygde tomter ikke over to dekar til bolig, fritidshus eller naust støttes under forutsetning om at det fortsatt tas hensyn til drifts- og miljømessige ulemper og at det innføres en undersøkelsesplikt på arealer som det hersker tvil om status i AR5 på. 11. Forslag til oppheving av kravet til oppfylling av driveplikten gjennom bindende leieavtaler på minimum 10 år støttes delvis. Det kan åpnes for unntak i tilknytning til relevante produksjoner, først og fremst grøntproduksjoner med vekstskifte, disse unntakene må være enkle å håndheve for kommunene og det åpnes for at jordeier kan si opp avtalen etter 5 år. 12. Krav om at utleie av tilleggsjord skal skje til aktive landbrukseiendommer må videreføres. 13. Forslag om at endelig vedtak om tilbakebetaling av tilskudd er tvangsgrunnlag for utlegg støttes.
Vedlegg: 2 Høring. Forslag til lov om endring av lov om konsesjon, lo(1) 3 Høringsnotat 21 juni2016(1) Saksopplysninger: 153 L (2015-2016) om endringer i konsesjonsloven og tvangsfullbyrdelsesloven (opphevelse av priskontroll). I tillegg foreslår departementet endringer i jordloven som oppfølging av tilrådinger fra en arbeidsgruppe som har avgitt en utredning om drivepliktbestemmelsen og leiejordsandelen norsk jordbruk. Videre foreslår departementet endringer i delingsbestemmelsene i jordloven som ikke er en del av oppfølgingen av Stortingets anmodningsvedtak. Høringsfrist er satt til 26.09.2016. Kort om gjeldende lov/ regelverk Konsesjonsloven Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, jf. loven 1. Formålsbestemmelsen legger opp til at flere hensyn kan tilgodeses, bl.a. framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, miljøet og bosettingen. En bebygd eiendom kan erverves uten konsesjon dersom eiendommens totalareal ikke overstiger 100 dekar, og hvor ikke mer enn 25 dekar er fulldyrka eller overflatedyrka jord. Erverv av ubebygd eiendom utløser krav om konsesjon og priskontroll. Priskontroll Formålet med priskontrollen er at eiendommer som skal nyttes til landbruk omsettes til en pris som bidrar til å realisere ulike mål i landbrukspolitikken (jf. konsesjonsloven 9). Det har ved prisvurdering av mindre landbrukseiendommer utviklet seg en praksis hvor det legges stor vekt på eiendommens boverdi, og gjennom retningslinjene for priskontroll legges det til rette for at boverdien skal vurderes i tråd med gjeldende prisnivå for området. Siden 2004 er beløpsgrensen hevet fra kr 750 000 til kr 3 500 000 (2016). Odelsloven Etter odelsloven 2 regnes en eiendom som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eiendommen er over 25 dekar, eller det produktive skogarealet på eiendommen er over 500 dekar. Jordloven Formålet med jordloven er å legge til rette for at arealressursene disponeres på en måte som gir en tjenlig og variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger. I følge jordlovens 12 kan landbrukseiendommer ikke deles uten myndighetenes samtykke. Formålet med delingsregelen er å sikre og samle ressursene på bruket for nåværende og framtidige eiere. Driveplikt Gjeldende regler om driveplikt er fastsatt i jordloven 8. Driveplikten gjelder jordbruksareal (fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite) uavhengig av størrelsen på eiendommen, om eiendommen er ervervet på odel eller på annen måte, og uten tidsavgrensning. Eieren kan enten drive arealene selv eller gjennom utleie som tilleggsjord til annen landbrukseiendom. Bindende leieavtaler på minst 10 år er satt som et vilkår. 5 av 52
Bakgrunnen for regelen om tiårige leieavtaler er bl.a. å sikre leier sikkerhet i forhold til investeringer i eget bruk samt som et incitament til vedlikehold (grøfting) av leiejorda. Fra høringsnotat: Stortinget har bedt regjeringen om å komme med forslag om (jf. Innst. 153 L (2015-2016): Nødvendig lovendring om å heve arealgrensene for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom og lovbestemt boplikt til 35 dekar fullyrka eller overflatedyrka jord. At arealgrensen endres tilsvarende for odlingsjord etter odelsloven Foreta en vurdering av om avgrensningen av beløpsgrenser og arealgrenser for praktisering av priskontroll bør fastsettes i en forskrift Forslag til hvordan priskontrollen på rene skogeiendommer kan oppheves Utrede regler som gjør at skogen på kombinerte jord- og skogbrukseiendommer kan unntas fra priskontroll Vurdere hvordan produktive jord- og skogbruksarealer på en eiendom kan overdras som tilleggsjord til eiendommer som har tilstøtende grenser, ligger i nærheten av, og/ eller forpaktes, uten at det skal være nødvendig å søke samtykke til deling eller konsesjon. I tillegg foreslår departementet endringer i jordlovens bestemmelser om deling av landbrukseiendom og boplikt (forslaget har ikke tilknytning til Stortingets anmodningsvedtak, men omfatter de samme lovbestemmelsene): Unntak fra delingsbestemmelsen ved fradeling av ubebygde tomter til bolig, fritidshus og naust Forslag om en forenkling av driveplikten Tilbakebetaling av tilskudd Departementets vurderinger og forslag Arealgrenser for konsesjon og odel Departementet foreslår å heve arealgrensene for konsesjonsplikt ved erverv av bebygdeiendom og lovbestemt boplikt fra 25 til 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. For arealgrensen for odlingsjord foreslås en tilsvarende endring. Forslaget begrunnes med bestemmelsene fortrinnsvis bør gjelde eiendommer med et reelt næringspotensial, og at dette taler for at arealgrensa bør økes. Dagens grense for konsesjonsplikt på totalt 100 dekar total areal, og dagens grense for odlingsjord på 500 dekar produktiv skog, beholdes. Statistikk basert på Landbruksregistrert viser at på landsbasis vil om lag: - 3 800 færre eiendommer falle inn under foreslåtte arealgrense for konsesjon (3 %) - 12 500 færre eiendommer falle inn under foreslåtte arealgrense for boplikt (15 %) - 13 900 færre eiendommer falle inn under foreslåtte arealgrense for odel (15 %) Priskontroll etter konsesjonsloven Departementet forslår at det innføres en hjemmel for forskrift i konsesjonsloven slik at beløpsgrenser for priskontroll kan fastsettes i forskriftsform, ikke som i dag gjennom rundskriv. Departementet foreslår at priskontrollen ved erverv av rene skogseiendommer oppheves. Forslaget innebærer at om lag 7 400 eiendommer unntas fra priskontroll dersom de selges utenfor familien eller odelskretsen. Ved erverv av bebygd eiendom med både jord og skog foreslår departementet at arealgrensa for konsesjonsplikt heves til 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, og at dagens arealgrense på 500 dekar for priskontroll ved erverv av skog tas bort. Dette innebærer at spørsmålet om priskontroll bare blir avhengig av om eiendommen består av mer enn 35 dekar fulldyrka og 6 av 52
overflatedyrka jord. Forslaget innebærer at om lag 18 000 eiendommer vil bli unntatt fra priskontroll dersom de selges utenfor familien eller odelskretsen. Departementet har også vurdert å unnta skogen i sin helhet fra priskontroll på kombinerte jordog skogbrukseiendommer, men har konkludert med at dette vil resultere i en svært krevende praktisering av regelverket. Dette bl.a. i forhold avtalt verdi av skogen sett i lys av eiendommens «restverdi» (jordbruksareal, bygninger, andre ressurser). Forslagene innebærer at færre erverv vil bli underlagt priskontroll. Forslaget innebærer ikke at konsesjonspliktig erverv unntas fra søknadsbehandling. Ved erverv av ubebygde eiendommer med både jord og skog sender departementet to alternative lovtekster på høring: 1) Ingen endringer i forhold til gjeldende regelverk (fortsatt priskontroll) 2) Priskontroll dersom eiendommen består av mer 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord Alternativ 2 innebærer at ytterligere 3 850 eiendommer vil bli unntatt fra priskontroll. Oppsummert innebærer dette at inntil 29 250 skogeiendommer kan bli unntatt priskontroll. Dette utgjør ca. 22 % av totalt 132 510 eiendommer med skog. Antall registrerte landbrukseiendommer i Norge var for øvrig 185 732 (2014). Av disse var vel 170 000 bebygde (92 %). Deling, konsesjon og tilleggsjord En stadig økende andel av matproduksjonen skjer på leid jord. Rapporten Leiejord avgjørende for økt norsk matproduksjon viser at det er nær sammenheng mellom eiendomsstruktur, bruksstruktur, driveplikt og andelen leiejord. Andelen leiejord fra 31 % i 1991 til 44 % i 2013. Departementet foreslår regler om unntak fra delingsbestemmelsen i jordloven og unntak fra konsesjonsplikten for å stimulere til salg av tilleggsjord og/ eller skog. Dette for å styrke ressursgrunnlaget til aktive gårdsbruk, og for få bedre samsvar mellom eier og bruker av jordbruksareal. Det foreslås unntak fra bestemmelsene dersom: A. Eier selger hele eiendommen B. Eiendommen selges med unntak av bebyggelse og tun på inntil fem dekar Det forutsettes: - Den som erverver tilleggsarealet enten må være eier av tilgrensende eiendom eller ha leid/ forpaktet arealet i minst fem år forut for fradelingen med bakgrunn i skriftlig leieavtale. - Salget må skje til bruk i drift, og at erververs eiendommen er av en slik størrelse og produksjonsevne at den kan gi en viss næringsmessig avkastning. Departementet foreslår at arealgrensen for erververs eiendom settes til minimum fem dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog (dvs. minstestørrelsen for å inngå i Landbruksregisteret). Høringsinstansene bes om innspill til hvor grensen bør legges. Fradeling av tomter Departementet foreslår en regel om unntak fra søknadsplikten etter delingsbestemmelsen i jordloven 12 for ubebygde tomter på inntil to dekar til bolig, fritidshus eller naust. Forslaget begrunnes ut fra et ønske om forenkling av regelverket, redusert byråkrati samt at den enkelte bonde skal få større råderett over egen eiendom. 7 av 52
Det forutsettes at tomta som ønskes fradelt ikke omfatter produktivt jordbruksareal (fulldyrka jord, overflatedyrka jord eller innmarksbeite). Dersom delingen omfatter dyrkbar jord foreslår departementet at unntaket fra søknadsplikt kun skal gjelde dersom kommunen har gitt omdisponeringstillatelse etter jordloven 9. Departementet ønsker ikke å begrense antall tomter unntaket kan omfatte, da det vil være opp til kommunen som planmyndighet å vurdere om det skal kreves reguleringsplan etter plan- og bygningsloven. I motsetning til nåværende lovverk (jf. jordloven 12) foreslås det ingen avgrensninger i forhold til drifts- og miljømessige ulemper (arrondering, adkomst, økt ferdsel, støv, støy og lukt). Forslaget får ingen betydning for plikten til å søke deling etter plan- og bygningsloven. Driveplikt Departementet tilrår at driveplikten videreføres, men med flere endringer. Dette begrunnes med at driveplikten har en normativ effekt på de som eier jord samtidig som det bør åpnes for større fleksibilitet. Det foreslås å oppheve kravet om at leieavtalen skal vare minst 10 år (jf. jordloven 8). Forslaget begrunnes med at dette er en uheldig binding av avtalefriheten samt at kravet er en ulempe bl.a. for planteproduksjoner med vekstskifte som en del av driften. Kravet om skriftlige avtaler med meldeplikt til kommunen opprettholdes. Videre foreslås det å fjerne kravene om at jordbruksareal bare kan leies ut som tilleggsjord til annen landbrukseiendom, og at utleie skal føre til driftsmessige gode løsninger. Dette begrunnes med at gjeldende regelverk kan være til hinder for at de som ikke selv å eie jord skal kunne starte med landbruksvirksomhet, bl.a. ungdom som ønsker å starte opp på leid areal før de tar over slektsgården, samt at det er et inngrep i avtalefriheten. Det nevnes også at det er leietager selv er best i stand til å vurdere kostnadene ved å leie jord. Tilbakebetaling av tilskudd Departementet foreslår en tilføyelse i jordloven 18 om at endelig vedtak om tilbakebetaling av tilskudd er tvangsgrunnlag for utlegg, slik at staten ikke først er nødt til å få fastslått betalingsplikten ved dom. Forslaget vurderes som en formalitetsendring, og blir ikke særskilt vurdert i saksframlegget. Vurdering: Regjeringen la gjennom Sundvollen- plattformen opp til vesentlige endringer i landbrukspolitikken bl.a. gjennom endringer i reglene om fast eiendom. Den enkelte bonde skulle gis større råderett over egen eiendom, bl.a. ved at konsesjonsloven og boplikten skulle oppheves. Det vises her til relevante politiske vedtak gjort i Trøndelagsfylkene referert under saksopplysningene. Regjeringen fikk ikke medhold i Stortinget for såpass dramatiske endringer. Nåværende forslag om endringer i konsesjonsloven, jordloven og odelsloven er i hovedsak en oppfølging av Stortingets anmodninger i forbindelse med behandling i Innst. 153 L (2015-2016) om endringer i konsesjonsloven og tvangsfullbyrdelsesloven (opphevelse av priskontroll). De foreslåtte endringene går dermed ikke like langt som tidligere forslag, og de ulike juridiske virkemidlene ses også i større grad i sammenheng. Arealgrenser for konsesjon og odel Forslaget om å øke arealgrensen fra 25 til 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord innebærer at færre eiendommer vil bli omfattet av konsesjonsplikt, være gjenstand for boplikt og kunne odles. Effektene av de foreslåtte endringene i arealgrensene vurderes isolert ikke som dramatiske. 8 av 52
Samtidig kan det stilles spørsmål ved om det ligger et reelt behov til grunn, og om tiltaket vil ha en faktisk effekt på omsetning av eiendom. Forslaget vil kunne ha negative konsekvenser for matvareproduksjon og jordvern spesielt i pressområdene, da det åpner for at flere eiendommer vil kunne omsettes som hobby-/ fritidsbruk framfor tilleggsjord til aktive bruk. Det medfører at det vil bli langt flere eiendommer som ikke er landbrukseiendommer, men veldig store boligeiendommer, det skal sies at jordvernet gjelder også på disse eiendommen, da det ikke er foreslått endringen i jordlovens 9, men de vil ha en annen Ytterligere bortfall av boplikten vil være uheldig spesielt i distriktene, hvor den har størst effekt. Endringsforslagene representerer potensielt en forenkling og mindre byråkrati da færre eiendommer vil være gjenstand for konsesjonsplikt, boplikt og odel. Saksbehandler mener allikevel at de samfunnsmessige effektene av forslagene vil være så negative, spesielt for distriktene, at forslaget ikke anbefales støttet. Andre tiltak som kan ha større effekt på omsetning av eiendom, f.eks. fjerning av gevinstbeskatning ved salg til tilgrensende eiendom, eller et redusert saksbehandlingsgebyr for deling av eiendommer, ved salg av dyrka jord og skog som tilleggsarealer til andre landbrukseiendommer i drift er ikke berørt i høringsnotatet. Priskontroll etter konsesjonsloven Priskontrollen har bl.a. som mål å bidra til at den som skal inn i landbruksnæringa kan overta eiendommen til en akseptabel pris. Eiendommens boverdi har etter hvert blitt tillagt stadig større vekt, og i dag legges priskontroll bare til grunn for bebygd eiendommen som omsettes for mer enn kr 3 500 000. Jordbruks- og skogbruksorganisasjonene har noe ulikt syn på departementets forslag om å unnta skogen fra priskontroll. Skogeierforbundet støtter forslaget om at rene skogeiendommer bør unntas priskontroll, men har uttrykt skepsis i forhold til å fjerne prisreguleringen på skog ved kombinerte jord- og skogbrukseiendommer. Jordbruksorganisasjonene er tydelige på at jord- og skog ikke må skilles. Innherred Samkommune vurderer virkningene av å oppheve priskontrollen på skog som usikre. Eiendomsstrukturen er i mange områder en begrensende faktor for en rasjonell drift av Skogen og tilhørende jakt og fiskerettigheter. En friere omsetning av skogressursene kan føre til en mer aktiv forvaltning/ drift av skogen. Skogpolitiske hensyn kan derfor tale for at priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer oppheves. Samtidig bidrar dagens konsesjonslovgivning til at skog- og utmarksressursene i stor grad er i lokale hender. En liberalisering av lovverket kan resultere i større, attraktive eiendommer bli kjøpt opp av betalingssterke selskaper/ personer uten lokal tilknytning, bl.a. for å få tilgang til eksklusive jakt- og fritidseiendommer. Dette vil kunne svekke mulighetene for en helhetlig lokal forvaltning av jord, skog og utmarksressursene, samt redusere tilgangen på lokale rekreasjonsmulighetene som ligger i skog og utmark. Dagens bruksstruktur i Norge domineres av familiebruket, og inntektene hentes fra gårdens samlede ressursgrunnlag (jord, skog og utmark). Dette er et argument for at jord- og skog bør behandles likt i forbindelse med konsesjon. Dersom skogen unntas fra priskontroll for kombinerte jord- og skogbrukseiendommer i sin helhet vil kunne medføre skjevheter i verdien mellom jord og skog som vil kunne oppfattes som urettferdige ved prisfastsettelse. Dette vil ikke stimulere til at dyrka jorda holdes i hevd samt føre til press på deling av eiendom. I tillegg vil dette komplisere regelverket og være krevende å praktisere, og dermed bidra til at konsesjonsloven uthules. Ved erverv av ubebygde eiendommer med både jord og skog sender departementet to alternative lovtekster på høring: 1) Ingen endringer i forhold til gjeldende regelverk (fortsatt priskontroll) 2) Priskontroll dersom eiendommen består av mer 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. 9 av 52
Ubebygde eiendommer med jord og skog har vært underlagt konsesjonsplikt og priskontroll uavhengig av arealets størrelse (forslaget omfatter ikke ubebygd ren skogeiendom). Det må antas at formålet med de fleste erverv av ubebygd eiendom med både jord og skog er at arealet skal benyttes som tilleggsjord- og skog. Alternativ 2 innebærer at ubebygde «kombinerte» eiendommer med mindre enn 35 dekar jord vil være unntatt priskontroll. Innherred Samkommune tilrår at alternativ 1 velges da det vil være enklere å praktisere, og dermed medføre mindre forvaltning og byråkrati. Departementets forslag om at beløpsgrensen ved priskontroll skal fastsettes i forskrifts form, og ikke som i dag gjennom rundskriv, synes ikke hensiktsmessig, da det å ender en forskrift tar lengre tid, enn å lage et rundskriv, slik at beløpsgrenser endrer seg i takt med prisutviklingen i samfunnet ellers. Deling, konsesjon og tilleggsjord Forslaget om unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsfrihet ved erverv av tilgrensende eiendom skal bidra til større og mer rasjonelle bruk da det skal bli enklere å omsette tilleggsjord. Forslaget om at tun på inntil fem dekar kan unntas fra ervervet vurderes heller ikke som problematisk. Det bør ikke åpnes for tilsvarende unntak for areal som har vært leid/ forpaktet i fem år da dette vil kunne ha en rekke negative konsekvenser. Fem år er en svært kort tidshorisont. Forslaget ivaretar ikke hensynet til driftsmessige gode løsninger. Da arealkravet til kjøpers eiendom forslås satt lavt utvider dette kretsen av mulige kjøpere betydelig. Dette vil bidra til å svekke aktive gårdbrukeres/ skogeieres mulighet til styrke ressursgrunnlaget. Videre kan det argumenteres med at konsesjonsloven blir satt til side dersom en forpakter av et gårdsbruk kan kjøpe eiendommen konsesjonsfritt etter fem år. Da både personer og selskap kan forpakte en eiendom vil også det personlige eierskapet til ressursene bli satt under press. Innherred Samkommune er tydelige på at forslaget er uklokt. Forutsetningen om at erverver må drive en aktiv landbrukseiendom som gir en viss næringsmessig avkastning støttes. Departementet foreslår at arealgrensen for erververs eiendom settes til minimum fem dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog (dvs. minstestørrelsen for å inngå i Landbruksregisteret). Samtidig bes høringsinstansene om innspill til hvor grensen bør legges. Forslaget om en økning av arealgrensene for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom, lovbestemt boplikt og odlingsjord fra 25 til 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord begrunnes med bestemmelsene fortrinnsvis bør gjelde eiendommer med et reelt næringspotensial. Dette harmonerer ikke med departementets forslag om å sette en arealgrense for erververs eiendom til minimum fem dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog. Innherred Samkommune foreslår derfor at arealgrensen for kjøpers eiendom settes lik arealgrensen for konsesjonsplikt. Fradeling av tomter Ved fradeling av tomter til bolig, fritidshus og naust må det det fortsatt tas hensyn til drifts- og miljømessige ulemper. Dette både av hensyn til landbruket og øvrig bebyggelse slik at mulige konflikter kan forebygges. Innherred Samkommune ved landbrukskontoret får ofte henvendelser fra eiere av frittliggende eneboliger om at de som driver jorda rundt, utfører aktiviteter som pløying, oning og ikke minst spredning av husdyrgjødsel som oppleves som generende for de. Det betyr at sakene bør gjennom en høringsrunde etter plan og bygningsloven, der hvor jordloven kan gi innsigelser/merknader på fradeling av tomter uten at det fattes vedtak i hht jordlovens 12. Der det er tvil om jorda er dyrka eller dyrkbar, må kommunen utføre en faktisk undersøkelse av arealene. 10 av 52
Driveplikten Driveplikten bør være absolutt og håndheves strengt sett fra Innherred Samkommune sitt ståsted. Kravet om minimum tiårs leieavtale ved jordleie er først og fremst begrunnet med leietagers behov sikkerhet for investeringer i driftsapparat og jordressurs. For Levanger og Verdal, hvor grovforproduksjonene er sentrale i deler av kommunen, vil forslaget om bortfall av tiårige leieavtaler således kunne ha negative konsekvenser i forhold leietagers behov for langsiktig, samt ivaretakelse av jordressursen. Samtidig ser vi at det i andre deler av kommunen er grønnsaksdyrking dominerende og disse produksjonen krever et hyppig vekstskifte, og da er det arbeidskrevende å skulle innvilge dispensasjoner fra kravet om 10 år lange jordleiekontrakter. Innherred Samkommune ser at 10 år er lang tid i dagens landbruksperspektiv, der svingningen i eiendomsstruktur og driftsstruktur endres raskere enn tidligere. Og det medfører at 10 år lange kontrakter kan stå i veien for en optimal jordleiestruktur i enkelte grender. Innherred Samkommune foreslår derfor at kravet om tiårige avtaler videreføres, men at det åpnes for unntak i tilknytning til særskilte produksjoner, først og fremst grøntproduksjon med vekstskifte og at det skal være mulig for utleier å si opp avtalen ved mislighold og etter en periode på 5 år. Det er også viktig at kravet om at utleie skal skje som tilleggsjord til aktive landbrukseiendommer videreføres. Konklusjon Forslag om å heve arealgrensene for konsesjon, boplikt og odel fra 25 til 35 dekar for fulldyrka og overflatedyrka jord - Støttes ikke. Forslag om innføring av hjemmel for forskrift om beløpsgrense ved priskontroll - Støttes ikke. Forslag om å oppheve priskontrollen på rene skogeiendommer - Støttes ikke. Forslag om å oppheve priskontrollen på kombinerte eiendommer med jord og skog - Støttes ikke. Forslag til alternative lovtekster i forbindelse med priskontroll for ubebygde eiendommer med jord- og skog - Departementets alternativ 1 til lovtekst «Ingen endringer i forhold til gjeldende regelverk» - Støttes. Forslag til unntak fra plikten om å søkedelingssamtykke etter jordloven og søke konsesjon dersom ervervet gjelder - salg av hele eiendommen til aktiv naboeiendom (tilstøtende grense) - salg av eiendommen med unntak av tun på inntil fem dekar til aktiv naboeiendom (tilstøtende grense) - Støttes - salg av hele eiendommen til leietager som leid/ forpaktet jorda minimum fem år med bakgrunn i skriftlig leieavtale Støttes ikke. - Erverver må vise til næringsmessig avkastning, arealgrense for erververs eiendom settes til min fem dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog kravet om ervervsmessig avkastning støttes, men arealgrensen for kjøpers eiendom må gjenspeile at eiendommen har et reelt potensiale for avkastning. Forslag om unntak fra plikten om å søke deling og konsesjon dersom ervervet gjelder ubebygde tomter til bolig, fritidshus eller naust (ikke produktivt jordbruksareal) - Støttes delvis, men det må tas hensyn til drifts- og miljømessige ulemper, dvs at det må ligge i jordloven en vurderingsplikt til den aktuelle fradelingen i jordlovens 12. Forslaget til oppheving av kravet til oppfylling av driveplikten gjennom bindende leieavtaler på minimum 10 år - Støttes ikke, men det kan åpnes for unntak for relevante produksjoner, først og fremst grøntproduksjoner med vekstskifte, muligheten for å gi disse unntakene må være av en slik art at de ikke medfører krav om et enkeltvedtak. Det åpnes for at jordeier kan si opp avtalen 11 av 52
etter 5 år. Kravet om at utleie av tilleggsjord skal skje til aktive landbrukseiendommer må videreføres. Driveplikten må være absolutt og håndheves strengt. Forslaget om at endelig vedtak om tilbakebetaling av tilskudd er tvangsgrunnlag for utlegg Støttes. 12 av 52
Innherred samkommune Sakspapir Høringsuttalelse - Forslag til endringer i matrikkelloven - Organisering av eiendomsoppmåling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no 74048217 Arkivref: 2016/5833 - /L30 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Samkommunestyret 17.11.2016 26/16 Administrasjonssjefens forslag til vedtak: Innherred samkommune støtter ikke forslaget om å oppheve det kommunale ansvaret for eiendomsoppmåling. Kommunen støtter heller ikke forslaget om å overføre føring av matrikkelen til Kartverket. De viktigste argumentene mot forslaget er at oppgaven ikke egner seg for markedet, de negative konsekvensene dette vil ha for matrikkelen, samt for kommunens samlede drift. Dagens ordning er en god ordning. Forslaget vil derimot kunne medføre økte konflikter, færre muligheter for innbyggerne å klage, dyrere tjenester for innbyggerne, og økte kostander for kommunene. Kommunene utfører arbeidet etter selvkostprinsippet, noe som medfører at kommunen ikke kan ta høyere gebyrer enn utgiftene kommunen har, med å få utført arbeidet. Kommunalt ansvar for eiendomsoppmåling fungerer godt for innbyggerne i Levanger og Verdal kommune, og kommune-norge generelt, sett i betrakting av vår historie, bosettingsmønster, geografi og en bevissthet om eiendomsgrenser som felles offentlig infrastruktur. Kommunene har gode fagmiljø på oppmåling og eiendomsutforming. Det er av stor betydning å beholde det viktige samspillet mellom de som utfører oppmåling/matrikkelføring og avdelingene som forvalter kommunens myndighetsoppgaver etter Plan- og bygningslov, Jordlov, etc. Dette bidrar til å øke kvaliteten både på matrikkelen, reguleringsplaner mm. Overføring av matrikkelføring til Kartverket fryktes bidra til en svekkelse. Hverken ventetid, pris eller kvalitet er saklige argument mot dagens organisering. Det er lite som taler for at oppgavene samla sett blir billigere, bedre eller generelt mer tilgjengelige, ved å oppheve det kommunale ansvaret. Vedlegg: 1 Høringsnotat 2 Følgebrev 13 av 52
Bakgrunn for saken: Regjeringen foreslår nå å fjerne det kommunale ansvaret for oppmåling av nye eiendommer, og at det skal etableres en privat bransje for eiendomsoppmåling. Skal kommunen fortsatt ha oppmåling, må det være i konkurranse med den private bransjen. Det foreslås også at Staten ved Kartverket skal overta ansvaret for føring av matrikkelen. Forslagene er sendt på høring, med frist 21. november. Bakgrunnen for høringsforslaget fra regjeringen er et dok 8-forslag fra Stortinget. 4 representanter for de borgerlige partiene fremmet forslag om at regjeringa skulle utrede forslag om å oppheve det kommunale ansvaret for eiendomsoppmåling. Begrunnelsen var at gebyrene varierer fra kommune til kommune, at det var lang ventetid og at man ønsket et skille mellom myndighet (PBL) og tjenesteproduksjonen. Forslaget ble behandlet i Energi- og miljøkomiteen. Flertallet, ved Høyre, Fremskrittspartiet, Venstre og Miljøpartiet De Grønne, gjorde følgende vedtak (I): Stortinget ber regjeringen om å utrede forslag om hvordan eiendomsoppmåling skal organiseres, herunder vurdere sertifiseringsordning for tilbydere av eiendomsoppmåling Kristelig Folkeparti snudde i denne saken, og sammen med Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, ga de ikke sin tilslutning til forslaget om å oppheve det kommunale ansvaret for eiendomsmåling. Historikk: Da lov om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom (delingsloven) trådte i kraft i 1980, fikk vi for første gang en felles lov for hele landet. Kommunene fikk ansvar for oppmåling (kartforretning) og for registering. Før 1980 ble arbeidet med deling av eiendommer som regel utført av skylddelingsmenn, som anga tomtene med skritt, metermål o.l. Større byer hadde egne oppmålingsfolk som utførte dette arbeidet. Et lovutvalg foreslo i NOU 1999:1 Ny lov om eiendomsregistrering at oppmåling av eiendommer og grenser skulle utføres av private landmålere, mens kommunene fortsatt skulle føre matrikkelen. Forslaget ble lagt fram av regjeringen Bondevik II og vedtatt av Stortinget våren 2005. Kommunene kunne vedta kommunalt oppmålingsmonopol. Vedtaket om privat eiendomsoppmåling, ble ikke satt i kraft. Ved nytt lovvedtak i 2007 ble loven etter forslag av regjeringen Stoltenberg II endret slik at kommunene fortsatt skulle ha ansvaret for eiendomsoppmålingen, jf. Ot.prp. nr. 57 (2006-2007). Saksbehandlingsreglene i loven ble satt i kraft 1. januar 2010. Matrikkelloven avløste fra det tidspunktet delingsloven. Kort oppsummering av departementets forslag: Kommunal- og moderniseringsdepartementet la ut sitt forslag på høring 19. august. Departementet begrunner forslaget til privatisering med at det vil bli enklere for grunneiere å få tilgang til landmåling, at det blir billigere, og at vi får utviklet en ny bransje i Norge. Kommunal- og moderniseringsminister Sanner uttaler i en pressemelding: «Vi vil få en mer fleksibel og effektiv organisering av eiendomsoppmålingen. Personer og bedrifter vil få valgfrihet og vi forenkler systemet 14 av 52
med registrering av eiendomsopplysninger, konkurranse og fri prisdannelse på oppmålingsdelen. Å samle mer av ansvaret for eiendomsregistreringen hos Kartverket vil effektivisere arbeidet og sikre ensartet føring av eiendom. Det vil også forenkle samordningen og forbedre kvaliteten.» Departementet viser også til hvordan eiendomsoppmåling er organisert i andre europeiske land, og foreslår at arbeidet skal utføres av en privat og autorisert landmåler, men også kommunene kan fortsette med oppmåling, men da i konkurranse med private firma. I forhold til konsekvenser av forslaget, mener departementet at det kan bli dyrere å få målt opp tomter, men at det kan gå raskere. Både kjøreavstand og merverdiavgift vil fordyre en del tomter, mens tomter i utbyggingsfelt trolig vil bli billigere. I forhold til kommunene, ser departementet at det kan være en fare for at mange kommuner vil miste fagfolk og kompetanse. Kommunene vil fortsatt ha ansvaret for annet matrikkelarbeid, som adressering og føring av bygningsopplysninger. Departementet anslår at virkningen av forlaget vil bli til ca. 100 mill. kr i tap for kommunesektoren som helhet. Samtidig reduseres kommunebudsjettene i samme størrelsesorden, slik at dette balanseres over tid. Det vil likevel være et budsjettproblem for kommunesektoren som helhet, at den negative virkningen kommer umiddelbart, mens den positive kommer over mange år. Departementet anslår at kostnadene ved å overta matrikkelføringa vil bli ca. 160 millioner kroner, men at det blir en viss effektiviseringsgevinst og at Kartverkets økte kostnader til matrikkelføring og autorisasjon vil dekkes av gebyrer. Administrasjonssjefens vurdering: Bakgrunnen for forslaget. I flg. spørreundersøkelser og KOSTRA tall, viser det seg at over 90 % av nye boligtomter i 2015, var godt innenfor lovens saksbehandlingsfrist på 16 uker. For Levanger og Verdal kommune ble det for 2015 rapportert inn at det tok i gjennomsnitt 3 uker fra vedtak var fattet etter Plan- og bygningsloven, til oppmålingsforretningen ble gjennomført. Saksbehandlingsfristen gjelder ikke i perioden 1.desember til 1. mars, jf. Matrikkelforskriftens 18. Oppmålingsgebyr for «standard boligtomt» i 2015 var for de aller fleste kommuner mellom 12000 28000. Matrikkelgebyret for en «standard boligtomt» i Levanger og Verdal kommune er i 2016 kr. 14.500,-. Gebyret i nabokommunene er omtrent det samme. Argumentene om raskere saksbehandlingstid og store sprik i gebyrene, har derfor liten faglig begrunnelse og kan ikke vektlegges. Høringsforslaget innebærer ekstra økonomisk belastning for kundene. Administrasjonssjefen er enig med departementet at med det nye forslaget vil tomtemåling bli dyrere. Et firma skal ha fortjeneste, og med både merverdiavgift og reisetid, vil dette fordyre oppmålinga. Det vil også skape ulikheter i gebyr avhengig av hvor oppmålingsforretningen skal finne sted. Kommunen skal i prinsippet ikke gå med overskudd på oppmålingsgebyret. Kommunene utfører oppmålings- og matrikkelarbeidet etter selvkostprinsippet. For en oppmålingsforretning og matrikkelføring i Levanger og Verdal kommune tas det samme 15 av 52
oppmålingsgebyr for samme type sak, uavhengig om oppmålingsforretningen gjennomføres i Åsenfjorden, Levanger sentrum, Verdalsøra eller i Vera. Det gis også rabatt for oppmåling av flere sammenhengende tomter i et felt. Samtidig gir regulativet publikum en mulighet til å få målt tomter utenfor tettbygd strøk til en overkommelig pris. Kommunen har hatt måleoppdrag langt «utenfor allfarveg» blant annet i Fersoset, et oppdrag man kan anta nesten ikke ville vært gjennomførbart etter vanlige anbudsprinsipper. For visse arealformål er gebyrregulativet er satt ned for store eiendommer, slik at det bedre gjenspeiler faktisk medgått tid for oppmålingsarbeidet. Sammenlignet med andre land har Norge et unøyaktig eiendomskart. Det meste av grenser utenfor tettbygd strøk er ikke oppmålt, og krever ofte mye arbeid for å få plassert. Etter hvert dør lokalkunnskapen om disse gamle grensene ut, og det er disse unøyaktige grensene som er hovedårsaken til at Norge har relativt mange rettstvister innen dette området. Oppmålingssaker som går ut på å klarlegge eksisterende grenser, faktureres etter medgått tid. Det er ofte vanskelig på forhånd å anslå hvor mye tid som vil gå med, slik at det vil være vanskelig å gi anbud på. Kartverket skal også ha gebyr for matrikkelføringa, og kommunene vil ta betalt for dokumentasjon som er nødvendig for å gjennomføre oppmålingsforretninga. Den samlede kostnaden for kunden med å få gjennomført en oppmålingsforretning, vil med forslaget mest sannsynlig øke. Kommunene mister fagpersoner. Administrasjonssjefen frykter at forslaget innebærer en fare for å miste fagpersoner og kompetanse. I Norge er det ca. 60 personer i private firma som har gjennomført oppmålingsforretninger. Når det på landsbasis skal gjennomføres 38 000 oppmålingsforretninger, sier det seg selv at mange norske kommuner mister fagfolk. Fagfolk fra kart- og oppmålingsmiljøene i kommunene fungerer ofte som tekniske tilretteleggere av register og geodata, og har vært pådrivere for effektive og innovative løsninger, noe som er tilfelle for Levanger og Verdal kommuner sin del. Oppmålingsavdelingen i Innherred samkommune har vært helt i front i slik arbeid, med utvikling av webkart, og tidlig bidratt til å etablere digitalt planregister og digital byggesaksarkiv m.m. tjenester som spesielt næringslivet har satt stor pris på, men også publikum og saksbehandlere har stor nytte av. På sikt vil en utarming av de kommunale fagmiljøene innen kart og oppmåling, sette mange store samarbeidsprosjekt i fare. I «Norge Digitalt» og «Geovekst» samhandler stat, fylke og kommunene om å skaffe til veie oppdaterte kart og temadata i alle nødvendige målestokker. Mangel på kommunale fagfolk, kan igjen føre til at regjeringas satsing på digitalisering ikke lar seg gjennomføre. For å kunne benytte ByggLett o.l. web baserte søknadsverktøy, må nevnte plan-, kart- og matrikkeldata være til stede. Det hevdes at kommunene mangler kompetanse på eiendomsdanning i komplekse og urbane prosjekter. En større utfordring i denne sammenheng, er mangelen på samsvar 16 av 52
mellom plan- og bygningsloven, seksjoneringsloven og matrikkelloven. Samspillet internt i kommunene, mellom plan- og bygningsmyndigheten og landmålere og matrikkelførere på både bygnings-, adresse- og eiendomssiden, er svært nyttig i komplekse prosjekter. Den høye kommunale eiendomskompetansen, dras ofte veksler på, av saksbehandlere etter plan- og bygningsloven og seksjoneringsloven. Konsekvenser for matrikkelen med mere ved overføring av ansvar til Kartverket. Administrasjonssjefen er også svært bekymret for hvilke konsekvensene forslaget har for matrikkelen. Matrikkelen er det offisielle registeret for faste eiendommer, adresser, bygninger og boliger, og ble innført i 2010 og omfatter det tidligere registeret for Grunneiendom, Adresser og Bygninger (GAB) og Digitalt EiendomsKart (DEK). DEK ble etablert av Statens kartverk og kommunene, og det var grenser i økonomisk kartverk og målebrev som ble digitalisert. Dette var ofte grenser av eldre dato, og som ofte lå i kartet med unøyaktig plassering. Digitalisering av grenser på gamle unøyaktige kart innførte også nye unøyaktigheter. Denne unøyaktigheten er med inn i Matrikkelen. Grensepunkter som blir etablert eller kartlagt på oppmålingsforretninger i dag, blir målt med GPS og det oppnås høy nøyaktighet på målingene. Det anføres i høringsforslaget at svakheter, feil og mangler i enkeltopplysninger i matrikkelen er en utfordring, og at matrikkelføring av eiendomsforhold kan være faglig krevende. Dette er grunnen til at det foreslås at Kartverket bør overta ansvaret for matrikkelføringen. Administrasjonssjefen mener dette vil være å gå i feil retning. For det første er matrikkel-programmet så regelstyrt og har så mange kontroller, at det er vanskelig å gjøre feil ved innlegging og endring av eiendommer i matrikkelen. Nye eiendommer blir målt så nøyaktig det går med dagens teknologi, slik at disse blir liggende nøyaktig i matrikkelen. Dagens samspill med Kartverket når det gjelder oppgraderinger av Matrikkelen fungerer godt. Erfaringsmessig er kompetansen på matrikkelføring vel så høy i kommunene som i Kartverket. Dagens organisering vurderer Administrasjonssjefen som effektiv og fleksibel. I dag er det landmålerne på oppmålingsavdelingen som gjennomfører oppmålingsforretningene og som fører inn opplysningene i matrikkelen. Oppmålingsavdelingen sitter i nær kontakt med byggesaksavdelingen som behandler delingssakene etter Plan- og bygningsloven. Det siste året har saksbehandler på delingssaker i Innherred samkommune, også hatt fagansvaret for oppmålingsavdelingen. Dette sammen med sidemannskontroll, sikrer god kvalitet på arbeidet, det unngås misforståelser og avvik mellom plan- og delingsvedtakene, og det er ingen forsinkende overleveringer av dokumenter og data. Landmålerne i kommunen har høy anseelse og integritet og blir ansett for å være habile etter lovens definisjon. Partene får en nøytral person, en offentlig etat og en ensartet klageordning å forholde seg til i hele prosessen. Fortsatt kvalitetsheving av matrikkelen sikres. Det er knapt registrert klagesaker og rettssaker innen fagområdet, siden kommunene fikk ansvaret i 1980. Det ovennevnte samspillet i kommunen mellom plan- og bygningsmyndigheten og matrikkelførerne på både bygnings-, adresse- og eiendomssiden, er også svært vesentlig i forhold til kvaliteten på matrikkelen. Dette ble presisert senest på fagdag som nylig ble arrangert av Kartverket. Her ble viktigheten av dette samarbeidet fremhevet. Det ble sagt 17 av 52
at det må tenkes matrikkel og gode eiendomsgrenser allerede fra oppstart av planarbeid, og videre gjennom arbeidet med plan og byggesak. Unøyaktige eiendomsgrenser må klarlegges før planarbeidet starter, for å unngå at formålsgrenser langs eiendomsgrenser blir like unøyaktige. Blir ikke dette gjort, kan det i verstefall medføre at en reguleringssak må startes på nytt. Administrasjonssjefen frykter derfor at forslaget, ikke bare vil svekke kvaliteten matrikkelen, men også kvaliteten på reguleringsplanene som utarbeides i kommunene, samt at behandlingen av enkelte reguleringsplaner vil ta lenger tid. Kommunene skal ifølge forslaget, fortsatt føre den delen av matrikkelen som handler om bygg og adresser, men at matrikkelføring av eiendommer skal overføres til Kartverket. Administrasjonssjefen mener bestemt at forslaget vil innebære en splitting og svekkelse av et fagmiljø i kommunen som i dag ivaretar disse tjenestene på en særdeles god måte. Oppmålingsavdelingen i Innherred samkommune har daglig svært mange henvendelser og besøk av kunder som også ønsker veiledning og svar på spørsmål om eiendomsforhold. Dette er en veiledning kommunen ikke nødvendigvis tar seg betalt for. Administrasjonssjefen frykter at forslaget medfører en sentralisering av kompetansen på eiendomsforhold, og at nærheten kundene i dag har til faglig hjelp blir redusert. Dersom en privat bransje skal ta over denne funksjonen, kan en anta at veiledning vil bli kostnadsbelagt. Kartverket vil, i forbindelse med at tinglysinga nå skal bli digital, få mange overtallige, og vil nok på sikt kunne bygge opp ei matrikkelføringsavdeling. Ulempen, slik Administrasjonssjefen ser det, er at forslaget vil innebære en storstilt flytting av kompetansearbeidsplasser fra distriktene til det sentrale Østlandet. Samtidig ser vi at Oslo med omegn er preget av å være et pressområde på mange områder. Frykter for innbyggernes muligheter til å klage. Høringen legger opp til forbrukerklageordning dersom tjenesten privatiseres. Administrasjonssjefen er skeptisk til en ordning, hvor det kan være vanskelig for kunden å plassere ansvaret, der både offentlige- og private aktører er involvert i en innfløkt prosess. Og hva skjer hvis en privat aktør går konkurs, hvem har ansvaret for landmålingen? Fortsatt kommunal oppmåling. Departementet foreslår at kommunene fortsatt skal kunne tilby oppmålingstjenester. Dette må i tilfelle organiseres som et kommunalt foretak eller som et aksjeselskap. Den største faren med dette, er at foretaket/selskapet hele tiden vil bli møtt med påstander om kryssubsidiering og EØS-avtalens regler om offentlig støtte. Drammen kommune har prøvd en slik løsning, og har blandede erfaringer med dette. Ofte vil næringslivet be kommunene legge ned et slikt firma med de samme påstandene. Et eksempel her, ville være hvis kommunens snekkerverksted eller planavdeling skulle begynne å konkurrere med det private marked. Flere konflikter. Departementet sammenligner oppmåling av tomter med taksering av eiendommer. Hvis to eiere er uenige om prisen på et hus, bestilles det ofte to takster. En eiendomsgrense eies alltid av to parter og man kan da frykte at partene vil stille med hver sin landmåler. 18 av 52
Dette vil fordyre hele prosessen og administrasjonssjefen frykter at forslaget vil øke presset på domstolene. Det er begrunnet med at privat landmåler er betalt av en av partene og at det i forslaget til ny lov ikke kan klages på resultatet av oppmålingsforretningen. Administrasjonssjefen vil også minne om at eiendomsgrenser normalt ikke er et skjønnsspørsmål. Manglende evaluering av dagens ordning. Det har vært reist kritikk mot departementet for ikke å følge opp Stortingsvedtaket om å utrede eiendomsmålingen. Kritikken går på at organiseringen av eiendomsoppmåling ikke er utredet, men at høringen går rett på å anbefale en privatisering av dagens ordning. Saken er i tillegg svært fattig på dokumentasjon av påstander som lang ventetid og høye gebyrer. Høringsforslaget tilpasset storbyene. Dette er et forslag spesialtilpasset Oslo og storbyenes utfordringer. Å oppheve den kommunale landmålingsordningen vil kunne skape vanskeligere tilgang på landmåling for brukerne, spesielt i grisgrendte strøk. Et privat firma må samle opp flere oppdrag i samme området før de drar ut. I slike tilfeller vil privatisering kunne øke ventetiden for kunden. I store byer, vil dette ikke være et problem, men Norge består i dag av flest små og mellomstore kommuner. Administrasjonssjefen vil hevde at de fleste grunneiere som ønsker å fradele tomter i Levanger og Verdal kommuner, blir godt hjulpet og er fornøyde med den servicen kommunen tilbyr. I tillegg tilbyr eiendomsmeglere og advokater bistand innen det fagfeltet departementet etterspør. Det tyder på at regjeringens forslag om privatisering er basert på et prinsipielt ønske, og ikke et krav fra forbrukere eller kommuner. Konklusjon: Forslaget om å oppheve det kommunale ansvaret for eiendomsoppmåling og matrikkelføring, mangler faglig begrunnelse. Forslaget må kunne sies å bære preg av å være ideologisk motivert. Administrasjonssjefen foreslår at forslaget om å oppheve det kommunale ansvaret for eiendomsoppmåling ikke støttes, og heller ikke å støtte forslaget med overføre ansvaret for føring av matrikkelen til Kartverket. De viktigste argumentene mot forslaget er at dagens ordning er en god ordning, forslaget vil kunne medføre økte konflikter, færre muligheter for innbyggerne å klage, dyrere tjenester for innbyggerne, og økte kostander for kommunene. Kommunene utfører arbeidet etter selvkostprinsippet, noe som medfører at kommunen ikke kan ta høyere gebyrer enn utgiftene kommunen har, med å få utført arbeidet. Kommunalt ansvar for eiendomsoppmåling fungerer godt for innbyggerne i Levanger og Verdal kommune, og kommune-norge generelt, sett i betrakting av vår historie, bosettingsmønster, geografi og en bevissthet om eiendomsgrenser som felles offentlig infrastruktur. Kommunene har gode fagmiljø på oppmåling og eiendomsutforming. Det er av stor betydning å beholde det viktige samspillet mellom de som utfører oppmåling/matrikkelføring og avdelingene som forvalter kommunens myndighetsoppgaver etter Plan- og bygningslov, Jordlov, etc. Dette bidrar til å øke 19 av 52
kvaliteten både på matrikkelen, reguleringsplaner mm. Overføring av matrikkelføring til Kartverket fryktes bidra til en svekkelse. Hverken ventetid, pris eller kvalitet er saklige argument mot dagens organisering. Det er lite som taler for at oppgavene samla sett blir billigere, bedre eller generelt mer tilgjengelige, ved å oppheve det kommunale ansvaret. 20 av 52
Innherred samkommune Sakspapir Anke på avslag av framføring av vei til tomt til 1719/48/44 og utmarksområde - Anne Margrete Leite Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mariann Hovin mariann.hovin@innherred-samkommune.no Arkivref: 2016/6254 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Samkommunestyret 17.11.2016 27/16 Administrasjonssjefens forslag til vedtak: Med hjemmel i Jordlovens 1 og 9, Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 gis Anne Margrethe Leite medhold på klage på avslag på søknad om omdisponering av 0,3 dyrka jord til å etablere en adkomst til eiendommen gnr. 48 bnr. 44 og gnr. 47 bnr. 10 over dyrka jord. Tillatelsen begrunnes med at traséen er endret og mer tilpasset terrenget slik at arronderingen ikke blir forringet. Saksopplysninger: Opprinnelig saksfremlegg Med hjemmel i Jordlovens 1 og 9, Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis Anne Margrethe Leite avslag på søknad om omdisponering av dyrka jord til å etablere en adkomst til eiendommen gnr. 48 bnr. 44 og gnr. 47 bnr. 10 over dyrka jord. Avslaget begrunnes med at det ikke er i samsvar med formålet med jordloven å benytte fulldyrka jord til adkomst til boligtomter. Med hjemmel i Jordlovens 1 og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis Anne Margrethe Leite samtykke til fradeling av 49 dekar fulldyrka jord fra eiendommen gnr. 48 bnr. 4 og gnr. 47 bnr. 10 i Levanger som tilleggsjord til eiendommen gnr. 22 bnr. 3 og 10 og gnr. 130 bnr. 4. Med hjemmel i Jordlovens 1, 9 og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis Anne Margrethe Leitetillatelse til fradeling av bebygd parsell for salg som frittliggende enebolig fra eiendommen gnr. 48 bnr. 4 og gnr. 47 bnr. 10 i Levanger, på vilkår av at skogteigen gnr. 47 bnr. 10 og restarealet på eiendommen gnr. 48 bnr. 4 slås sammen med gnr. 48 bnr. 44. Vilkåret begrunnes med at dette er i samsvar med formålet med jordloven, og dette kan se ut å være hensikten med søknaden, å beholde utmarksteigen tilknyttet gnr. 48 bnr. 44. Hovedbegrunnelsen for å tillate hjemmelshaver og gjennomføre denne oppdelingen av landbrukseiendommen er å overføre 48,5 dekar fulldyrka jord, som er omlagt til økologisk produksjon til et landbruksforetak i aktiv drift som driver økologisk jordbruksproduksjon. Vedtaket med vilkår kan påklages i hht jordloven og forvaltningens loven. Klagen fremsettes til Innherred Samkommune innen tre uker etter at vedtaket er gjort kjent for parten i saken. Klageinstans er Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. 21 av 52
Saksopplysninger: Saka gjelder deling av eiendommen gnr. 48 bnr. 4 og gnr. 47 bnr. 10. 1. All fulldyrka jord, 49 dekar fra eiendommen gnr. 48, bnr. 4 og gnr. 47 bnr. 10 i Levanger. Formålet med fradelingen er salg av dyrka jorda til eiendommen gnr. 22 bnr. 3 og 10 og gnr. 130 bnr. 4. som i dag driver jorda. 2. Et bebygd areal som i dag er å betrakte som driftssentret på gården. Formålet med fradelingen er å selge dette som en frittliggende enebolig 3. Omdisponering av 1,5 dekar fulldyrka jord til adkomst til gnr. 48 bnr. 44 4. Øvrige areal på eiendommen skal søker beholde selv, med eget bruksnummer på skogteigen og eget gårds og bruksnummer på teigen ved siden av på resteiendommen, samt en eksisterende boligtomt som har gnr. 48 bnr. 44, 45 og 46 Det er i søknaden grunngitt at gnr. 48 bnr. 44 skal selges til sønnen, og at det er et viktig insitament for ham og hans familie og beholde utmarksteigen til vedhogst, jakt og rekreasjon. Eiendommen gnr. 48 bnr. 4 og gnr. 47 bnr. 10 ligger i Skogn like opp for Bjørnang. Eiendommen består av en skog parsell, to dyrkajord parseller, samt en skog/krattbevokst parsell bak våningshuset på eiendommen opp mot skogen. Eiendommen ligger i et LNFR-område. Eiendommen er bebygd med våningshus og en garasje. Drifta på eiendommen er utleie av dyrka jorda. Fig. 1 Kart med fordeling av teiger Kilde: Nibio sine gårdskart 8.8.2016 Fig. 2 Kart med arealressurs 22 av 52
Kilde: Nibio sine gårdskart 8.8.2016 Saken er vurder etter jordlovens 1, 9 og 12, samt rundskriv M-1/2013. Vurdering: 1 Formålet med jordloven Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter. Omdisponering 9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. 23 av 52
Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort. Departementet kan påby at ulovlege anlegg eller byggverk vert tekne bort. Hensynet til arrondering, avkastning og driftsmessige ulemper Når det gjelder arrondering er det vanskelig å si at en omdisponering og senere en bebyggelse av et areal ikke vil påvirke arronderingen og være til hinder for en optimal utnyttelse av arealet. Da veien vil legge beslag på dyrka jord, som er omlagt til økologisk produksjon, vil dette påvirke avkastningen til den som kjøper dyrkajorda og den kan medføre driftsmessige ulemper i form av vanskeligere arrondering. Hensynet til kulturlandskapet Når det gjelder hensynet til kulturlandskapet vurdere Innherred Samkommune at en omdisponering av dette arealet til vegformål bidra til en nedbygging av kulturlandskapet Samfunnsmessige hensyn Hensynet til en større gruppe mennesker eller som i dette tilfellet kontinuerlig drift av jordbruksarealene. Det vurderes fra administrasjonenes sin side at det å omdisponere dyrkamark til vei ikke kan vurderes å være av samfunnsmessige hensyn i dette området i kommunen. Om arealet kan tilbakeføres til landbruksproduksjon Areal anlagt til vei, vurderes og ikke kunne tilbakeføres til jordbruksproduksjon på kort sikt. Hensynet til plan og bygningsloven og gjeldene planstatus i området Planstatus er LNF, det vil si at arealene er satt av til landbruk, natur, friluftsliv. Innherred Samkommune strammet inn forvaltningspraksisen, når det gjelder omdisponering av dyrka og dyrkbar jord til bolig formål sammenlignet med forrige planperiode. Når det gjelder omdisponering av dyrka og fulldyrka jord skal denne arealressursen ha et sterkt vern og det skal foreligge et omdisponeringssamtykke i hht jordlovens 9, når omdisponering skal tillates. Bestemmelsen mellom anna Bestemmelsen mellom anna har til hensikt å sikre at arealene i henhold til de hensyn loven skal fremme. Disse hensynene er gitt i jordlovens 1, som sier at «arealressursane, kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.» Det å bygge ned dyrka jord og beiter vurderes å ikke være i tråd med formålet med jordloven. Og en disponering av det omsøkte arealet vurderes å vanskeliggjøre driften av tilliggende arealer. Konklusjon på omdisponeringssøknaden: Innherred Samkommune finner å måtte innstille på et avslag på søknad om omdisponering av 1,5 dekar fulldyrka jord ut fra hensynet til formålet med jordloven. Det å ta dyrka jord ut av 24 av 52
produksjon for å anlegge vei ikke er i tråd med formålet med jordloven, og som tillegge vurderes å kunne forringe arronderingen vesentlig. Og etter en samla vurdering av de momenter søknaden skal vurderes etter, innstilles det på et avslag, da omdisponeringen ikke er i tråd med de formål loven skal fremme. Deling 12.Deling Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedom. Andre punktum gjeld ikkje når jordskifteretten deler ein eigedom etter jordskiftelova 3-7. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Departementet kan gi forskrift om høve til frådeling av mindre areal utan godkjenning i samband med grensejustering etter matrikkellova. I henhold til jordlovens 1 og 12 og Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 kan det gis samtykke til deling dersom det ikke er i strid med jordlovens formål. Fradeling av dyrka jord for salg til en annen landbrukseiendom i drift, er ikke i strid med formålet og kan derfor tillates som omsøkt. Fradeling av parseller med bygninger skal vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, og det skal tas hensyn til at det bidrar til en variert og hensiktsmessig driftsform i landbruket. I det er søkt om fradeling av våningshuset på eiendommen. Rundskriv M-1/2013 pkt 8.31-8.3.4 beskriver dette 25 av 52
som uproblematisk, når resteiendommen selges i sin helhet. I dette tilfellet oppstår det imidlertid en resteiendom på gnr. 48 bnr. 4 som skal være på samme eier hånd som gnr 77 bnr. 10 og den samlede eiendommen vil få to gnr./bnr. og bli ubebygd. Størrelsen på den samla eiendommene vil bli i overkant 90 dekar, men vil ikke ha en karakteristikk som kjennetegner en landbrukseiendom I utgangspunktet er dette et forhold som ikke er ønskelig i henhold til formålet med jordloven og opprette selvstendige utmarksteiger og andre husløse eiendommer. En slik type eierstruktur kan bidra til å vanskeliggjøre en optimal drift av utmarka, herunder skogsdrift og jakt. På samme eierhand og i tilknytning til resteiendommen gnr. 48 bnr. 4 er imidlertid en boligtomt, gnr. 48 bnr. 44, som kan benyttes som tun på eiendommen etter hvert. Søker skriver i sin søknad at eiendommen skal overdras til hennes sønn med familie etterhvert og det å få beholde utmarksteigen er viktig for at de kommer og bosetter seg i Skogn. Innherred Samkommune finner å kunne oppstille vilkår til tillatelsene at disse tre eiendommen samles under et gårds og bruksnummer og sammen danner en eiendom. Samla konklusjon Innherred Samkommune har vurdert denne saken slik at deler av den kan imøte kommes ut fra bestemmelsene i jordloven, med unntak av omdisponering av dyrka jord til adkomst til eiendommen gnr. 48 bnr. 44, der skal det søkes andre alternativer. Videre oppstilles det vilkår om at eiendommene gnr. 48 bnr. 4 og 44 og gnr. 47 bnr. 10 samles under et gårds og bruksnummer. Det skal videre tas hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, til godkjente planer for arealbruken etter plan- og bygningsloven og hensynet til kulturlandskapet. Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 omhandler de momenter som er nevnt ovenfor, og i hvilken grad disse skal vektlegges ved en avgjørelse. Etter en totalvurdering er landbrukssjefen kommet til at den framlagte søknaden gis en delvis positiv behandling. I følge rundskriv M-6/2003 fra Landbruksdepartementet: Bestemmelser om overføring av myndighet og forskrift om saksbehandling mv. i kommunen etter konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven er avgjørelse i denne saka delegert til kommunen. Innherred samkommune har videre delegert avgjørelse til landbrukssjefen. Det presiseres at dette er behandling opp mot jordloven. Behandling etter Plan- og bygningsloven og endelig delingssamtykke, blir ivaretatt av Enhet for plan, byggesak og oppmåling. Klagen lyder: Anke på avslag av framføring av vei til tomt til gnr. 48/bnr. 44 og utmarksområde. Begrunnelse for anke 1. Når det gjelder tilførselsvei til tomt (48/44) og omliggende utmarksområde, var det meningen å bruke en del av tunarealet nedenfor boligen på 48/4 til framføring av veien. For å oppfylle kravet om å benytte minst mulig dyrka jord til adkomstveien til tomta, er det mulig å legge veien i sin helhet på tunarealet på denne strekningen. Der det er nødvendig å bruke noe dyrkajord, er i svingen og i øverste del av veien sør-vest for huset/tunet (48/4). Se kartskisse på vedlegg la og lb. 2. På området nord-øst for tunet som på kartet er definert som dyrka mark, er det satt opp en garasje/uthus i 2008. Gjeldende arealsoneinndeling mellom bebygd areal og dyrka areal kommer ikke fram på flyfoto/kart (datert 2014) som er vist til. l tillegg er restarealet bak denne garasjen ikke i bruk som dyrkajord lenger. Med dagens drift og maskiner er dette restarealet 26 av 52
uhensiktsmessig å dyrke (se vedlegg 2). Viser også til befaring med kommunen sin saksbehandler i 2015. 3. I sum vil det dyrka arealet bli større etter fradelingen, da ny bruker har planer om omlegging og utviding av noe areal i tillegg til det arealet som er dyrka i dag. Blant annet arealet som den gamle redskapsbua/vognskjulet står på nå, samt den gamle gårdsveien (brukt fram til 1971). (se vedlegg 3) 4. Resten av utmarksområdet (47/10) har allerede vei ved bruk av den opparbeidede skogsveien som går til Åsgårdene, og berøres derfor ikke av denne søknaden. Fig. 1 benevnt som 1 a i klage Vurdering: Omdisponering 9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i 27 av 52