Tømrermester/takstmann Hellerudstubben 32 C 0671 OSLO E-post: runekas@online.no Mobil: 90 92 37 60 Org.nr: 977462568 Verdi- og lånetakst over andel i Stavangergata borettslag Stavangergt. 46 0467 OSLO Gnr. 222 Bnr. 183 Leilighet nr. 342 Andelsnr.: 79 OSLO KOMMUNE Utført av: Rune Kristiansen Autorisert takstmann / tømrermester Oppdrag 2012110 Befaringsdato: 06.03.2012
Verdi- og lånetakst over andel i Stavangergata borettslag Stavangergt. 46 0467 OSLO Gnr. 222 Bnr. 183 Leilighet nr. 342 Andelsnr.: 79 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Beliggende i etablert boligområde med blokkbebyggelse på Bjølsen. Bydel 3 - Sagene. Sentral og populær beliggenhet med kort vei til div. forretninger og servicetilbud, samt off. kommunikasjon etc. Bebyggelsen ligger rett ved Voldsløkka gressbane med fine tur og rekreasjonsmuligheter. Mulighet for leie av parkeringsplass etter liste, forøvrig parkering i gate etter gjeldende parkeringsbestemmelser. Adkomst fra Stavangergt. via felles oppgang med heis. Takterrasse i borettslaget. Borettslaget har tidligere foretatt flere rehabiliteringsarbeider. Rehabiliteringen omfattet utskifting av vinduene, utskifting av fyrkjelene og oljetankene, rehabilitering av fasadene, oppgradering av felles dusjer og toiletter, rehabilitering av heis, og oppussing av oppganger m.m. For øvrige opplysninger, se årsberetningen. Det er vedtatt å etablere bad i alle leilighetene i borettslaget. Disse arbeidene vil bli lånefinasiert, og det må påregnes økning i fellesgjeld og felleskostnader. Det ble også vedtatt å innrede forretningslokale til ca. 23 leiligheter. Styret arbeider nå med å innhente tilbud m.m. på baderoms-arbeidene. For nærmere opplysninger, se info fra forretningsfører. På forespørsel har eier opplyst at de ikke kjenner til evnt. skjulte feil/mangler eller spesielle forhold ved leiligheten. Boligen var møblert på befaringsdagen med de begrensninger dette medfører. Møbler, innredninger, løsøre o.l. er ikke flyttet på. Markeds- og låneverdi 1-roms andelsleilighet beliggende i 3. etg. i høyblokk. Leiligheten har en god innvendig standard og ble oppusset/oppgradert i 2004. Bl.a. oppmalte veggflater, fliser og laminatgulv, samt IKEA kjøkkeninnredning m.m. For nærmere opplysninger, se takstens enkeltpunkter. Praktisk liten leilighet som gir et generelt bra helhetsinntrykk. Sentral beliggenhet i et populært boligområde. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 600 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 510 000 Oslo, 08.03.2012..................................... Rune Kristiansen Autorisert takstmann / tømrermester Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012110 06.03.2012 2 av 6
Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretningsog næringsbygg. Rekvirent Rekvirert av: Martin Schjølberg Besiktigelse, tilstede Dato: 06.03.2012 - Rune Kristiansen Takstmann - Eiers representant Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Årsberetning/regnskap Innkalling til generalforsamling 2011, med regnskapstall for 2010. Andre dok./kilder: Eier Opplysninger vedrørende påkostninger og Forretningsfører vedlikehold, samt evnt. feil/mangler er oppgitt av eier. Opplysninger vedrørende fellesgjeld, fellesutgifter, andelseier, andelsnr. m.m er oppgitt av forretningsfører. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 222 Bnr. 183 Leilighet nr.: Leilighet nr. 342 Etasje 3 Eier adkomstdok.: Martin Schjølberg Selskap/borettslag: Stavangergata borettslag Leilighetstype: Andelsleilighet Andelsnr.: 79 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 2 444 Kommentar: Felleskostnadene inkluderer bl.a. fyring og varmtvann, trappevask, kabel-tv, vaktmester, vektertjeneste og nedbetaling av fellesgjeld m.m. Tomt: Eiet tomt. Areal 2 368 m² Ifølge opplysninger hentet fra årsberetning. Adkomst: Offentlig Årsregnskap Forretningsfører: OBOS Tlf: 22 86 55 00 Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 23 400 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 448 500 Omløpsmidler: 1 156 232 Kortsiktig gjeld: 853 731 Sum disponible midler: 302 501 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 6 264 442 Andel av langsiktig fellesgjeld: 68 648 Andre opplysninger: Andel fellesgjeld pr. 01.03.2012 ifølge opplysninger gitt av eier. Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012110 06.03.2012 3 av 6
Forsikringsforhold Forsikringsselskap: TrygVesta Forsikring. Avtalenummer: 3657572 Kommentar: Fellesforsikring av borettslagets bygninger. Bygninger på eiendommen Boligblokk. - leil. 342 Byggeår: Anvendelse: 1954. Første innflyttning i borettslaget. Ifølge årsberetning. Borettslag bestående av 234 leiligheter fordelt på 1 bygning. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk. - leil. 342 - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3. etasje. 20 18 18 Entre, stue med kjøkken, og alkove. Felles toilett og dusj på gangen. 1 kjellerbod. Sum bygning 20 18 18 Boligblokk. leil. 342 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3. etasje. Stue m/alkove og kjøkken, entré KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk. - leil. 342 Lokalisering Boligblokk. - leil. 342 Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter Såle på ukjent grunn. Grunnen antas å være stabil. 230 Yttervegger Grunnmur i støpt betong. Yttervegger og bærende konstruksjoner i støpt betong/murverkskonstruksjon, utvendig etterisolert, pusset og malt. Fasadene ble rehabilitert i 1991. Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012110 06.03.2012 4 av 6
233 Yttervegger - vinduer, dører m.m. 2-lags isolerglassvindu med karm og ramme i tre. Brann-og lydklassifisert entredør fra 2010. Vinduene i borettslaget ble byttet i 1988. I denne leiligheten ble vinduet i stue byttet igjen i 2012. 240 Innervegger Innvendige vegger overflatebehandlet med malt tapet. 250 Dekker Støpte dekker i armert betong. 254 Dekker - gulv og overflate Gulvflater med fliser i entre, forøvrig laminatgulv. 255 Dekker - himling og overflate Malte overflater i himlinger. Nedforet parti ved kjøkken med innfeldte downlights. Profilert listverk. 260 Yttertak Takkonstruksjon antatt tekket med papp. 271 Kjøkkeninnredning Tidsmessig IKEA kjøkkeninnredning med fabrikk-malte fronter, lyslitser med lys under overskap, 2 fronter med glassfelt, laminat benkeplate, nedfeldt rustfri oppvaskkum, integrert stekeovn/komfyr med nedfelt koketopp, kullfilter-ventilator og fliser over benk. Kjøkkeninnredningen ble montert i 2004. 272 Garderobe Garderobeskap i entre. 315 Sanitær - utstyr Felles dusj, og toilet i oppgangen. Dusjrom er flislagt, og har elektrisk gulvvarme. Borettslaget har fellesvaskeri, som er oppgadert. Det er vedtatt å etablere bad i hver leilighet. 320 Varme Radiatorer tilknyttet sentralt fyringsanlegg. Fyrkjelene ble byttet i 1990, ny oljetank i 1996. 400 Elkraft Elektrisk anlegg fra byggeåret. Sikringsskap med skrusikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanse/autorisasjonsområde. Det pågår oppgradering av el-anlegget i gården. 621 Personheiser Personheis i oppgangen. Nye heiser ble montert i 2010. 900 Annet Dørtelefon, og kabel-tv. Borettslaget har rabattavtale med Telenor. Borettslaget har oppgradert kabel-tv anlegget. Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012110 06.03.2012 5 av 6
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 29 328 Korrigert for fyring Kr: -2 000 Sum kostnader Kr: 27 328 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk. leil. 342 670 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 200 000 Differansen mellom teknisk verdi, og leilighetens markedsverdi, er takstmannens vurdering av verdien på leilighetens beliggenhet m.m., samt fradrag for fellesgjeld. Teknisk verdi bygninger: 470 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 600 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 510 000 Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012110 06.03.2012 6 av 6