Norges TakseringsForbund tar tempen på norske bygg Slurv og byggefeil største skadeårsak - Halvparten av skadene som oppstår i norske bygg skyldes slurv, feil utførelse og manglende kontroll under oppføringen, viser en undersøkelse utført av Norges TakseringsForbund.
Taksering Taksering har foregått i Norge i mange hundre år. Det finnes bevarte takster over landbrukseiendommer og industri fra 1600-1700-tallet. Likevel var det først i 1957 at en del takstmenn i Oslo-området bestemte seg for å samarbeide innen en egen organisasjon. Helt fra starten i 1957 har Norges TakseringsForbund (NTF) arbeidet for økt anvendelse av kvalifiserte, pålitelige og objektive takstfolk innen alle former for taksering. Derfor har NTF alltid hatt etiske regler og lover som medlemmene skal rette seg etter. NTF er en organisasjon i stadig utvikling. Organisasjonen ønsker til enhver tid å ta vare på takstmannens behov, arbeide for medlemmenes felles interesser, profilere organisasjonen og medlemskap i NTF som den beste garantien brukere av takstmenns tjenester kan få. Den faglige utviklingen står sentralt i organisasjonen. NTF sørger for at internasjonale standarder omsettes og kommer til anvendelse i norsk drakt. Gjennom aktiv deltagelse i internasjonale organisasjoner bidrar vi også til at disse standardene utformes slik at de blir anvendelige i den norske virkeligheten. Varemerket Lakkseglet er varemerket på NTFs takstmenn og takstprodukter som inngår i Norges TakseringsForbunds produktspekter. Uansett hvor du som kunde befinner deg i Norge, skal du ved søketjenesten Søk etter takstmann få treff på en eller flere av NTFs medlemmer som tilbyr de tjenester du søker. Samtidig skal du være trygg på at takstmannen tilfredsstiller NTFs høye faglige og etiske standard. Uavhengighet Enhver takstmann i NTF er underlagt strenge krav til uavhengighet. Taksten skal være upåvirket av partsinteresser. Honoraret skal være uten binding til takstens størrelse. Det tas kort og godt betalt for den tiden som går med til oppdraget. Kravet til habilitet er tilsvarende habilitetskrav som stilles til rettsvesenet, ref. Domstolloven. Taushetsplikt Takstmenn som er medlemmer av NTF er vant til å omgås fortrolige opplysninger, og du skal som kunde være trygg på at informasjonen ikke tilflyter uvedkommende. Alle takstmenn i NTF har taushetsplikt, og ihht. takstmannens instruks kan rapporter ikke leveres til andre enn oppdragsgiver. Skilsmisser eller økonomiske ufører kan være typiske eksempler på situasjoner med ønske om diskresjon. Men om tilfellet virker lite eller stort, gjelder uansett taushetsplikten. Alle har rett på en fordomsfri og likeverdig behandling, og får det gjennom bruk av NTFs medlemmer. Etterutdanning Alle NTFs medlemmer gjennomgår obligatorisk etterutdanning. Denne går i sykluser på 3 år og er to-delt. En grunnmodul som går på holdninger, etikk og generelle krav, og i tillegg spesialmoduler for hvert av sertifikatområdene.
Takstmenn i NTF besitter et enormt potensial for utvikling og etablering av kontrollsystemer for byggebransjen, basert på erfaringsdata gjennom 50 år. Norges TakseringsForbund er med i Byggekostnadsprogrammets delprosjekt RUB (Veien til Riktig Utførte Bygg), og undersøkelsen er gjort som ledd i vår deltakelse i dette samarbeidet. For oss i Norges TakseringsForbund har imidlertid undersøkelsen inspirert oss til å fortsette arbeidet med å registrere byggefeil og skader, og vi vil foreta undersøkelsen igjen om ca 6 måneder for å sjekke om dataene stemmer og for å gjøre avstemninger i statistikken. Vi håper og tror at resultatene vil medføre at man får innført ordninger som sikrer ekstern kontroll av bygg under oppførelse og obligatoriske tilstandsrapporter for bygg som skal selges. Stiftelsen Byggsertifisering, som Norges TakseringsForbund er en del av, har i mange år arbeidet for å få til en standardisert måte å dokumentere tilstand på både for næringsbygg og boligbygg. Nå jobber takstbransjen tett med Byggsertifiseringen for å få til et sjekksystem for å utarbeide Boligsalgsrapporter ved omsetning av boliger. Dette systemet kan lett konverteres til også å omfatte nye boliger, og da vil man få avdekket feil og skader før overtakelse. Det må være i alles interesse!
Det har den siste tiden vært mye fokus på byggefeil og slurv i byggebransjen. Et opphetet byggemarked og krav til rask byggetid har blitt fremhevet som de viktigste årsakene til at håndverkere og entreprenører tar raske veier for å oppnå økonomisk gode resultater. Taperen blir huseieren som sitter igjen med et dårlig produkt, og må slite med byggefeil og skader som ofte ikke blir synlige før etter en viss tid. Skader som oppdages etter at reklamasjonstiden er over blir et mareritt for huseieren! Norges TakseringsForbund har ca 1.150 medlemmer som hver måned besiktiger et sted mellom 15.000 og 25.000 bygninger. Det rapporteres inn en rekke skader som skyldes feil utførelse og slurv. For å systematisere dette registreringsarbeidet igangsatte NTF i oktober en undersøkelse over hele landet hvor medlemmene ble oppfordret til å logge feil inn i en database for å få et bilde av hvorledes skadene fordelte seg på rapporttyper, alder på bygninger, kostnader og årsaker. Resultatene foreligger i disse dager og er basert på totalt 570 registrerte hendelser/befaringer i oktober. Dette er under 5% av det som regnes med som normal aktivitet blant 1.150 takstmenn i en måned, men registreringene som nå ble gjennomført for første gang gir allikevel en første indikasjon på saken en grov temperaturmåling på kvaliteten på norsk byggeri.
Forbrukeren har krav på å få bygninger som er gode å bo, arbeide og oppholde seg i, samt rimeligere bygg Hvem får nytte av resultatene i undersøkelsen?»»»»» Forbrukeren har krav på å få bygninger som er gode å bo, arbeide og oppholde seg i, samt rimeligere bygg. Byggebransjen vil ved å fokusere på byggekontroll og kunnskap til egne ansatte redusere sine kostnader. Dette vil bety rimeligere bygg. Forsikringsselskapene har interesse av undersøkelsen for bedre å kunne beregne risiko, tilrettelegge vilkår og vurdere regress og redusere premien. Myndighetene trenger faktaresultater for at de skal ivareta regelverket og utarbeide riktige rammebetingelser som sikrer kvalitet i nye bygg som oppføres. RUB-prosjektet trenger resultater som et ledd i å fremme forslag til bedre kontroll av bygg ved nybygg og eierskifte.
Hvilke rapportformer er i bruk ved besiktigelse av bygninger? Ca 44 % er tradisjonelle skadetakster. Verditakster er synkende på ca 17 %, mens Tilstandsrapporter og Boligsalgsrapporter har økt til over 23%. Det ble foretatt en logging av hvilke rapportformer som nå er i bruk ved besiktigelse av bygninger. Ca 44 % av rapportformene som er i bruk ved besiktigelse av bygninger er tradisjonelle skadetakster, oftest for forsikringsselskaper. Dette betyr at det fortsatt er mange eksterne takstmenn som utfører skadetaksering i forsikringssammenheng. Verditakster er synkende, og utgjør nå bare ca 17% av alle rapportene som utarbeides. Tilstandsrapporter og Boligsalgsrapporter har økt til over 23%, og reklamasjonsrapporter i kjølvannet av klagesaker på brukte og nye boliger er på ca 10%. Adm. dir ektør Arne M. Støbakk i Norges TakseringsForbund mener det bør bli obligatorisk å innhente en boligsalgsrapport når en bolig legges ut for salg, med mer omfattende dokumentasjon enn i en vanlig takst. Et slikt system kan lett gjøres gjeldende også for alle nye boliger. På den måten mener NTF at eieren ville kunne føle seg mye sikrere enn i dag, fordi feil og mangler i langt større grad ville bli avdekket før overtakelse.
%3 %17 %43 %10 %4 Skadetakster Tilstandsrapport/Boligsalgsrapport Overtakelsesbefaringer Reklamasjonsrapporter Verditakster Andre besiktigelsesrapporter Diagrammet viser hvilke rapportformer som er i bruk ved besiktigelse av bygninger. %23 RAPPORTTYPER VERDITAKST Rapporten utarbeides på grunnlag av takstmannens befaring og oppmåling av boligen. Rapporten inneholder en teknisk beskrivelse av boligen sammen med arealene som er beregnet på grunnlag av oppmålingen. Rapporten vil inneholde en enkel beskrivelse av vedlikeholdet av boligen, dog uten at det er gjort grundige undersøkelse av den tekniske tilstanden. Verdien beregnes etter vurdering av beliggenhet med en vurdering av utsikt, sol, kommunikasjon, butikker, barneskole og lignende. Det er verdt å merke seg at grundig teknisk analyse av boligen gjøres ved utarbeidelse av Tilstandsrapport og Boligsalgsrapport. TILSTANDSRAPPORT Etter en grundig befaring av boligen med hensyn på den tekniske tilstanden lages det en Tilstandsrapport. Rapporten beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og/eller normale forventninger om tilstand etter slit og elde. En tilstandsrapport kan omfatte en del av eller hele bygningen. BOLIGSALGSRAPPORT Boligsalgsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport, men det blir spesielt lagt vekt på å vurdere de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved eierskifte. Mens en tilstandsrapport kan være aktuell i alle sammenhenger er altså Boligsalgsrapporten et verktøy som er spesielt utviklet for bruk ved eierskifte. Rapporten er tilpasset Avhendingsloven. Det betyr at forhold som ofte ellers kan føre til konflikter som erfaringsmessig ender i retten, i størst mulig grad er vurdert og påpekt i Boligsalgsrapporten. Levetidsbetraktninger er en sentral del av dette. Normal levetid angis på generelt grunnlag i intervaller, og det refereres til en levetidstabell. Takstmannen vil gjennomgå hele boligen etter en detaljert sjekkliste. Den gunstige kombinasjonen av tilstand og takst vil også gi kjøper et godt grunnlag for å vurdere behovet for nødvendige reparasjoner, fornyelse og vedlikehold. Boligsalgsrapporten er et verktøy som er like viktig for kjøper som selger. REKLAMASJONSRAPPORT Reklamasjonsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor oppdraget er å foreta en vurdering av reklamerte forhold ved eiendommen i forbindelse med eierskifte. Oppdraget går ut på å vurdere de reklamerte forhold på stedet samt tilgjengelig teknisk saksdokumentasjon. Reklamasjonsrapporten omfatter ikke vurdering av de juridiske sidene i saken, og vurderer kun de forhold som det er reklamert på. De økonomiske konsekvenser av reklamasjonen beregnes med utbedring til referansenivået dersom det konstateres et negativt avvik. Det gjøres fradrag for evt. forbedringer som følge av at levetider på bygningsdeler forlenges eller at tilstanden på bygningsdeler blir fornyet. SKADETAKST Når uhellet er ute og eiendommen får skade, vil forsikringsselskapet i svært mange tilfeller kontakte en skadetakstmann fra NTF for å sikre et profesjonelt grunnlag for erstatningen. I noen tilfeller, spesielt ved kompliserte skader, får takstmannen i oppdrag å styre istandsettings-arbeidene. Tradisjonelt forbindes det å være takstmann med å ta vanlige verditakster. Ettersom husene er blitt mer og mer kompliserte har det de siste årene blitt stor økning i etterspørsel etter Tilstandsanalyse. Boligsalgsrapport er en spesialversjon av den tradisjonelle Tilstandanalysen og er et standardprodukt utarbeidet i fellesskap av bransjen. Etter alt å dømme vil all boligomsetning i fremtiden bli foranlediget av en Boligsalgsrapport.
Hensikten med registreringen var å gi en pekepinn på tilstanden på norske bygninger, og undersøkelsen bekrefter det NTF lenge har fått innrapportert fra organisasjonens medlemmer gjennom en årrekke, uten at dette har vært strukturert i statistisk materiale. Kostnadsfordeling mellom ulike typer skader Slurv og byggefeil og manglende kontroll i byggefasen utgjør ca 50% av alle registrerte skader, omregnet til kostnader. Dette er selvfølgelig nedslående, men bekrefter det Norges TakseringsForbund lenge har hatt en anelse om. Det ble i oktober logget totale skader for over 60 millioner NOK. Registreringen er i midlertidig ikke tilstrekkelig nøyaktig slik den er gjennomført, og det vil derfor være vanskelig å trekke konklusjoner som kan være representative for hva dette innebærer av kostnader per år. NTF vil i tiden fremover arbeide med å strukturere innsamling av data ved at takstrapporter registreres løpende. Dette vil være et viktig bidra som informasjon til samfunnet om utviklingen i byggebransjen i Norge.
11 % 23 % Elde og slitasje 8 % 2 % Feil utførelse, svikt Slurv og dårlig utført arbeid Manglende kontroll og oppfølging 16 % Feil bruk av materialer 6 % Manglende vedlikehold Feil bruk av bygning/bygningsdel 12 % 22 % Annet Diagrammet viser oversikt over kostnadsfordeling mellom ulike typer skader.
Skadekostnader fordelt på tidsepoker: Hus fra perioden 1965-1985 er verstingene, men en betenkelig stor andel av skadene oppstår i nye bygg. Ca 30% av skadekostnadene er fordelt på hus fra perioden 1965 1985. Dette er også noe takstbransjen visste, men som det er greit å få noen bekreftende tall på. Det som kanskje er mest oppsiktsvekkende er at nye hus kommer godt etter, ca 11% gjelder hus bygget etter 2006. Det er ganske ille og bør sende et signal tilbake til myndighetene som i lang tid har hatt en overdreven tro på at egenkontroll av kvalitet er tilstrekkelig for å sikre at byggverk oppføres i henhold til generelle krav om at ethvert byggverk skal oppføres i henhold til god håndverksmessig utførelse (fritt etter Plan- og bygningslovens 77). Nesten en tredjedel av de beregnede kostnadene knyttet til oppdagede feil gjelder hus oppført mellom 1965 og 1985, som ifølge takseringsbransjen var en særlig svak periode når det gjelder bygningsmessig utførelse.
%5 %6 %11 %13 %18 Før 1920 1920-1949 1950-1964 1965-1984 1985-1995 1996-2006 Etter 2006 %27 Diagrammet viser skadekostnader fordelt på tidsepoker. %20
Fordeling på skadebeløp: Hovedtyngden på skader ligger i størrelsesorden kr. 10.000,- - 50.000,-, og deretter jevnt fordelt på de neste beløpsgrensene. Adm. direktør Arne M. Støbakk i Norges TakseringsForbund mener resultatene viser at egenkontroll av kvalitet ikke er tilstrekkelig for å sikre god håndverksmessig utførelse. Markedet trenger ordninger som sikrer ekstern kontroll av bygg under oppføring og obligatoriske tilstandsrapporter for bygg som skal selges. Norges TakseringsForbund mener det beste ville være å innføre en standardisert måte å dokumentere tilstanden på, både for næringsbygg og boliger.
%7 %9 %18 Under 10.000,- 10.000,- - 50.000,- 50.000,- - 100.000,- 100.000,- - 200.000,- Over 200.000,- %24 %42 Diagrammet ovenfor viser fordeling på skadebeløp.
Norges TakseringsForbunds medlemmer verdsetter en stadig større del av nasjonalformuen. I 2006 utgjorde verdien av landets bygninger i underkant av tre billioner kroner, som er 60 prosent av nasjonalformuen. I 1998 var andelen nær halvparten. Forbundets medlemmer har et betydelig ansvar når det gjelder å reflektere disse verdiene. Bygningsmassen er en betydelig del av nasjonalformuen og har de siste ti årene utgjort en stadig større andel av den. Tabellen viser en grafisk fremstilling av bygningsformuen i Norge som andel av nasjonalformuen vist i prosent til høyre. Tall er vist i billioner. Tallene for verdien av bygningsmassen for 2004, 2005 og 2006 er noe usikre. (Kilde: Statistisk Sentralbyrå, Nasjonalregnskapet)
En plass i den store sammenhengen Internasjonal tilknytning Norges TakseringsForbund er representert internasjonalt, og har vært det i en årrekke. NTF deltar internasjonalt både gjennom verdensomspennende organisasjoner og innenfor det europeiske samarbeidet. Gjennom sitt internasjonale engasjement er NTF tidlig ute med å plukke opp trender innen taksering andre steder enn i Norge, samtidig som NTF også er med på å forme takseringsfaget på verdensbasis. Det finnes ingen lov om taksering i Norge. Rammekravene er utformet av bransjen gjennom vår 50 årige historie, men ikke minst har NTF en nær tilknytning til internasjonale rammekrav. Norges TakseringsForbund er medlem i den Europeiske organisasjonen for takstorganisasjoner, TEGoVA. NTF er også representert i den internasjonale kommitéen for takseringsstandardisering, IVSC. Disse tilknytningene forplikter samtidig som de sikrer tilflyt av globale strømninger i bransjen. NTF har funnet sin plass i den store sammenhengen og vet at det oppnås gjensidig nytte ved samarbeid.
VI SETTER PRIS PÅ NORGE