Det handler om følelser Resultatseminar Ble det lys i 100 glas? Lampeland, 13/1-2012 Frode Flemsæter Norsk senter for bygdeforskning
Eiendom Den fysiske eiendommen Eiendom Den formelle eiendommen Den opplevde eiendommen Photo: Oskar Puschmann
Andel av landbrukseiendommene som er ubebodd Nordland Troms Finmark Vest-Agder Aust-Agder Hordaland Sogn og Fjordane Telemark Møre og Romsdal Sør-Trøndelag Hedmark Oppland Rogaland Nord-Trøndelag Buskerud Østfold Akershus/Oslo Vestfold 9 11 13 16 16 16 15 22 21 20 19 25 25 24 30 29 35 40
Gjennomsnittspris fritt omsatte landbrukseiendommer 2009 Akershus og Oslo Østfold Vestfold Rogaland Buskerud Oppland Telemark Aust-Agder Hedmark Hordaland Nord-Trøndelag Vest-Agder Sør-Trøndelag Møre og Romsdal Sogn og Fjordane Finnmark Troms Nordland 1 489 511 1 472 418 1 432 184 1 392 852 1 392 756 1 286 019 1 238 443 1 027 262 981 406 872 772 867 745 690 656 689 998 3 138 825 2 736 162 2 403 852 2 281 474 2 077 088
Hva kjennetegner disse eiendommene? Ikke bare et utkantfenomen: 38 prosent av de ubebodde landbrukseiendommene ligger i våre minst sentrale kommuner. 27 prosent ligger i de mest sentrale kommunene. De ubebodde landbrukseiendommene i de sentrale kommunene: Er i større grad utleid til andre gjerne utenfor familien Sannsynligheten for at eier/eiers barn senere vil bosette seg på eiendommen er større I større grad i drift 38 prosent er under 100 daa. 94 prosent har mindre enn 100 daa dyrka mark. Vurderes som mindre egnet til næringsvirksomhet: 29 prosent vurderer eiendommen som meget godt eller godt egnet til planteproduksjon. 18 prosent vurderer eiendommen som meget godt eller godt egnet til kjøtt-, melk- og/eller eggproduksjon.
Andel som ligger mer enn 10 km fra nærmeste: 53 24 26 33
Vurderes som svært eller ganske attraktiv som.. 43 23 7
Følgende beskrivelse passer meget godt på eiendommen 35 33 11 4
Bosetting på eiendommene På 24 prosent av eiendommene er det mer enn 30 år siden sist det var helårs bosetting 36 prosent av eiendommene mer enn 20 år siden. En av fem eiendommer er utleid til bosetting
Bosetting på eiendommene I dag Om fem år Eier bor på eiendommen 13 Foreldre/svigerforeldre bor på eiendommen 10 5 Voksne barn bor på eiendommen med eget hushold 6 7 Bolighus utleid og bebodd av andre utenfor familien 13 13 Eiendommen er feriebolig for egen familie 55 45 Eiendommen er utleid som feriebolig 4 7 Ingen hus eller hytte på eiendommen 6 Boligen/boligene står ubebodd 21 10
Jordbruksarealet I dag Om fem år Eier driver alt jordbruksareal 13 12 Eier driver deler av jordbruksarealet 5 7 Alt jordbruksareal er utleid 41 36 Deler av jordbruksarealet er utleid 20 19 Alt jordbruksareal ligger brakk 25 21 Deler av jordbruksarealet ligger brakk 10 10 Eiendommen er overdratt til neste generasjon 14
Tilstanden til bygningene
Tilstanden til bygningene
Vurdering av tilstanden på bolighus Bolig med en boenhet 11 55 28 5 Bolig med to eller flere boenheter 15 51 31 4 Egen frittliggende bolig (inkl. Kårhus) 12 57 26 6 Meget god Hytte/fritidsbolig 24 54 18 4 God Dårlig Falleferdig Annet bolighus 10 40 38 12
Vurdering av tilstanden på andre bygg Driftsbygning 1 4 22 60 13 Driftsbygning 2 2 11 71 17 Driftsbygning 3 2 6 72 19 Bygning for redskap/maskiner 12 46 34 8 Meget god Stabbur 11 45 37 7 God Seter 15 38 31 16 Dårlig Falleferdig Bryggerhus/mastu 7 26 55 13
Sannsynlighet for: Svært sannsynlig Ganske sannsynlig Lite sannsynlig Usannsynlig oppussing av driftsbygninger neste fem år 9 20 27 44 oppussing av bolighus neste fem år 22 32 27 20
Hvorfor ikke selge? Viktig at blir i familiens eie 54 21 Å eie er viktigere enn pengene fra et salg 53 53 22 Brukes/vil bli brukt som fritidsbolig 46 14 Bosetting kan bli aktuelt senere 20 16 Påvente av endringer i bopliktsregelverket 11 3 Meget viktig Off.prisreg. gir lav pris ved salg 9 5 Ganske viktig
Sannsynlighet for å få den prisen en ønsker i dagens marked 45 13 16 15 11 Meget sannsynlig Ganske sannsynlig Lite sannsynlig Usannsynlig Det er helt uaktuelt å selge, uavhengig av pris
Erfaringer fra prosjekter Bakgrunn Vi fant 55 lokale og regionale prosjekter med formål å fremme omsetning av ubebodde landbrukseiendommer Mange likhetstrekk informasjon, brev etterfulgt av personlig kontakt og oppfølging Fokus på eiere/selgere, ikke kjøpere Ulik størrelsesorden og budsjett som gir ulike muligheter til oppfølging Initiert fra kommunen, organisasjoner eller privat Ulik organisering i fht hvem som administrerer arbeidet kommune, utv.selskap, regionråd, bygdelag m.v.
Erfaringer fra prosjekter Målsetninger 1. Få folk til å selge 2. Få folk til å leie ut 3. Oppfordre til/legge til rette for næringsaktivitet 4. Få eiere til å bosette seg 5. Få kontakt med kjøpere 6. Informere om lovverk 7. Få eiere til å pusse opp 8. Få eiere til å leie ut Måloppnåelse I meget stor grad 7% I stor grad 47% I noen grad 33% I liten grad 13%
Erfaringer fra prosjekter Grunner til lav omsetning i følge prosjektlederne 1. Følelsesmessige og familiære grunner til ikke å selge 2. Eiere ønsker å benytte boliger til fritidsformål 3. For lav pris Ikke på grunn av landbruk eller annen næringsvirksomhet Ikke på grunn av regelverk
Erfaringer fra prosjekter Nærmere studie av tre prosjekter: «Grønn tilflytning til Skjerstad» Få direkte resultater i form av salg Flere indirekte resultater 1. Oppussing 2. Har blitt et samtaleemne 3. Har fått fokus ved rullering av kommuneplanen Viktig med ressurser til prosjektadministrasjon Svært viktig med lokal forankring, og at ressurspersoner i de enkelte bygdene er «på laget» Andre enn «kommunen» bør kanskje ta kontakt med eierne Kjøpere tar alltids kontakt, ikke her innsatsen trengs Viktig med en god styringsgruppe, forankret både i bygder, næring og politikk Tidkrevende
Erfaringer fra prosjekter Nærmere studie av tre prosjekter: «Småbruksprosjektet i Vest-Telemark» «Et svik mot slekta å selge gården» Påvirket og fremskyndet mange salgsprosesser (75 familier flyttet til) Prosjektmedarbeiderne var kjente folk med høy kompetanse og troverdighet Mange tilfeller der prosjektet fikk familier til å snakke om temaet for første gang Eiere hadde også sorg ved å se at eiendommen forfalt Arealgrensene for prisregulering ble endret underveis man så ingen virkning Viktig med en god styringsgruppe Nok tid er helt avgjørende. Hvert salg betyr mye penger for kommunen! Organisering fristilt fra kommunen Holdningsendringer var et sentralt mål
Erfaringer fra prosjekter Nærmere studie av tre prosjekter: «Folk i fleire hus» «Pris? Det er ikke der problemet ligger» God styringsgruppe med lokal forankring er viktig Eldre prosjekt ga 150 000,- til de som solgte til noen uten odelsrett svært begrenset virkning Bruker grunner som dårlig forfatning, langt unna allfarvei, ikke innlagt vann, dårlig vei etc som grunner til at folk ikke vil kjøpe Etterspørsel større enn tilbud Slket og fritidsbruk er viktigste grunner Lokal kunnskap og lokal forankring er avgjørende Info til alle, slik at bygdefolket kan bli pådrivere Nok tid er svært viktig! Videreføring Kommunisere at eierne sitter på en viktig ressurs for lokalsamfunnet
Det er ingen forskjell mellom de som er omfattet av prisregulering og de som ikke er det! Dette handler om følelser Og det handler om slekt(sgårder)
Følelser vs pris Kanskje ikke alt har en pris? Når bruksverdi + følelsesmessig verdi > markedspris beholdes eiendommen Vi har råd til å sitte på eiendommer også eiendommer vi ikke bruker Pris blir først viktig når avgjørelsen om salg er tatt
Transgenerasjonelt eierskap Forvalter mer enn eier. Forvalter på vegne av slekta. Større sannsynlig at nylig nedlagte/fraflytta eiendommer selges enn eiendommer som for lengst er fraflyttet
Hensynet til lokalsamfunnet? Mer eller mindre fraværende. Det er hensyn til eiendom og slekt ikke til stedet og lokalsamfunnet der eiendommen ligger. Eiendomsrettigheter, men også eiendomsplikter. Det å eie en eiendom skal ikke medføre store ulemper for andre, for samfunnet. Mye av lovverket i landbruket er knyttet nettopp til dette. Her kan det være mulig å endre både normer og lovverk
Kan vi regulere følelser? Flytt diskusjonen bort fra aksen regulering deregulering! Prisreguleringen synes å ha minimal (ingen?) betydning! Boplikten ei heller Og ikke driveplikten! Odelsloven? Direkte og indirekte virkninger av lovverk Lovverk er normdannende Odelsloven har røtter i vikingetiden Dagens lovverk regulerer næringseiendommer, men mange av disse eiendommene er jo ikke næringseiendommer (lenger)
Står virkelig folk i kø for å få kjøpe dette?? Photo: Oskar Puschmann
Hva vet vi om markedet om etterspørselssiden? Vi vet fint lite! Interesse for å kjøpe småbruk (2005) 69,2 Vi anslår at 2-3 prosent er ute etter et småbruk. 3,4 4,8 Meget interessert Ganske interessert 19,4 Litt interessert Ikke interessert 3,2 Vet ikke Stort forskningsbehov! Hvor mange er de? Hvem er de? Hvor er de? Hva vil de? Hva skal til? Hvor lenge blir de? Hvordan gikk det? Hva med de som tar i mot tilflytterne? Ble drømmen om et småbruk oppfylt?
Skal flere av eiendommene bli solgt må de uformelle og formelle båndene mellom slekt og eiendom bli løsere. Photo: Wenche Dramstad
Det handler om følelser Rapport 3/2011 Frode Flemsæter Norsk senter for bygdeforskning