Referat oppstartsmøte Ravnåsveien 5- detaljregulering Plannummer 1435 Saksnummer 201509329 Møtedato 30.09.2015 Saksbehandler Nina Malo Sidemannskontrollør Kathrine Hesthag Byggesaksbehandler Helge Røilid MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Per Ove Tønnessen, på vegne av grunneier for Ravnåsveien 5. Konsulent Tor Linge Tønnessen Fra kommunen Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Lise Grundeland, Nina Malo og Kathrine Hesthag Parkvesenet: Helmer Espeland REFERAT SENDES Møtedeltakere Samarbeidsgruppas medlemmer Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å: - Fortette Gnr/Bnr 27/17 med boliger, vertikaldelt eneboliger med garasje mellom eller tomannsboliger. Ca. 10-20 enheter ønskes. - Gnb/Bnr 27/79, 27/80, 27/259, 27/56 og 27/254 og 27/269 er inkludert i planavgrensningen. Del av Ravnåsveien er inkludert i planavgrensningen. Side 1 av 10
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Planområdet ligger i øvre Mosby, øst og vest for Ravnåsveien. Majoriteten av planområdet er relativt flatt med en større skråning i den nordligste delen av planområdet. Høydeforskjellen er på ca. 12 meter. Mot Ravnåsveien i vest er det også en skråning på ca. 6 meter fra veien. Skissen nedenfor viser forslag til avgrensning av planområdet. Det må likevel foretas nærmere vurderinger av planavgrensningen. Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet Hovedgrep Det planlegges for tett lav småhusbebyggelse innenfor planområdet med totalt 10 20 boenheter, hvorav ca. 2-3 enheter planeres i den nordøstligste delen av planområdet. Adkomst til de nordligste boligene vil få adkomst nord ifra. Krav om utbedret frisikt vil komme i planprosessen. Utgangspunktet er at den eksisterende boligen innenfor Gnr/bnr 27/17 skal finnes kvar. Det finnes et ønske om å bruke låvene til boliger eller rive de og bygge opp til nye boliger. Planprosessen må vise dette. Side 2 av 10
Det er positivt hvis bebyggelsen plasseres langs med veien og forsterker den eksisterende gatestrukturen. Området har en etablert eneboligstruktur. Valg av boligtype må gjøres utfra balansen i området og plassering i forhold til gode solforhold. Antall boenheter fastsettes ikke i oppstartsmøte, men blir en del av planprosessen og vil avhenge av bl.a. uteoppholdsareal, parkering m.m. Tema Viktige tema for det videre planarbeidet vil være: Veiadkomst boliger. Adkomst til lekearealer i nærområdet. Bokvaliteter. Det er viktig at plassering og høyde på bebyggelsen defineres i et helhetlig konsept med hensyn til omkringliggende boliger og veistruktur. Romslighet, solforhold og skala er viktige elementer. Grønnstruktur og lekeplasser Det ligger i dag en kvartalslekeplass på Tutlamoen, ca. 100 vest for planområdet. Bidrag til oppgradering av lekeapparater skal gis til denne. Etablering av stiatkomst bør skje via den eksisterende veien mellom eiendommene Gnr/Bnr 27/102 og 27/80. Dette er en naturlig kopling siden det er etablert fortau frem til kvartalslekeplassen. Gangfelt over Ravnåsveien må løses i planen. Det er ikke aktuelt å skape kobling gjennom skråningen/skogholtet. Det er regulert sandlekeplass i reguleringsplan for Ravnåsveien 6 som grenser inn til denne. Det vil derfor ikke være nødvendig å legge til rette for en egen sandlek innenfor denne planen. Det er viktig å vise gode løsninger for tilgang/gangatkomst til lekearealene for de nye boligene i dette området. Skråningen/skogholtet reguleres til grønnstruktur/naturområde. Tynningstiltak må gjøres i utomhusplan. Nye boliger kan plasseres frem til skråningen. Kommunaltekniske anlegg Parkering skal skje på egen tomt. Gjesteparkering må etableres. Adkomst til området skal skje fra øst. Nye boliger i nord skal få sin adkomst fra nord, via Ravnåsveien. Va anlegg i området er tilfredsstillende. Antall boenheter som ønskes kan koble seg på eksisterende anlegg. Krav om opparbeidelse av gatebelysning og skilting vil komme. Veianlegg skal planlegges og opparbeides i henhold til kommunes veinormal. Det er stort sannsynlig at dagens vei vil bli skadet i anleggsperioden som følge av dette vil utbygger ha ansvar å bringe veien til opprinnelig standart beskrevet i veinormalen. Sammen med planforslag skal det leveres en plan for VA som viser traséer og eventuelle behov for pumpestasjoner mm. Side 3 av 10
VA-anlegg skal planlegges i henhold til kommunens VA-norm. Renovasjonsløsning skal beskrives i henhold til kommunens avfallstekniske norm. Utbygger må ta stilling til plassering av avfallsdunker. Det vil bli stilt krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp, gatelys og skilt) samt utomhusplan. Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav - bidrag til kvartalslek på Tutlamoen. - etablering av stikobling mot kvartalslek. - etablering av sandlekeplass som ligger regulert i plan for Ravnåsveien 6. - Krav om opparbeidelse av gatebelysning og skilting. - Veianlegg skal planlegges og opparbeides i henhold til kommunes veinormal. Det er stort sannsynlig at dagens vei vil bli skadet i anleggsperioden som følge av dette vil utbygger ha ansvar å bringe veien til opprinnelig standart beskrevet i veinormalen. - Krav om fradeling av veigrunn. Skole og barnehage Det finnes ikke registreringer på at barnehage eller skole bruker arealet i dag. Nærmeste barnehage og barneskole er på Mosby oppvekstsenter. Nærmeste ungdomsskole er Torridal. Skole- og barnehagekapasitet i området er god. Det må lages temakart som viser avstand fra planområdet til ungdomsskole og barneskole. Det må gjøres en konkret vurdering av trygg skolevei i planbeskrivelsen. Kunnskapsgrunnlag Kulturminnevernregistreringen På eiendommen Gnr/Bnr 27/79 har det tidligere vært en hovedbygning fra ca. 1900. Bygget ble revet 1991. På Gnr/Bnr 27/269 finne eldre bebyggelse i form av en bolig som er fra1750. Driftsbygningene er fra ca. 1800. Strøksanalysen Planområde er med som et delområde i strøksanalysen. Området omfatter dog et større område enn selve planområdet. Boligtypen er eneboliger i ulike møneretninger og størrelser. Tommestørrelsene er varierende. Riksvei grenser til området. Terrenget er flatt, men noen koller. Jernbane og vei fungerer som barrierer ned mot elva. Naboskapet består av skole, baker, riksvei og jernbane. Plangrepet i området er uregulert, med unntak fra veier. Den historiske utviklingen er at området har blitt bygd ut over lang tid. Kart Nyeste grunnkart for området må brukes. Eiendomsforhold Det er visse eiendomsgrenser som er usikre innenfor planområdet. Utbygger bør derfor rekvirere oppmålingsforretning. Side 4 av 10
Kristiansand kommune eier veierne i området. Veinavn Det må etableres nytt veinavn for den eksisterende veien som er øst for planområdet, nåværende Ravnåsveien. Administrasjonen anbefaler navnet Bakkemonen for nedenstående strekning. Interne nya veier kan bruke Bakkemonen som nytt veinavn. Veinavnet Bakkemonen foreslås for stiplet linje. Boligprogram og utbyggingsavtale Illustrasjoner Antall boenheter må meldes inn i boligprogrammet. Kommunen anbefaler at det inngås utbyggingsavtale før utbygging innenfor planområdet igangsettes. Snitt/illustrasjoner skal vise: - Sol - og skyggeanalyse i forhold til eksisterende vegetasjon. - Snitt og illustrasjoner. Temaene som er viktig å få vurdert i planprosessen: - Ved plassering av nye boenheter må det være fokus på gode uteromskvaliteter, spesielt med tanke på solforhold. Planområdet er påvirket av skygge i den vestre delen av planområdet. I den delen er det positivt hvis infrastruktur kan plasseres. Særskilte utredninger Området ligger innenfor marin grense. I naboplanen, reguleringsplan for Ravnåsveien 6, har NVE vært opptatt av vurderingen av grunnforhold, flom og skredfare. Dette tema kan komme i aktuell plan. Registrering av Naturmangfold må sjekkes ut tidlig i planprosessen. Den må også ligge til grunn for en tynningsplan. Konsekvensutredning Prosess Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Saksbehandler ønsker å være med tidlig i planprosessen før Side 5 av 10
komplett planforslag sendes inn. Det har vært gjennomført en felles befaring med representanter fra kommune. De tema som ble diskutert var: - Plassering av boliger i den østre delen av planområdet, på grunn av skygge fra vest. - Innkjørsel til området fra øst. - Stiadkomst til kvartalslekeplass over Ravnåsveien. - Planens avgrensning. - Planlegge skråningen mot Ravnåsveien som annen veigrunn for å muliggjøre skjøtsel av vegetasjonen. Konklusjon Det er viktig å skape gode bokvaliteter i område, spesielt med tanke på solforhold. Det er positivt å forsterke det eksisterende gateløpet som er relativt tett. Tett og lav småhusbebyggelse er å foretrekke i dette område. Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid. Nina Malo, 30.09.2015 Saksbehandler Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 6 av 10
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Formål: Bebyggelse og anlegg Hensynssone: gul støysone Bestemmelser - 70 % av nye boenheter skal være universelt utformet. - I Kvadraturene med nære randsone, samt bydels- og områdesentrene skal minimum uteoppholdsareal pr. boenhet på egen tomt eller fellesareal være 25 m2.i resten av kommunen er kravet minimum 80 m2. Nærmere krav for de enkelte områder fastsettes i reguleringsplan. - Støy (dag og natt) skal utredes ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Gul sone er en vurderingssone der støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom risikoreduserende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. - Ved utbygging i nye eller etablerte utbyggingsområder skal det etableres/være etablert kvartalslekeplass/tilbud, med integrert sandleketilbud på minimum 2,25 dekar, maksimalt 400 meter i luftlinje fra bolig. Det skal etableres/være etablert sandlekeplass/tilbud på minimum 250 m2, maksimalt 100 meter Side 7 av 10
i luftlinje fra bolig ved utbygging i nye eller etablerte utbyggingsområder. Terrengsprang større enn 10 meter og vei større enn atkomstvei A1 regnes som barriere for atkomst til sandlekeplass. - Det skal være sol på minst halve utearealet klokken 15 vårjevndøgn. Areal brattere enn 1:3 er ikke tellende i arealberegning etter bestemmelsenes 9 b, unntatt der dette kan inngå i lekeareal, for eksempel akebakke. Parkering i ytre sone: Bolig: Bil: 2 biler pr. bruksenhet, på egen tomt eller 1,5 biler på felles parkeringsplass Gjesteparkering: 0,25 bil pr. bruksenhet på offentlig parkeringsplass Sykkel: min 2 pr. bruksenhet Reguleringsplan for Øvre Mosby, regulering av veier (1968) Formål: Vei Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne reguleringsplanen som den overlapper. Side 8 av 10
Annet planarbeid i området Øst for planområdet pågår et planarbeid for Ravnåsveien 6. Reguleringsplanen innebærer fortetning med småhusbebyggelse. Nasjonale føringer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging T- 1497 (2011). Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag (T-1078, 1994). Retningslinje for planlegging av riks- og fylkesveger (T-1057, 1994). Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1521, 2012). Aktuelle lover Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) GENERELL INFORMASJON Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Side 9 av 10
Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no Det varsles samtidig oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no teknisk og eiendom Reguleringsplaner Skal du utarbeide en detaljregulering? eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Mosby Utvikling AS advokat Per Ove Tønnessen Pb 281 4663 Kristiansand Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 10 av 10