Postboks 150 Oppsal, 0619 Oslo Besøksadresse: Olaf Helsets vei 6 www.eiendomstaksering.no Tlf: 23 06 02 00 Fax: 23 06 02 01 Org.nr: 976 591 534 Verdi- og lånetakst over andel/aksje i Borettslaget Årvoll Øst Andelsleilighet i Kildeveien 43 A 0590 OSLO Gnr. 87 Bnr. 8 Leilighet nr. 32/2 Andel/aksjenr: 140 OSLO KOMMUNE Utført av: Per Christian Mathiesen pcm@eiendomstaksering.no Mobil: 90 77 43 43 Oppdrag 413 Befaringsdato: 03.05.2011
Verdi- og lånetakst over andel/aksje i Borettslaget Årvoll Øst Andelsleilighet i Kildeveien 43 A 0590 OSLO Gnr. 87 Bnr. 8 Leilighet nr. 32/2 Andel/aksjenr: 140 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Populær og barnevennlig beliggenhet med lekeplasser og store grøntområder samt en koselig badeplass inntil borettslaget. Flotte lyse-/solforhold. Skoler/barnehager, forretninger, treningsenter samt meget gode bussforbindelser i umiddelbar nærhet. Kort vei til marka med badevann, flotte turstier, lysløyper og slalombakke. Årvoll gård med diverse aktiviteter for små og store. Leiligheten ligger i 1 etasje og derav enkel adkomst og noe innsyn. Pent opparbeidet med gressplen, trær/prydbusker, internveier, sittegruppe og lekeplass. Område bestående av lavblokker og småhusbebyggelse. 3-roms leilighet med normal standard, og normalt godt vedlikeholdt. Tidsmessig kjøkken og bad. Balkong. Downlights i himling i alle rom. Ingen heftelser eller servitutter som normalt vil ha innvirkning på takstverdiene er opplyst eller hensyntatt i takstvurderingen. På forespørsel har eier opplyst at man ikke er kjent med at boligen er beheftet med skjulte feil/mangler eller offentlige pålegg som ikke er utført eller nevnt i denne vurdering. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av kommunalt bygningsarkiv. Markeds- og låneverdi Takstverdien gir uttrykk for hva som kan forventes oppnådd i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Eier plikter å kontrollere takstdokumentet for eventuelle feilopplysninger og mangler før bruk. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 200 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 900 000 Oslo, 06.05.2011..................................... Per Christian Mathiesen pcm@eiendomstaksering.no Mobil: 90 77 43 43 Norsk Eiendomstaksering AS Org.nr. 976 591 534 Per Christian Mathiesen 413 03.05.2011 2 av 6
Oppdrag og forutsetninger Verditaksering i forbindelse med salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne oppdage etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Det er generelt ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransegrenser i NS3420, dvs. evt. skjevheter av gulv eller andre konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger - 2008, som er utarbeidet i forhold til ny: "Norsk Standard 3940 : 2007". Arealet avrundes til nærmeste hele kvadratmeter. BTA er beregnet. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk. Dette kan medfører at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke bære ansvaret for slike forhold. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet slik det fremsto på befaringsdagen. Rekvirent Rekvirert av: Marit Nybakken Tlf.: 916 32 408 Besiktigelse, tilstede Dato: 03.05.2011 - Marit Nybakken - Per Christian Mathiesen Takstmann Tlf.: 90 77 43 43 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Tomteareal, matrikkelnummer og byggeår er hentet fra Norges Eiendommer på internett. Andre dok./kilder: Eier Eier informerte generelt om boligen ved befaringen. Forretningsfører Generel info om regnskap og eiendom. Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Fra Ant. sider 1 Planskisse NORSK 1 EIENDOMSTAKSERING AS Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 87 Bnr. 8 Leilighet nr.: Leilighet nr. 32/2 Etasje 1 Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Marit Nybakken & Ola Christian Gundelsby Borettslaget Årvoll Øst Aksje/andelsnr.: 140 Pålydende: Kr 100 Borettsinnskudd: Kr 4 000 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 3 707 Norsk Eiendomstaksering AS Org.nr. 976 591 534 Per Christian Mathiesen 413 03.05.2011 3 av 6
Kommentar: Felleskostnader inkluderer vaktmestertjenester, kabel-tv, fellesvaskeri, trappevask, betjening av fellegjeld, offentlige avgifter, forsikring. Tomt: Adkomst: Eiet tomt. Areal 29 617 m² Info hentet fra usbl Offentlig. Årsregnskap Forretningsfører: usbl tlf: 22 98 38 00 Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Samlet aksje/andelskapital: 23 300 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 932 000 Omløpsmidler: 3 294 958 Kortsiktig gjeld: 1 962 875 Sum disponible midler: 1 332 083 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 50 212 212 Andel av disponible midler/formue: 8 216 Andel av langsiktig fellesgjeld: 215 931 Andre opplysninger: Andel fellesgjeld og formue er pr. 31.12.2010 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: if. skadeforsikring. Avtalenummer: 3061361 Kommentar: Fellespolise i brl. Ligningstakst Ligningstakst: Kr 500 642 År 2010 Opplyst av eier. Bygninger på eiendommen Aksje/andelsleilighet Byggeår: 1954. Ifg. EDR (Norges Eiendommer) Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Norsk Eiendomstaksering AS Org.nr. 976 591 534 Per Christian Mathiesen 413 03.05.2011 4 av 6
Aksje/andelsleilighet - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Kjeller Bod og fellesvaskeri. Ikke besiktiget på befaringsdagen. 1. etasje 70 64 64 Entré/gang, stue, soverom, bad/wc, kjøkken, soverom 2 Arealer er ca. arealer og er oppmålt på befaringsdagen, BTA er beregnet. Loft Bod. Ikke besiktiget på befaringsdagen. Sum bygning 70 64 64 Aksje/andelsleilighet - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Entré/gang, stue, soverom, bad/wc, kjøkken, soverom 2 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Aksje/andelsleilighet Lokalisering Aksje/andelsleilighet Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Lavblokk på 4 etasjer samt kjeller og loft, i murkonstruksjon, utvendig kledd med fasadeplater. Sadlet takkonstruksjon. 210 Grunn og fundamenter, generelt Antatt fundamentert på faste masser. 233 Vinduer Vinduer av nyere dato, 2-lags og trekarm. 235 Ytterdører og porter Ny type entredør med brannklasse B-30 og lydklasse db-35. (SSB nr. H0102) 244 Innvendige dører Plane og profilerte dører. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Fliser i bad og entré/gang, laminat i resterende rom. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Fliser i bad, ellers malte flater og tapet. 255 Overflater på innvendig himling Panel i kjøkken, ellers malte flater og downlights i alle rom. 261 Trapper og ramper Støpt trapp i oppgang, med terrasso design. 262 Balkonger Sydvendt balkong på ca. 6 kvm. med adkomst fra stue. 270 Fast inventar, generelt Normalt med garderobeskap i boligen. Speil skyvedørsgarderobe i soverom. 272 Kjøkkeninnredning Tidsmessig nyere kjøkkeninnredning med hvite profilerte fronter og dører. Heltre benkeplate med nedfelt kum og induksjon platetopp. Integrert oppvaskmaskin og komfyr samt mikro. Ventilator. Fliser over benk. Godt med skapplass. Plass til lite spisebord. Norsk Eiendomstaksering AS Org.nr. 976 591 534 Per Christian Mathiesen 413 03.05.2011 5 av 6
273 Innredning og garnityr for våtrom Tidsmessig flislagt bad fra 2010. Dusjnisje med glassdør. Veggfestet toalett, servant nedfelt i benkeplate. Skap, speil og lys. Opplegg for vaskemaskin. Varme i gulv og downlights i himling. 320 Varme, generelt Sentralvarme med radiatorer, inkludert i fellesutgiftene. Varme i gulv på baderom. 400 Elkraft, generelt Sikringskap i oppgang, med automatsikringer og jordfeilbryter samt strømmåler i skap. Elektrisk anlegg er utenfor takstmannens kompetanseområde og er derfor ikke vurdert. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Kabel-TV. Bredbånd. Porttelefon og døråpner. 900 Annet Brannslukningsutstyr og røykvarsler i boligen. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 44 484 Sum kostnader Kr: 44 484 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Aksje/andelsleilighet 1 690 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 230 000 Teknisk verdi bygninger: 1 460 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 460 000 Normal tomteverdi: 950 000 Andel disponible midler: 8 216 - Andel fellesgjeld: 215 931 Verdi adkomstdokument: 2 202 285 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 200 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 900 000 Norsk Eiendomstaksering AS Org.nr. 976 591 534 Per Christian Mathiesen 413 03.05.2011 6 av 6