Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 393 210 Våtromsrapport Adresse Oscar Mathisens gate 3 Kommune STAVANGER 4021 STAVANGER Matrikkel Gnr. 26 Bnr. 297 Anr. 647 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Rapportansvarlig Stavanger Bygg-og BoligTakst (SBBTakst) Takstingeniør: Gisle Fossmark Solhadle 4 4070 RANDABERG Tlf.: 92612159
Våtromstesten og dens avgrensninger Våtromstesten er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Våtromstesten er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i våtromstesten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Side1av8
Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Svikt Stikktakninger Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmålerutstyr Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Oppdrag og forutsetninger : Våtromskontroll med arealmåling. Eiers egenerklæring er ikke gjennomgått. EL - og VVS anlegget er ikke kontrollert da dette krever spesialkompetanse. Rapportens referanser er knyttet opp mot NS 3424 og er utført som en visuell besiktigelse. Tilstand (referanse) relateres til når bygningen-bygningsdelen ble tatt i bruk. Forskriftenes referanse er gjeldende plan-/ og bygningslov m/teknisk forskrift gjeldende ved oppføringstidspunkt. Avviksforhold iht dagens forskrift kan kommenteres. Kontroll av byggesøknader og offentlige godkjenninger inngår ikke i rapportens mandat. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis etter NBI,s veiledning for NS 3434 og tilhørende definisjon og terminologi på følgende måte : TG 0 : Ingen symptomer (nytt/ikke tatt i bruk) TG 1 : Svake symptomer TG 2 : Middels kraftige symptomer TG 3 : Kraftige symptomer Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 2-3 i enkelte tilfeller gis ut fra levetid og ikke funksjonssvikt. Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken ansettelsesforhold til-, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. Side2av8
1. Faktaopplysninger 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Oscar Mathisens gate 3 Postnr 4021 Sted STAVANGER Gnr 26 Bnr 297 Fnr Snr Lnr Anr 647 Hjemmelshaver TJENSVOLL TERRASSE 1 BORETTSLAGET Type bygg Borettslagsleilighet Byggeår 1976 Rehabår Byggemåte Betong og tre. 1.2 Befaring Befaringsdato Tilstede Anne-Lise Danielsen Rekvirent Anne-Lise Danielsen 1.3 Arealer og romfordeling Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@ nito.no. Leilighet, arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg 51 47 46 1 Entre, 1 stk soverom, bad, stue og kjøkken. Bod. SUM 51 47 46 1 Sum alle bygninger Bruksareal BRA m2 BTA Totalt P-ROM S-ROM SUM 51 47 46 1 Anvendelse Side3av8
Kommentar til arealer Arealmålinger er utført etter " Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2014" BTA areal er anslått på grunnlag av BRA oppmåling. Bod i lukket anlegg i underetg på 3 m2, dette arealet er ikke medtatt i arealoppstillingen ovenfor. Kommentar til planløsning Leilighet på ett plan/etasje. Entre/gang, bod, bad, 1 stk soverom, stue og kjøkken. Utgang til terrasse/hageområde fra stue. 1.4 Sammendrag / konklusjon Borettslagsleilighet som ligger på Tjensvoll i Stavanger kommune. Oppført i 1976. Leilighet som framstår greit vedlikeholdt, med normalt vedlikehold. Nytt kjøkken iflg eier fra 2006. Ute-/fellesområder som er godt vedlikeholdt Se forøvrig enkeltpunkter videre i rapporten. Underskrifter Sted og dato Randaberg, 09.11.2016 Gisle Fossmark Side4av8
2. Våtrom 2.1 Bad med ukjent alder på grunnstamme/belegg TG 2 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Gulvbelegg med oppbrett, malt strie og fliser på vegger i dusjnisje. Toalett på gulv, seksjon med vask. Dusjkabinett og avtrekk på vegg. Avløp/vann under vask fast uten lekkasje. Godt vanntrykk ved samtidighet 2 stk kraner. Ingen fuktutslag på gulv eller vegger. Ingen riss eller avskallinger i flisefuger i dusj som kan indikere fuktproblematikk i konstruksjonen under, noen plastplugger er montert i vegg som vil punktere evt membran på vegg. TG: 2 Belegg på gulv er tilsluttet sluk med klemring. Fall på gulv fra dør til overkant slukrist er 5 mm på en avstand på ca 1,2 meter. Oppkant/brett på dørterskel 18 mm. Felles, mekanisk avtrekk på vegg, er ikke funksjonstestet. Ufagmessig fuging av mykfuger på fliser vegg i dusj, samt enkelte mangler av fugemasse i flisefuger. TG: 2 Oppbrett av belegg på dørterskel med brudd/oppsprikking. TG: 2 Det bør monteres vinkellist på dørterskel/oppbrett for å beskytte belegg. På generelt grunnlag bør sluker rengjøres jevnlig for godt avløp, samt ventilkapper kan støvsuges/rengjøres for optimal funksjon. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Levetidsbetrakninger : I hht. Byggforsk byggedetalj 700.300, er normal levetid for baderom 15-25 år. Normal levetid for baderomspanel 10-20 år, vinylbelegg 10-30 år, for tapet 10-15 år, for plassbygde dusjnisjer med fliser på vegg og gulv 10-15 år, for karløsninger som badekar og dusjkabinett med kontrollert avløp til sluk er levetiden 20-25 år. Normal levetid for armaturer 10-30 år. Golvsluker er 30-60 år. Klosetter og vasker 25-45 år. Side5av8
2.2 Kjøkken iflg eier fra 2006. TG 2 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Lyse fronter/dører med speil/spor. Frittstående kjøleskap/frys og komfyr med keramisk platetopp og ventilator over. Vaskemaskin og varmtvannsbereder i benkeskap. Avløp/vann under vask funnet i orden uten lekkasje. Ingen fuktutslag utsatte steder på gulv ved vask, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Ventilator OK, spjell for åpne-lukk ved bruk. Slitte fronter/dører, spesielt i området ved vask, samt benkeplate med oppsprikking. TG: 2 Løs gulvsokkel ved vask/hjørne. TG: 2 Kjøkkenet fungerer med dagens tilstand og fronter/dører og benkeplate kan skiftes/justeres etter behov. Filter i avtrekksvifte rengjøres etter behov. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. : I hht. Byggforsk byggedetalj 700.300 levetider for sanitær/kjøkken installasjoner i boliger: Kjøkkeninnredninger 20-60 år. Varmvannsberedere, forventbar levetid 15-30 år. Blandebatterier byttes normalt pga. drypplekkasjer, funksjonssvikt eller umoderne design 10-25 år, anbefalt brukstid 15 år. Anbefalt brukstid for skjøtesystemer 50 år. Det samme for kobberrør. Teknisk levetid på de fleste innvendige rør er 25-100 år. For stålrør 15-30 år. Avtrekksvifter anbefales skiftet ut etter 15 år. 3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør TG 1 Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Kobber som vannledninger, PP/PVC som avløpsrør. Side6av8
Synlige rørdeler under vasker funnet i orden uten lekkasje. Skjulte rør og bunnledninger, samt rørdeler i fellesarealer og i annen seksjon er ikke besiktet og vurdert. Sluker rengjøres jevnlig og etter behov. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. : I hht. Byggforsk byggedetalj 700.300 levetider for sanitær/kjøkken installasjoner i boliger: Kjøkkeninnredninger 20-60 år. Varmvannsberedere, forventbar levetid 15-30 år. Blandebatterier byttes normalt pga. drypplekkasjer, funksjonssvikt eller umoderne design 10-25 år, anbefalt brukstid 15 år. Anbefalt brukstid for skjøtesystemer 50 år. Det samme for kobberrør. Teknisk levetid på de fleste innvendige rør er 25-100 år. For stålrør 15-30 år. 3.2 Ventilasjon TG 1 Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. ene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Naturlig lufting øvrige rom. Ventilator og ventilenhet på bad funnet i orden. Naturlig lufting øvrige rom via vinduer/dører. Iflg eier er ventilator skiftet ifm med nytt kjøkken. På generelt grunnlag bør filter i motor/enhet skiftes minst hvert 2 år, filter på vifte over platetopp etter behov. Ventilenheter kan støvsuges/rengjøres for optimal funksjon. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. : I hht. Byggforsk byggedetalj 700.300 levetider for sanitær/kjøkken installasjoner i boliger: Avtrekksvifter anbefales skiftet ut etter 15 år. Side7av8
3.3 Varmtvannsbereder Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Bereder plassert i benkeskap/hjørne på kjøkken. Det er ikke luke/tilgang til varmtvannsbereder, antar det er 120 liter, ukjent år. Settes ikke TG. Etablere luke/tilgang til varmtvannsbereder. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. : I hht. Byggforsk byggedetalj 700.300 levetider for sanitær/kjøkken installasjoner i boliger: Kjøkkeninnredninger 20-60 år. Varmvannsberedere, forventbar levetid 15-30 år. TG Side8av8