Tømrermester/takstmann Hellerudstubben 32 C 0671 OSLO E-post: runekas@online.no Mobil: 90 92 37 60 Org.nr: 977462568 Verdi- og lånetakst over aksje i Sandakerveien 67 AS Sandakerveien 67 C 0477 OSLO Gnr. 224 Bnr. 349 Leilighet nr. 44 Aksjenr.: 26 OSLO KOMMUNE Utført av: Rune Kristiansen Autorisert takstmann / tømrermester Oppdrag 2012323 Befaringsdato: 21.05.2012
Verdi- og lånetakst over aksje i Sandakerveien 67 AS Sandakerveien 67 C 0477 OSLO Gnr. 224 Bnr. 349 Leilighet nr. 44 Aksjenr.: 26 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Beliggende i etablert bolig og forretningsområde med bygårder på Sandaker. Kort vei til Sandaker senter, forretninger, bank, post, servicetilbud og off. transport m.m. Det ligger flere parker i nærheten med tur og rekreasjonsmuligheter. Adkomst fra Sandakerveien til felles oppgang. Mulighet for leie av parkering etter venteliste, forøvrig parkering i gate etter gjeldende parkeringsbestemmerlser. Fellesarealene er opparbeidet med gressplener, beplantning, asfalterte veier, sittegrupper, m.m. Boligaksjeselskapet utfører løpende vedlikehold av bygningsmassen. Det er utført flere vedlikeholdsarbeider. Bl.a. er vinduer og balkondører byttet og det er montert nye hovedinngangsdører. Aksjelaget har vedtatt å få lagt inn fjernvarme. Det kommer i løpet av vinteren eller våren 2012. Selskapet har i perioden 2001 til 2006 lagt nytt tak, utført modernisering på el-anlegg, utført våtromsrehabilitering, samt pusset opp fasade. Arbeidene ble sluttført høsten 2006. Det ble i 2009 utført maling av trappeganger m.m. For nærmere opplysninger vedr. utført og planlagt vedlikehold, se årsberetningen. På forespørsel har eier opplyst at de ikke kjenner til evnt. skjulte feil/mangler eller spesielle forhold ved leiligheten. Boligen var møblert på befaringsdagen med de begrensninger dette medfører. Møbler, innredninger, løsøre o.l. er ikke flyttet på. Markeds- og låneverdi Romslig og gjennomgående 2-roms aksjeleilighet beliggende i 5. etg. (Topp-etg.) Leiligheten har en god innvendig standard, og ble oppusset/oppgradert i hovedsak i 2004. Bl.a. malte veggflater, laminatgulv, nyere innerdører, og IKEA kjøkkeninnredning m.m. Modernisert/rehabilitert og flislagt bad fra ca. 2003. For nærmere opplysninger, se takstens enkeltpunkter. Utgang fra stuen til østvendt balkong med utsyn over nærområde. Leiligheten gir et normalt bra helhetsinntrykk. Beliggende i et sentralt og populært boligområde. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 900 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 620 000 Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Oslo, 24.05.2012..................................... Rune Kristiansen Autorisert takstmann / tømrermester Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012323 21.05.2012 2 av 6
Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretningsog næringsbygg. Egne forutsetninger Skader, feil og mangler er avhengig av forskrifter og byggeskikk som var gjeldende da bygget ble oppført. Normal slit og elde beskrives ikke. Forholdene er likevel hensyntatt i verdifastsettelsen. Det er ikke innhentet grunnboksutskrift for eiendommen og eventuelle tinglyste heftelser er ikke gjort kjent for takstmann med mindre annet er opplyst. Ved besiktigelsen blir det gjort stikkprøver med fuktindikator på erfaringsmessig utsatte plasser som våtsoner m.m. dersom disse er tilgjengelige. Eventuelle mangler/fuktverdier blir da kommentert. Utstyr og innredninger er ikke funksjonstestet. Opplysninger om årstall for utskiftninger/fornyelse av rom og bygningsdeler, samt forhold knyttet til vann -og avløp, adkomstvei m.m. er ihht. opplysninger gitt av rekvirent/ tilstedeværende. Arealene er oppmålt innvendig (BRA) og tillagt skjønnsmessig vurdert veggtykkelse for beregning av BTA. Yttertak/yttervegger inspiseres normalt utvendig fra bakkeplan. Garasjeplass og boder i fellesanlegg er ikke besiktiget med mindre annet er opplyst. Rekvirent Rekvirert av: Hanne-Torill Mevik og Lars Sundnes Løvlie Besiktigelse, tilstede Dato: 21.05.2012 - Rune Kristiansen Takstmann - Hanne-Torill Mevik Eier Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Årsberetning/regnskap Innkalling til generalforsamling 2011, med regnskapstall for 2010. Andre dok./kilder: Eier Opplysninger vedrørende påkostninger og Forretningsfører vedlikehold, samt evnt. feil/mangler er oppgitt av eier. Opplysninger vedrørende fellesgjeld, fellesutgifter, aksjeeier, aksjenr. m.m er oppgitt av forretningsfører. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 224 Bnr. 349 Leilighet nr.: Leilighet nr. 44 Etasje 5 Eier adkomstdok.: Hanne-Torill Mevik og Lars Sundnes Løvlie Selskap/borettslag: Sandakerveien 67 AS Leilighetstype: Aksjeleilighet Aksjenr.: 26 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 3 642 Kommentar: Felleskostnadene inkluderer bl.a. fyring og varmtvann, trappevask, vaktmestertjeneste, kabel-tv/internett og nedbetaling av fellesgjeld m.m. Tomt: Festet tomt. Areal 4 195 m² Ifølge opplysninger hentet fra EDR Adkomst: Offentlig og privat. Asfalterte interne veier til oppgangene. Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012323 21.05.2012 3 av 6
Årsregnskap Forretningsfører: Dalan Adokatfirma Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Samlet aksjekapital: 106 000 Omløpsmidler: 1 374 595 Kortsiktig gjeld: 678 533 Sum disponible midler: 696 062 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 29 000 000 Andel av disponible midler/formue: 11 325 Andel av langsiktig fellesgjeld: 308 927 Andre opplysninger: Andel fellesgjeld pr. 31.12.2011 ifølge opplysninger gitt av eier. Festeforhold Årlig festeavgift: Kr 212 668 Inngått år: År 1988 Festetid utløper: År 2068 Kommentar: Bortfester er Oslo Kommune. Festetiden er 80 år fra 1988. For øvrige opplysninger se festekontrakten. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If... Avtalenummer: 4610639 Kommentar: Fellesforsikring Bygninger på eiendommen Boligblokk - Leil. 44 Byggeår: 1939. I følge Norges Eiendommer cd-rom nr: 3-2000. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012323 21.05.2012 4 av 6
Boligblokk - Leil. 44 - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 5. etasje 56 50 50 Entre, bad, soverom, kjøkken og stue. Balkong med adkomst fra stue. Boder Loft- og kjellerbod. Dette er tilleggsarealer, og medregnes derfor ikke i boligens arealoppsett. Sum bygning 56 50 50 Boligblokk Leil. 44 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 5. etasje Entré, bad, stue, kjøkken, soverom KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk - Leil. 44 Lokalisering Boligblokk - Leil. 44 Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter Såle på ukjent grunn. Grunnen antas å være stabil. 230 Yttervegger Grunnmur i støpt betong. Yttervegger i murverk, utvendig pusset og malt. Det ble utført div. fasadearbeider i 2004/05. 233 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre. 3 lags glass. Brann og lydklassifisert entredør. 245 Innervegger - Kledning og overflate Innvendige vegger overflatebehandlet med malte flater. Keramiske fliser. Nyere og hvitmalte innerdører. 250 Dekker Støpte dekker i armert betong. 254 Dekker - Gulv og overflate Keramiske fliser i bad. Forøvrig laminatgulv og flislaminat. Vedlikehold ol: Gjennomgående endeskjøter på laminatgulv i soverom. 255 Dekker - Himling og overflate Malte himlinger i alle rom. Innfeldte downlights i bad. 260 Yttertak Valmtak i trekonstruksjon tekket med takstein. Takene er lagt om i senere år. 271 Kjøkkeninnredning Tidsmessig IKEA kjøkkeninnredning med takhøye skrog, og med fabrikk-malte fronter, lys under overskap, laminat benkeplate, nedfeldt rustfri oppvaskkum, opplegg for oppvaskmaskin, integrert stekeovn/komfyr med nedfelt koketopp, kullfilter-ventilator og fliser over benk. Dempere på fronter/skuffer. 272 Garderobe Nyere garderobeskap i soverom. 284 Balkonger Utgang fra stuen til balkong. Det er lagt tregulv på balkongen. 315 Sanitær - Utstyr Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012323 21.05.2012 5 av 6
Dusj med dusjvegger, veggmontert klosett, servant, og opplegg for vaskemaskin i bad. Det ble søkt etter fukt med elektromagnetisk fuktindikator på vegger i dusjsone i bad, og ingen unormale verdier ble registrert på befaringsdagen. Badet ble rehabilitert/modernisert i regi av borettslaget i ca. 2003 med bla. nytt sluk og membraner, elektrisk gulvvarme, fliser og sanitærutstyr m.m. Gulvvarmen ble reparert i 2006. Vedlikehold ol: Sprekk i en gulvflis ved vaskemaskin, samt i en veggflis under klosett. Ifølge eier kan det etter dusjing bli stående litt vann ved siden av sluk inne i dusjen. 320 Varme Radiatorer tilknyttet sentralt fyringsanlegg. Selskapet er tilkoblet fjernvarme. Elektrisk gulvvarme i bad. 400 Elkraft Oppgradert sikringsskap med automatsikringer, 32 amp. hovedsikringer og jordfeilbryter. Kurs 7 erstatter kurs 5. Dels skjult, dels åpent el-anlegg i leiligheten. Forøvrig er det elektriske anlegget ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanse/autorisasjons-område. El-oppgraderingen ble utført i 2002. 900 Annet Dørtelefon, kabel-tv, røykvarsler og brannslukningsutstyr. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 43 704 Sum kostnader Kr: 43 704 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk Leil. 44 1 600 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 350 000 Differansen mellom teknisk verdi, og leilighetens markedsverdi, er takstmannens vurdering av verdien på leilighetens beliggenhet m.m., samt fradrag for fellesgjeld. Teknisk verdi bygninger: 1 250 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 900 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 620 000 Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Rune Kristiansen Takst AS Org.nr. 977462568 2012323 21.05.2012 6 av 6