FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN FOR ILDJERNÅSEN GNR/BNR. 2/1015 I NESODDEN KOMMUNE SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Plan nr. 20120173 SAKSNR. DATO SIGN. Revisjon 10.07.2015 Kommunestyrets vedtak: 118/15 22.10.2015 2. gangs behandling i det faste Planutvalget 077/15 25.08.2015 Offentlig ettersyn fra 20.11.2013 til 22.01.2014 1. gangs behandling i Planutvalget 096/13 22.10.2013 Kunngjøring av oppstart av planarbeidet 31.01.2011 1 Hensikt Planenes hensikt er å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse i form av terrassehus som en krans rundt kollen på nord og østsiden av eiendommen. Bevare Varden og landskapet på vest og sydsiden av kote 151 som naturtomt og friområde. 2 Arealformål iht. PBL 12-5: 2.1 Bebyggelse og anlegg Arealet reguleres til: Boligbebyggelse, 4,3DA til bolig + 1,7DA til veiformål. 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Arealene reguleres til: Kjørevei Annen veigrunn-grøntareal 2.3 Grønnstruktur Arealene reguleres til: Naturtomt Tursti 3 Grad av utnytting (Maks BRA) Grad av utnytting skal ikke overstige 3320m2 BRA. Parkeringsarealer og konstruksjonsarealer helt eller delvis under terreng, medregnes ikke i grad av utnytting. Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) er 35 % av tomtens nettoareal. Bebygd areal beregnes i henhold til Norsk Standard 3940. Kjørearealer og parkeringsplasser helt eller delvis under terreng, medregnes ikke inn i BYA. 4 Byggeområdet Bebyggelsen plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet.
Det skal bebygges med konsentrert boligbebyggelse i form av fire adskilte leilighetsbygg. Bebyggelsen skal tilfredsstille kravene til universell utforming/tilgjengelighet, både ved utforming av den enkelte leilighet og med tilrettelegging for full tilgjengelighet. Det tillates å oppføre bebyggelsen med en avstand på 30 meter fra senterlinje fylkesvei. 4.1 Antall leiligheter og størrelser 16 stk. leiligheter mellom 59m2-80m2 12 stk. leiligheter mellom 99-110m2 2 stk. leiligheter på 120m2 Leilighetene på første plan skal ha direkte adkomst/tilgang til uteområdene med hvert sitt private område. 4.2 Plassering av gesimshøyder Gesimshøyden må ikke overskride 9,5m fra ferdig planert terreng. For garasjer og mindre bygg skal gesimshøyden ikke overskride 3,5m målt fra ferdig planert terreng. Gesims- og mønehøyde måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Rekkverk tillates oppført over gesims. Det tillates oppbygg for tekniske anlegg, trapperom og heisrom over maksimal gesimshøyde. Disse oppbyggene kan strekke seg opp mot kote 155. 4.3 Bebyggelsen skal ha flate tak. 5 Parkering Parkering skal fortrinnsvis anlegges som felles parkeringsanlegg i kjeller. Antall plasser beregnes etter følgende norm: 1 roms leilighet og hybler: 1,0-1,2 parkeringsplasser 2 roms leilighet: 1,2-1,4 parkeringsplasser 3-4 roms leilighet: 1,4-1,7 parkeringsplasser 5 roms leilighet eller mer: 1,7-2,0 parkeringsplasser 5.1 Sykkelparkering Boliger skal ha 2 sykkelplasser pr 100m2. 6 Samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og grønnstruktur Det skal inngås utbyggingsavtale om veiutforming for vei som skal overtas til offentlig eie og drift. Kjørevei skal opparbeides iht. tegninger som godkjennes i forbindelse med at det inngås utbyggingsavtale med veimyndigheten i Nesodden kommune. Det skal anlegges en offentlig gangsti/turvei som bindeledd mellom boligenes fellesareal i forlengelsen av Richard Bachesvei og opp mot det høyeste punktet på Varden. Gangstien skal anvises på utomhusplan og detaljprosjekteres i forbindelse med søknad om tiltak.
7 Utforming Bebyggelse, anlegg og utearealer skal utformes slik at området samlet sett fremstår med et helhetlig preg, og med god arkitektonisk utforming med fokus på fjernvirkning og bevare virkningen av kollen. Byggene skal oppføres med avdempet farge/valør- og materialbruk tilpasset terreng og omgivelser. All utbygging skal tilpasses de terrengmessige forhold. Bruk av forstøtningsmurer og kunstige fyllinger skal minimeres. Bygningselementer over maksimal gesims- eller mønehøyde skal utformes som en harmonisk del av arkitekturen. Takflater tillates ikke benyttet som terrasser (gjelder takterrasse over øverste etasje). Opparbeidede utomhusarealer og lekeplasser skal, så langt det er mulig, være utformet med universell utforming. Areal for avfallsoppsamling skal være skjermet fra bebyggelsen. Det vil være en felles avfallsoppsamling for alle boenhetene. Avfallsoppsamling skal følge gjeldende veileder fra Follo Ren. 8 Minste uteoppholdsareal Utomhusarealer som er beregningsverdige skal ikke være brattere enn 1:3 og tilfredsstille kravene til støy og luftforurensing. Minste uteoppholdsareal (MUA) pr. bolig skal være 50m2. 9 Utomhusplan Før igangsettingstillatelse gis, skal det foreligge godkjent plan for den ubebygde delen av området. Utomhusplanen skal vise eksisterende og nye koter, adkomstforhold, bruken og utforming av felles utearealer med evnt. bakkeparkering, sykkelparkering, lekeplasser, beplantning, materialbruk, sittegrupper, gangveier og avfallsoppsamling. Vegetasjon som skal bevares skal avmerkes. Planen skal redegjøre for hvordan krav til universell utforming er oppnådd. Uteoppholdsareal og gangsti skal være ferdig opparbeidet iht. godkjent utomhusplan, før ferdigattest kan gis. 10 Miljø Det skal ved opparbeidelsen av området legges vekt på å finne løsninger preget av miljøog ressurstenkning. Bebyggelsen skal planlegges og prosjekteres med sikte på å minimere energibruken i hele bebyggelsens levetid. Det skal benyttes miljøvennlige materialer med lang levetid og god materialutnyttelse.
Mengden av avfall i byggeprosessen skal minimeres. Det skal legges til rette for kildesortering i driftsfasen. 11 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer, T-1442, eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for veitrafikkstøy, gjelder for planområdet. Krav om dokumentasjon og avbøtende tiltak i forhold til støy må være på plass før igangsettingstillatelse kan gis, jf. støyretningslinjen T-1442/2012. Krav i forhold til avbøtende tiltak, jf. støyfaglig rapport, må følge rammesøknaden. Det skal være dokumentert at det er utført støyskjermingstiltak som sikrer at utendørs og innendørs støynivå ikke overskrider grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442/2012 tabell 2, og teknisk forskrift til plan- og bygningsloven NS 8175, klasse C før kommunen gir brukstillatelse for boliger som ligger i gul støysone. Støygrenseverdier i retningslinje T-1442/2012, tabell 3 skal gjelde for planen, med følgendepresiseringer: 1. Boenhetene innenfor avvikssonen skal ha minst ett soverom mot stille side. Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsom bruksformål kun har vindu mot støyutsatt side må ha balansert ventilasjon. 2. For å ivareta tillate støygrenseverdier skal det i områder der støynivået er over tillatte verdier utføres nødvendige skjermingstiltak. Dette må være tilstrekkelige tiltak slik at boenhetene og tiltenkt lekeplass kommer under kravet om tillatt støyverdi. 12 Rekkefølgebestemmelser 12.1 Radon Det installeres Radonsperre i alle konstruksjoner mot grunn i boligene. 12.2 Geotekniske undersøkelser Før søknad om igangsettingstillatelse skal geotekniske vurderinger være gjennomført med hensikt å avdekke eventuell ustabil fjellgrunn. Eventuelle avbøtende tiltak/sikring skal fremgå i søknaden. Ved sprengning skal det foretas målinger på eksisterende boliger i Richard Baches vei. 12.3 Kulturminne Det er registrert en gravrøys fra bronsealder på høyden sørvest for planområdet. Gravrøysen er lokalisert til gnr/bnr: 1/62 og 2/1015. Byggehøyder, volum og plassering skal hensyn ta opplevelsen av dette kulturminnet. Før vedtak av plan skal det være gjennomført arkeologisk registrering av planområdet i henhold til kulturminneloven 9. 12.4 Tekniske anlegg
Detaljplaner for tekniske anlegg (felles adkomstveier, vann og avløp) skal godkjennes av Nesodden kommune før arbeidene settes i gang. Anleggene skal bygges og ha en kvalitet samsvarende med gjeldene kommunal standard. 12.5 Infrastruktur Eksisterende kryss mellom Richard Baches vei og fv. 157 stenges samtidig med at Richard Baches vei tilknyttes planlagt kanalisert kryss. Nytt kryss med fv. 157 skal være ferdigstilt før byggetillatelse kan gis. Byggeplan skal være godkjent av Statens vegvesen. Richard Bachesvei skal være opparbeidet før ferdigattest av bebyggelsen gis. Uteoppholdsareal og gangsti/turvei skal være ferdig opparbeidet iht. godkjent utomhusplan, før ferdigattest gis. Utomhusplan skal realiseres før ferdigattest gis.