Forvaltning og styring av boligstiftelser v/ Jo Huus og Gro Pleym Iversen, Stiftelsestilsynet Konferanse om boligstiftelser 25. november 2014 Scandic Oslo Airport
Særegenheter ved boligstiftelser Formålet realiseres ofte gjennom forvaltning av boligeiendom for utleie til bestemte grupper Utdelinger skjer vanligvis ved at leietakere i stiftelsens målgruppe betaler en husleie som er lavere enn leie på markedsmessige vilkår. 3
Vanlige risikofaktorer Svikt i vedlikehold/fornyelse -> forringelse av realverdi, reduserte leieinntekter Manglende planlegging av vedlikehold -> merkostnader og kvalitetssvikt Manglende styringsinstrumenter -> beslutninger fattes på feil grunnlag Manglende avklaring av kapitalbehov -> for høyt eller vilkårlig utdelingsnivå Manglende sikring av ev. krav mot leietaker -> økonomisk tap 4
Observasjoner forut for temakontrollen Mange boligstiftelser har manglende bevissthet rundt begrepet «utdeling» Styret har ikke godt nok verktøy for å overvåke stiftelsens reelle økonomiske utvikling Manglende system for å opprettholde boligmassens verdi 5
Hypotese Det er risiko for at styret i boligstiftelser ikke har styringsinstrumenter som er gode nok til å møte stiftelseslovens krav til forsvarlig kapitalforvaltning 6
Tre-trinns kontrollen med stiftelser ST Revisor Styret 7
Temakontrollen 2014 Prosjektmål: kartlegge forvaltning og styring av boligstiftelser Nettbasert undersøkelse (større boligstiftelser) 180 stiftelse deltok Forvalter mer enn 15 000 boenheter Bruksareal på ca. 1 million kvadratmeter 8
Utvalgte funn - husleienivå Leies utleieobjektene ut til markedsmessig utleieverdi? Har stiftelsen et ideelt formål? Begrenses utleien til målgruppen i samsvar med formålet? 9
Utvalgte funn - utdeling Foretas det utdelinger som eksempelvis pengeutdelinger, rabattering av husleie, andre rabatterte ytelser? Hvem vedtar utdelingene? 10
Utvalgte funn utdeling (forts.) Husleienivå 11
Utvalgte funn vedlikehold/fornyelse Har stiftelsen vedlikeholdsplan? Hvilket siktemål har vedlikeholdsplanen? Skjer vedlikehold og fornyelse i samsvar med vedlikeholdsplanen? Bygges det opp økonomiske reserver som er tilstrekkelige til å møte påregnelige kostnader til fremtidig nødvendig fornyelse og vedlikehold? 12
Sentrale rettslige rammer Kravet om formålsrealisering og betryggende formuesforvaltning, jf. 30 tredje ledd Kravet om forsvarlig kapitalforvaltning, jf. 18 Begrensninger i utdelingsadgangen, jf. 19 13
Krav om formålsrealisering «Styret skal sørge for at stiftelsens formål ivaretas,..», jf. 30 tredje ledd Lojalitetsplikten Stiftelsen «eies» av formålet Enhver beslutning skal være i stiftelsens interesse (som er best mulig formålsrealisering) Styrets lojalitet utelukkende hos stiftelsen 14
Krav om betryggende formuesforvaltning «Styret skal påse at regnskap og formuesforvaltning er gjenstand for betryggende kontroll.» jf. 30 tredje ledd siste setning Internkontrollsystemer Etablert? Etterlevd? 15
Krav om forsvarlig kapitalforvaltning «Stiftelsens kapital skal forvaltes på en forsvarlig måte...», jf. 18 Generell aktsomhetsstandard «... slik at det til enhver tid tas tilstrekkelig hensyn til sikkerheten og mulighetene for å oppnå en tilfredsstillende avkastning for å ivareta stiftelsens formål» Opprettholde/øke realverdien på eiendomsmassen som middel for å realisere formålet 16
Begrensninger i utdelingsadgangen «Utdeling av stiftelsens midler vedtas av styret. Utdelingene skal være i samsvar med stiftelsens formål.» jf. 19 første ledd «Utdeling»: Enhver overføring av økonomiske goder som ensidig belastes stiftelsen til noen utenfor stiftelsen. Typiske utdelinger i boligstiftelser er en rabattert husleie 17
Utvalgte svarsammenstillinger 200 150 100 50 Nei 0 8: Leies utleieobjektene ut til markedsmessig utleieverdi? 12: Foretas det utdelinger som eksempelvis pengeutdelinger, rabattering av husleie 8: Leies utleieobjektene ut til markedsmessig utleieverdi? 12: Foretas det utdelinger som eksempelvis pengeutdelinger, rabattering av husleie Ja 82 14 Nei 98 166 Ja 18
Utvalgte svarsammenstillinger 40 30 20 10 0 Reserver bygges for vedlikehold: nei Leie 20-50% av markedsnivå Leie 50-80% av markedsnivå Leie 80-100% av markedsnivå vet ikke Reserver bygges for vedlikehold: ja Leie 20-50% av Leie 50-80% av Leie 80-100% av markedsnivå markedsnivå markedsnivå vet ikke Reserver bygges for vedlikehold: ja 5 33 20 3 Reserver bygges for vedlikehold: nei 3 11 11 4 19
Anbefalinger Styret må ha nødvendig kompetanse til å sikre forsvarlig forvaltning av eiendomsmassen slik at stiftelsens formål kan realiseres både i et kortsiktig og langsiktig perspektiv. Styret må være bevisst utdelingsbegrepet etter 19, og at det er styret som skal vedta husleienivået. Vedlikehold skal følge systematiske og rullerende planer. 20
Anbefalinger (forts.) Det bør etableres prosedyrer for jevnlig å fastsette utleieenhetenes markedsmessige utleieverdi. Styret skal vurdere om det er tilstrekkelig kapitalreserve i stiftelsen til nødvendig vedlikehold før det fattes vedtak om utdeling gjennom en husleie som er lavere enn markedsleie. 21
Anbefalinger (forts.) Som eksternt kontrollorgan bør revisor i større grad ha langsiktighet for øye ved revisjon av årsregnskapet til boligstiftelsene. Et høyt utdelingsnivå i kombinasjon med manglende likviditet eller plan for finansiering av fremtidig vedlikehold kan indikere mangler ved formuesforvaltningen som bør påpekes i nummererte revisorbrev til stiftelsen. 22
Spørsmål? 23
www.stiftelsestilsynet.no 24