Salgsoppgave Adresse og matrikkelnummer Fernanda Nissens gate 5-7, 0484 Oslo. Eiendommen gnr. 77, bnr. 126 i Oslo kommune Eier/ selger JM Norge AS (JM) står som selger av boligprosjektet Elvelunden. Hjemmelshaver Hjemmel til gnr. 77, bnr. 126 er Fernanda Nissens gate 5-7 DA Tomt og grunnareal Sameiets antatte tomtegrenser fremgår av vedlagte situasjonsplan. Selger tar dog forbehold om avvik i tomtens størrelse og endelige grenser inntil grensejustering og oppmålingsforretning er gjennomført. Fernanda Nissens gate er privat, og det vil på sikt etableres en egen velforening mellom FN 1, FN3, FN 5-7 og FN 10 som skal sikre drift og vedlikehold av gaten. Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) Følgende servitutter tinglyst på eiendommen gnr. 77, bnr. 126: - Bestemmelse om bebyggelse dagboks nr. 5949, tinglyst 11/06/1941 - Bestemmelse om veg dagboks nr. 3950, tinglyst 20/05/1943 - Bestemmelse om bebyggelse dagboks nr. 5342, tinglyst 03/07/1943 - Bestemmelse om bebyggelse dagboks nr. 9172, tinglyst 04/12/1943 - Erklæring/avtale vedr. vann og kloakkregulement dagboks nr. 6739, tinglyst 22/05/1967 - Elektriske Krafstlinjer vedr. trafostasjon/kiosk dagboks nr. 12174, tinglyst 13/09/1967 - Erklæring/avtale vedr. kloakkledning dagboks nr. 10646, tinglyst 18/04/1983 - Erklæring/avtale vedr. felles adkomst ihht. regulering dagboks nr. 630350, tinglyst 28/08/2009 - Erklæring/avale vedr. friområde og gangvei langs Akerselva dagboks nr. 685991, tinglyst 16/09/2009 - Erklæring vedr. rett til opparbeidelse av vei saksnr. 201208841. Erklæringen vedr. kommunens rett til å trekke dispensasjonen tilbake, som vil medføre krav om utvidelse av vei. Ved en utvidelse har kommunen rett til vederlagsfritt å overdra eiendom. En utvidelse vil bekostes av eiendommene/seksjonene som har denne servitutt tinglyst. Erklæringen er tilgjengelig hos megler. Utinglyste forpliktelser I tillegg kan Selger tinglyse bestemmelser vedrørende sameie, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Byggemåte Bygget fundamenteres med peler til fjell. Garasjevegger, etasjeskiller og tak utføres av plasstøpt betong. Vegger rundt trapperom og heissjakt er av betong. Det vil være synlige V-fuger i himlingen. Ytterveggene isoleres med mineralull og forblendes hovedsakelig med puss i 3. 6. etg, tegl i 1. og 2. etg, og platematerial i brannsikkert materiale i 7. og 8. etg.. Takene isoleres på oversiden med skråskåret isolasjon, fall til sluk. Isolasjonen tekkes med 2 lag asfalt papp. Se for øvrig vedlagt prosjektbeskrivelse. Garasje Det er prosjektert ca 74 parkeringsplasser i plan U1 og U2. Parkeringsplass i garasjeanlegget må kjøpes særskilt gjennom en egen kontrakt. Parkeringsplassene i garasjeanlegget kan derfor ikke benyttes av seksjonseiere som ikke har ervervet særskilt rett til parkering.
Det er ikke avklart hvorvidt vist garasjeløsning i prospekt vil bli godkjent som garasjealternativ nr. 1 eller garasjealternativ nr. 2 med bilheis (vedlegg 15.2 til kontrakt). Se bestemmelser i egen garasjekontrakt. Eier- og bruksrettighet til kjøpt parkeringsplass i garasjeanlegget vil enten sikres som tillegsdel til boligseksjonen, som ideell andel i garasjeseksjon, underjordisk bruksnummer, eller gjennom et garasjeandelslag som har tinglyst bruks-/ vedtektsfestet rett til parkeringsplasser. Valg av modell avhenger av hvilken modell Oslo kommune / Statens kartverk tillater.selger står dog fritt til å velge blant godkjente modeller. Organiseringen vil uansett innebære at kjøper av p-plass får rett til bruk av en p-plass. Kostnader til drift og vedlikehold av parkeringsanlegget fordeles på eierne av de kjøpte parkeringsplasser i forhold til antall parkeringsplasser den enkelte disponerer. Plassene kan leies ut, men boligseksjonseiere i sameiet skal ha fortrinnsrett til leie på ellers like vilkår. Dersom det er usolgte plasser ved ferdigstillelse, vil JM eie disse frem til de blir solgt. Plassene kan leies ut. Det tas også forbehold om at usolgte plasser kan bli solgt til andre enn seksjonseiere i sameiet. Reguleringsplan og bestemmelser Reguleringsbestemmelser S-4485, vedtatt 11.11.09. og reguleringskart datert 03.08.2012 er tilgjengelig hos megler. Eiendommen gnr. 77, bnr. 126 ligger på Felt C og er regulert til Byggeområde for boliger. Eiendommens østside gnr. 77 bnr. 147 ligger felt B er regulert til bolig. Området sør for tomten mot Akerselva er regulert til friområde. Andre offentlige planer Interessenter oppfordres spesielt til å ta kontakt med Plan- og Bygningsetaten for å sette seg inn i de planer og prosesser som pågår for området. Videre utbygging / naboforhold For eiendommen Fernanda Nissensgate 3 pågår det nå en omgreguleringssak og det er inne søknad om å få bygge ca 22 000 kvm BRA over bakken, inneholdende bl.a. ca 220 boliger og en barnehage som vil grense inn til FN 5-7. For Fernanda Nissensgate 10 er Selvaag bolig i gang med å bygge ca. 70 leiligheter. Fernanda Nissensgate nr 1 er det under oppføring ca 100 leiligheter med totalt tillatt bruksareal BRA boliger på ca 8 700 m2. Byggehøydene er gitt med maksimale kotehøy reguleringskartet og går opp til 8 etasjer mot øst og 5 etasjer + 1 tilbaketrukket etasje mot Akerselva i vest. Videresalg Ved eventuell transport av kjøpekontrakt før overtagelse kreves et gebyr stort kr. 35.000 inkl. mva. Ny kjøper må godkjennes av JM Norge AS og JM`s transportkontrakt skal benyttes. Transportkontrakt må være JM i hende innen en måned før varslet overtagelse. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg som er gjort av kjøper. Transport av garantier til ny kjøper krever samtykke fra garantist. Eventuelle gebyrer for en slik transport dekkes av kjøper. Overtagelse Boligen ventes klar for overtakelse i perioden fra 4. kvartal 2014 til ut 1. Kvartal 2015, forutsatt byggestart innen 01.03.2013. En senere oppstart vil kunne medføre en senere overtakelsesdato. Planlagt periode for overtagelse av boligen meddeles samtidig med varsel om byggestart. Selger skal informere Kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtagelse. Ca. 4 måneder før ferdigstillelse vil Selger skriftlig varsle Kjøper om antatt overtakelsesmåned, mens endelig ferdigstillelsesdato varsles Kjøper senes 4 uker før. Avbestilling Kjøper kan avbestille Boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. 2
Konsesjon Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest/ brukstillatelse Prosjektet ble rammesøkt den 29.06.2012 og bygges iht. Byggeforskriftene TEK 10. Det vil bli søkt om mindre vesentlige endringer i forhold til den opprinnelige rammesøknaden. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest på overtakelsesdagen. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger Lov om eierseksjoner. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Selger vil på vegne av sameiet engasjere en forretningsfører til å forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Ved ervervet av leiligheten blir kjøper deleier i Boligsameiet Elvelunden. Selger kan justere størrelsen på de enkelte leiligheter, antall enheter i sameie, plassering av boder, tekniske rom, parkering og lignende på fellesareal. Se for øvrig opplysninger om eierforhold til parkeringsplasser i punktet over. Velforening Fernanda Nissens gate er privat og skal eies og driftes i fellesskap av brukerne internt i området. På sikt kan det bli etablert en egen velforening mellom de ulike boligsameiene som har tilknytning til Fernanda Nissens gate, for å sikre drift og vedlikehold av gaten. Dersom en slik velforening etableres har sameierne plikt og rett til å være medlem av velet. Kostnader til dette fastsettes senere og vil komme som et tillegg til øvrige felleskostnader. Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet og velforening. Som vedlegg og som en del av denne avtalen, følger foreløpige vedtekter som gjelder for sameiet.. Likeledes plikter kjøper å betale sin fordelsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiemøte. Regler for styring og drift av boligsameiet følges av Eierseksjonsloven. Fellesutgifter Fellesutgifter er stipulert til ca. Kr. 34,- pr. m2 BRA pr. måned. I tillegg vil integrert IT løsning utgjør ca. kr. 500,- pr. mnd. som betales pr. leilighet. Løsningen inneholder Kabel-tv internett og ip-telefoni. For parkeringsplasser kommer i tillegg ca. Kr. 220,-/mnd. pr biloppstillingsplass. Endelige, månedlige fellesutgifter vedtas på konstituerende møte avhengig av hvilke tjenester sameiet velger å bestille. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto ved kontraktsinngåelse. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på Kjøper, med mindre Selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl 47. 2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales innen kl. 16 dagen før overtagelse. Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. bustadoppføringsloven 12 fra selger er mottatt. Totalprisen på boligen er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger spesifisert nedenfor. Kjøpesum og omkostninger for garasjeplass kommer i tillegg. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av bolig som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften utgjør ca. kr. 440,- pr. kvm. BRA. For en leilighet på 57 kvm. vil dokumentavgiten utgjøre kr. 25.080,-. Ved kjøp av garasjeplass beregnes også dokumentavgift 2,5 % av kjøpesum. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr 1.548,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr 2.107,- i omkostninger pr. pantedokument. Det tas forbehold om endringer på størrelsen på gebyr og avgifter som er fastsatt av offentlig 3
myndighet. Kjøper har risiko for endringer i omkostningsbeløpene. I tillegg betaler kjøper 2 måneders fellesutgifter ved overtagelse. Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i BTA bolig, bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard 3940. BTA bolig er målt med yttervegg og til midt i vegg mot nabo og gang. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom. De oppgitte arealer er å betrakte som ca. arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal. Bustadoppføringslova/ garantier Kjøpet følger Bustadoppføringslova hvor selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt en garanti på 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no. Forbehold Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av avtalen: - nødvendig offentlig godkjenning - tilstrekkelig antall boliger er solgt - styrende organer hos Selger beslutter byggestart Dersom forbeholdet ikke er avklart innen 30.03.2013, har kjøper, og selger, rett til skriftlig og annullere kontrakten. Kjøper skal i så tilfellet, få tilbakebetalt delinnbetaling inklusiv renter, fra selger/megler. Utover dette har selger intet ansvar overfor kjøper. Da prosjektet fortsatt er inne i prosjekterings- og byggefase er alle opplysninger i prosjektbeskrivelsen gitt med forbehold om rett til uten forutgående varsel å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad. Tegninger og bilder i prospektet er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av denne prosjektbeskrivelse. Vedlegg Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Kjøpekontrakt Situasjonsplan Prisliste Etasjeplan/leilighetsoversikt (inkl. garasjealternativ nr 1 og 2) Plan over den aktuelle leilighet Fasader -og snitt tegninger Prosjektbeskrivelse Reguleringskart datert 03.08.2012 og bestemmelser S-4485, vedtatt 11.11.09. Forslag vedtekter for sameiet Grunnboksutskrift datert 06.08.2012 Energiattest Ved overtagelse vil det bli utstedt energiattest, iht. enhver tid gjeldende lovverk. Leilighetens varmetap og energibehov er dimensjonert iht. Teknisk forskrift av 2007. Leilighetene vil være i energiklasse B eller C. Ligningsverdi Ligningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 40 prosent for sekundærboliger. Ligningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå årlige kvadratmeter satser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: www.skatteetaten.no/no/selvbetjening/kalkulatorer/boligkalkulator/. 4
Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Ved utleie av boligen skal det straks gis skriftlig melding til styret og til sameiets forretningsfører, iht. sameiets vedtekter. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Eiendomsmegler Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410 Postboks 285 Skøyen 0214 Oslo Eiendomsmeglers vederlag: Vederlag betales av Selger. Vederlaget er avtalt provisjon kr. 27 000,- samt oppgjørshonorar på kr. 3 500,- + mva. Ved salg av tilstrekkelig antall enheter innen utgangen av 2012 får megler suksessbonus på inntil kr. 100 000,-. Denne bonusen reduseres pr. måned dersom tilstrekkelig salg ikke er oppnådd. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig meglere i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Beate Wik og Eiendomsmegler Andreas Øvsthus og vil i selve salget bli assistert av medhjelper Tobias Due, Eiendomsfullmektig Eskil Flakstad og Megler Hege Andresen. Oslo, 12.10.2012, rev. 04.04.2013 5