Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Tidspunkt: Tirsdag 1. september kl. 18:00 Sted: Tonsenhagen skoles aula
Det innkalles til ekstraordinær generalforsamling i Tidspunkt: Tirsdag 1. september kl. 18:00 Sted: Tonsenhagen skoles aula Saksliste 1. Konstituering 2. Forslag om Individuell nedbetaling av fellesgjeld 3. Forslag om å avsette ekstern styreleder 4. Valg av styreleder Oslo, den 17.8.2015 Styret i
Sak 1: Konstituering 1.1 Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 1.4 Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter 1.5 Godkjenning av innkalling 1.6 Godkjenning av saksliste Sak 2: Forslag om Individualisert fellesgjeld IN-ordning, nedbetaling av individuell fellesgjeld i borettslaget Denne løsningen gjør det mulig å vedta en ordning hvor andelseierne kan nedbetale hele eller deler av sin andel av fellesgjelden når de selv ønsker det. Det er delte oppfatninger når det gjelder INordning, både når gjelder fordeler eller ulemper. Generalforsamlingen har i forbindelse med utskiftning av vinduer fattet følgende vedtak: "Borettslaget v/styret tar initiativ til og organiserer utskifting av eldre vinduer/balkongdører hos de andelseiere som ønsker dette. Andelseiere som velger utskifting, får anledning til å velge mellom å betale kostnadene i sin helhet eller å betale gjennom et særskilt tillegg til ordinære månedlige felleskostnader, jf. borettslagets vedtekter, 5-2, 3). " Dette innebærer en individualisering av fellesgjeld, ved at gjelden ikke følger ordinær fordelingsnøkkel. Det er styrets syn at dersom man innfører en slik ordning bør dette gjøres ved en ordinær IN-ordning slik at andelseierne ikke bare kan nedbetale fellesgjeld knyttet til vindusutskiftning men slik at ordningen denne omfatter hele fellesgjelden. USBL forklarer en IN-ordning slik: http://www.usbl.no/for-deg/beboerinformasjon/in-ordning Mange borettslag har vedtatt en ordning hvor andelseierne kan nedbetale hele eller deler av sin andel av fellesgjelden når de selv ønsker det. USBL kan etablere og administrere en slik ordning for borettslaget. Individualisering gir den enkelte andelseier større fleksibilitet gjennom muligheten til selv å bestemme bankforbindelse og lånevilkår. Noen andelseiere vil kunne ha muligheten til å benytte seg av gunstige låneordninger hos sin arbeidsgiver eller andre långivere. På den annen side er det verdt å merke seg at individuell boligkreditt ikke nødvendigvis vil være billigere enn borettslagets fellesgjeld. Dette innebærer at det for mange boligkjøpere kan bli dyrere å finansiere en større del av totalprisen individuelt. En IN-ordning vil også øke kostnadene til borettslaget da ordningen krever administrasjon og oppfølging (Se tabell for priser).
Pris på etablering av IN-ordning (fra Usbl) Fra 101- boenheter Etablering 25.000,- Årlig oppfølging 5.000 Kostnad for eier pr. nedbetaling 2.300 Forutsetninger Individualisering av fellesgjelden i borettslaget forutsetter at særskilte forutsetninger må være avklart og avtaler tilrettelagt på forhånd. Det må inngås avtale mellom borettslaget og Usbl, mellom borettslaget og långiver, og mellom borettslaget og andelseieren. Ved innbetaling trer andelseieren inn i den sikkerheten banken har for lånet og får sidestilt prioritet for det innbetalte beløp. IN må vedtas av generalforsamlingen i borettslaget Långiver må akseptere og inngå avtale om sidestilt sikkerhet i forhold til de andelseierne som gjør ekstraordinære innbetalinger Lånet/lånene må ha flytende rente Borettslaget har ikke adgang til å foreta opplåning eller endre løpetid på lån omfattet av avtalen Minste innbetaling er kr. 100.000,- og beløpet må overføres til Usbl senest 14 dager før terminforfall. Andelseierne gis anledning til å nedbetale gjennom IN-ordningen to ganger pr. år, henholdsvis 15. mars og 15. september. Styrets forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar å innføre individualisert fellesgjeld. Sak 3: Forslag om å avsette ekstern styreleder Sakens bakgrunn: Det er reist krav om ekstraordinær generalforsamling i oversendelse av 8.6.2015. Kravet er fremmet av til sammen 33 andelseiere, slik at over 10% av borettslagets andelseiere har fremmet krav om ekstraordinær generalforsamling - jf. brl. 7-5. Styret plikter følgelig å kalle inn til ekstraordinær generalforsamling i tråd med kravet. Generalforsamlingen kan alltid avsette et eller flere styremedlemmer ved mistillitsforslag, jf. brl. 8-3(3). I forhold til saksfremstillingen er hele oversendelsen med krav om ekstraordinær generalforsamling av 8.6.2015 trykt i innkallingen som vedlegg. Styrets innstilling: Styret har følgende innstilling til argumentasjonen bak mistillitsforslaget som er fremsatt: Kostnadsnivå: Avtalen med ekstern styreleder ble trykt i innkalling til ekstraordinær generalforsamlingen, slik at kostnadsnivået (årlig kr. 206.400,- +mva.) var kjent og man kunne vurdere dette opp mot de fordeler generalforsamlingen eventuelt la vekt på i forhold til en ekstern/profesjonell styreleder.
For øvrig er styret enig i at kostnadene ved ekstern styreleder normalt vil ligge vesentlig høyere enn en intern styreleder. Generalforsamlingen må følgelig vurdere ekstrakostnaden opp mot hva man antar en profesjonell ledelse av laget kan gi i forhold tjenestenivå, og eventuelle kostnadsbesparelser ved driften av borettslaget (eksempelvis redusert fakturering av tilleggstjenester fra forretningsfører, redusert juridisk honorar, forhandlinger av både løpende rammeavtaler og konkrete prosjekter). Generalforsamlingsvedtak av 2006: Dette ble diskutert under konstitueringen av den ekstraordinære generalforsamlingen hvor ekstern styreleder ble valgt, hvor det ble reist spørsmål om hvorvidt de eksterne kandidatene var valgbare på bakgrunn av vedtaket i 2006 (vedtak med simpelt flertall hvor GF vedtok å ikke velge ekstern styreleder). Rent formelt vil et vedtak med simpelt flertall ikke binde fremtidige generalforsamlinger da generalforsamlingen alltid har kompetanse til å omgjøre egne vedtak. For ordens skyld vises det til ordlyden i forslaget som ble behandlet på borettslagets generalforsamling i 2006: "Tilsetting av ekstern styreformann. Forslag fra Tonje Gundersen, Selvbyggerveien 141. Skauen er et stort borettslag med mange enheter. Forutsetningene for tilsetting av styreformann har endret seg siden borettslaget som er en dl av USBL ble etablert på begynnelsen av 1950 tallet. Selv om det fortsatt er slik at man i prinsippet bare eier en borett, er dette i praksis annerledes i dag enn det var tidligere. Leilighetenes verdi på markedet er høy, og mange beboere har investert store beløp for sine leiligheter. Den nye huseier loven innebærer også et helt annet ansvar for egen boenhet i dag, enn det som var tilfellet før. Samtidig har kompleksiteten når det gjelder lover og regler blitt langt større. Dette er forhold som tilsier at styret, og spesielt styreformannens arbeid er langt vanskeligere i dag enn det var før. Forslaget er derfor at vi ved neste Generalforsamling tilsetter en profesjonell formann med erfaring og kunnskap om boligforvaltning (for eksempel jus og økonomi). Det vil også være viktig å velge en styreformann som ikke har egeninteresser i borettslaget, det vil si en uavhengig aktør som verken bor i borettslaget er tilknyttet USBL." Forslaget falt, og generalforsamlingen ble ikke bundet til å måtte velge en ekstern styreleder i 2007, noe også det sittende styret mener er fornuftig da eksterne og interne kandidater bør vurderes opp mot hverandre. Etter styrets oppfatning er det imidlertid åpenbart at selv om forslaget falt, innebærer det ikke noe forbud for en senere generalforsamling å velge en ekstern styreleder Dersom generalforsamlingen i 2006 ønsket å vedta at man heller ikke fremover skal ha adgang til å velge ekstern styreleder måtte det vært gjort som vedtektsendring og vedtatt med kvalifisert flertall jf. brl. 7-11(3). I tillegg voterte generalforsamlingen over spørsmålet om valgbarhet under konstitueringen ved valget av ekstern styreleder, og kom til at man ønsket å vurdere eksterne kandidater opp mot de interne på vanlig måte. Styret stiller seg følgelig uforstående til at vedtaket fra 2006 er "overkjørt". Ekstern styreleder har fjernhet til borettslaget og ingen interesse at Skauen skal være et bra borettslag å bo i. Styret er enig i at en ekstern styreleder ikke vil ha samme nærhet som en intern kandidat. Det er derfor viktig at en ekstern styreleder organiserer arbeidet sammen med øvrige styremedlemmer og vaktmesterne på en god måte slik at man får en hensiktsmessig organisering og arbeidsfordeling og kan betjene andelseierne på best mulig måte.
Dersom generalforsamlingen (som forslagsstillerne) anser at en ekstern kandidat ikke ønsker å gjøre en god jobb og er uinteressert i driften og bomiljøet til borettslaget, er styret enige med forslagsstillerne at man ikke bør velge en ekstern kandidat. Dette er imidlertid normalt ikke tilfelle, da man som oftest må kunne stille høye krav til en profesjonell styreleder. Vi har gode interne kandidater som har nærhet til beboere Etter Styrets syn er det nettopp vurderingen av kandidatene som generalforsamlingen bør gjøre under valg av styreleder (herunder interne kandidater opp mot eksterne kandidater). Bakgrunnen for at valget ble foretatt på en ekstraordinær generalforsamling var at man ikke hadde funnet interne kandidater til den ordinære generalforsamlingen, og i ekstraordinær generalforsamling ble det valgt mellom intern og eksterne kandidater. Etter styrets syn bør denne vurderingen skje under valg av styreleder, og ikke som et mistillitsforslag mot styreleder med kun prinsipiell/generell argumentasjon. Det foreslås derfor fra styrets side at mistillitsforslaget under punkt 1 avvises, men at styreleder stiller sin plass til disposisjon slik at man behandler spørsmålet som et ordinært valg under sak 2. Generalforsamlingen vil da kunne vurdere interne kandidater opp mot sittende styreleder. Styrets forslag til vedtak: Saken avvises under forutsetning av at styreleder stiller sin plass til disposisjon og det foretas et ordinært valg av styreleder (sak 4). Sak 4: Valg av styreleder
NAVNESEDDEL - ekstraordinær generalforsamling Skriv andelseiers navn og leilighetsnummer på denne navneseddelen og levere den til styret / møteleder før møtet starter. Vennligst bruk BLOKKBOKSTAVER. Navn eier: Leilighet nr: På generalforsamling kan andelseier og ektefelle eller eventuell samboende møte, og avgi stemme. Eventuell leietager har rett til å møte, men uten stemmerett. Hvis dere/du ikke har anledning til å møte på den ekstraordinære generalforsamlingen, kan en person møte for dere/deg og avgi stemme. Personen må være myndig. FULLMAKT Vennligst bruk BLOKKBOKSTAVER. Jeg,, er eier av leilighet nr i Jeg kan ikke møte på den ekstraordinære generalforsamlingen Feil! Finner ikke referansekilden. og gir med dette fullmakt til å møte for meg/ oss. (sted), den (dato). underskrift andelseier