Tørre og sunne hus www.kjeller.no K jelleren. Optiroc a.s www.optiroc.no Postboks 216 Alnabru, 0614 Oslo Tlf. 22 88 77 00 Norcem a.s www.norcem.no Postboks 186 Vika, 0114 Oslo Tlf. 22 87 84 00 Fabeko www.fabeko.no Postboks 212 Solli, 0201 Oslo Tlf. 22 94 76 48 Malthus a.s www.malthus.no Postboks 245, 4066 Stavanger Tlf. 51 6 50 00 Isola a.s www.isola.no Prestemoen, 946 Porsgrunn Tlf. 5 57 57 00 Icopal a.s www.icopal.no Postboks 55, 1475 Fjellhamar Tlf. 67 97 90 00 Byggevareindustrien Postboks 7186 Majorstua, 007 Oslo Tlf. 2 08 75 00 Mur-Sentret www.mur-sentret.no Postboks 5 Blindern, 01 Oslo Tlf. 22 9 07 60 Fundia a.s www.fundia.com Postboks 59 Grefsen, 0409 Oslo Tlf. 2 9 8 00 Kristiansands Cementstøberi a.s 4658 Tveit Tlf. 8 00 7 80 ISOmur www.isomur.no 175 Ramnes Tlf. 9 6 41 Byggforsk www.byggforsk.no 12 Blindern 014 oslo Tlf: 22 96 55 55 Design: Bird Kommunikasjon Tekst og foto: Trond Opstad Både en pengemaskin og en gullkantet investering Lån kr 2280 000,- www.kjeller.no Lån kr 1240 000,- Spenncon www.spenncon.no Industriveien 2, 17 Sandvika Tlf. 67 57 9 00 Større enn 105 m 2 Større enn 105 m 2 55 m 2 Oppdatert 1. september 200 Utgitt av KjellerForum c/o Optiroc as Postboks 216 Alnabru 0614 Oslo Tel: 22 88 77 00 HUSBANKEN PREMIERER HUS MED SOKKELETASJER
din egen gull Det er mange praktiske argumenter for å bygge hus med kjeller, men spesielt én årsak er grunnen til at så mange velger å bygge og innrede kjelleren med en gang: De skaffer seg sin helt private gullgruve! En utleieleilighet er i dag en stor inntektskilde for mange. Og den er skattefri. g ruve til leie Kjelleren kan være I dag er det i og rundt de fleste av de største byene og regionene en voldsom etterspørsel etter utleieleiligheter. Bygger du med kjeller, har du derfor samtidig bygget deg din egen pengemaskin. «Visste du for eksempel at en leieinntekt på 5 000 kroner måneden tilsvarer 120 000 kroner i lønn?» skriver bladet Dine Penger i nr. 7/2000. Har du da en kjellerleilighet som kan leies ut, kan du regne med å innkassere adskillige tusenlapper hver måned, år etter år. 1,2 millioner skattefritt! Dette skriver Dine Penger i nr. 7/2000: «I pressområdene får du leid ut en slik leilighet for mellom 4 000 og 6 000 kroner måneden i leiemarkedet. Vi antar du får 5 000 kroner i månedsleie. Leietageren dekker selv kostnader til oppvarming og strøm. Dette betyr 60 000 kroner rett i lomma hvert år for den lykkelige boligeier. Investeringen i leiligheten er nedbetalt i løpet av et par år. Leier du ut leiligheten i 20 år, er den samlede leieinntekten 1,2 millioner skattefritt!» Leieinntekter er skattefrie. For de aller fleste er dette den mest gullkantede ekstrainntekten de kan få. I motsetning til Lotto får alle huseiere med utleieleilighet en pen slump penger regelmessig. Forutsetningen for skattefrihet på beløpet er kun at utleiearealet er mindre enn halvparten av boligens boareal. Kjelleren kan gjøre hele forskjellen for finansieringen Det er mange som har regnet på sitt husprosjekt og funnet ut at det økonomisk blir ubehagelig stramt, med et boliglån og renter som er akkurat litt for store til at man kan ta spranget. Kjelleren kan faktisk gjøre hele forskjellen i et slikt regnskap. Ved å legge inn en utleiebolig får man rett og slett den økonomiske tryggheten som gjør at man kan gå på prosjektet. De faste månedlige skattefrie leieinntektene gjør hele forskjellen. Man kan betjene et vesentlig høyere boliglån på den måten, eller betale ned lånet langt raskere. DEN HELNORSKE FINANSIERINGSFORMEN: Egeninnsats Kjeller eller underetasje? Selv om mange fortsatt bruker ordet «kjeller», er det oftest underetasje man mener. Kanskje er en av årsakene begrepet kjellerleilighet? Det blir jo litt tungvint å kalle det en underetasjeleilighet. Ute i distriktene brukes ordet kjeller fremdeles om både gammeldagse krypkjellere og moderne, isolerte underetasjer. I bynære strøk derimot, er ordet kjeller nå synonymt med en fullverdig underetasje. Hybel eller ei det er en annen måte å la kjelleren bli en viktig del av finansieringen på. Det er egeninnsats. Nordmenn er et selvbyggerfolk, her skiller vi oss fra nesten alle andre land. Derfor har også grunnmursbygging tradisjonelt vært selvbyggerjobben fremfor noen her i landet. Det er ingen annen form for egeninnsats som gir tilnærmet like god økonomisk uttelling som selvbygget kjeller. Man sparer store penger på denne måten, på en vanlig grunnmur på ca 100 m 2, kan besparelsen fort bli på 70 80.000 kroner. Dette er utgifter du ellers måtte betalt etter skatt, så du kan jo selv regne ut hvor mye penger du egentlig måtte tjene for å finansiere dette. En fordel til: Banken din godskriver denne egeninnsatsen som egenkapital, noe som kan gi deg et gunstigere boliglån, eller kanskje sågar være avgjørende for at du i det hele tatt greier finansieringen. Plan- og bygningsloven setter imidlertid krav til at den som skal bygge, må kunne dokumentere kunnskap til det arbeidet som skal utføres. Flere leverandører avholder kurs om bygging av kjeller. Med et kursbevis i hånden, er det bare å sette igang. Øverst: Arkitekt MNAL Odd Magne Vatne, Aros as, Sandnes. Midten og nederst: Siv. arkitekt MNAL Jonny Johansen 2
Eiendomsmeglerne: Bygg med sokkeletasje! Øker boligens verdi med 50 prosent: Skal jeg bygge nytt hus, Skal jeg bygge med kjeller KjellerForum gjennomførte i 2002 intervjuer med 55 eiendomsmeglere i 20 kommuner på Østlandet. Her er deres klare tale og argumenter for hvorfor du skal bygge hus med kjeller: Uten sokkel har man mistet muligheten til å skreddersy huset etter behov og økonomi. Selv om det er et godt tilbud av boliger, er det vanskelig for førstegangsetablererne fordi prisene er høye. De som ikke finner bolig av økonomiske årsak, må se seg om på leiemarkedet. Å leie en sokkelleilighet er da meget aktuelt. Barnefamiliene er bevisst muligheten for ekstrainntekter ved utleie. Selv om de må gi mer for en slik enebolig, får de samtidig en større enebolig enn de kanskje i utgangspunktet hadde sett seg råd til. Klar tendens blant samtlige meglere er at ektepar/enslige rundt 55/60 år nå selger eneboligen sin for å bytte i en sentral, lettstelt leilighet, gjerne med heis, peis og sol. De eldre selger mye tidligere nå enn de gjorde for få år siden, da de gjerne ventet til de var rundt 65/70. Nå venter de til barna er blitt store og har flyttet ut. En meget stor fordel for disse som nå gjerne vil selge, er om de har sokkeletasje med utleie. Det gjør eneboligen lettere å selge, og de får mer for den. Så godt som samtlige eiendomsmeglere bekrefter at det er en stor fordel om eneboligen har sokkel med utleieleilighet. Boligen blir mer interessant i markedet, blir mer attraktiv i konkurranse med andre eneboliger. Det kommer flere folk på visning. «De fleste ser på det totale boarealet, om det er over eller under bakken, spiller ingen rolle. Har du en innredet underetasje, har huset én etasje mer for alt hva det er verdt.» Det sier daglig leder i Notar Eiendom AS, Kenneth Simonsen. Det er en tendens i dag til å bygge plate på mark, altså kjellerløse boliger. Man skal imidlertid være klar over at en fullverdig underetasje representerer et like godt boareal som arealet over bakken. Et hus uten underetasje på 100 m 2 er halvparten så stort som et tilsvarende hus med fullt innredet kjeller. Denne forskjellen i boareal slår kraftig ut på husets verdi når det skal selges. Det er vanskelig å sette en prislapp på merverdien, men jeg tror ikke man tar for hardt i om man sier at boligens verdi øker med minst 50 prosent, påpeker Simonsen. Et hus med sokkel kan tilpasses ønsker og behov. Dessuten er det lettere selge og kan omsettes for et langt større beløp. Med andre ord: Det er en bedre pengeplassering! Prisforskjellen på to identiske eneboliger med og uten sokkel med utleiedel (50 70 kvm ekstra BOA) kan bli flere hundre tusen kroner. Det antydes prisforskjeller på mellom 200.000 og 500.000 kroner. Det er størst forskjell for de gunstigste eneboligene med sokkel. For sentrale eneboliger i Asker og Bærum kan prisforskjellen være opp mot en million kroner, hvis forholdene er gode. Eiendomsmeglerne anbefaler husbyggere å bygge med sokkeletasje. De får en mer fleksibel bolig, og de får muligheter til å finansiere husprosjektet. Absolutt bygge med kjeller Skal jeg selv bygge, er det ingen tvil: Jeg ville absolutt bygge med kjeller! En utleieleilighet vil gi meg et betydelig bidrag med skattefrie kroner hvert år og være med å finansiere huset. Og skal jeg selge en gang i tiden, er boligen verdt atskillig mer. Det er egentlig ikke så mye å lure på, sier daglig leder Kenneth Simonsen i Notar Eiendom AS. Verdi +5O % Spar oppvarming med kjeller «For leiligheter med bakkekontakt vil hus direkte på bakken og hus med kjeller ha ulikt energibruk». Det skriver Husbanken i heftet Bolig, energi og varme; håndbok om sparing av energi i boliger. Resultat Alle variantene gir et gunstig utslag for hus med kjeller. Det spares energi til oppvarming ved å ha en uoppvarmet kjeller under. Dette skyldes at kjelleren danner en buffersone mot kaldere omgivelser. Utslaget er størst for hus av '70- standard (størrelsesorden 15-20% i forhold til referanseboligen, både for enebolig og for rekkehus), men det er også vesentlig for hus av '95-standard (størrelsesorden 8-10% for alle tilfellene). 25 20 Basis Med kjeller EKSISTERENDE Enebolig NYTT I håndboken skriver Husbanken: Tiltak og konsekvenser «I regneforsøket ble bare enebolig og rekkehusbolig undersøkt, i og Dette er et av de tiltak som gir god uttelling. Hvis kjelleren varmes opp og 10 Hus på bakken med at vår referanseleilighet i blokk ligger midt inne i blokken. Det benyttes til rom for varig opphold, vil energisparingen bli redusert. Dersom 5 er forutsatt at kjelleren er uoppvarmet hele året (+10 0 celsius), og at grunnforholdene gjør det enkelt å etablere kjeller, og dersom en planlegger huset Hus med kjeller 0 både '70-standardhusene (etter byggeforskriftene av 1969) og '95- slik at kjelleren kan romme mest mulig av de sekundære funksjonene i boligen standardhusene (etter forslag til byggeforskrifter av 1995) har Hamar Bergen Tromsø Hamar Bergen Tromsø (som eksempelvis boder og vaskerom), må en kunne forutsette at det å bygge 4 samme isolasjon i gulvet mellom kjeller og 1. etasje (U=0,4 W/m 2 K). kjeller er en god investering med hensyn på å spare energi til oppvarming.» 5 15
Større hus på mindre tomt Mulighetene for fremtiden må du planlegge nå Det er viktig å merke seg at et hus med underetasje både krever mindre tomt og oppnår bedre lånevilkår i Husbanken. Et hus med underetasje gir helt andre bruksmuligheter i fremtiden enn den kjellerløse boligen, som ruver på et areal som aldri vil bli benyttet. I Husbanken får du ikke lån til hus over 120 m 2 beregnet areal. Men, dersom du bygger kjeller, kan du bygge adskillig større og likevel få Husbanklån. Det er fordi Husbanken ønsker å stimulere til bygging av flere hus med underetasje fordi disse boligene kan ha utleieleiligheter og er langt mer fleksible for forskjellig bruk i fremtiden. Derfor tas kjelleren bare delvis med i arealberegningen. «Bygger du kjeller, trenger du heller ikke så stor tomt, og 100 m 2 mindre tomt kan bety mange penger spart.» Mens man er ung og kanskje har barn som vokser til, trenger man nesten all den plassen man kan få. Den som velger å bygge kjellerløst, har ofte ikke tenkt på enkle praktiske ting. Hvor i all verden skal man på én boligflate få plass til alt utstyr en familie anskaffer seg på få år? Har du tenkt over at en familie på fire som regel har: De unge gifter seg på nytt og overtar huset. Vi gamle flytter ned i kjelleren. Vi bygger. Kjellermuring gir egenkapital. Vi får barn. Kjelleren leies bort som hybel. 4 sykler 2 akebrett Her ser du en sammenligning av to hus, ett med kjeller og ett uten. Begge har et beregnet areal (BA) på 120 m 2, som er Husbankens maksimalareal. HUS 1 HUS 2 2 skateboard 2 biler med hvert sitt sett med ekstra dekk 1 gressklipper De unge skiller seg og flytter hjem. Kjelleren blir leilighet for datter + barn. Vi får ungdom i huset. Kjelleren blir ungdomsrom. Hovedetasje 100 m 2 120 m 2 1 kantklipper Kjeller 100 m 2 2 ruller haveslange Bruksareal* (BRA) 200 m 2 120 m 2 Beregnet areal* (BA) 120 m 2 120 m 2 Begge husene gir rett til Husbanklån, men huset med kjeller er 80 m 2 større. 4 par slalåmski 4 par turski 1 takboks til bilen 1 liten tilhenger Ungdom flytter ut. Kjelleren blir fars bule. De unge får sambo. Kjelleren blir elskovsrom. * Se forklaring side 11 1 verktøykasse «Det finnes egentlig ikke et eneste godt argument mot bygging av kjeller.» Din egen gullgruve kjelleren er faktisk også det billigste arealet du bygger. I følge Husbankens beregninger har kjelleren en kvadratmeterkostnad på 1/5 av kostnadene i hovedetasjen. Årsaken er selvfølgelig at selv kjellerløse hus trenger fundamentering, og da må det graves. Merkostnaden ved å grave kjelleren ut i full dybde er så lav at det ikke koster så mye ekstra som man tror. Derfor blir kjelleren også husets rimeligste areal. 1 bormaskin 1 snøskuffe 1 snøfreser spader 2 raker 4 par slagstøvler 1 trillebår 8 kofferter... pluss mye, mye mer Hvor skal dette oppbevares? Livsløpssyklus Dette sier Husbanken: «Trenden de senere årene har vært et økende salg av eneboliger med plate-på-mark løsninger. Fremover vil det sannsynligvis komme økte krav til en bedre tomteutnyttelse. Det betyr at det i større grad må bygges i høyden. Samtidig vil det stilles krav om at boligene i større grad tilfredsstiller en livsløpssyklus. I det ligger at boligene kan tilfredsstille flere behov enn hva som er situasjonen for den unge familien som trenger et sted å bo akkurat der og da. At boligen kan funksjonere for den samme familien også senere i livet, på et tidspunkt da kanskje barna overtar hovedetasjen, mens foreldrene flytter inn i underetasjen, eller f. eks at hovedetasjen leies ut til et ungt ektepar som trenger denne arealstørrelsen i en fase av livet, mens man selv trenger mindre plass.» 6 7
ANBEFALT AV KJELLERFORUM: Familiens livssituasjon bør avgjøre: Hustyper tilpasset for underetasjer «Norske boliger er ikke tilrettelagt slik at to fullverdige arbeidsplasser kan innredes. Derfor vil telependling ikke ta av. Dette får betydning for utformingen av hus i fremtiden, som nettopp må ta høyde (eller underetasje) for det.» Bygger du med underetasje, er ikke plassen lenger noe problem Hjemmekontoret Jon Bing Muligheter Mesterhus er et av de husfirmaene som utvikler hustyper spesielt tilpasset for underetasjer. Valg av kjeller eller underetasje eller ikke, er oftest et spørsmål om livssituasjon og tomten som skal bebygges, sier kjedeleder i Mesterhus Norge AS, Arve Solheim. Mens enkelte husfirmaer velger å neglisjere kjellerens betydning for å gjøre det lettere for seg selv, går Mesterhus den motsatte veien. I deres katalog finner du mange hustyper som nettopp er tilpasset, eller forberedt for å bygges med kjeller eller underetasje. Og fordi dette firmaet ser de mange positive mulighetene du har med en kjeller eller underetasje, får du en objektiv veiledning i valg av hus og hva som passer deg og din familie. Tomten Etter vårt syn er også tomtegrunnens beskaffenhet og helling med på å bestemme om det bør bygges med underetasje. Er grunnmassene greie å grave ut, er det ikke noe problem. Skrånende terreng er også ideelt for å bygge med underetasje. Å sprenge ut en fjelltomt for å få kjeller eller underetasje skal man naturlig nok være mer forsiktig med av økonomiske grunner. Titusener av arbeidstakere her i landet, både innenfor det offentlige og i det private næringsliv, er allerede utstyrt med hjemme-pc i regi av arbeidsgiver. Denne utviklingen vil bare fortsette. Trenden både i utlandet og her hjemme, er at stadig flere vil få anledning til å jobbe hjemmefra. Særlig for småbarnsforeldre innebærer denne fleksible måten å jobbe på fordeler. Hjemmekontoret gjør det enklere å takle en hektisk hverdag med blant annet henting og levering i barnehage. I tillegg til fleksibel arbeidstid, sparer du både reisetid og kostnader. Telependling Telependling betyr at den ansatte fjernarbeider, men har gjennom telenettet tilgang til arbeidsplassens server og all den informasjon som ligger der. Med hjemmekontor benytter de fleste telenettet til å overføre elektronisk post og til å hente ut sentralt lagret dokumentasjon. Det krever bare at du har telefon eller annet fjernnett og at de sentrale systemene er designet for å tillate innlogging via fjernnett. I 2000 arbeidet en tredjedel av arbeidsstyrken i USA hjemmefra en dag i uka. I 200 vil ifølge EU minst 10 millioner europeere ha hjemmejobber minst en av ukedagene. Interessen for å arbeide hjemmefra er nærmest eksplosiv. I løpet av få år vil en stor andel norske arbeidstakere jobbe på et hjemmekontor en eller flere dager i uka. Skal du bygge hus, bør du ta høyde for denne utviklingen. Livssituasjon Om du bør bygge et hus med kjeller avhenger av flere forhold. Er man ung og ser mange år fremfor seg i boligen, er det lurt å bygge med kjeller eller underetasje. Selve innredningsarbeidet kan man gjøre på et senere stadium når det passer lommeboka. Eller man tar kostnaden med en gang og istandsetter en leilighet for utleie. Det gir klingende og skattefrie kroner umiddelbart. Er man eldre, ønsker man seg kanskje hele boarealet på ett plan. Da er det selvfølgelig ikke riktig å investere i et hus på flere plan, forteller Solheim. Egeninnsats Mange av våre kunder ønsker å gjøre en egeninnsats. Det er positivt, ikke bare for å få kostnadene ned, men også fordi egeninnsats ofte inngår som en del av egenkapitalen og derfor kan gi bedre banklån. Grunnmur og kjeller er den delen av arealet der det lettest kan gjøres en betydelig egeninnsats. En rekke av våre hus er designet og konstruert med tanke på dette, forteller Arve Solheim i Mesterhus. Lovverket Du skal være klar over at ikke en hvilken som helst krok i hjemmet godtas som fjernarbeidsplass. Dersom du gjør en avtale med arbeidsgiver om å arbeide deler av uken på ditt hjemmekontor, skal dette kontoret tilfredsstille normale krav til en arbeidsplass. Det betyr at din bruk av hjemmekontor også stiller krav til din arbeidsgiver overfor det offentlige. Det er viktig at du ved planleggingen av hjemmekontoret tar hensyn til inneklima, belysning, rømningsvei osv. Derfor er du heldig som kan planlegge et kontor i forbindelse med bygging av et hus med underetasje. Da har du alle muligheter til å skreddersy familiens kontorløsning for fremtiden. Det vil du neppe angre på. Arkitekt MNAL Odd Magne Vatne, Aros as, Sandnes. (Illustrasjonsfoto) Planlegg et kontor når du bygger hus med underetasje. Stadig flere får nå muligheten til å jobbe fra et hjemmekontor. 8 9
Når du bygger hus med sokkel og ekstra utleieleilighet, Får du: - Lån til to boliger! - Tilleggslån for begge boligene! - Aksept for inntil 50 prosent høyere tomtepris! Husbanken tilbyr svært gunstig finansiering om du velger å bygge hus med sokkeletasje og en utleieleilighet. I tillegg er det slik at om du bygger hus med sokkel og utleieleilighet, kan du bygge nesten dobbelt så stort som Husbankens egentlige arealgrense på 120 m 2 BA, som gjelder hver boenhet. Det er også slik at Husbanken bare delvis tar underetasjen med i arealberegningen. I tillegg til selve «Husbanklånet», eller grunnlånet om du vil, har Husbanken mange ulike lånetillegg. Det er derfor ikke bestandig så enkelt å beregne hvor mye man kan få i lån til sitt nye hus. Her har vi derfor satt opp en modell som viser deg den totale finansieringen som er mulig gjennom statsinstitusjonen. Husbanken ønsker å stimulere til at man bygger fornuftig og riktig, ikke minst med tanke på boligens bruk gjennom mange år og ulike livsfaser for personene som bebor huset. Derfor er låneordningene spesielt gunstige når det gjelder livsløpsstandard og innenfor helse, miljø og sikkerhet. I mange tilfeller er det slik at dersom du tilfredsstiller Husbankens ulike krav for tilleggslån, er huset ditt også tidsriktig i forhold til hva man burde forvente av et moderne hus. Og samtidig har du da et hus som er et godt finansieringsobjekt. Men, det er jo slett ikke sikkert at du ønsker å gjøre alle tiltakene som er foreslått. Gjør din egen vurdering. Viktig å vite om Husbanken Har du tenkt å finansiere husbyggingen gjennom Husbanken, er det enkelte ting du må sette deg inn i, som gjør det lettere å beregne hvordan du kan bygge og hvor mye du kan låne: - Hva slags hus du kan bygge - Husbankens arealregler - Hvor stort basislån du kan få - Hvilke lånetillegg som er mulige å få - Hvilke områder/prosjekter prioriteres KOSTBARE TOMTER: Spar mange penger ved bedre utnyttelse I dag er tomteprisen de fleste steder svært høy, og det gjelder derfor å utnytte tomtearealet best mulig. Ved å bygge sokkel, utnytter du tomten maksimalt. Dette er bra både for deg og miljøet. Den som ikke bygger sokkel, må nødvendigvis ta i bruk et kostbart tomteareal om man siden ønsker mer plass. Eller for å snu på flisa: Ved å bygge sokkel og dermed utnytte tomten maksimalt, kan du kjøpe en mindre tomt og spare mye penger. Hva slags hus kan jeg bygge? Husbanken gir lån til de fleste typer bolighus, forutsatt at huset har en tilfredsstillende standard. Husbankens minstestandard beskriver en alminnelig god boligstandard for vanlige to-, tre- og fireromsboliger. Den skal også være stor nok og inneholde gode rom til forskjellig bruk. Plassbehovet øker med antall beboere og rom. Noen eksempler er: at stue- og kjøkkenarealet for en toromsbolig skal være minst 25 m 2. For hvert ekstra rom bør arealet økes med minst fem kvadratmeter, kjøkkenet bør ha plass til fire løpemeter kjøkkeninnredning, minst ett soverom må ha plass til dobbeltseng m.m. Husk at også kostnader og areal må godkjennes av Husbanken. Husbankens basislån Basislånet varierer etter størrelsen på boligene og er ikke avhengig av de faktiske kostnadene. Rimelige og nøkterne boliger får dermed lavere egenkapital enn dyrere boliger. Fra 1. september 200 gjelder følgende basislån: Bolig på minimum 45 m 2 (BRA-K): Kr 580.000 Bolig på minimum 65 m 2 (BRA-K): Kr 60.000 Bolig på mer enn 105 m 2 (BRA-K): Kr 580.000 HUS MED SOKKEL Hovedleilighet 120 m 2 BA Underetasjeleilighet 55 m 2 BA HUS UTEN SOKKEL Areal over 105 m 2 Arealreglene: Husbanken bruker tre ulike arealbegreper: Bruksarealet, BRA = arealet innenfor boligens omsluttende vegger + eventuelle birom og andel av fellesareal utenfor boligen. Huslån kr 50 000,- Helse, miljø og sikkerhet kr 560 000,- Sokkel med leilighet kr 40 000,- Livsløpsstandard kr 100 000,- Bolig 2 Bolig 1 skrånende terreng Huslån kr 580 000,- Bolig 1 Kjellerboder FAKTOR 0,5 Helse, miljø og sikkerhet kr 560 000 Livsløpstandard kr 100 000,- Bolig 1 Kapasitetsgivende bruksareal, BRA-K = bruksarealet innenfor boligens omsluttende vegger med unntak av kjellerplan, loftsplan og sportsbod. Beregnet areal, BA = boligens samlede areal når det er tatt hensyn til at de ulike planene/etasjene har ulike kostnader og ulik bruksverdi. (Se husbankens arealregler, www.husbanken.no) Økt kostnadsgrense for tomt for kr 175 000,- Til hus med sokkel og utleieleilighet er lånemulighetene slik: Hovedleilighet: kr 580.000-50.000 + 560.000 + 100.000 = kr 1.190.000 i lån Bileilighet: kr 580.000-150.000 + 560.000 + 100.000 = kr 1.090.000 i lån Til sammen kr 2.280.000 i lån Lån kr. 2 280 000,- (innenfor 80% av godkjent kostnad inkl. tomt) Husbankens hovedlån er kr 580.000, men som du ser i regnestykket over trekkes det ifra kr 50.000 på lånet til hovedleiligheten og kr 150.000 på lånet til bileiligheten. Det er selvfølgelig fordi det er billigere å bygge en sokkeletasje enn en hovedetasje. Maks lån: 80% av anleggskostnadene. Lån kr. 1 240 000,- Til tomt og hus uten sokkeletasje kan du låne: 580.000 + 560.000 +100.000 = kr 1.240.000 Med utleieleilighet 50 prosent høyere tomtepris Vær oppmerksom på at Husbanken har en øvre tomtekostnadspris på 50.000 kroner for en enebolig. Det kan være vanskelig å finne tomt til denne prisen nær byer og tettsteder, men bygger du sokkel med bileilighet som kan leies ut, øker denne med 50 prosent. Det betyr at du da kan investere kr 525.000 i tomt og fremdeles kvalifisere til lån i Husbanken. (I Oslo og områder med tilsvarende høyt kostnadsnivå kan Husbanken godkjenne tomtekostnader utover kr 50.000,-.) 10 11
Hvor stort hovedlån eller basislån kan jeg få? Slik regner du ut hvor stort hus du kan bygge 120 m 2 120 m 2 Huslån ved bygging av bolig med bileilighet: Grunnlån, Husbankens makslån, hovedleilighet 120 m 2 kr 50.000,- Grunnlån for bygging av sokkel med utleieleilighet, 55 m 2 kr 40.000,- FAKTOR 0,5 premiert av Husbanken Husbanklånet består av et basislån med tillegg. Basislånet er avhengig av størrelsen på huset. Lånetillegg får du hvis du legger til rette for bestemte kvaliteter ved huset. Det endelige lånebeløpet kan nå opp i 80 % av total anleggskostnad. For tiden er basislånet 580.000 kroner for hus større enn 105 m 2 BRA-K. Det er viktig å huske på at dersom du bygger hus med en ekstra utleieleilighet, er det både basislån og tilleggslån for denne leiligheten også. Husbankens lånetillegg Lånetilleggene i Husbanken er mange. Noen lånetillegg gis på bakgrunn av søkerens spesielle situasjon, mens andre tillegg er premieringer av god planlegging og god kvalitet. Videre er noen av tilleggene faste beløp, mens andre avhenger av behov eller kostnader som investeres. (Noen spesielle lånetillegg gis kun til såkalte prosjekter, som betyr minst 5 boliger.) Eksempler på lånetillegg Som du ser nedenfor, gjelder lånetillegg for hver av boenhetene. Bygger du hus med sokkel og en utleieleilighet, får du derfor en svært god finansiering gjennom Husbanken. Lånetillegg: For livsløpsstandard i hovedetasje kr 100.000,- For livsløpsstandard i sokkelleilighet kr 100.000,- Eksempler på lånetillegg (HMS): Helse, miljø og sikkerhet: Vannbåren varme og varmepumpe kr 140.000,- Automatisert elektroteknisk «livsløpsstandard» kr 80.000,- Balansert ventilasjon med varmegjenvinning kr 60.000,- Sprinkleranlegg kr 60.000,- Sentralstøvsuger kr 20.000,- Forebyggende tiltak mot radon kr 20.000,- Automatisk stoppesystem ved vannlekkasje kr 20.000,- Tiltaksgruppe 5; minst fire tiltak av f.eks. komposteringsbinge, kjøkkenskap til tak, vindfang som klima- og skiftesone, brannalarm, innbruddsalarm m.v. kr 20.000,- Lånetillegg for helse, miljø og sikkerhet i hovedetasje kr 560.000,- Lånetillegg for helse, miljø og sikkerhet i sokkeleilighet kr 560.000,- Til et hus med sokkeletasje og utleieleilighet kan du i Husbanken låne til sammen 2.280.000 kroner. Hovedleiligheten har da et areal på 120 m 2 BA og utleieleiligheten et areal på 55 m 2 BA. Til tomt og hus uten sokkeletasje med utleieleilighet kan du låne 1.240.000 kroner når boligen har et areal på over 105 m 2 BRA-K. HUS 1: UTEN SOKKEL HUS 2: MED SOKKEL Her ser du to hus, begge innenfor Husbankens maksimumsareal på 120 m 2 BA. Hus 1. har kun én etasje på 120 m 2 Gunstig egeninnsats Egeninnsatsen du utfører på husprosjektet ditt er verdifull. Den skal prises som om det er profesjonelle tjenester og legges inn som en del av det totale prosjektregnskapet for husbyggingen. De som er en smule nevenyttige og innsatsvillige, vil dermed kunne bruke egeninnsatsen som en del av toppfinansieringen. Med egeninnsats til grunnmur og f.eks. innvendige arbeider, er det snakk om store beløp. Lån inntil 80 prosent av anleggskostnadene Husbanken har en øvre grense for lån på 80 prosent av anleggskostnadene. Har du vanskelig for å toppfinansiere huset, kan egeninnsats hjelpe deg langt på vei. Skattefri leieinntekt For at leieinntekten fra sokkelleiligheten skal være skattefri, må du passe på at utleiligheten representerer mindre enn halvparten av husets totale utleieverdi. Hus 2. representerer en smartere byggeskikk. Hovedleiligheten har her et areal i 1. etg. på 100 m 2, og 95m 2 i underetasjen. Av dette benyttes 55 m 2 til utleieleilighet, resten på 40 m 2 til eget formål (med Husbankens faktorutregning blir dette til sammen bare 120 m 2 BA). I tillegg har dette huset en utleieleilighet på 55 m 2. Forklaringen: Husbanken beregner kjellerareal med en faktor på 0,5. : 1. etg.: 100 m 2 BRA x 1,0 = 100 m 2 BA U. etg: 40 m 2 BRA x 0,5 = 20 m 2 BA Sum = 120 m 2 BA : 55 m 2 BRA x 1,0 = 55 m 2 BA Totalt BRA for huset: = ca 195 m 2 Kr 100.000,- i ekstra lånetillegg for livsløpsstandard Med livsløpsstandard mener Husbanken at boligen skal sikre god tilgjengelighet utover de kravene som stilles i minstestandarden, slik at boligen kan brukes i alle perioder av livet, også ved nedsatt bevegelighet og bruk av rullestol. I forbindelse med oppføringslån kan det gis et lånetillegg på 100 000 kroner hvis boligen tilfredsstiller Husbankens livsløpsstandard. Dimensjoneringsgrunnlaget er et sett med minimumsmål som beskriver rullestolbrukerens krav til plass ved forflytning, aktivitet og arbeidsoperasjoner. Sammen med minstestandardens krav til det enkelte stedet/rommet i og utenfor boligen, utgjør dimensjoneringsgrunnlaget Husbankens krav til livløpsboliger. Dimensjoneringsgrunnlaget tar utgangspunkt i en middels stor rullestol, der bruker har god førlighet i armene og kan manøvrere rullestolen selv. 12 1
Få større hus med Husbankfinansiering ved å bygge med sokkel Hvorfor er det feltutbyggere som bygger uten kjeller? Her ser du ulike måter å komponere et hus med sokkel og utleieleilighet. Arealet i underetasjen blir oftest litt mindre enn hovedetasjen. Det er fordi tykkere sokkelvegger kommer til fradrag i arealberegningen. Det er ingen ting i veien for at du kan bygge både to og tre utleieleiligheter. Pass bare på at det totale utleiearealet ikke overstiger 50 prosent av eneboligens totale utleieverdi dersom du vil at utleien skal være skattefri. Med minst to utleieleiligheter er maks lån begrenset til 70% av anleggskost. Det er selvfølgelig fordi utbyggingen av feltet skal gå så raskt som mulig. Det sier seg selv at det er skremmende enkelt å høvle ned terrenget med en bulldoser og deretter legge ut noe fyllmasse med fiberduk og betong på toppen. Ikke er dette klok arealutnyttelse, heller ikke er det en gunstig løsning for dem som kjøper husene. Og da kan du jo bare gjette hvem som tjener på det? Forlang kjeller! Står du overfor et husfirma som prøver å «lure på deg» et kjellerløst hus, bør du forlange at det bygges med kjeller. Om du da ikke av en eller annen grunn vil gi slipp på de økonomiske og praktiske fordelene kjelleren gir. Terrengtilpasning Så og si alle tomter er egnet for hus med kjeller. Mange tror feilaktig at det bare er på skrånende tomter det er riktig å bygge underetasje. Flat tomt, skrånende tomt og fjelltomt er alle et godt utgangspunkt. Om det må sprenges, brukes steinmassen til å fylle opp andre deler av tomten. Da kan det samtidig skapes en tomt med topografisk særpreg. På samme måte er det med flat tomt. Massen som graves ut, brukes til voller og forhøyninger der det er ønskelig, f. eks som en del av et skjermende le mot nabotomter. Kan du tenke deg noe kjedeligere enn en masse hus spredt utover et flatt jorde? Leilighet 1 EKSEMPEL 1 EKSEMPEL 2 Når du skal bygge kjeller 120 m 2 BRA x 1.0 = 120 m 2 BA 115 m 2 BRA x 1.0 = 115 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 25 m 2 1. etg.: 110 m 2 BRA x 1.0 = 110 m 2 BA U.etg.: 20 m 2 BRA x 0.5 = 10 m 2 BA Sum = 120 m 2 BA 85 m 2 BRA x 1.0 = 85 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 215 m 2 Det er mange ting å tenke på når du skal bygge kjeller: - Regelverk - Finansiering - Materialvalg - Planløsning - Drenering - Ventilasjon - Isolasjonskrav - Inneklima - Faglitteratur - Byggdetaljblader Faglitteratur, regelverk og byggetekniske detaljer kan du skaffe deg via Norsk Byggtjeneste A/S. Spør også din byggevareforhandler eller materialleverandør. Dersom du planlegger å innrede en kjeller til boligrom, er det flere forhold å ta hensyn til. Det er bl.a. krav til rømningsvei, lysforhold, takhøyde, isolasjon, drenering osv. For den som har tenkt å være selvbygger, er det også kommet et regelverk. Hvordan du skal forholde deg til det, kan du lære om på enkelte av materialleverandørenes selvbyggerkurs. Leilighet 1 Leilighet EKSEMPEL 1. etg.: 102 m 2 BRA x 1.0 = 102,0 m 2 BA U.etg.: 7 m 2 BRA x 0.5 = 18,5 m 2 BA Sum = 120,5 m 2 BA 60 m 2 BRA x1.0 = 60,0 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca180,5 m 2 EKSEMPEL 4 2. etg.: 0 m 2 BRA x 0.6 = 18,0 m 2 BA 1. etg.: 90 m 2 BRA x 1.0 = 90,0 m 2 BA U.etg.: 25 m 2 BRA x 0.5 = 12,5 m 2 BA Sum = 120,5 m 2 BA 60 m 2 BRA x 1.0 = 60,0 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 180,5 m 2 EKSEMPEL 5 120 m 2 BRA x 1.0 = 120 m 2 BA 57 m 2 BRA x 1.0 = 57 m 2 BA Leilighet 57 m 2 BRA x 1.0 = 57 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 24 m 2 Alt om kjeller finner du på: www.kjeller.no Dette nettstedet er for deg som vurderer eller har bestemt deg for å bygge kjeller. Her finner du svar på de fleste av spørsmålene dine i tillegg til en mengde nyttig informasjon som berører bygging av grunnmur og kjeller. Her kan du dessuten i ro og mak konstruere din egen kjeller. 14 15