Grålum Allé 2 og Tuneveien 97

Nasjonal planid: 0105 22076 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Grålum Allé 2 og Tuneveien 97 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre 20.6.2019 Datert: 10.10.2018 Revidert: 1.5.2019 Planen er utarbeidet av BAS Arkitekter AS

Innholdsfortegnelse SIDE 1 FORMÅLSPARAGRAF... 3 2 REGULERINGSFORMÅL... 3 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1:... 3 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2:... 3 2.3 Grønnstruktur Jf. Pbl 12-5 2 ledd nr.3:... 3 2.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6.... 3 2.5 Bestemmelsesområder. Jf. Pbl 12-7.... 3 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER... 3 4 FELLESBESTEMMELSER... 4 4.1 Kulturminner... 4 4.2 Universell utforming... 4 4.3 Støy... 4 4.4 Stedstilpassing av tiltak... 4 4.5 Geotekniske forhold... 5 4.6 Forurensing i grunnen... 5 4.7 Overvann... 5 4.8 Fjernvarme... 5 4.9 Eksisterende vegetasjon... 6 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG... 6 5.1 Dokumentasjonskrav... 6 5.2 Høyde på bebyggelse... 6 5.3 Utnyttelsesgrad... 6 5.4 Bolig/Forretning/kontor (BKB)... 7 5.5 Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål (BAA1-2)... 7 5.6 Lekeplasser (f_blk)... 7 5.7 Minste uteoppholdsareal (MUA)... 7 5.8 Renovasjonsanlegg (BRE)... 8 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR... 8 6.1 Kjørevei (o_sv)... 8 6.2 Fortau (o_sf)... 8 6.3 Parkeringsplasser... 8 7 HENSYNSSONER... 9 7.1 Frisikt... 9 7.2 Kulturmiljø... 9 7.3 Støysone... 9 8 BESTEMMELSESOMRA DER... 9 8.1 Bestemmelsesområde #1... 9 Side 2 av 9

1 FORMÅLSPARAGRAF Hensikten er å utvikle et helhetlig område med konsentrert bebyggelse, høy arkitektonisk kvalitet og gode bokvaliteter. Ny bebyggelse skal hensynta gravhaug sør på eiendommen, skjerme lekeplass og utearealer for støy fra Tuneveien, og utformes slik at boenheter får stille side og privat uteplass mot sør. Området utvikles med en kombinasjon av kontor/forretning/tjenesteyting og bolig. 2 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Bolig/Forretning/kontor (BKB) - Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål: Bolig/kontor/tjenesteyting (BBA1-2) - Renovasjonsanlegg - oppstillingsplass for avfallsdunker (f_bre1, f_bre2) - Lekeplass (f_blk) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Kjøreveg (o_skv) - Fortau (o_sf) - Parkering (o_spa) - Annen veggrunn grøntareal (o_svg) 2.3 Grønnstruktur Jf. Pbl 12-5 2 ledd nr.3: - Naturområde - grønnstruktur 2.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6. - Vern av kulturmiljø eller kulturminne - Støy 2.5 Bestemmelsesområder. Jf. Pbl 12-7. - Bestemmelsesområde #1, Grense for p-anlegg 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Tabellen under gir oversikt over hvilke fellesområder som må ferdigstilles før det gis brukstillatelse for nye boenheter innenfor aktuelle boligområder: Boligområde Lek Uteopphold Parkeringskjeller Fortau/ GS-vei Renovasjon BAA2 x x x x BKB x x x Side 3 av 9

a) Lekearealene på parkeringslokk og uteoppholdsarealer skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye boenheter i felt BAA2 og BKB gis. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 10. b) Parkeringskjeller og adkomst til denne skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye boenheter i felt BAA2 gis. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 10. c) Renovasjonsanlegg skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye boenheter i felt BAA2 og BKB gis. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 10. d) Beplantning, tilsåing og evt. andre arbeider på felles uteoppholdsarealer og lekearealer som er årstidsavhengig, skal være gjennomført senest første vekstsesong etter at boligene er tatt i bruk. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, 8. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 6. 4.2 Universell utforming Ved utbygging og gjennomføring skal tiltak innenfor planområdet utformes etter prinsippene om universell utforming, slik at alle befolkningsgrupper sikres en best mulig tilgjengelighet. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 4. 4.3 Støy a) Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442/16 eller senere vedtatte retningslinjer) legges til grunn for fremtidige tiltak. b) Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det vedlegges en støyfaglig utredning med støyberegninger som skal redegjøre for støyforholdene innendørs og utendørs, samt eventuelle avbøtende tiltak for å oppfylle kravene til støy. Det skal om nødvendig gjøres lokale støyskjermingstiltak. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3 c) Det tillates fasader innenfor støynivåer i gul støysone. Boliger mot støyutsatt side skal være gjennomgående og ha minimum ett soverom vendt mot stille side. d) Støynivå på felles uteoppholdsareal skal på søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 i retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T- 1442/2016 eller senere vedtatte retningslinjer. 4.4 Stedstilpassing av tiltak a) Ved oppføring av nybygg, tilbygg, påbygg, terrasser o.l. skal det legges spesiell vekt på god og stedstilpasset arkitektur og terrengtilpassing. Balkonger skal være inntrukne. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. b) Det tillates etablert støttemurer og skjæringer i terreng utenfor byggegrense planområdet. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 2. Side 4 av 9

c) Byggenes hovedform skal ha flatt tak, men underordnede deler av bygningen, boder og avfallshus kan utformes med annen takform. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. d) Det skal bestrebes et enhetlig preg på bygningene innenfor samme område. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. 4.5 Geotekniske forhold Tomt og området rundt inneholder ikke sensitive eller kvikke masser (kvikkleire), og det er meget god byggegrunn av friksjonsmasser. Prosjektet utgjør ingen risiko for områdestabilitet jf. Geoteknisk vurdering datert 18.05.2018. Før igangsettingssøknad skal det utføres miljøtekniske grunnundersøkelser, prøvegraving for å avdekke grunnvann og fastlegge dimensjonerende grunntrykk, samt utføres tilstandsvurdering av nabobygg etter NS 8141. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 12. 4.6 Forurensing i grunnen a) Sammen med søknad om rammetillatelse for nye anlegg skal det redegjøres for behandling av masser. Fare for forurensning skal vurderes, og nødvendige avbøtende tiltak skal dokumenteres. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3. b) For ny jord som tilføres lekeplasser skal det foreligge dokumentasjon som viser at jorden tilfredsstiller «Krav til kjemisk sammensetning av jord som leveres til barnehager og lekeplasser», tabell 3 i Miljødirektoratets veileder TA-2261. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3. 4.7 Overvann Overvann og vann fra tak og tette flater forutsettes ivaretatt på egen eiendom. Bebyggelsen skal ikke endre den eksisterende vannbalansen i området. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelser eller andre ulemper, både ved normale og ekstreme regnbørsmengder. Det skal etableres fordrøyningsbasseng. Endelig plassering av fordrøyningsbasseng og plan for behandling av overvann skal være avklart med kommunen før det gis rammetillatelse. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 12 og 27-2. 4.8 Fjernvarme a) Alle nybygg over 200 kvm samt alle bygninger over 200 kvm som foretar hovedombygging innenfor det til enhver tid gjeldende konsesjonsområde, må tilknyttes fjernvarmeanlegget. jf. 11-9 nr. 3. b) Tilknytningsplikten gjelder ikke for oppføring av mindre tilbygg dersom hovedbygningen var oppført før området ble underlagt tilknytningsplikten til fjernvarmeanlegget. jf. 11-9 nr. 3. Side 5 av 9

4.9 Eksisterende vegetasjon Eksisterende furutrær på eiendommen, utenfor byggegrenser skal søkes bevart. Det vil måtte gjøres endelige vurderinger av bevaring avhengig av røtters plassering i gjennomføringsfasen av tiltak. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 4. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Dokumentasjonskrav a) Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 og 4. Denne skal blant annet vise: - Avgrensninger for planen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. - Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag. - Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder og snitt. - Hovedadkomst for gående og kjørende, nødvendig manøvreringsareal, fremkommelighet for utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel. - Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. - Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften. - Plassering av belysning - Plassering av variert vegetasjon b) Lekeplasser skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. 5.2 Høyde på bebyggelse a) Maksimal gesimshøyde er angitt med kotehøyder på plankartet. Utover maksimal gesimskotehøyde tillates tekniske installasjoner med høyde på inntil 2 meter over takflaten dersom disse er inntrukket minst 3,0 m fra fasaden. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. b) Sportsboder, overdekt sykkelparkering og renovasjonsbygg skal ha maks gesimshøyde 3 meter. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. c) I felt BAA1 tillates i tillegg, utover maksimal gesimskotehøyde, rekkverk for takterrasse på minimum 1 meter høyt, tilbaketrukket minimum 1 meter fra alle fasader. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. 5.3 Utnyttelsesgrad Minimum % BYA samlet for utbyggingsformålene er 30 %. Maks % BYA er gitt for hvert utbyggingsformål i bestemmelser og plankart. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 2. Side 6 av 9

5.4 Bolig/Forretning/kontor (BKB) a) I felt BKB tillates bolig/forretning/kontor. Forretning tillates kun med maks BRA 138 kvm og kun i sokkeletasje (u-etasje). Maksimal %- BYA er: 47.. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 2. b) Parkering, sykkelparkering, forstøtningsmurer, utvendige trapper og ramper samt uteoppholdsarealer og lignende tillates oppført utenfor viste byggegrenser. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. 5.5 Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål (BAA1-2) a) Innenfor formålet tillates bolig/kontor/privat tjenesteyting. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. b) Parkering, sykkelparkering, forstøtningsmurer, eventuelle støyskjermingstiltak, utvendige trapper og ramper samt uteoppholdsarealer og lignende tillates oppført utenfor viste byggegrenser. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 2. c) Innenfor formålet privat tjenesteyting tillates ikke en bruk som bidrar til uhensiktsmessig støy for omliggende boliger. Discotek, dansesteder, treningsstudio tillates ikke. Dersom det skal etableres bevertning skal åpningstider begrenses i henhold til kommunens gjeldende forskrift om åpningstider for serverings og skjenkesteder. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. d) Nettstasjoner tillates oppført innenfor formålet, utenfor regulerte byggegrenser og kommer i tillegg til tillatt utnyttelsesgrad. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. 5.5.1 Felt BAA1 a) Maksimal % -BYA for BAA1: 44%. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. 5.5.2 Felt BAA2 a) Maksimal % -BYA for BAA2: 42%. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. b) Det tillates parkering i sokkeletasje, innenfor bestemmelsesområde for p-kjeller. 5.6 Lekeplasser (f_blk) a) Innenfor lekeareal (f_blk) opparbeides felles lekeplass for hele planområdet. Lekeplassen skal opparbeides med minst 3 lekeapparater, sandkasse, fast dekke for trehjulssykkel, variert vegetasjon og benker. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr 14 og nr 4. b) Parkeringsanlegg tillates anlagt under formålet, innenfor bestemmelsesgrensen for parkeringsanlegg. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. 5.7 Minste uteoppholdsareal (MUA) a) Arealet kan beregnes samlet for hele felt BKB, BAA1 og BAA2. Følgende areal kan beregnes som uteoppholdsareal: Felles uteoppholdsarealer, arealer innenfor formål naturområde, arealer innenfor formål lekeplass, private hager, balkonger, takterrasse, gangveier. Inntrukne og/ eller innglassede balkonger regnes med. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 og nr. 2. Side 7 av 9

b) For boenheter i BAA1 skal det opparbeides minimum 100 kvm uteoppholdsareal pr. boenhet. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 c) For boenheter i BAA2 og BKB skal det opparbeides minimum 50 kvm uteoppholdsareal pr. boenhet. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 5.8 Renovasjonsanlegg (BRE) Arealet (f_bre1, f_bre2) skal benyttes som felles oppstillingsplass for avfallsbeholdere for BAA 1-2 og BKB. Beholderne skal bygges inn med tak og sidevegger, eventuelt som avfallshus. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. Utforming av avfallsinnhengningen skal utføres på en enkel, lite dominerende måte. Materialbruken skal tilpasses tilhørende bebyggelse. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjørevei (o_sv) Det tillates avkjørsler fra Tuneveien og fra Grålum Allé til planområdet. Kjørevei o_skv er offentlig. Jf. 12-7, 1 ledd nr 14. 6.2 Fortau (o_sf) Fortau (o_sf), er offentlig. Jf. 12-7, 1 ledd nr 14. 6.3 Parkeringsplasser a) Parkeringsdekning kan beregnes samlet for felt SPA, BAA1, BBA2 og BKB. Jf. Pbl 12-7, 1 ledd nr. 7. b) Det skal avsettes maksimum 1 parkeringsplass pr. boenhet. Jf. Pbl 12-7, 1 ledd nr. 7. Der parkering etableres under bakken kan maksimumsnorm fravikes. Om det bygges ut full parkeringskjeller og krav til boder, avfallsløsninger, sykkelparkeringer, lek og MUA er ivaretatt, kan ekstra gjesteparkering tillates utover maks tillatt parkering per boenhet, dersom det er plass til dette i kjeller. c) For kontorer/forretning/privat tjenesteyting skal det avsettes maks 2 parkeringsplass pr. 100 kvm BRA. Jf. Pbl 12-7, 1 ledd nr. 7. d) Minimum 10% av parkeringsplassene skal tilpasses mennesker med nedsatt bevegelsesevne, minimum 1 plass. e) Parkering for elektriske kjøretøy skal sikres i hht gjeldende retningslinjer. Det skal være min 50 % dekning for ladning av elbil. Jf. 12-7 1 ledd nr. 7. f) Det skal opparbeides minimum 2 sykkelplasser pr. boenhet og minimum 3 per 100 kvm BRA for arealformål kontor/forretning/privat tjenesteyting. Minst 25% av plassene skal ha overbygg og med anledning til løsning der sykkel kan fastlåses, og ligge ved hovedinngang eller i parkeringskjeller. Det skal være mulighet for ladning av el-sykkel innenfor planområdet. Jf. 12-7 1. ledd nr. 7. Side 8 av 9

7 HENSYNSSONER 7.1 Frisikt Ved kryss og avkjørsler skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m. over tilstøtende vegers planum mellom frisiktlinje og veiformål. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 7. 7.2 Kulturmiljø Avsatt hensynsone H_730 omfatter et automatisk fredet kulturminne bestående av en gravhaug med tilhørende sikringssone jf. kulturminnelovens 4. Innenfor hensynsonen er det ikke tillatt med inngrep eller sette i gang med tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme det automatisk fredete kulturminnet eller fremkalle fare for at dette kan skje. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 6. 7.3 Støysone a) Rød sone, nærmest støykilden, angir et område som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål og etablering av ny støyfølsom bebyggelse tillates ikke. b) For bebyggelse med støyfølsom bruk innenfor gul og rød støysone, skal det utføres avbøtende tiltak som beskrevet under 4.3. 8 BESTEMMELSESOMRA DER 8.1 Bestemmelsesomra de #1 a) Parkeringsanlegg tillates etablert innenfor bestemmelsesområde #1 på plankartet. Dette gjelder i underetasje/sokkeletasje til bebyggelse i felt BAA2, arealer utenfor byggelinjer for bebyggelse i felt BAA2 og under formålet F_BLK Jf. pbl 12-7 1. ledd nr. 2. Side 9 av 9