Breibakken 39 4012 STAVANGER Gnr. 55 Bnr. 137 Fnr. 0 Snr. 8 Lnr. H0104 Anr. 0 Stavanger kommune Benevnelse Selveierleilighet BRA 53 m2 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 491 371 03.04.2019 Rapportansvarlig Stokka Takst Takstingeniør: Knut Morten Stokka Østre Hamravei 16, 4315 SANDNES Tlf.: 900 150 80 E-post: knut@nitotakstsandnes.no
en og dens avgrensninger en er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. en er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i en, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Visuell Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Side2av6
Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert Norsk takst takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler Norsk takst har fastsatt for medlemmene. Rapporten er kun utarbeidet for bad, vaskerom og kjøkken i boligen. Øvrige bygningsdeler er ikke vurdert. Befaringen er utført visuelt og ved hjelp av fuktindikator. Observasjonene er lagt til grunn for vurderingen. Fuktvurderingen er utført på gulv og vegger. Dette gjelder også tilstøtende vegger i samme eierseksjon. Det er ikke flyttet på inventar og utstyr. Rapporten er utarbeidet etter prinsippene i NS. 3424 nivå 1. Det er ikke utført fysiske inngrep. Boligen var møblert og bebodd under befaringen med de begrensninger dette har for besiktigelsen. Oppdraget omfatter: Arealmåling. En visuell befaring av kjøkken og bad med enkle målinger med fuktindikator. Og en enkel beskrivelse av vann og avløpsrør samt ventilasjon. Oppdraget omfatter ikke: Elektrisk anlegg, skjult VVS anlegg og andre bygningsmessige konstruksjoner og utførelser. Befaringen ble gjennomført: 03.04.19 kl. 07.30 til 08.15. Vær og lysforhold ved befaring: Overskyet og opphold. På befaring er målinger utført med: Protimeter MMS 2 for målinger etter fuktindikasjoner, HILTI PD 40 lasermåler for målinger av arealer, ELMA LASER 360 for målinger av høyder og fall. 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Breibakken 39 Postnr./sted 4012 STAVANGER Kommune 1103 Stavanger Gnr 55 Bnr 137 Fnr 0 Snr 8 Lnr H0104 Anr 0 Hjemmelshaver Maren Thu Type bygg Selveierleilighet Byggeår 1897 Rehabår 1989 Byggemåte 1.2 Befaring Byggningen er en trebyggning med grunnmur i 1. etasje. Gulv i 1. etasje er med bjelkelag og krypkjeller. Rekvirent Maren Thu Dato 03.04.2019 Tilstede / opplysninger gitt av Maren Thu 1.3 Arealer og romfordeling Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Selveierleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje 58 53 53 0 Gang, stue, kjøkken, bad og 2 soverom. Sum 58 53 53 0 Sum alle bygninger 58 53 53 0 Kommentarer til arealberegningen Bruttoareal er beregnet ikke målt. Leiligheten har en utvendig bod på 2m 2. Denne er ikke med i arealberegningene. Leiligheten har en terasse med utgang fra soverommet som grenser til fellesarealet for bygget på 7m 2. Side3av6
Kommentarer til planløsningen Leilighet er tilgjengelig for rullestol. Leiligheten ligger i 1. etasje i gateplan med inngang via en svalgang. Bygget har dør som er låst og beskytter mot uvedkommende ut mot gaten. Denne kan åpnes elektronisk innenfra leiligheten. Stue og kjøkken har åpen løsning. Leiligheten har to soverom. På badet er det plass for vaskemaskin og tørketrommel. 1.4 Sammendrag / konklusjon Bygget er fra 1897 og bygget om i 1989. Det er en lys leilighet fra 1989. Leiligheten har to soverom, stue, kjøkken og bad. Leiligheten har ventiler i vindu og avtrekksvifte på badet. Det er parkett på gulvet i stuen og på kjøkkenet og fliser av granitt på badet og gangen. Bygget har krypkjeller. Opplyst av selger. Denne er ikke inspisert. Inspeksjon av krypkjeller anbefales. Sameiet er ansvarlige for det utvendige vedlikeholdet. Opplyst av selger. Sted og dato Sandnes, Knut Morten Stokka Side4av6
2. Våtrom 2.1 Bad fra ca 2008. Opplyst av selger. TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Det er varme i gulvet. Det er fliser av granitt på gulv og fliser på vegger. Badet inneholder: Baderomsinnredning med vask, vegghengt toalett, dusjvegger og plass for vaskemaskin og tørketrommel. Badet har sluk i dusjen. Rommet har mekanisk vifte i taket. Gulvet i rommet er tilnermet flatt. Anbefalt fall er 1:100. I dusjen er det noe fall mot sluk. Anbefalt 1:50. Det er ikke synlig membran ved døren. Dette anbefales undersøkt nærmere. Høydeforskjellen på gulvet ved døren og til topp sluk er 8 mm. Anbefalt 25 mm. I sluken i dusjen er det synlig membran i sluken og denne er riktig montert med klemring. Det ble ikke observert dreneringshull for det vegghengte toalettet. Det er drenasjehull fra samleskap for vann inn på badet. Det er ikke lagt silikon i bakkant på vasken. Det anbefales å legge silikon i bakkant på vasken. På generelt grunnlag rense sluk i dusj og avløpsrør til vasker jevnlig minst en gang i året. På generelt grunnlag anbefales det å jevnlig etterse vann og avløpssystemet for vannlekasjer. Forventet normal levetid for fliser montert direkte på membran er 10-30 år. 2.2 Kjøkken fra ca 2008. Opplyst av selger. TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Det er parkett på gulvet og malte vegger. Over kjøkkenbenken er det glassplate. Det er kjøkkeninnredning på to vegger og en halvøy. Benkeplate har linoleum overflate. Det er integrerte hvitevarer: Koketopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Det er plass for frittstående amerikansk kjøleskap. I vaskeskapet er det trykkreduseringsventil for vann til ismaskin. Det er god effekt på ventilator. Gulvet ved høyskapet og kjøleskapet har en gammel fuktskade. Det ble søkt etter fukt med måleapparat, ingen skadelig fukt er observert ved oppvaskmaskin, vaskeskap og kjøleskap. Kjøkkeninnredningen har normal slitasje. På generelt grunnlag rense sluk og avløpsrør til vasker jevnlig minst en gang i året. På generelt grunnlag anbefales det å jevnlig etterse vann og avløpssystemet for vannlekasjer. Det anbefales å rengjøre ventilasjonskanaler hvert 5 år, det utføres av spesialfirma. Forventet normal levetid på oppvaskmaskin er 10-15 år. Anbefalt brukstid 10 år. 3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør TG 1 Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Side5av6
Vannrørene i leiligheten er i rør i rør system. Vannrørene og avløpsrørene i bygget var ikke tilgjengelige og dermed ikke kontrollert. Avløpsrør i leiligheten er i plastmateriale. Hovedstoppekranen for leiligheten er plassert på soverommet i garderobeskap i samleskapet for vann. Det er og en eldre hovedstoppekran i vaskeskapet på kjøkken. Det er ikke påvist skader eller blitt opplyst om problemer med vann og avløpssystemet. Hovedstoppekranen er ikke funksjonstestet. Det er ikke sprutdeksel i samleskapet for vann. På generelt grunnlag rense sluk i dusj og avløpsrør til vasker jevnlig minst en gang i året. På generelt grunnlag anbefales det å jevnlig etterse vann og avløpssystemet for vannlekasjer. Forventet normal levetid for vann og avløpsrør i plastmateriale er 25-75 år. Anbefalt brukstid er 50 år. 3.2 Ventilasjon TG 1 Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. ene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. Ventilasjonen i leiligheten går via avtrekksvifte på badet og ventiler i vinduene. Kjøkkenet har ventilator over kokesonen. Avtrekksvifte på bad er ikke funksjonstestet. Ventilator fungerer tilfredsstillende. Det anbefales å rengjøre ventilasjonskanaler hvert 5 år, dette utføres av spesialfirma. Det anbefales vaske filter på ventilator jevnlig og bytte til nytt filter minst hvert 5 år. Forventet brukstid for ventilasjonsmotorer er ca 20 år. 3.3 Varmtvannsbereder TG 1 Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Varmtvannsberederen er på 120 liter og produsert i 2006 og plassert på gulvet i garderobeskapet på soverommet. Overtrykksventilen er tilkoblet avløp og ledes inn på badet. Det anbefales å skylle varmtvannsbereder av og til. Dette kan gjøres ved tømme varmtvannsbereder for vann eller bruke opp alt det varme vannet. Forventet normal levetid for varmtvannsbereder er 15-30 år. Anbefalt brukstid 20 år. Side6av6