JUSS-BUSS LEIEKONTRAKT FOR BOLIG Vi anbefaler både utleier og leietaker å lese hele kontrakten. Teksten i boksene utgjør kontraktsteksten. Fyll ut de stiplede linjene. Ved uthevet skrift, stryk det som ikke passer. Tekst som er skrevet i kursiv er veiledning til partene og ikke en del av kontrakten. Les også denne veiledningen! Spørsmål kan rettes til Husleiegruppa ved Juss-Buss, Arbins gate 7, 0253 Oslo, tlf: 22 84 29 00. Pkt. 1: PARTER Utleier:...Født... Adresse:...Tlf:... Leietaker:...Født... Adresse:...Tlf:... Står to eller flere som leietakere i kontrakten, hefter disse solidarisk for leiebetaling. Dette vil si at utleier kan kreve en av leietakerne for hele leiesummen hvis de øvrige ikke betaler sin andel. En leietaker som har betalt en annens andel, kan kreve pengene tilbake etter vanlige regler om regress. Også når det gjelder erstatningsansvar, hefter leietakerne solidarisk dersom ikke noe annet er avtalt. Det er mulig å avtale at hver leietaker kun skal være ansvarlig overfor utleier for sin andel av husleien. Kontrakten kan da inneholde følgende klausul i Pkt. 13, særlige bestemmelser: "partene er ansvarlige pro rata overfor utleier." Pkt. 2: LEIEFORHOLDET GJELDER Adresse:... Antall rom samt spesifisering av disse:... I tillegg kommer:... (for eksempel boder, tørkeloft, eget bad, adgang til kjøkken etc) Kontrakten gjelder bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og skal flytte tilbake til etter et midlertidig fravær på inntil fem år. Utleie av bolig som nevnt her gir leietaker færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Ved utleie av slik bolig gjelder ikke minstetiden for tidsbegrensningene under Pkt. 4, videre kan leieavtalen sies opp av utleier uten at det oppgis noen grunn. Kontrakten gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig der utleier bor i samme hus. Ved utleie av slik bolig kan det inngås tidsbestemt leieavtale for minimum ett år. Dette er et unntak fra hovedregelen om at tidsbegrensede leieforhold skal ha en varighet på minimum tre år, se Pkt. 4. Kontrakten gjelder enkelt beboelsesrom hvor leietaker har adgang til en utleiers bolig. Ved leie av slikt enkelt beboelsesrom kan leieavtalen sies opp av utleier uten at det oppgis noen begrunnelse. Forutsetningen er at leieforholdet kan sies opp etter kontrakten, se Pkt. 4. Kontrakten gjelder annen bolig. Kryss av her dersom leieforholdet ikke faller inn under noen av unntakene ovenfor.
Boligen er møblert / delvis møblert / ikke møblert. For møblert eller delvis møblert bolig bør det skrives en inventarliste som underskrives av begge parter og heftes ved kontrakten. Jo mer nøyaktig en slik liste er, desto større sjanser er det for å unngå konflikter senere. Se kontraktsvedlegget Tilstandsrapport ved innflytting. Pkt. 3: OVERLEVERING AV BOLIGEN husleieloven kapittel 2 Utleier skal til avtalt tid stille boligen til leietakers rådighet, rengjort og for øvrig i vanlig god stand. Leietaker skal undersøke boligens tilstand. Eventuelle avvik fra det som er avtalt må påklages enten ved overlevering eller innen rimelig tid etter innflytting, se vedlagte skjema for tilstandsrapport. Ellers regnes forholdet for godtatt. Pkt. 4: LEIEFORHOLDETS VARIGHET husleieloven kapittel 9. Leieforholdet starter den.. a) og kan sies opp av begge partene med.. måned(er)s frist til utflytting ved utløpet av den kalendermåneden fristen utløper i. b) og opphører uten oppsigelse den, men kan før dette tidspunkt sies opp av hver av partene med minst... måned(er)s varsel. c) og opphører uten oppsigelse den, men kan før dette tidspunkt sies opp av leietaker med minst... måned(er)s varsel. Når det avtales at boligen skal leies for en bestemt tid, Pkt. 4 b) og c), kalles dette en tidsbestemt avtale. En slik kontrakt skal i utgangspunktet ha en varighet på minimum 3 år. Hvis leieobjektet er en sokkelleilighet eller en loftsleilighet i en enebolig, eller er del av en tomannsbolig, kan det avtales minstetid på ned til ett år hvis utleier selv bor i huset. Dersom kortere tid enn minstetiden er valgt i denne kontrakten, er det likevel lovlig etter husl. 9-3 fordi: boligen skal brukes som bolig av leietaker selv eller noen som tilhører husstanden, se kontraktens Pkt. 13, eller utleier har annen saklig grunn for tidsavgrensningen, som oppgis i kontraktens Pkt. 13. Tidsbestemt avtale Leieforholdet løper automatisk ut den dagen som er avtalt. Ingen av partene behøver å sende oppsigelse. Hvis ikke leietaker flytter ut, må utleier sende en skriftlig flytteoppfordring. Dette må skje senest tre måneder etter at leieforholdet utløper. Blir dette ikke gjort, vil leieforholdet gå over til et tidsubestemt leieforhold, se husleielovens 9-2. Tidsbestemt avtale uten oppsigelsesadgang Det er mulig å avtale at ingen av partene kan si opp avtalen før den løper ut. VI FRARÅDER IMIDLERTID DETTE! Hvis dette likevel gjøres, kan ikke utleier kreve utflytting før leietiden er ute. Leietaker på sin side må betale husleie til kontraktstiden er ute, selv om han flytter ut før dette. For å unngå å havne i en slik situasjon, kan imidlertid leietaker med utleiers samtykke fremleie boligen resten av leietiden. Utleier må ha saklig grunn for å nekte dette. Hvis utleier nekter uten å ha saklig grunn, kan leietaker si opp avtalen med tre måneders frist, dersom ikke leieforholdet gjelder enkelt beboelsesrom hvor leietaker har adgang til en annens bolig. Da er fristen i stedet én måned, se husleieloven 7-5, jf 9-6. Flytter leietaker likevel ut, plikter utleier såfremt det er praktisk mulig å begrense leiertakers tap ved selv å forsøke å finne en ny leieboer. Det beste i slike tilfeller er at man sammen forsøker å finne en løsning. Generelt om oppsigelse Partene kan fritt avtale leieforholdets oppsigelsesfrist, se husleieloven 9-6 tredje ledd. Hvis ikke annet er avtalt, skal det betales leie i oppsigelsestiden. Denne løper fra den 1. i måneden etter oppsigelsen blir gitt. Blir for eksempel kontrakten sagt opp den 20. august, og oppsigelsestiden er én måned, skal det betales leie frem til 30. september. Oppsigelse fra utleier, se husleieloven 9-7 og vedlegget til denne kontrakten Hvis utleier har oppsigelsesadgang, må utleiers oppsigelse: 1. Være skriftlig
2. Oppgi grunnen til oppsigelsen. 3. Opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig på oppsigelsen innen én måned. 4. Opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer, mister leietaker retten til å påberope seg at oppsigelsen er ulovlig, se husleielovens 9-8 første ledd annet punktum. Det må også opplyses om at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav c, når oppsigelsestiden er utløpt. Hvis oppsigelsen ikke oppfyller disse kravene, er den ugyldig. Ved leie av utleiers egen bolig som leies ut ved midlertidig fravær på inntil fem år, gjelder ikke disse kravene, se husleieloven 11-4. Ved leie av enkelt beboelsesrom når leietaker har adgang til annens bolig er det ingen adgang til å protestere på oppsigelsen. Den behøver heller ikke være begrunnet eller opplyse om leietakers protestadgang. Det holder altså at utleiers oppsigelse er skriftlig, se husleieloven 9-5 og 9-7. En oppsigelse skal etter loven være saklig begrunnet og ikke virke urimelig. Hvis en oppsigelse er usaklig eller urimelig bør leier bli boende, og skriftlig protestere på oppsigelsen innen én måned. Denne fristen må overholdes. Hvis utleier vil fastholde oppsigelsen til tross for leietakers protest, må han gå til søksmål innen tre måneder etter leietakers frist for å protestere gikk ut. Oppsigelse fra leietaker Det er ingen formkrav til oppsigelse fra leietakers side. DET ANBEFALES LIKEVEL STERKT at leietaker sikrer seg bevis for at utleier har mottatt oppsigelsen, i form av kvittering for rekommandert sending eller utleiers kvittering for å ha mottatt oppsigelsen. Man bør beholde en kopi av oppsigelsen. Pkt. 5: LEIEBETALING husleieloven 3-1 til 3-4, 4-2 og 4-3. Leiesummen er kroner... per måned. (tall og bokstaver) Leien betales forskuddsvis den... i hver måned til konto nr... Leiebetaling Normalt betales leien på forskudd. Utleier kan maksimalt betinge seg en måneds forskuddsbetaling. Et leieforskudd skal boes opp. Det vil si at hvis man betaler en måneds forskudd, skal man få bo denne ene måneden uten å betale mer. Disse pengene skal da kun gå til leiebetaling og ikke til å dekke andre krav utleier mener å ha. For andre krav kan det avtales et depositum, se Pkt. 6. Kontonummer Kontonummer oppgis hvis leien skal betales direkte via bank eller postgiro. Det kan ellers fritt avtales hvor og hvordan det skal betales, men leietaker har rett til å sende leien gjennom postverket eller bank, se husleieloven 3-3. Hvis det betales kontant, har leietaker krav på å få kvittering fra utleier, og denne bør spares på for å unngå konflikter i fremtiden. Strøm er / er ikke inkludert i leiesummen. Oppvarming er / er ikke inkludert i leiesummen. Er ikke strøm eller oppvarming inkludert, kan det avtales at leietaker betaler på utleiers abonnement i perioden, eller at leietaker selv åpner eget abonnement. Beholdes utleiers abonnement, kan leier forlange at det fremlegges regnskap for de utgiftene som har gått med til strøm, se husleieloven 3-4. Begge parter kan kreve leien regulert en gang i året i takt med konsumprisindeksen. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter kontraktsinngåelsen eller siste leiefastsetting. Leietaker skal varsles minst en måned før leien økes. Dersom leieforholdet har vart lengre enn to år og seks måneder og leien ikke har blitt forandret utover det som følger av endringene i konsumprisindeksen, kan hver av partene kreve at leien blir satt til gjengs leie. Slik endring må varsles
skriftlig seks måneder i forveien, og det må ha gått minst ett år siden leien sist ble endret. Det skal ved fastsetting av gjengs leie gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leietakers forbedringer og innsats. Ved uenighet om hva som er gjengs leie kan hver av partene kreve at leien fastsettes som bestemt i husleielovens 12-2. Pkt. 6: GARANTI OG DEPOSITUM husleieloven 3-5 Leietaker skal / skal ikke stille sikkerhet for sine forpliktelser. Sikkerhet kan stilles i form av et depositum eller en garanti, eller begge deler. Sikkerhet kan kun stilles for leiebetaling, skade på husrommet, utgifter ved utflytting eller andre krav som reiser seg av denne leieavtalen. Det avtales at leietaker må stille depositum garanti på kroner... (tall og bokstaver) Summen av depositum og garantibeløp kan ikke overstige seks måneders husleie. Et depositumsbeløp skal settes på sperret konto, og renten tilfaller leietaker. Utgifter til opprettelse av depositumskonto kan ikke belastes leietaker. Hvis ikke depositumsreglene blir overholdt, har ikke utleier lov til å beholde pengene og samtidig kalle dem for et depositum. Et brudd på disse reglene kan regnes som underslag av penger, og kan dermed være straffbart. Dersom det oppstår tvist om utbetalingen av depositumet, bør leietaker melde fra til banken om sitt syn på saken. Dette er særlig praktisk ved utbetaling av omtvistet husleie. På denne måten kan man unngå at banken foretar feilutbetaling til utleier. Ved leieforholdets opphør Dersom depositumskonto og kontoen som leien skal betales til, er i samme bank, kan utleier uten leietakers samtykke kreve at skyldig leie dekkes av depositumet. Utleier må i så tilfelle dokumentere tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte. Hver av partene kan kreve depositumet utbetalt i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse med samme virkning som rettskraftig dom. Krever leietaker depositumet utbetalt utover oppsparte renter, skal banken varsle utleier skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet blir utbetalt til leietaker hvis utleier ikke innen én måned etter å ha mottatt varselet, dokumenterer å ha reist motsøksmål. Pkt. 7: UTLEIERS PLIKTER husleieloven 5-1 til 5-3 og 5-6 Utleier skal sørge for at bygningen til enhver tid er i vanlig god stand og at boligen er forsvarlig vedlikeholdt. Utleier skal forestå alt indre og ytre vedlikehold av eiendommen som er nødvendig for at boligen skal holde kontraktsmessig stand i den tiden leieforholdet varer. Dette gjelder med unntak av de vedlikeholdsplikter som er lagt til leietaker i Pkt. 8. Eksempler på vedlikehold utleier plikter å foreta er vedlikehold av ledninger, avløps- og vannrør, samt å fornye maling og tapet der dette er nødvendig på grunn av alminnelig slit og elde. NB! Det er viktig at leietaker melder fra til utleier innen rimelig tid hvis en mangel oppstår. Gjør han ikke det kan eventuelle krav på retting gå tapt. Leietaker har enerett til bruk av boligen. Hvis utleier har behov for å gå inn i leiligheten, skal leietaker ha melding om dette i rimelig tid på forhånd, med mindre det er stor fare for skade på boligen (for eksempel hvis et vannrør sprekker). Pkt. 8: LEIETAKERS PLIKTER husleielovens 5-1 til 5-6
Leietaker må straks melde fra til utleier om skade som må repareres med en gang. Hvis det er nødvendig, plikter leietaker selv å reparere skaden, eller legge ut for reparasjonen. Leietaker skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og bryterer, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen. Leietaker må ikke uten utleiers samtykke foreta forandringer i boligen. Må gjenstander som tilhører utleier skiftes ut, påhviler kostnadene utleier. Øvrig vedlikehold påhviler utleier. Pkt. 9: OPPTAK I HUSSTAND OG FREMLEIE husleieloven kapittel 7 Leietaker kan ikke fremleie leiligheten til andre uten utleiers tillatelse, med mindre annet følger av husleieloven eller er særskilt avtalt, se Pkt. 13. Fremleie betyr at leietaker leier ut boligen videre til en fremleietaker. Hvis leietaker skal fremleie boligen, må han først få utleiers samtykke. Leietaker kan fremleie en del av boligen når han selv fortsatt skal bo i den. Han kan også fremleie boligen ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende årsaker. For fremleie som nevnt i avsnittet her kan utleier bare nekte fremleie dersom fremleierens forhold gir saklig grunn til det, se husleieloven 7-3 og 7-4. Dersom leietaker har en tidsbestemt kontrakt og må flytte før leietiden er ute, kan han mot utleiers samtykke fremleie leiligheten for den resterende tiden. Utleier må ha saklig grunn for å nekte dette. Hvis utleier nekter uten å ha saklig grunn, kan leietaker si opp avtalen med tre måneders frist, dersom ikke leieforholdet gjelder enkelt beboelsesrom hvor leietaker har adgang til en annens bolig. Da er fristen i stedet én måned, se husleieloven 7-5, jf 9-6. Skal leietaker fra innflytting eller senere ha husstandsfellesskap med ektefelle, samboer, egne eller ektefelles/samboers barn, foreldre, barnebarn eller adoptivbarn, behøves ikke utleiers samtykke. Leietaker oppfordres imidlertid til å gjøre utleier oppmerksom på husstandsfellesskapet for å unngå misforståelser. Pkt. 10: UTKASTELSE Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leie eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt innen 14 dager etter at skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 er sendt på eller etter forfallsdag, se samme lovs 13-2 tredje ledd bokstav a. Utkastelse kan bare foretas av namsmannen, byfogden eller lensmannen. I varselet skal det stå at utkastelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt, samt at utkastelse kan unngås dersom leien og eventuelle renter og omkostninger blir betalt før utkastelsen er fullbyrdet. Hvis leietaker mener utkastelsen virker urimelig, må han klage til namsmannen, namsfogden eller lensmannen. Denne vil oversende saken til namsretten hvis han mener innsigelsene er av en slik art at de kan føre til at utkastelsen utsettes eller oppheves. Ved vurderingen av innsigelsene skal det tas hensyn til eventuelle motkrav som leietaker har kommet med, for eksempel prisavslag på grunn av mangler. Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, se tvangsfullbyrdelsesloven. 13-2 tredje ledd bokstav b. Pkt. 11: TILBAKELEVERING AV BOLIGEN husleieloven kapittel 10
Boligen skal være rengjort og for øvrig i samme stand som ved innflytting, bortsett fra den forringelse som følger av alminnelig slit og elde. Godtar ikke utleier rengjøringen, må leietaker så fremt det er mulig gis anledning til å rette forholdet før et økonomisk ansvar gjøres gjeldende. Pkt. 12: VERNETING Partene vedtar eiendommens verneting i alle tvister som gjelder leieforholdet. Dette betyr at dersom det skulle oppstå en tvist mellom leietaker og utleier i tilknytning til leieforholdet, skal denne tvisten bringes inn for domstolene i den rettskrets der boligen ligger. Pkt. 13: SÆRLIGE BESTEMMELSER.................................................................... Pkt. 14: VEDTAKELSE AV DENNE KONTRAKT Utleier og leietaker vedtar alle punktene i kontrakten. Leiekontrakten fylles ut i to eksemplarer. Utleier og leietaker beholder ett eksemplar hver....... Sted og dato Utleiers underskrift...... Sted og dato Leietakers underskrift ETTER ENDT LEIEFORHOLD Utleier har mottatt nøkler og godkjenner boligens tilstand. Utleier gir leietaker fullmakt til å heve depositumet for leieforholdet.. Sted og dato Utleiers underskrift