Takstmann Bygg- og Tømrermester Rune Juvet Kirkerud Medlem i NorgesTakseringsForbund NTF DNV Sertifisert Takstmann for Boligsalgsrapportering Godkjent for naturskader Naturskadepoolen Tlf: 40 41 63 50 Org.nr: 899 504 062 Verdi- og lånetakst over Smebyvegen 5 B 2319 Hamar Gnr. 20 Bnr. 407 HAMAR KOMMUNE Utført av: Rune Kirkerud Takstmann / Bygg- og Tømrermester ICON TAKST AS Oppdrag Befaringsdato:
Verdi- og lånetakst over Smebyvegen 5 B 2319 Hamar Gnr. 20 Bnr. 407 HAMAR KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Beliggende i etablert og attraktivt villa-boligområde på Smeby ca 2-3 km fra Hamar sentrum. Det er kort avstand til bl.a: skole, barnehage, nærbutikk, idrettsanlegg, Hamar sentrum, offentlig kommunikasjon, fine turmuligheter i nærmiljøet m.m. Boligen har gode lys-og solforhold. Området må betraktes som meget barnevennlig. Innkjøring og gårdsplass med normale parkeringsforhold på eiendommen. Eiendommen er vurdert ut ifra forelagte opplysninger, og etter besiktigelse av eiendommen. Opprinnelig eldre bolig som ble flyttet til eiendommen i 2010. Arbeider utført i fm flytting og i ettertid i 2010 ihht opplysniger mottatt av eiere: Det er ny isolasjon etter dagens krav under hele huset. Ny drenering i 2010. Nytt vann og avløp fra offentlig tilkobling og inn til huset. Nytt elektrisk anlegg. Nytt bad med flislagt gulv og varmekabler, og nytt dusjkabinett. Ny murt lecapeis med vedovner både på kjøkkenet og i stuen. Opprinnelig eldre enebolig sannsynlig fra ca. 1900 flyttet til eiendommen i 2010. Boligen og eiendommen fremstår som normalt godt vedlikeholdt, i lyse og trivelige farger. Boligen fremstår med normalt god standard over innredninger, overflater og utstyr. Det ble foretatt "standard"- tester med fuktindikator på befaringen, (front av kjøkkenbenk/kum, baderom) uten utslag på de steder dette ble utført. Eventuell ny eier må være oppmerksom på at boligen opprinnelig er oppført ihht andre krav og byggeforskrifter enn de som gjelder pr idag. Bygningen har bla. dårligere varmeisolering enn det byggeforskrifter krever for nybygg idag. Det er diverse skjevheter, noe som er "normalt" på eldre boliger. Det er ikke opplyst om noe spesielle forhold på befaringen. Markedsverdi er satt ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet. Markeds- og låneverdi er i nærområdet har i de senere årene vært meget attraktive. Tilsvarende eiendommer har vært relativt lett omsettelige. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 900 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 680 000 HAMAR, 24.05.2013... Rune Kirkerud Org.nr. 899 504 062 2 av 10
Takstmann / Bygg- og Tømrermester ICON TAKST AS Org.nr. 899 504 062 3 av 10
Oppdrag og forutsetninger Verditaksering av boligeiendom med enebolig. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Taksten er utført i henhold til NorgesTakseringsForbund reglement og rutiner. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest/byggearkiv ikke er innhentet for eiendommen, og det er derfor ikke kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Det kan være opplysninger i takst fra eier/eventuelt eiers representant i fm befaring. Arealene er oppmålt etter: Takstbransjens Retningslinjer ved arealmåling av bolig - 2008. Vedrørende generelle tilleggsopplysninger i takst - Det kan være benyttet feks. levetidsbetraktninger og kommentarer på risikokonstruksjoner med erfaringsmessig hyppig skadefrekvens. Dette er generelle tilleggsopplysning for bruker av takst, og ikke spesielt for denne bolig/eiendom. Rekvirent Rekvirert av: Trude Stina Hval Ekeberg og Helge Ekeberg Besiktigelse, tilstede Dato: - Rune Kirkerud Takstmann - Trude Stina Hval Ekeberg og Helge Ekeberg Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Kvitt. off. avgifter Tidligere takst EDR Andre dok./kilder: Eier Antatt årlig sum ut ifra normalt forbruk. Dato 05.11.2013 Egen tidligere takst. Eiendommens dataregister. (Infoland). Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Gnr. 20 Bnr. 407 Trude Stina Hval Ekeberg og Helge Ekeberg Eiet tomt. Areal 530,7 m² Nei. Offentlig. Offentlig. Offentlig. Eiendommen er utnyttet med en enebolig. Regulert område. Kr 14 000 Antatt årlig sum. Offentlige avgifter varierer etter forbruk. Org.nr. 899 504 062 4 av 10
Forsikringsforhold Premiebeløp: Kommentar: Kr 4 000 Antatt årlig sum. Skattetakst Skattetakst: Eiendomsskatten betales gjennom kommunale avgifter. Bygninger på eiendommen Byggeår: Anvendelse: 1900. Eldre bygning antatt fra 1900 oppsatt på eiendommen i 2010. Boligen er for tiden utleid. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Totalt Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom Krypkjeller 1. etasje 64 58 58 2. etasje 32 28 28 96 86 86 Blindloft Sum bygning Anvendelse Krypkjeller med adkomst via luke i stuegulv, og mulighet for adkomst via kjøkkengulv. Entré, trapperom, stue, spisestue, kjøkken, gang til bad, og bad. Trapperom, gang, innredet rom/soverom, og soverom. I tillegg kott i knevegger. Blindloft uten adkomst. Arealet er beregnet ut ifra innvendig oppmåling på stedet. - romfordeling Etasje 1. etasje 2. etasje Primærrom Sekundærrom Entré, trapperom, stue, spisestue, kjøkken, gang til bad, bad Trapperom, gang, innredet rom/soverom, soverom Org.nr. 899 504 062 5 av 10
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 210 225 227 232 233 Bygning, generelt Eldre bolig antatt fra 1900 oppsatt på eiendommen i 2010. med krypkjeller, 1. etasje, 2. etasje og blindloft. Inngang til boligen fra 1. etasje med innvendig trapp mellom etasjer. Fundamentert med murt Leca ringmur. Reisverk/Trebindingsverksvegger med stående utvendig panel. Saltak med trekonstruksjoner tekket med takstein. Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert med ringmur, samt fundamentert på impregnert tre mellom bjelkelag og ringmur. Påkostninger: Drenert rundt boligen i 2010. Ny grunnmur i 2010. Antatt normal levetid for drenering er 20-60 år. Krypkjellere er på generelt grunnlag en risikokonstruksjon, og en konstruksjon med hyppig skadefrekvens. Yttervegger Reisverk/trebindingsverksvegger med stående utvendig panel. Utvendig panel er generelt normalt vedlikeholdt. Det er noen uferdige detaljer ifm utvendig panel. Utvendig panel står ned på vannbrett med fare for fuktoppsug. Antatt normal levetid for trepanel. 40-60 år. Antatt normallevetid for trepanel. Reperasjon Takkonstruksjoner Saltak med plassbygde trekonstruksjoner. Blindloft over 2. etasje. Konstruksjoner ihht byggeårets standard, og konstruksjoner virker å være i normal tilstand og ivareta tiltenkt funksjon. Taktekning og membraner Saltak med trekonstruksjoner tekket med takstein. Det er helbeslått pipe over tak. Det er metall i takrenner og nedløp. Yttertaket er besiktiget fra bakkeplan. Det er mosegroing på yttertaket. Det er ikke montert takrenne og forkantbeslag mellom tak og takrenne ved inngangspartiet. Antatt normal levetid for betongstein. Omlegging. 25-45 år. Antatt normal levetid for betongstein. Full utskiftning. 30-60 år. Antatt normal levetid for vindski/ vannbord i tre 15-25 år. Vinduer Vinduer med 2-lags glass og trekarmer fra bla. 50-60-tallet, og 1990, og terrassedør med 2-lags glass og trekarmer fra 1994. Vinduer med utvendige sprosser. Normalt vedlikeholdt. Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Antatt normal levetid for trevinduer. 20-60 år. Org.nr. 899 504 062 6 av 10
235 240 245 254 261 262 270 315 Antatt normal levetid for trevinduer. Kontroll og justering. 2-8 år. Ytterdører og porter Foliert ytterdør med glass, og malte fyllingsdører. Normalt vedlikeholdt. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Bærevegger og lettvegger i treverk og mur. Overflatebehandling bla: malt panel, malt mur, malte plater, og baderomsplater på baderom. Påkostninger: Baderommet var nytt i 2010. Normalt vedlikeholdt. Himlinger inklusive taklister Trebjelkelag i etasjeskiller antatt med isolasjon. Overflatebehandling bla: malt panel og malte plater. Normalt vedlikeholdt. Gulv og overflate Trebjekelag antar med isolasjon. Overflatebehandling bla: heltre slipte og lakkerte tregulv, og fliser på baderom. Påkostninger: Baderommet var nytt i 2010. Normalt vedlikeholdt. Antatt normal levetid for fliser m/ /tettesjikt 1020 år. Trapper og ramper Utvendig støpt trapp til inngangspartiet, og innvendig heltre malt tretrapp mellom etasjer. Normalt vedlikeholdt. Antatt normal levetid utvendig tretrapp. 15 30 år. Balkonger, terrasser ol. Utgang fra stue til hagen. Overbygd tak ved inngangspartiet, malt tregulv. Slitasje på malt tregulv. Fast inventar, generelt Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, og heltre benkeplate. Baderomsinnredninger med laminerte fronter. Plassbygde og malte garderobeskap. Utstyr for sanitærinstallasjoner Porselenskum, og opplegg for oppvaskmaskin på kjøkken. Servant, wc og dusjkabinett på bad. Opplegg for vaskemaskin i gang til baderom. Varmtvannsbereder. Det er ikke sluk i gulv ifm vaskemaskin. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Antatt normal levetid for servant, klosett. 20 50 år Antatt normal levetid for kobberrør 25 50 år Org.nr. 899 504 062 7 av 10
320 400 442 450 Antatt normal levetid for tappearmatur 10 25 år Antatt normal levetid for avløpsledninger av plast 25 50 år Antatt normal levetid for plastsluk 30 50 år Varme, generelt 1 stk eksisterende ny Leca elementpipe i boligen. Jøtul vedovn på stue og vedfyrt kjøkkenkomfyr på kjøkken. Vedovn på kjøkken er nær treverk - ca. 26-27- cm. Ildsted/piper m.m. kontrolleres av brann/feiervesen, og er derfor ikke faglig vurdert. (synlige og opplyste "feil/mangler" blir vurdert). Elkraft, generelt 230 v-anlegg, med automatsikringer. El-anlegg er ikke kontrollert av takstmannen, da dette må utføres av godkjent el-takstmann/kontrollør. Belysningsutstyr Utvendig belysning. Elvarme Elektrisk gulvvarme på baderom. Elektriske panelovner. Org.nr. 899 504 062 8 av 10
VERDIBEREGNING Utleievurdering Bygg/etasje Areal BTA Totalt utleibart Faktisk utleid Faktisk Årsleie Årsleie pr m² Ansatt Årsleie Anmerkning Krypkjeller 1. etasje 64 64 2. etasje 32 32 Blindloft Totalt 96 96 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 11 200 pr mnd. 1 400 1 400 89 600 44 800 134 400 Årlige kostnader Årlige kostnader Ansatt årsleie: Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Administrasjon og div.: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Netto ansatt årsleie Kr: 14 000 4 000 1 000 15 000 34 000 100 400 Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Kapitalisert verdi: Kommentar: Valgt kapitaliseringsrente: 8,5 % Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: Kapitalisert verdi er beregnet på basis av takstmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked for boliger. Forskjellen mellom kapitalisert verdi og eiendommens markedsverdi forklares med at en boligeier vanligvis er villig til å betale mer for eiendomsretten til boligen enn det investeringen gir i økonomisk avkastning. 1 180 000 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 1 900 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi beregnet for tilsvarende nytt bygg med fradrag for bla: generell elde av diverse bygningsdeler, generelle nye krav-isolasjonskrav, eventuelle registrerte "svekkelser"/bemerkninger m.m. Teknisk verdi bygninger: 500 000 1 400 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 750 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 2 150 000 Org.nr. 899 504 062 9 av 10
Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 900 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 680 000 Org.nr. 899 504 062 10 av 10