22.02.2012
Utforming av gode reguleringsbestemmelser og sammenhengen mellom kommuneplan og reguleringsplan i en liten kommune Anna Auganes Siv ark MNAL Virksomhetsleder for Plan og miljø Hvaler kommune, Østfold 25.01.10
Nye reguleringsbestemmelser og håndtering av gamle med utgangspunkt i gjennomtenkte kommuneplanbestemmelser
HVALER KOMMUNE Liten skjærgårdskommune i Østfold med ca 4000 innbyggere og ca 5000 hytter. Befolkningsvekst, Fort Lauderdale-effekt. Byggestopp for hytter, men enormt endringsbehov. Befolkningen vokser til flere 10.000-talls mennesker i noen hektiske sommeruker. Ny kommuneplan (PBL 2008) vedtatt 7 april 2011. MANGE gamle reguleringsplaner en del nye.
KONTRASTER OG MOTSETNINGER Rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden Styrket strandsonevern Verneverdig natur Kulturmiljøer og kulturlandskap Friluftsområder Ytre Hvaler nasjonalpark Stort utbyggingspress Enorm etterspørsel etter båtplasser Høye eiendomspriser, spesielt på fritidseiendommer. Ressurssterke grunneiere Politisk: Frp og H
Seksjon for opplæring og kultur Forutsetningen for gode reguleringsplaner starter på kommuneplannivå Allerede ved utvelgelse av nye byggeområder må hensynet til å oppnå gode resultater være en målsetning. Holdning til topografi, vegetasjon, kulturlandskap er kritiske punkter 22.02.2012 6
Det viktigste Hvaler spørsmålet: kommune Hva er Seksjon det vi vil for styre? opplæring Hva og skal kultur vi oppnå? Hva er prioritert, hva er det ikke? Kommuneplanen gir prioritering av hensyn. Gjennom analyser kan det utformes reguleringsbestemmelser som er konkrete og som ivaretar hensynene og ikke alt mulig annet. Kommuneplanen er intensjonen, reguleringsplanen er verktøyet! 22.02.2012
Kommuneplankrav som premissleverandør for reguleringsplaner KPL bestemmelser om hensynssone: Krav til felles planlegging i områder for fremtidig fritidsbebyggelse Området må omfattes av en felles områdeplan før det kan fortettes med nye og/eller større fritidsboliger enn hva som er angitt i kommuneplanens bestemmelser. Fortetting kan bare skje i den del av området som er vist som område for fremtidig fritidsbebyggelse. Områdeplanen skal omfatte et større område enn område for fremtidig fritidsbebyggelse for å kunne sikre bl a grønnstruktur, infrastruktur og landskapshensyn.
Premisser for områderegulering: - Området med eksisterende hytter og nye hytter skal ses under ett. Det betyr at områdeplanen skal vise bebyggelses plassering, adkomst, parkering og VA-anlegg både for eksisterende og nye hytter. - Parkering skal løses ved felles parkeringsplasser. Det er ikke ønskelig med kjøring frem til den enkelte hytte. - Vurdere utvidelse av eksisterende hytter ved å se på mulighetene for å øke tillatt maks grense til 100 kvm BRA i strandsonen i disse områdene. - Forholdet til evt sikrede friluftsområder innenfor planområdet skal avklares. - Skjermende og avgrensende grønnstruktur og vegetasjon skal bevares. Dette gjøres best ved å sette av større sammenhengende områder med vegetasjon. - Bebyggelsens plassering skal vurderes detaljert. Bebyggelsen skal plasseres så lite synlig som mulig. - Det skal etableres buffersone mot nærliggende boligområder. - Hytteområdet bør utformes slik at det ikke blir mer synlig fra sjøen eller fra ferdselsårer. - Allmennhetens ferdsel skal sikres gjennom området. - Planen skal vise tomtestruktur med tomtestørrelse på ca 1 mål per hytte.
KRAV OM OMRÅDEREGULERING Område for næring/fritidsformål på Sand, Spjærøy Hele området må omfattes av en områdeplan før utbygging kan skje. Premisser for områderegulering: - Planen skal vurdere plassering og høyder for best å ivareta terreng og landskapsbilde. - Planen skal avklare type virksomhet samt plassering og andel av arealet for her virksomhetstype. - Allmennhetens ferdsel i området skal sikres.
UNIVERSELL UTFORMING BESTEMMELSER Ved planlegging og gjennomføring av tiltak skal det sikres god tilgjengelighet for alle ved vektlegging av prinsippene for universell utforming. Publikumsbygninger med utearealer, bygninger med arbeidsplasser med utearealer, allment tilgjengelige uterom og plasser, trafikkanlegg og brygge/ kaianlegg skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming. Ved utarbeidelse av reguleringsplan for nye boliger skal det sikres at minst 50 % av boenhetene har universell utforming. Alle fellesarealer og trafikkarealer skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming. All kommunal byggevirksomhet skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming.
ESTETIKK BESTEMMELSER 7.1 GENERELT Innen hele kommunen skal all ny bebyggelse underordnes Hvalers kulturhistoriske landskap og naturlandskap. Nye bygg og tiltak skal utformes med respekt for terreng og bygde omgivelser. Det skal legges vekt på å bevare landskapssilhuetter. 7.2 BEBYGGELSE Bebyggelse skal gis en tidsmessig og god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og egenart, og i samspill med eksisterende bygde og naturgitte omgivelser. Det skal benyttes stedstilpassede volumer, materialer og farger. Bygninger skal ta hensyn til eksisterende bygningsmønster/bygningsstruktur og underordnes denne, men gjerne gis en moderne utforming.
TERRENGTILPASNING Det skal legges vekt på god terrengtilpasning der bygninger tilpasses terrenget, ikke omvendt. Utbygging bør konsentreres til naturlige landskapsrom slik at inngrep i landskapsbildet minimeres. I skrånende terreng bør bygningens lengderetning som hovedregel følge koteretningen. Omfattende fyllinger og andre betydelige terrenginngrep skal unngås.
BESTEMMELSER OM BEVARINGSHENSYN Ved utbygging skal det legges vekt på å ta vare på det overordnede natur- og kulturlandskapet, verneverdige bygninger og kulturminner. Ved behandling av byggesaker og reguleringsplaner skal SEFRAK-registrerte bygninger gis en særskilt vurdering. Ny bebyggelse eller nye konstruksjoner skal ikke utformes slik at de blir for dominerende eller skjemmende i forhold til bevaringsverdige eller fredete bygninger, bygningsmiljøer eller kulturmiljøer. For byggverk som i seg selv eller som del av et bygningsmiljø i det ytre har historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som bør bevares, kan kommunen kreve at det tas hensyn til disse verdier ved en endring av bestående byggverk eller oppussing av fasade, og nekte riving. Med sikte på bevaring og/eller gjenoppretting av husets karakter kan kommunen kreve at husets takform, fasader, vinduer og dører, materialbruk og farger opprettholdes eller tilbakeføres.
HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP REGIONALT OG NASJONALT VIKTIG KULTURLANDSKAP HENSYNSSONE FOR BEVARING AV KULTURMILJØ REGIONALT VIKTIG KULTURMILJØER OG FRØKENGÅRDEN
RETNINGSLINJER FOR BEVARING AV LANDSKAP De fulldyrkede arealene til åker, eng og beite bør holdes i hevd, ved tradisjonell drift. Dette er viktig for å beholde det småskala,varierte landskapet, med åpne landskapsrom, som særpreger enkelte deler av dette landskapet. Beiter, hagemark, kantsoner og strandenger bør beites, slås og skjøttes på en slik måte at landskapet og det biologiske mangfoldet opprettholdes. Det bør stimuleres til mer skjøtsel av disse områdene for å hindre gjengroing. Naturtyper i utmark bør ikke erstattes av ensartede gressplener eller parkifisering. Skog som ikke er underlagt fredning bør skjøttes på tradisjonell måte. Elementer som stenstolper, stengarder, stenkjellere, gamle frukttrær, karakter trær mm bør beholdes i landskapet.
RETNINGSLINJER FOR AUTOMATISK FREDETE KULTURMINNER I HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP OG FOR BEVARING AV KULTURMILJØ All skjøtsel, vedlikehold og istandsetting skal skje på det enkelte kulturminnets eller kulturmiljøets premisser. Ved å bevare mest mulig av de opprinnelige eller eldre elementene, sikrer vi også kunnskapsverdiene og opplevelsesverdiene. Ved istandsetting av kulturminner skal endringene være mest mulig reversible. Dersom man tilfører noe nytt, bør dette senere kunne la seg fjerne, uten å forringe kulturminnet. Mange kulturminner bevares best om de får ligge i fred. Dette gjelder særlig det store antallet arkeologiske kulturminner under markoverflaten, men også de som er synlige over markoverflaten. Skjøtselsarbeid som ikke blir regelmessig fulgt opp, kan gjøre mer skade enn om det aldri var satt i gang. Skjøtselsplanene bør være langsiktig forpliktende.
HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP OG FOR BEVARING AV KULTURMILJØ Innenfor områdene ønskes den tradisjonelle bebyggelsen opprettholdt slik den er eller endret tilbake til opprinnelig utseende. Nybygg og tilbygg kan godkjennes under forutsetning av at områdets miljø- og verneverdi ikke reduseres. Nybygg og tilbygg skal ta hensyn til eksisterende bebyggelse og underordnes denne. Plassering og utforming mht størrelse, form, materialer, detaljering, farger og lignende skal harmonere med den eksisterende verneverdige struktur og bebyggelse i området. Bygningselementer bør tilpasses husets opprinnelige byggestil og materialbruk. Det gjelder bl a valg av vindustyper, ytterdører, fasadekledning og taktekkingsmateriale.
HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP OG FOR BEVARING AV KULTURMILJØ Det bør legges vekt på bruk av tradisjonelle materialer som f eks tegltak, trepanel og granitt. Takform og volumoppbygging bør ta utgangspunkt i tradisjonell lokal byggeskikk. Riving bør unngås. En rekonstruksjon kan aldri erstatte originalen. Kulturmiljøer er historiske dokumenter i seg selv. Bebyggelsens preg av småskala (bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv) bør opprettholdes. Det er kun på de største gårdene at bebyggelsen tradisjonelt har vært litt større bygninger. Store sammenhengende glassflater bør unngås, spesielt på eldre bebyggelse. På eldre bebyggelse bør store balkonger og verandaer som dominerer fasaden unngås. Eksisterende utomhusanlegg som veier, brygger, terrasseringer, trapper, gjerder mm bør bevares. Nye utomhusanlegg skal i utforming og materialbruk tilpasses terrenget og skal harmonere med stedets karakter.
LNF-OMRÅDER BESTEMMELSER FOR LANDBRUKSBEBYGGELSE Ny landbruksbebyggelse inklusive våningshus skal så langt det er driftsmessig forsvarlig, plasseres i tilknytning til eksisterende gårdstun og utformes i tråd med lokal byggeskikk. Ved plassering av ny landsbruksbebyggelse skal det tas hensyn til eksisterende tun og bygningsstruktur på eiendommen. Nye bygninger og konstruksjoner skal gis en god plassering i forhold til tun, vegetasjon og landskapsbilde. Ny landbruksbebyggelse skal søkes tilpasset lokal byggeskikk og eksisterende bebyggelse på gården i materialvalg, formspråk, fargebruk og detaljering. Ved utvikling av tilleggsnæring eller omlegging av drift på landbrukseiendommer skal det redegjøres for mulig gjenbruk av eksisterende bygningsmasse på eiendommen gjennom tilpasset ombygging eller tilbygg.
BESTEMMELSE FOR LNF-OMRÅDER I 100 M-BELTET I 100 m-beltet tillates nødvendige landbruksgjerder, leskur for dyr og andre nødvendige konstruksjoner for beiting.
FOR BOLIGER/VÅNINGSHUS SOM IKKE INNGÅR I REGULERINGSPLAN, OG SOM LIGGER LENGRE FRA SJØEN ENN 100 METER. (herunder uregulerte boligområder, LNF-områder med mulighet for spredt boligbebyggelse, våningshus i LNF-områder og områder for boligbebyggelse inkl byggesirkler) Eiendommen kan maksimalt bebygges med 300 m2 bebygd areal (BYA). Bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv skal gi bebyggelsen preg av småskala. Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget. Maksimal mønehøyde for bolig skal ikke overstige 7,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det skal utarbeides fasadetegninger som viser eksisterende og fremtidig terrengnivå. Eksakt plassering vises ved kotehøyde på bygninger og kjørevei. Maksimal størrelse per garasje/uthus er 50 kvm BYA og maksimal mønehøyde er 6,0 m over gjennomsnittlig planert terreng.
ALL EKSISTERENDE BEBYGGELSE OG ANLEGG NÆRMERE SJØEN ENN 100 M UNNTATT FRITIDSBOLIGER (GJELDER OGSÅ LANDSBRUKSBEBYGGELSE) BESTEMMELSER For å ivareta ferdsel og landskapsbilde i 100 m-beltet Tiltak skal innebære en forbedring av eksisterende situasjon. Mulighetene for allment friluftsliv bør trygges og forbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. Ved avveiinger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer. Bebyggelsen på eiendommen bør samles i så få bygninger som mulig plassert tett inntil hverandre. Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget.
ALL EKSISTERENDE BEBYGGELSE OG ANLEGG NÆRMERE SJØEN ENN 100 M UNNTATT FRITIDSBOLIGER (GJELDER OGSÅ LANDSBRUKSBEBYGGELSE) BESTEMMELSER (forts) For å ivareta ferdsel og landskapsbilde i 100 m-beltet Bebyggelsen skal ikke flyttes til en mer eksponert beliggenhet og bør ikke flyttes nærmere sjøen. Bebyggelsen kan ikke utvides utover eksisterende bebygd areal, bruksareal og høyde og fasadelengde. Bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv skal gi bebyggelsen preg av småskala. Utvidelse av det som i hht fritluftsloven klassifiseres om innmark tillates ikke.
BRYGGER OG SJØAREALER BESTEMMELSER GENERELT FOR BRYGGER OG BÅTOPPLAG Hovedreparasjon kan tillates på brygger. Nye brygger i friluftsområde for allmennheten tillates ikke. Båtopplag skal ha en plassering som gir minst mulig fjernvirkning. Det skal stilles krav om skjerming f eks i form av vegetasjonsbelter.
TILTAK PÅ FELLESBRYGGE UTEN PLANKRAV Etablering av nye fellesbrygger og utvidelser av eksisterende, lovlig oppførte fellesbrygger tillates uten at området inngår i reguleringsplan dersom følgende krav er oppfylt: - Endringen fører til en bedret situasjon for allmennheten, for eksempel gjennom redusert omfang/inngrep og samling av flere enkelbrygger til fellesanlegg. - Bryggeanlegget er et fellesanlegg med landfeste i LNF-område eller ligger i områder avsatt til småbåthavn eller flerbrukshavn. - Bryggeanlegget ligger ikke i hensynssone for båndlagt område (nasjonalparken), eller hensynssone for særskilte verdier for friluftsliv eller natur. - Bryggeanlegget etter utvidelse innholder maks 9 båtplasser for landstedsbåt av normal størrelse (maks 21 fot) - Material- og fargevalg skal være avdempet og naturtilpasset for å hindre unødig eksponering. - Sprengningsarbeider tillates ikke. - På eller ved brygga skal det ikke etableres gjerder/rekkverk, lyssetting, flaggstenger eller utplasseres privatiserende skilt, sittegruppe eller andre privatiserende elementer. - Mudring bør unngås.
FOR OMRÅDER AVSATT TIL SMÅBÅTHAVN Mudring bør unngås. Det skal settes av minst 0,4 parkeringsplasser per båtplass. I bryggeanlegg som ligger nær områder med verdier for friluftsliv skal det settes av merkede gjesteplasser til bruk for allmennheten. Grunne områder bør bevares som naturområde eller badeplass. I reguleringsplaner skal miljøbelastningene på omgivelsene i form av støy, trafikk, adkomstforhold i sjø og på land, parkering, opplag, forurensinger, bunnforhold, landskapstilpasning samt skjerming mot naboer og lignende vurderes.
BRYGGER, MORINGER OG BØYER Nye brygger tillates kun innenfor områder avsatt til småbåthavn eller flerbrukshavn. Bøyer og moringer tillates kun innenfor områder avsatt til småbåthavn eller flerbrukshavn. Unntatt er akterfester ved brygger og markeringer for badeplasser.
FOR OMRÅDER SOM ER AVSATT TIL NATUROMRÅDE I SJØ Områdene som er avsatt til naturområde i sjø skal være inngrepsfrie soner. Områdene er utløp for ørretbekker og andre grunne sjøområder. Naturmiljøet skal bevares. Eksisterende brygger i områdene skal ikke endres. VA-ledninger og moringer skal ikke etableres eller endres. Mudring eller kunstige sandstrender er ikke tillatt.
Viktige tema for eksisterende fritidsbebyggelse i kommuneplanen Hvaler kommune Seksjon for opplæring og kultur Stort sett bygd før 1965, uten planlegging Formål og bestemmelser er differensiert i flere kategorier: Åpne områder (jfrrpr-o): LNF med tillatt spredt fritidsbebyggelse: Noe endrings-og utvidelsespotensiale, Strandsonen (jfrrpr-o): Delvis LNF med tillatt spredt fritidsbebyggelse, men svært begrenset handlingsrom. De mest sårbare / eksponerte områdene har LNF med byggeforbud. Ulike hensynssoner med retningslinjer 100 m-beltet: LNF med byggeforbud. Ulike hensynssoner med retningslinjer Ytre Hvaler nasjonalpark: LNF med byggeforbud, Ulike hensynssoner med retningslinjer, kombinert med verneforskrift for YHNP Formål, bestemmelser og retningslinjer skal ivareta det sårbare Hvaler-landskapet ved detaljerte og restriktive areal-og høydebegrensninger Allmennhetens ferdsel skal sikres ved bl.a begrensning / reduksjon av antall bygninger.
ERFARINGER SÅ LANGT: Mest brukte nye bestemmelser i ny kommuneplan: HYTTER: Så godt som alltid i uregulerte områder ESTETIKK: Der bestemmelser i eldre reguleringsplaner svikter BOLIGER UTENFOR REGULERINGSPLAN Endelig begrensninger! UNIVERSELL UTFORMING: 50 % av alle nye boliger Komplisert, men spennende!
Planbestemmelser Må utarbeides med klare målsetninger om ønsket formingsresultat og på grunnlag av gjennomførte analyser og registreringer Konkrete bestemmelser om f.eks høyder, bredder, materialbruk, terrengtilpasning Rekkefølgebestemmelser!
Relevante tema ved utforming av plan og bestemmelser Registrering av landskap, terreng og vegetasjon Registrering av eksisterende bebyggelse; volumer, høyder, materialer Finnes terreng- og vegetasjonselementer som bør påvirke utformingen av tiltaket? Hvilke konsekvenser får dette ved fastsettelse av formingsbestemmelser? Tenk gjennomføring!
Berører tiltaket anlegg, bygninger eller strukturer som bør beskyttes eller bevares finnes områder hvor nåværende struktur ønskes videreført? Tar planen hensyn til historisk verdi ift plassering, volum og materialbruk? Hvordan hensyntas historiske verdier samtidig som vi åpner for at vår egen tid kommer til uttrykk?
Seksjon for opplæring og kultur Superenkle prinsipper for gode reguleringsbestemmelser: Konkrete, entydige og mest mulig udiskutable Dropp de gode intensjonene still krav! Begrepsbruk: skal ikke bør Prosa henvises til beskrivelsen Er du i tvil om en bestemmelse er nødvendig? Tenk gjennom konsekvensen av at den ikke er med!
Takk for meg og velkommen til Hvaler!